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不動産管理会社とは?委託できる業務や選び方について

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資は物件を購入したら終わりではありません。その時点から物件のオーナーとなり、大家業がスタートします。大家業の仕事は非常に多岐に渡り、それらの仕事を委託できるのが、不動産管理会社です。

ここでは、不動産投資の成功にとても重要な、不動産管理会社に委託できる業務内容や選ぶポイントについて説明します。

不動産管理会社とは?

不動産管理会社とは、大家さんの所有する物件の様々な管理を行う不動産会社です。

不動産投資物件を所有して大家業を開始すると、いろいろな業務が発生します。月々の家賃の集金や管理、建物の清掃やメンテナンス、空き室が出れば募集を行い、客付け活動もしなければいけません。

不動産投資は「不労所得」だと言われますが、購入した不動産投資物件を自主管理するのはかなり大変なことです。このような業務を委託できる不動産会社を不動産管理会社といいます。

不動産管理会社の種類

不動産管理会社には、管理のみを専門として行なっている会社と、収益不動産の売買と管理の両方を行っている会社とがあります。

投資家から見てどちらのほうがよいというのは一概に言えませんが、仲介を行った会社がそのまま管理を引き受ける場合、その会社は信用のできる優良な不動産会社である可能性が高いです。というのは、客付けという不動産管理会社の重要業務の委託を受けるわけですから、客付けできないような変な物件を仲介するようなことは滅多にないと言えるからです。

ただ、遠隔地の投資物件を購入する場合、その土地特有の事情に詳しい地元の管理専門の不動産会社に管理を委託した方がいいこともあります。

不動産管理会社に委託できる業務

不動産管理会社には不動産投資物件の運営に関わるほとんどの業務を委託できます。具体的には、以下のような業務です。

  • 入居者募集から契約までの一連の業務
  • 家賃集金業務
  • 更新・解約手続き
  • クレーム処理
  • 清掃、建物・設備管理業務

それぞれについて説明していきます。

入居者募集から契約までの一連の業務

まずは客付の業務です。空き室があれば募集をかけてくれます。

最近は店舗に訪れて物件を探すという方は減少しており、賃貸募集サイトで物件を探す方が増えています。不動産管理会社はそのようなサイトに広告を掲載し、賃貸募集を行います。応募があれば、賃借人となる人の信用審査を実施し、問題がなければ、賃貸契約業務も全てやってくれます。

募集から契約完了まで、大家さんがタッチすることはほとんどありません。賃借人によほどの問題がない限りそのまま契約は終わります。賃貸条件に明確に決めていないことがあり、契約希望者に特殊な事情がある場合などは、大家さんに確認の連絡がいくことがあります。

家賃集金業務

不動産管理貸家は委託を受けた不動産投資物件に対し、家賃集金業務を行います。

これは、賃貸契約し住んでいる賃借人が契約通りの期日で、家賃を振り込んでいるかどうかの確認を行うことです。問題なければ、その月の家賃収入明細が大家さんに送られ、家賃の振込みが不動産管理会社から行われます。その際には管理費用が差し引かれることが普通です。管理費用は家賃収入の3%〜5%前後が多いです。

家賃の滞納に関しては、常に報告が大家さんに行くようになっています。最終的な強制退去の判断は大家さんの方で行いますが、その際の処理に関しては、管理委託を受けた不動産管理会社が行います。

更新・解約手続き

不動産管理会社は、賃借人との賃貸契約の管理も行います。

まず、賃貸契約は通常2年契約となるので、更新時期が近くなったら更新のお知らせを出します。そして、賃借人が引き続きその物件に住むのであれば、契約の更新業務も行ってくれます。また、賃借人が退去する場合の解約手続き、処理も不動産管理会社が行います。

