【2023年最新版】家賃収入は申告しないとバレる？申告しないとどうなるか解説します！
- 更新：
- 2023/10/24
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ワンルームマンションや駐車場のように、さほど高額ではない不動産投資を行なっている人の中には、「そんなに大きな収入でもないから、申告しなくてもバレないだろう」と軽く考え、確定申告していない人もいるようです。副業をしていることを企業に知られたくない会社員の場合も同様です。
本記事では、家賃収入を申告しないとどうなるのかについて解説します。納税対象者であれば、家賃収入の無申告は脱税に相当します。「少額だから無申告でもバレない」といった甘い考えは禁物です。確定申告が不要な場合や不動産投資での所得の計算方法についても解説するので、本記事を使って確定申告の必要性を正しく理解していただければ幸いです。
- 目次
- 家賃収入は所得20万円以下であれば原則確定申告不要
- 無申告は税務署にバレることがあるので要注意
- 家賃収入を確定申告しないとどうなる？
- マイナンバーで家賃収入がバレることはあるのか
- 確定申告は税理士への依頼がおすすめ
- まとめ
家賃収入は所得20万円以下であれば原則確定申告不要
確定申告には一般に「20万円ルール」というものがあります。簡単に言えば、
- 年間所得が20万円以下であれば確定申告の必要がないということ
サラリーマン兼業の大家さんであれば、サラリーマンとしての給与所得にかかる税金は給与の支給時点ですでに差し引かれています。不動産投資による家賃収入は、給与とは別枠です。年間の経費を引いた家賃収入が20万円以下であれば、申告は不要となります。
経費として計上できる費用の一例は、以下のとおり。
- 物件を見に行った際の交通費
- 不動産投資を勉強するために参加したセミナー費用や書籍の購入費用
- 不動産投資で使用するパソコンの購入費用
- 不動産業者との交際費
不動産収入から上記経費を引いた金額を「所得」と呼びます。不動産投資で確定申告が必要となる基準は、収入から経費を引いた上で所得が20万円を超えるかどうかです。
月に換算すると1万7千円くらいとなりますが、収入から経費を差し引いた分が申告の対象となる所得です。単純に家賃収入が20万円を超えたからといって申告の必要があるわけではないことを覚えておきましょう。
家賃収入による所得が20万円以下でも確定申告が必要なケース
家賃収入による所得が20万円以下でも、確定申告が必要なケースがあります。給与収入が2,000万円以上ある場合と、他の副業収入と合わせて「雑所得」が20万円を超える場合です。
給与収入が2,000万円以上ある場合は、給与明細書でわかります。問題は、不動産投資の収入となる「雑所得」が合計20万円を超える場合です。
確定申告においては、給与所得や事業所得、譲渡所得、不動産所得など、所得の項目が決まっています。決まった所得に該当しない所得が「雑所得」です。家賃収入は、確定申告では雑所得となります。
不動産投資の収入以外の雑所得として、次のようなものが挙げられます。
- 仮想通貨やFXの売買益
- メルカリやYahoo！オークションのようなフリマサイトでの収入
- 副業収入
例えば、不動産投資での所得が10万円でも、仮想通貨での売買益が15万円あったら、雑所得の合計は25万円です。雑所得の合計が25万円となるので、この場合は確定申告が必要となります。
無申告は税務署にバレることがあるので要注意
本来ならば家賃収入を申告する必要があるにも関わらず、申告を行わなくてもバレないだろうと考えてはいけません。
税務署は国税の徴収という国家の根幹を担っている機関です。税務署の職員は税のプロである一方で、多くのサラリーマン大家さんは、言わば税の素人です。
