皆さんもご存じの通り、不動産投資は数ある投資の中でも最も大きな金額を扱う投資手法の一つです。特に、普段会社員として働いている方が投資用不動産を購入する場合には、銀行から投資用不動産ローンを借り入れるケースがほとんどのため、購入者自身のみならず、その家族にも大きな影響を与える可能性があります。

しかしながら、私自身がこれまで多くのお客様とお会いしてきた中で、奥様に黙って不動産投資を行おうと考えている方や、ご両親から反対されることを恐れて、事後報告の形に持ち込もうとされている方も何名かいらっしゃいました。

そこで彼らに「なぜ家族に黙って、不動産投資を行おうとしているのか」と質問をしたところ、その回答は実に様々なものでした。例えば、「妻と金銭的な話をしようとすると不機嫌になる」「妻に財布を握られている」「父親が不動産投資を嫌っている」などです。

おそらく本記事をご覧になっている方の中には、これから不動産投資を始めようかとお考えの方や既に物件を保有されている方、今まさにご家族から反対を受けている方などいらっしゃるかと思いますが、是非皆さんには、家族に黙って不動産投資を行うことの危険性を知って頂ければ思います。

そこで本記事では、黙って不動産投資を行うことの危険性について、ある会社員Ａさんのケースを見ていきたいと思います。奥様に黙って不動産投資を行ったことで、結果的に自宅を購入できなかったばかりか、離婚にまで発展してしまった恐ろしいケースです。

会社員Ａさんのケースを見てみましょう

家族に黙って不動産投資を行うことの危険性の一つに、住宅ローンが通らなくなってしまうという事が挙げられます。実はこのリスクは、私が営業マンとして（家族に黙って投資しようとしている）お客様と面談をしている中で、最も質問される事項の一つでもあります。ある意味、多くの方に認識されているリスクであるかも知れません。

具体的には、奥様に黙って借入をして不動産投資を行った場合、個人の借入限度が一杯となり、結果的に住宅ローンの審査に通らなくなってしまう、というケースです。それでは、会社員Ａさんの事例で見ていきましょう。

３２歳の会社員Ａさんは年収６００万円で、これまで借入をしたことはありませんでした。家庭には専業主婦の奥様と、１歳になる娘さんがいらっしゃいました。

Ａさんは、お金の管理を全て奥様に任せていたために、毎月お小遣い制で生活をしていましたが、周囲の同じ年収レベルの独身男性が自由に遊び歩いている中で、自分だけ質素な生活をすることに嫌気が差してしまい、お小遣いを得るために、奥様に内緒で不動産投資を始めようと考えていました。

Ａさんは投資用不動産を購入するにあたり、小遣い制であるためにほとんど自己資金を使えませんでしたが、ある不動産会社の営業マンから「あなたの勤務先であればオーバーローンが使えるかもしれない」と言われます。Ａさんは、ある東証一部上場企業の総合職で、非常に属性が良かったのです。

不動産営業マンから決断を急かされたＡさんは、「今ここで１０万円払ってくれれば、頭金なしのオーバーローンで物件を購入できる」との甘言に乗せられ、奥様に黙って３，６００万円の借入を行ってしまいました。

購入から２年間、Ａさんの物件は入居者の契約更新も決まり、毎月のキャッシュフローも僅かながらプラスで回っていたこともあり、Ａさん自身もその存在を特段意識することも無くなっていきました。しかしある日、奥様から「そろそろ自宅がほしい」と言われることとなりました。

確かにこれまでＡさん家族は、２LDKの賃貸物件に住んでいましたが、半年後に二人目のお子さんが産まれる予定も出来ていたことから、このタイミングで新居を購入することについてはＡさんも賛成しました。ふと、２年前に購入した投資用不動産のことが脳裏に浮かんだものの、「この２年間で年収も８００万円に上がったことだし、問題ないだろう」と思い、すぐに不安は無くなっていきました。

それから２週間後、ある都心の新築マンションの見学を行ったＡさんは、奥様からの「絶対ここが良い」という言葉の後押しもあり、すぐに申し込みを行うことに決めました。価格は６，０００万円程でしたが、会社の同僚がつい先日同じくらいの価格帯の物件を購入していたことから、特に悩むことなく決断をし、融資審査の申込書に記入を行いました。

それから２日後、家族で団らんしていたＡさんのもとに、ある一本の電話が入りました。それは先日申し込みをした不動産会社の営業マンからでしたが、その内容を聞いたＡさんは、頭の中が真っ白になりました。なんと、融資の審査が否決になり、物件の購入が難しくなったというのです。

Ａさんがその理由を尋ねると、「銀行より、返済比率をオーバーしている為融資の承認が下りなかったとの連絡があった」との返事がありました。

結局、この新築マンションは不動産会社が提携銀行による融資とパッケージで販売していたことと、Ａさん以外にも多くの買手候補がいたために、Ａさんが購入することはありませんでした。