退去時には大家さんに代わって立会いを行い、経年劣化以外の破損などをチェックし、退去者に対し修繕費の請求を代行して行うこともします。

クレーム処理

集合住宅では、住民間にトラブルが発生することがあります。

騒音の問題などでは、警告文などを送り対応を行います。また、ゴミの不法投棄などのトラブルも、調べてどの部屋の住民が捨てたのかを突き止めることもします。

また、建物の破損、雨漏りなどのトラブルも大家さんに状況を報告しますが、居住者が即対応してもらわないと困るような、ライフラインに関わるトラブルは事後報告で即対応するケースがほとんどです。これは、賃借人に対するサービスを優先し、退去という事態を回避するために取られています。

清掃、建物・設備管理業務

清掃、設備管理などは、オプション契約になっている場合もあります。清掃の場合、その頻度やどこまでやるのかなどは、不動産管理委託契約の中で決められます。これは不動産管理会社によってさまざまですし、大家さんがどこまでの管理を望むかによって決まります。

大型集合住宅物件になればなるほど、その費用はかかる傾向にあります。

不動産管理会社との2種類の契約方法

不動産管理会社との契約は「不動産管理委託契約」ですが、不動産の売却まで行う不動産会社の場合、別途契約を結ぶことになります。

不動産を売買する方法によって「媒介契約」「代理契約」の2種類があります。

媒介契約

媒介契約は、不動産を売却したい場合に結ぶ契約のうちのひとつです。その内容は専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の三つに分かれます。

  • 専属専任媒介契約:完全にその不動産業者だけに売却活動を任せます。売主であるオーナーも、買主を見つけてくる活動ができません。
  • 専任媒介契約:契約を結んだ不動産業者だけに売却活動を任せます。ただし、オーナー自身が買主を探すための活動はできます。
  • 一般媒介契約:オーナーは複数の業者をこの契約を結び、複数の業者を動かして、売主を探すことができます。

【参考記事:不動産投資の視点による不動産売却の媒介契約の種類と特徴

代理契約

代理契約とは、投資物件のオーナーが、その物件の売却に関する業務を完全に不動産会社に委託してしまう契約です。

この場合、代理契約を結んだ不動産会社は、オーナーと全く同じ立場となり、売却を委託された不動産投資物件を売るための活動を行います。売却業務がオーナーの手から離れ、代理となった不動産会社の最良で、売却に向け動くことになります。

不動産管理会社を選ぶポイント

不動産会社はピンからキリまであり、当然その管理の質も大きく違います。客付け能力の低い業者も残念ながら存在しますし、管理を任せるのが危険な会社すらあるというのが実情です。

そこで、安全な管理会社を選ぶポイントを挙げて見ました。

自社で仲介した物件の管理も引き受ける業者

すでに説明しましたが、物件を仲介した業者であれば、安全性は高いです。管理業務の中でも利益に関わる最重要項目である空室の客付けに対し、責任を負えない物件の仲介は通常行いません。

だからこそ、仲介した物件を扱った業者が管理もそのまま行うのであれば、その業者は優良企業である可能性も非常に高いものとなるでしょう。また、業者所有の売主物件を購入した場合に、引き続き管理を行ってくれる場合も、安心感のある不動産管理会社だといえます。

ネットの口コミ情報を収集しよう

不動産会社は玉石混合です。今はネットに企業のあらゆるサービスの評価などの情報が書き込まれます。管理業務の質が悪い会社は、多くのオーナーから反発を受けてネット上に非常に多くの悪評がたっているケースがあります。

当然、ネットに書いてあることが真実かどうかは分かりませんが、SNSやネットの大家さんの交流などで、情報のクロスチェックは可能です。ネットを有効活用して優良な不動産管理会社を探す方法をお奨めします。

まとめ

不動産投資は物件を買ったら終わりではなく、その物件をトラブルなく稼動させていかなければなりませんそのためのパートナーとなるのが不動産管理会社で、大家業のほぼ全てを委託できます。しかし、その会社の質はよく吟味する必要があります。ネットの情報などを上手く活用しましょう。

また、不動産投資物件の売買まで業務として行う不動産会社は、不動産投資家の投資の面でも優良なパートナーとなる不動産会社である可能性も高くなります。TOKYOリスタイルでは物件購入後の管理も引き受けておりますので、物件探しの際はお気軽にお問い合わせください。

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