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買主を守る仕組み!「自ら売主制限(8種制限)」について~後半~

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

※本記事は、不動産業者売主の取引における「自ら売主制限(8種制限)」についての記事の後半部分になります。まだ前半部分をご覧になられていない方は、先にそちらからお読みください。

前半記事:買主を守る仕組み!「自ら売主制限(8種制限)」について~前半~

前半の記事でも述べたように、不動産取引には大きく分けて「仲介取引」と「業者売主取引」の2つのパターンが存在しています。仲介取引とは、個人対個人の取引の間に不動産業者が仲介会社の立場で取引をサポートする形態でした。一方業者売主取引は、不動産業者が売主となって、自社で保有する土地建物を個人の買主に引き渡す、というものです。

この2つの取引の最も大きな違いは、

売主に問うことのできる責任の大きさにあります。
個人対個人の仲介取引では、あらかじめ売主がトラブルを知っていながら黙っていた場合など、明らかな責任がない限り売主の責任が問われることはありません。

一方で、業者売主取引の場合には、

売主である不動産業者に大きな制限や責任が課せられています。
その中でも最も大きな制限が、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)における「自ら売主制限(8種制限)」であることは前半部分で解説した通りです。

前記事では、8種制限の内、以下の4つについて取り上げました。
  1. 自己の所有に属しない宅地または建物の売買契約締結の制限
  2. クーリングオフの適用
  3. 損害賠償額の予定等の制限
  4. 手付額の制限等
  5. 一見、非常に難解なように聞こえるものの、内容としてはある意味当たり前のことを定めているということが分かっていただけたかと思います。

    続いて本記事では、残りの⑤~⑧の制限についてご紹介していきたいと思います。
    こちらに関しても前半部分と同様、しっかりと読み進めていけば必ず理解することのできる内容ですので、ゆっくりと確実に学習するようにしてください。

⑤瑕疵担保責任の特約の制限

自ら売主制限(8種制限)の7つ目の制限は「瑕疵担保責任の特約の制限」になります。瑕疵担保責任とは、簡単に言うと「土地建物に何か問題があった際の責任の所在」のことを意味していて、民法にも規定のある法律用語です。

民法では、もし仮に売買契約後に建物に瑕疵(問題)が発覚した場合には、例え売主がその瑕疵について知らなかったとしても、売主の責任になるということが規定されています。

さらに、その瑕疵が原因で契約の目的が果たせないような場合には、瑕疵の発見から1年以内であれば買主は当該契約を解除することができるのです。

この瑕疵担保責任、基本的に弱い立場にある買主を守るための規定である一方、仲介取引(個人対個人の取引形態)の場合には、その責任を無くすことができます。具体的には「瑕疵担保免責」といって、契約時に取り決めをしておくだけで、「例え何か問題があったとしても、それは買主の責任で解決するものとする」と定めることができるのです。

しかし、不動産業者売主の取引の場合には事情が異なります。何か瑕疵のある物件を、無知な買主に対して押し付けるとともに、瑕疵担保責任免責にして、後から売主としての責任を負わないようにしてしまう可能性があります。

そこで宅建業法では、不動産会社の売主取引においては瑕疵担保責任を負わないという取り決めを制限することとしています。これにより、例え不動産業者すら知らなかった瑕疵が発見された場合であっても、引き渡しから2年以内、または買主が問題を発見してから1年以内のどちらかの期限内であれば売主に責任を問うことができるのです。

この瑕疵担保責任が、八種制限の5つ目になります。

⑥手付金等の保全措置

自ら売主制限(8種制限)の6つ目の制限は、「手付金等の保全措置」になります。そもそも手付金とは、契約時に販売代金の一部を支払っておき、買主はその手付金を、売主はその2倍の額を相手方に返すことによって、契約を一方的に解除することができる、という性格を有しています。

※参考記事:どんな意味がある?契約時に出てくる「手付金」とは?

そして、宅建業法では不動産会社に対して、手付金の保全措置を実施する必要があると定めているのです。保全措置とは、簡単に言うと「なにかあった際でも手付金が返ってくるように銀行や保険会社と契約すること」を指します。非常に稀なケースではありますが、契約時に手付金を支払ったが、物件の引き渡しまでの間に売主の業者が倒産や夜逃げをしてしまった、ということがあるかもしれません。その時、手付金に保全措置がしっかりとかけられていれば、例え売主の業者がいなかったとしても支払った手付金をしっかりと返還してもらうことができるのです。

なお、この保全措置には例外があり、手付金が一定の額以内であれば保全措置を行う必要がないという規定が存在します。この数値はしっかりと覚えておきましょう。

未完成物件の売買の場合

手付金等の額が販売代金額の5%以下で、かつ1000万円以下の場合

完成物件の場合

手付金等の額が販売代金額の10%以下で、かつ1000万円以下の場合

以上になります。例として、5000万円の新築マンションを契約するとします。5000万円の5%は250万円なので、手付金が250万円以下であれば、手付金の保全措置を行う必要がない、という結果となるのです。

新築と中古物件とで条件が違うため、なかなか覚えにくい数字ではありますが、手付金は不動産売買と決して切り離して考えることのできない仕組みになりますので、保全措置が必要なのかどうかを素早く判断できるように練習しておいてください。

⑦割賦販売契約の解除等の制限

7つ目の制限は、「割賦(かっぷ)販売契約の解除等の制限」です。割賦販売とは、代金の支払いを何回かに分割して行う販売方式をいいます。

内容として、売主である不動産業者は割賦販売にあたっては、買主から分割した金額(賦払金)が支払われない場合であっても、すぐに契約の解除や代金の一括返済を求めることはできず、30日以上の期間を開けて書面で支払いを催告する必要がある、というものです。

たまたま一度だけ支払いが遅れたがために一括返済を迫る、といった問題が起きないようにするための制限になりますので、こちらもある意味当たり前の制限と言えるかもしれません。

⑧所有権留保等の禁止

そして最後の制限が、「所有権留保等の禁止」の規定になります。不動産取引においては、「物件を引き渡してそれで終わり」とはなりません。司法書士等に依頼して、所有権移転登記を行う必要があるのです。

その際、いつまでたっても所有権の移転登記を行わないと、買主の立場からすると「お金を支払ったのに、登記上は自分の物件でない」といったケースがでてくるかもしれません。そこで宅建業法は、販売代金の10分の3を超えて支払いがなされた場合には、売主は所有権移転を留保することはできない、と定めているのです。

例えば、不動産業者が2000万円の物件を売却したとします。その際、買主が10分の3の600万円を超えて代金を支払った場合には、所有権移転登記をすみやかに行う必要がある、ということになります。

まとめ

ここまで、前半と後半に分けて不動産業者売主取引における自ら売主制限(八種制限)について解説をしてきました。法律用語や定義が非常に複雑なため、なかなか難しそうな印象を持たれた方も多いかもしれませんが、根本的な考え方は「いかに個人の買主の権利を守るか」という点に主眼を置いています。

仲介取引に比べ、業者売主取引においては仲介手数料がかからなかったり、提携の金融機関を使えたりといったメリットがある一方で、不動産のスペシャリストである業者と、個人の方との取引ということもあり、両者の間には大きな情報格差が存在することも事実です。

自身の身を守って、より良い不動産投資を行っていくためにも、自ら売主制限(八種制限)については全てを暗唱できるようになるくらい、しっかりと理解しておいてください。

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