このマンションに住めるとばかり思っていた奥様は、既に自身の両親や友人にもこの物件の話をしており、好みのインテリアや間取りなどについて想いを巡らせていました。しかしそんな矢先に、ふと「融資の承認が下りなかった」と衝撃の事実を聞かされた奥様は、Ａさんを徹底的に問い詰めました。

すると観念したＡさんは、実は２年前に内緒で不動産投資を行っていたこと、その時の借入の影響で、今回ローンが通らなかったことを告げたのです。

気に入った物件が買えなかったこと以上に、信頼していた旦那から裏切られた気持ちになった奥様はすぐに実家に帰ることに決め、その後二人は離婚することとなりました。

なぜＡさんはローンが通らなかったのか？

ここまで、奥様に内緒で不動産投資を行った結果、新居のローンが通らずに離婚にまで至ったＡさんの事例を見ていきました。では、そもそもなぜＡさんは住宅ローンが通らなかったのでしょうか。また、もし仮に新居を買う予定だったとしたら、Ａさんはどのようにすれば良かったのでしょうか。

最初の疑問への答えは、ローン否決の連絡をしてきた営業マンが放った「返済比率」という言葉と大きく関係しています。返済比率とは、簡単にいうと収入に対する借入金の返済額の比率のことを差しています。例えば、年収１，０００万円の人が１年間に元本と利息合わせて２００万円返済しているとしたら、その人の返済比率は２０％になります。

ケースバイケースではあるものの、自宅の融資の承認が下りるためには、新たなローン額も合わせて、返済比率が３５％以内に収まっているのが一つの基準であると言われています。ではＡさんの場合はどうだったのでしょうか。

まず、２年前の投資用不動産購入前の状態のＡさんについて見ていきましょう。年収は６００万円で、借入金は０円であったわけですから、返済比率は当然０％となります。

次に不動産投資を行った時点のＡさんについて見ていきましょう。Ａさんは借入金３，６００万円で３５年のローンを組んでいます。仮に投資用ローンのごく一般的な金利である２.０％の元利均等返済で組んでいた場合には、毎月の返済は１１万９，２５４円となります。したがって、年間の返済額は約１４３万円となる訳です。

ここで、返済比率は、年間返済額 ÷ 年収（％）で計算できますので、１４３万円 ÷ ６００万円 ＝ ２３.８％となります。つまりＡさんの返済比率は、投資用物件を購入した時点で２３.８％となっていたのです。

その２年後、Ａさんの年収は８００万円に上がっていたので、その返済比率は１４３万円 ÷ ８００万円 ＝ １７.８％まで下がっていました。では、新築マンションの購入申し込みをした際、担当の銀行マンにはＡさんの返済比率はいくつに見えていたのでしょうか。

今回、新居の購入にあたって６，０００万円の融資を申し込みしていたＡさんですが、仮にその融資条件を３５年の元利均等で０.６％だとすると、毎月の返済は１５万８，４１７円で、年間約１９０万円の返済になります。つまり、この物件単体での返済比率は１９０万円 ÷ ８００万円 ＝ ２３.７％となる訳です。

先程計算した投資用物件の返済比率が１７.８％でしたから、１７.８％ ＋ ２３.７％ ＝ ４１.５％となり、基準となる３５％の返済比率を大きく上回り、結果として融資は否決となってしまいました。

Ａさんはどうすれば良かったのか？

ここで大きな疑問が浮かびます。それは、「結局Ａさんはどうすれば良かったのか」という事です。これには大きく３パターンほどの解決策があると思われます。それは、①投資用不動産の借入額を抑える、②新居の予算を下げる、③世帯年収を上げるの３つです。それぞれ数字を見ながら比較していきましょう。

解決策①：投資用不動産の借入額を抑える

最初のパターンは、Ａさんが２年前に購入した投資用不動産の借入額を抑える、というものです。では、今回Ａさんが新居の購入を無事に行うためには、２年前の投資用ローンの借入限度額はいくらだったのでしょうか。

もう一度数字を振り返ると、今回新居を購入するにあたって、８００万円の年収のＡさんが、６，０００万円の新築マンションを３５年の金利０.６％元利均等払いで借入した際、年間返済額は１９０万円となり、返済比率は１９０万 ÷ ８００万円 ＝ ２３.７％となっていました。

もし仮に今回申し込みをした提携銀行の基準返済比率が３５%であったとすると、投資用物件の購入に充てられる借入額は、３５％ － ２３.７％ ＝ １１.３％となります。

これを毎月の支払額に換算すると、年収８００万円 ✕ １１.３％ ÷ １２か月 ＝ 約７.５万円です。毎月７.５万円の支払まで出来るという事は、投資用ローンの一般金利２.０％の元利均等３５年で借入可能額を計算すると、２，２６４万円の借入が可能であったという事になります。

