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初心者のための、アパート経営の基礎知識

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

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不動産投資にはいろいろな手法がありますが、土地活用を検討している方にとってもっともポピュラーな選択肢となるのが「アパート経営」です。

相続税や固定資産税の節税にもなり、一定の収入が得られるのがアパート経営の魅力ですが、何から始めたらいいのかわからないと思っている方も多いのではないでしょうか。

今回は、「アパート経営ってどんなものなんだろう?儲かるのかな?」と思っている方に向けて、基礎知識と成功のポイントをわかりやすく解説していきたいと思います。

アパート経営の特徴とは

アパート経営とは、アパートの所有者が入居者に各部屋を貸し、毎月の家賃というかたちで収益を得るという不動産投資の手法です。

入居者がいる限り中長期的に一定の家賃収入を得ることができるうえに、土地や家賃の価格はいきなり暴落することはないので、価格変動の大きい株式投資やFX投資と比較して安定した投資といえます。

アパート経営は、一棟マンションほど大規模ではないので資金が限られていても参入することができる上、エリアや条件によっては区分マンションとそう変わらない価格のアパートもあるくらい、その価格帯には大きな開きがあります。
区分マンションより多くの資金がかかったとしても、一棟全部を所有することになるため、空室があったとしてもリスクが分散できることになり、まとまった広さの土地を資産として残すこともできるという強みがあります。

アパート経営のメリット

安定した収入が得られる

アパート経営では、入居者が入っている限り毎月家賃収入が得られます。一棟アパートには複数の部屋がありますので一部屋の空室が出ても、区分マンションのように収入がゼロになるということは少ないでしょう。アパート経営で不労所得を得ることができれば、もしもの時に働けなくなって、収入がなくなるという心配が減りますし、定年退職後の老後のために、という意味でも安心と言えます。

資産を残すことができる

ローンの支払いが終われば、建物がある限り家賃収入という不労所得が入り続けます。建物が経年劣化しても土地は経年によって価値が下がることはないので、土地を売却すればまとまった金額を得ることができますので、この点が区分マンションとの大きな違いになります。

節税対策ができる

アパート経営においては相続税と贈与税の節税ができることが大きなメリットとなります。相続税は、土地の評価額が70~80%であるのに対し、建物は30~70%程度となっているので、更地を相続するより建物を相続したほうが相続税が安くなります
また、「相続」による節税よりも、「贈与税」の優遇のほうが、税金がより安くなるので、生前贈与をすることで、さらなる節税効果に期待することができます。
ほかにも、給与所得がある場合には不動産所得と損益通算ができるため所得税の節税も可能です。

好きなようにリフォームできる

一棟のアパートを丸ごと所有するアパート経営では、大規模修繕や建て替えなどを自分自身の判断でおこなうことができます
入居率を上げるために住み心地の良い部屋へとリフォームすることなど、自分のアイデアを好きなように実現することができます。

アパート経営のはじめかた

実際にアパート経営をしようと決めたら、どのような流れで進めていけばよいのか気になると思います。ここではアパートを建設してから経営を始めるまでの流れをご紹介します。

1.土地診断

土地には法律によって建ぺい率と容積率が定められているので、土地の大きさによって建てられるアパートの大きさは制限されます。ですので、この段階で何戸つくれるのか、一戸あたりの家賃はいくらか、を概算で算出することができ、アパート稼働時の収益額を予測する基本準備が整うことになります。

2.市場調査

アパート経営は、立地が家賃に大きく影響しますので、おおよその家賃を知ることが、収益率を予測するための重要なポイントになります。駅から遠い、道が狭い、といった条件だと入居者が決まりにくいので、満室稼働でしっかり収益を上げるためには地域の市場調査をおこなうことが大切です。

3.経営計画・契約

いくつかの会社に資料請求をしてアパート建築の相談、見積依頼をします。
一社だけでなく必ず複数の会社に相談しましょう。
アパートの工法や構造は建築会社によって違いがありますので、いろいろな提案を比較検討したほうが自分の理想とするアパート経営の形がイメージしやすくなります。
また、賃貸経営で利益を出すためには現実的な経営計画を立てることが重要です。
入居者の募集、入居審査、賃貸契約の締結、建物の管理などを委託する管理者会社によって利益に大きな差がでるので、信頼できる管理会社を選ぶことも重要なポイントになります。

