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家賃収入にかかる税金の計算方法や税金対策について

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

家賃収入に、税金はどのくらいかかるのでしょうか?サラリーマンであれば税金は源泉徴収されているので、いざ不動産投資を行うとなると税金の金額や申告方法について不安を感じる人も多いのではないかと思います。

そこで、家賃収入はいくらから税金がかかるのか、その計算方法、税金対策、確定申告などについて説明します。

家賃収入はいくらから税金がかかる?

サラリーマン等の給与所得者を前提として考えると、給与以外の所得が年間20万円を超える場合に税金がかかります。これは家賃収入に限らず、雑所得なども含めた合計額です。もちろん、確定申告も必要なので、年間20万円を超えるか、超えないかをひとつの目安として考えておくとよいでしょう。

家賃収入にかかる税金の計算

家賃収入にかかる税金は、課税所得金額によって所得税率が変動するため一律ではありません。課税所得金額は不動産所得だけで考えるものではなく、給与所得も関係します。これに所得控除も関わるので、「家賃収入の税金はいくら」と単純に計算できるものではありません。

ここでは、計算方法を詳しく説明していきます。

家賃収入の所得税の計算方法

所得税額を求めるためには、課税所得金額を計算して、税率を導き出す必要があります。課税所得金額は以下の計算式で求めることができます。

【課税所得金額=(給与所得+不動産所得)-各種所得控除】

各種所得控除の内訳は、基礎控除や給与所得控除、配偶者控除など、それぞれの状況によって異なります。課税所得金額がわかれば税率も決まり、以下の計算式で所得税額を求めることができます。

【所得税額=課税所得金額×税率-控除額】

税率は、課税所得金額に応じて累進課税で決まってきますし、控除額も同様です。このように、家賃収入の税金は、所得の合計に応じて決定します。

不動産所得とは

不動産所得とは不動産収入の合計ではなく、不動産収入から必要経費を差し引いたものです。不動産投資における必要経費の範囲は広いのですが、修繕費や固定資産税、減価償却費などが代表的なものとして挙げられます。

家賃収入にかかる所得税以外の税金

家賃収入を得ることによって納めることになる税金は、所得税だけではありません。所得税以外の税金には、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、住民税、印紙税などが存在します。消費税は建物購入にのみかかり、家賃収入にはかかりません。

【参考記事:家賃収入に消費税はかかるのか?

家賃収入の税金対策のポイント

税金対策は、知ることが一番重要です。不動産所得に関する必要経費も知らなければ計上できませんし、損益通算も確定申告をして初めて利用できます。不動産経営に役立つ税金対策のポイントを、いくつか紹介します。

必要経費を漏れなく計上する

家賃収入にかかる税金を節税するポイントは、必要経費です。不動産所得に関する必要経費は色々ありますが、計上していない場合でも、税務署が指摘してくれるわけではありません。

・修繕費
・固定資産税
・不動産取得税
・減価償却費(中古物件は注意)
・管理委託費(家賃収納代行なども含む)
・保険料
・ローンの利息

このような費用・税金が不動産所得の必要経費として扱えます。これらを漏れなく計上することだけでも、かなりの節税効果を見込めるはずです。

不動産所得が赤字なら損益通算をする

不動産投資には、不動産所得が赤字の場合に使える節税対策もあります。それが損益通算です。簡単に説明すれば、不動産所得のマイナス分だけ、給与所得などの他の所得と通算することができます。サラリーマンが損益通算する場合、すでに差し引かれた所得税から、赤字分にかけられた税金が戻ってきます。

損益通算には確定申告が必要なので、赤字の場合でも、しっかりと行うようにしましょう。

【参考記事:不動産所得は赤字を損益通算できる

家賃収入を得たら必要な確定申告

初めて確定申告をする時は、とても難しく感じてしまうかもしれません。しかし、ひとつひとつ冷静に対処すれば、何も難しいことはありません。時間に余裕を持ち、落ち着いて対応していきましょう。

家賃収入がいくらから確定申告が必要なのか

確定申告は税金の額を申告するものなので、確定申告が必要になるのは税金がかかる基準と同じく、給与以外の所得が年間20万円を超えた場合です。年間20万円を超えなければ確定申告の必要はありませんが、損益通算のように、確定申告が条件になる制度も存在するので、注意してください。

確定申告の手順

確定申告をするなら、まず必要書類を用意しなければなりません。勤務先からの源泉徴収票、不動産会社からの各種書類などを用意する必要があります。また、必要経費を計上するために、経費の根拠になる書類も必要で、修繕の際の請求書や領収書、ローン関連の書類などが該当するでしょう。

必要な書類が揃ったら、決算書、確定申告書を作成します。これらをすべてそろえて税務署に提出することで、確定申告は済みます。確定申告書を作成する際には、申告書一式が国税庁のホームページで入手でき、作成も可能です。さらに、申請書を事前に提出して青色申告にすれば、10万円の青色申告控除を受けられます。

【参考記事:不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

まとめ

いかがだったでしょうか。以上が家賃収入にかかる税金の計算方法と税金対策になります。税金の計算自体は、それほど難しくはありませんが、必要経費の計上や損益通算などの税金対策まで、しっかりと把握しておきたいところです。知識があるかないかで、節税効果は大きく変わってきます。

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