つまり、Ａさんは２年前の投資用不動産の借入額が２，２６４万円以下であれば、今回新居のローンの否決を受けることなく、離婚を免れられたということになる訳です。

但し、読者の皆さんもお気づきになったかと思いますが、この計算は全て後付けの計算であり、「Ａさんが将来６，０００万円で新居を購入する」ということが明確であるからこそ出来る計算に他なりません。もちろんこれは無理な話で、いくらＡさんが計画的であったとしても（実際はそうではなかったのですが）、自分の年収が２年後に８００万円になり、更に奥様が気に入る物件の価格が６，０００万円であることを予想するのは難しいでしょう。

それでは、残り二つの解決策について見ていきましょう。これら二つのパターンはいずれも、Ａさんが投資用不動産を購入した事実を奥様に伝えられていれば、取り得た選択肢であると言えます。

解決策②：新居の予算を下げる

もし仮にＡさんが投資用不動産の購入を奥様に事前に伝えていたとしたら、借入可能な返済比率の計算を事前に行って、今回購入可能な新居の予算について話し合うことが出来たことでしょう。

具体的にみると、新居の検討をする時点でのＡさんの返済比率は、先程見た通り１７.８％でした（投資用物件の年間返済額１４３万円 ÷ 年収８００万円 ＝ １７.８％）。もし仮にこの数値を奥様と共有できていたとしたら、新居の購入にあたって使用できる返済比率が３５％ － １７.８％ ＝ １７.２％であることも認識できたことでしょう。

この１７.２％という返済比率は、月の支払いで換算すると、８００万円 ✕ １７.２％ ÷ １２か月 ＝ 約１１.４万円となります。そして自宅の借入条件である金利０.６％の元利均等払い、期間３５年で計算すると、借入可能額は４，３１７万円です。つまり、事前にＡさんと奥様が話し合っておけば、４，３１７万円以内の予算で物件の検討をすることが出来たという事になります。

さて、この解決策では、確かにＡさんが不動産投資を行っていたとしても、４，３１７万円までなら新居購入のための借入を行うことが出来ることが分かりました。ではもし「どうしても６，０００万円の新居に住みたい」とＡさん夫妻が考えていた場合には、どのようにすれば良かったのでしょうか。

それが、３つ目の解決策となります。

解決策③：世帯年収を増やす

もしＡさんが投資用不動産の購入を奥さんに話していて、さらにその上で「６，０００万円の物件を購入したい」と考えた場合、どのようにすればよいのでしょうか。その解決策は、ずばり「世帯年収を上げる」という事になります。

但し、Ａさんは東証一部上場の総合職ですから、副業が難しい可能性が高いでしょう。その場合、専業主婦である奥様が、世帯年収の向上に一役買う必要があります。

では、奥様がいくら稼げば、６，０００万円の物件が購入できたのでしょうか。具体的に計算していきましょう。

仮に６，０００万円の新居を０.６％の元利均等払いで３５年で借入れたとすると、年間の返済額は約１９０万円になります。Ａさんが２年前に購入した投資用不動産の年間返済額が１４３万円でしたから、合わせて年間３３３万円の支払いがあるという事になります。

そこで、提携銀行の融資可能な返済比率を３５％と仮定すると、必要な年間収入は、３３３万円 ÷ ３５％ ＝ 約９５０万円となります。既にＡさんの年収が８００万円ですので、奥様が年間１５０万円を稼げたとすれば、新居のマンションは無事に購入できたわけです。

年収１５０万円は、月に換算すると１２.５万円ですから、仮に時給が１，０００円だとすると、１２.５万円 ÷ １，０００円 ＝ １２５時間となり、１日６時間を月２０日働けば稼げる額ですので、十分現実的な数字ではないでしょうか。

もしＡさんが、投資用不動産の購入を事前に奥様と相談していたとしたら、このようにいくつかの解決策が存在していたのがお分かり頂けたと思います。

まとめ

本記事では、ある会社員Ａさんのケースを通じて、ご家族に無断で不動産投資を行うことの危険性について見ていきました。前章でも述べたように、もし仮にＡさんが奥様と投資用不動産の購入について少しでも話し合っていれば、新居の購入に向けて様々な対応が取れていたにも関わらず、ただ黙っていたばかりに、悲惨な結末となってしまいました。

もし読者の方々の中で、今まさにご家族に無断で不動産投資を行おうと考えている方がいらっしゃれば、是非一度冷静になって、ご家族に話す方向で考えて頂ければと思います。

参考「不動産投資なんて反対！」の心理と、タイプ別説得法まとめ

弊社では、経験豊富なコンサルタントが、お客様と共に、ご家族を説得する方法について考え、様々な提案をしております。もしお困りのことがございましたら、お気軽にご連絡を頂けますと幸いでございます。

参考不動産投資の学校？有料勉強会の内容と、そのリスクとは？