4.施工・入居者の募集

アパートの建設期間は一般的には3~4か月です。
建設会社と契約をして施工がはじまったら、入居者の募集をおこないます。
新築アパートは人気なので、完了後すぐに入居者が集まることが多いようです。

5.引き渡し

施工が完了して工事検査を終えたら引き渡しです。ここからいよいよアパート経営がスタートします。

入居者募集のポイント

入居者を募集するにあたって、賃貸借契約書への記載事項について管理会社と相談しながら決定します。一般的な項目のうち、アパートオーナーが考えたいのは以下のような項目です。

1) 契約期間

契約期間と更新、その手続きの方法など契約の基本事項

2) 禁止事項

ペットの飼育、楽器の演奏などを許可するかどうかなど

3)修繕費の負担

修繕が必要になった場合の費用の負担者

アパート経営の注意点と対策

アパートさえ建てれば、あとは勝手に収入が入ってくるという考えは、失敗の原因になってしまいます。長期的に収益を上げ続けるためには、注意点と対策を理解しておきましょう。次に、アパート経営のリスクとその対策について紹介します。

初期費用がかかる

アパート経営は、ほかの土地活用と比較してアパートの建設費用が高くつくことが多いので、確実に入居者を獲得できなければ借金だけが残ることになりかねません。
事前に周辺環境や近隣のアパートの家賃などもリサーチして、収益性の高いアパートを建てることが大切で、金融機関からの融資額が大きい場合には金利上昇時に影響を受けやすくなります。経済の動向に柔軟に対応し、運用計画を見直していくなどの対策が求められます。

老朽化

アパート経営は、所有している土地に新築アパートを建てるか、中古の一棟アパートを購入するかのどちらかでおこないますが、いずれにしても20年~30年経ったら建物が老朽化するので大規模修繕をしなければなりません。
その際に、外壁工事や排水管工事は大掛かりなものだと数百万円はかかると思っておいた方が良いでしょう。初期の段階で修繕費を想定して積み立てをおこなうなどの対策をしておくことで、長期にわたる健全なアパート経営ができます。

空室のリスク

アパート経営の収入源は入居者からの家賃です。安定した家賃収入を得るためには、空室数と空室期間をできるだけ抑えることが重要です。新築や築浅の時ならば、空室が発生しても比較的スムーズに次の入居者が決まりやすいのですが、満室稼働から空室が発生した場合の対策、空室数がどのくらいなら黒字を維持できるかといったシミュレーションをしておきましょう。
空室が発生した時に頼ることができ、退去が続出しないためのアドバイスをしてもらえる不動産業者と信頼関係を築けているかどうかが今後を左右するポイントとなります。

自然災害のリスク

どんな対策をしても災害のリスクをゼロにすることはできません。
災害が起きた時の備えをしておくことが大切ですので、火災保険、地震保険には必ず加入しておきましょう。台風による水害をカバーできる火災保険などもあり、補償内容は様々なのでしっかり吟味して検討してください。

入居者トラブル

入居者トラブルで多いのは家賃の滞納です。
家賃が得られないというのは空室があるのと同じことですが、空室であれば入居者を募集することができるので家賃滞納はとても深刻なトラブルといえます。こうした問題や入居者によるクレーム対応は、不動産会社に管理を委託している場合はその担当者が対応してくれます。
クレーム対応や日常的なメンテナンスなどの管理を委託するには、家賃の数パーセント、といった費用がかかることになりますが、トラブルを大きくしないためには、信頼できる優秀な管理会社に任せたほうが良いでしょう。

参考記事:不動産投資で失敗しないアパート経営のポイントとは?

まとめ

アパート経営において大切なのは、入居者が快適に生活して、ご自身に毎月安定した家賃収入が入ることです。
アパート経営には多くのメリットがありますが、ほかの不動産投資と同様リスクやデメリットもあります。
今回紹介したアパート経営の注意点と対策を読むと、デメリットが多くて大変そうだなという印象を持たれるかもしれませんが、空室のリスクを分散できることや管理全般を管理会社に委託することができるので、不動産投資初心者の方でも挑戦しやすいということもおわかりいただけたのではないでしょうか。
アパート経営に成功するためには、安心して管理を委託できる不動産会社を見つけることも大きなポイントになるでしょう。

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