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サブリースは解約できない?契約解除で起こる問題と解決策

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

サブリースは、空室でも家賃収入を保証してもらえる契約です。不動産投資における一番のリスクである「空室」への不安がなくなることから、多くのサブリース契約物件が建てられました。しかし、サブリースの解約は簡単にはできません。そのためたくさんの問題が起こり、訴訟も発生しました。

そこで、サブリースの解約を巡って起こりうる問題と原因、その解決策について説明します。

サブリースとは

通常の不動産投資では、オーナーが入居者と賃貸契約を結んで家賃収入を得ます。これに対しサブリースは、オーナーが不動産会社と契約し、物件をその会社に借り上げてもらって毎月一定の収入を得るというものです。

サブリースの空室リスクは契約した不動産会社が負いますので、オーナーは空室に関係なく一定の収入を得ることができます。

サブリースの解約で起こりうる問題

サブリース契約は、オーナー側からの解約が難しいです。逆にサブリース会社からの一方的に解約されることも問題点としてあげられます。

それによって起こりうる問題を以下に4つあげます。

サブリース会社が同意しないと正当事由が必要になる

通常の賃貸契約は、契約の更新時期に更新を望まなければ解除することができます。サブリース契約も同じように契約解除できそうに思えますが、そう簡単にはいきません。

サブリース会社はあくまでもその物件を借りている「借主」の立場です。正当な理由が無い場合、オーナー側からの契約解除はできないとされています。よって、契約解除にサブリース会社が応じない場合は、正当事由が必要となるのです。

この正当事由は、物件個別の事情がからみ、裁判所で様々な判例が出ています。解約の理由が正当事由であるかどうかは裁判所の判断となるケースがほとんどです。少なくともオーナー側の事情だけでは認められません。

同意されても解約には3ヶ月〜6ヶ月かかる

サブリースの解約に同意を得られても、解約に時間がかかるのが普通です。通常サブリース会社は簡単に解約されないように、契約書に「解約する場合は、半年前に書面で通知しなければならない」などの条項が盛り込まれています。

期間はサブリース会社によって様々ですが、契約更新時期がきたからといって、そこで契約解除とは簡単にいかない理由のひとつがこのような条項にあります。

契約の更新を望まない場合でも、契約更新時期の3ヶ月〜6ヶ月前に通知するなどの縛りがあることが多く、オーナーが解約を望んでも解約までに時間がかかるのがサブリース契約にはよく見られる問題です。

違約金が発生することがある

サブリース契約に中途解約の条項が記載されていない場合、オーナーからの解約は非常に困難です。もし中途解約の条項があったとしても、高額な違約金を支払うことが書かれている場合が多くあります。

違約金の有無については、契約時にしっかりと確認しておく必要があります。

サブリース会社から一方的に解約されることがある

オーナー側からの解約が非常に難しいのに対し、サブリース会社からは簡単に契約解除できます。これは、個人の賃借人が途中で解約が出来るのと同じです。

サブリース会社から見れば、サブリース契約は空室リスクを抱えつつもオーナーに一定の支払いを行う必要があります。宣伝や客付けの活動には経費もかかります。もし稼働率が想定以下であれば、サブリース会社はその物件でサブリースを続けるメリットを見出せなくなるのです。

契約書はそのような事態も想定して作られているはずですので、サブリース会社からの解約はありえることだと考えておくべきでしょう。

サブリース解約で問題が起こる原因

なぜこのような問題が起こるのでしょうか?それは、サブリース契約には借地借家法が適用されていることに原因があります。

サブリース会社は個人の賃借人と同じ借主の立場です。そのため、サブリース契約には借主の権利が守られる借地借家法が適用されます。借地借家法は賃借人を守るための法律ですので、借りる側が非常に有利な契約になっています。

このため、サブリースは借主であるサブリース会社が有利な契約だという点は抑えておくべきでしょう。

また、その他の原因として、オーナー側が知識不足のまま契約をしてしまうこともありますし、サブリース契約の詳細をあえて説明せず、契約を行う業者もいることも問題が起こる原因となっています。

サブリース解約に関する解決策

サブリースの解約時に起こりうる問題を解決するには、まずはオーナー側が契約書の詳細をきちんと確認することが必要です。また、すでに契約済で、解約時に問題が発生した場合は、自力ではなかなか解決できません。弁護士などに相談しましょう。

契約前に契約書をよく確認する

サブリース契約を結ぶときは、必ず事前に契約書をよく確認すべきです。当然のことのように思えますが、それを怠る人が非常に多いからこそ問題が起こっているのです。

特に解約条項については、しっかりと確認しましょう。解約条項が無い場合は借地借家法が適用されるので、正当事由が無い場合の解約はできません。また、解約条項があっても、それに付随する違約金について確認しておかなければならないでしょう。

また、普通のサブリース契約は、サブリース会社からの中途解約が認められています。契約書上の契約期間が10年であろうが20年であろうが関係ありません。その物件では収益を確保できないとサブリース会社が判断すれば、解約を申し出てくるのは企業として当然のことと理解しておくべきでしょう。

法律の専門家やサブリース問題解決センターに相談する

サブリース契約の解除で問題が発生した場合は、自力での解決は非常に難しいです。法律の専門家である弁護士に相談することを考えるのがよいでしょう。サブリース解約の問題などを多く扱っている弁護士、法律事務所を探して相談してみましょう。

また、「サブリース問題解決センター」というNPO法人が運営する機関があります。法務大臣認証ADR機関提携団体であり信用のおける団体です。このような外部の機関を利用する方法もあります。

まとめ

サブリース契約は、不動産会社の管理委託契約のような他の契約よりもかなり複雑です。複雑であるからこそ、内容をよく確認しないと、解約で問題が起こりやすいのです。

サブリース会社に対して、オーナー側からの希望があればどんどん申し出て、不明な点は残さず確認しましょう。契約書をしっかり確認し不明点を明確にすることが、解約時の問題をふせぐ第一歩です。

また、そもそも十分な収益性を見込める物件であれば、サブリース契約をして家賃保証してもらう必要性は低いので、通常の不動産管理契約を結ぶほうがよいでしょう。収益性の高い物件を見分けるのは簡単ではありませんが、TOKYOリスタイルでは不動産投資のプロの目利きを数値化した『MIKATA(ミカタ)イズム™』を無料でご利用いただけます。物件選びに是非ご活用ください。

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