税務署は定期的に企業へ税務調査に入ります。このとき、管理を任せている不動産業者に調査が入ったらどうなるでしょうか。不動産収入の申告をしていなくても、不動産会社に管理費を支払っている事実により、不動産投資で収入を得ていることはすぐに分かってしまいます。
意図的に家賃収入の確定申告をやり過ごすのは、あまりにも危険な行為です。意図的に確定申告をしていない状況となってしまった際は、税務署から連絡が来る前に速やかに自分から修正申告をしましょう。
税務署や国税庁は、正しく税金が納付されることに注力しています。不正を防止し、正しく税金を納付してもらうための税務調査です。「勤務先に対して副業の事実を隠したい」「さほど大きい額ではないから無申告でいいだろう」。そう考えていた場合は、税務署を相手に、家賃収入の無申告が見つからずに済むことはまずあり得ないと考えを改めましょう。
家賃収入を確定申告しないとどうなる？
家賃収入を得ているのに確定申告をしないでいた場合、非常に高い確率で家賃収入を得ていることがどこかでわかってしまうでしょう。
家賃収入を正しく申告しなかった場合、税金の加算が実施されます。悪質とみなされた場合は、刑罰の対象となるかもしれません。 そのときのリスクを考えると、家賃収入はきちんと申告しておくことが大切です。
ここからは、家賃収入を確定申告しなかった際どうなるかについて解説します。
税金の加算
家賃収入を申告しない場合「追徴課税」と呼ばれる、税金の加算が実施されます。追徴課税される税金は、次の3種類です。
- 無申告加算税
- 重加算税
- 延滞税
それぞれ詳しく解説します。
①無申告加算税
無申告加算税とは、確定申告の期限後に申告された場合に加算される税金です。無申告の所得額に対し、15％ ～ 20％の税金が加算されます。
| 無申告の所得 | 加算税率 |
|---|---|
| 50万円までの部分 | 15％ |
| 50万円以上300万円以下の部分 | 20％ |
令和6年1月1日以降は、300万円以上の部分について30％の無申告加算税が徴収されるようになります。
申告期限から1ヵ月以内に自主的に申告をし、期限内に申告する意思があったと認められる場合は無申告加算税が課されない場合もあります。家賃収入の申告が必要と気づいた場合は、バレないかもと思わず、気づいたときにすぐ申告しましょう。
②重加算税
もし、家賃収入を確定申告しないまま数年間過ごしたとして、その後無申告の事実が発覚したとします。その場合、過去にさかのぼって、無申告の所得に対し納税義務が発生します。無申告でいたペナルティとして、重加算税が課せられます。
重加算税は基本的に35 〜 40％。悪質な脱税行為を繰り返している場合は、さらに10％プラスされ最大で50％の税率になります。最大50％の加算は、かなり重いペナルティと言えるでしょう。
③延滞税
納付期限が過ぎたあとでも、自分から税務署に家賃収入がある旨の修正申告をすれば延滞税が加算されるのみで済みます。延滞税の税率は、以下のとおり。
| 納付期限からの超過日数 | 延滞税の割合 |
|---|---|
| 納付期限の翌日から2ヵ月以内 | 年7.3％もしくは「延滞税特例基準割合 ＋ 1％」（令和5年度は2.4％）のいずれか低い割合 |
| 2ヵ月以降 | 「年14.6％」もしくは「延滞税特例基準割合＋ 7.3％」（8.7％）のいずれか低い割合 |
延滞税特例基準割合は、対象年度前年の12月15日までに財務大臣が告示します。令和5年度の延滞税特例基準割合は1.4％。従って、1.4％に1％もしくは7.3％を足したパーセンテージが基準となります。
納税義務の失効はある？
家賃収入は所得が20万円を超えた場合、基本的に申告必須です。「黙っていればバレないのでは？」と考える人もいるかもしれませんが、税務署は日々調査を行っています。
家賃収入の申告漏れがあった場合、一定期間を過ぎると時効を迎え、さかのぼって課税されることがなくなります。民法では、この場合の時効を「消滅時効」と呼びます。
消滅時効は原則5年ですが、故意による申告漏れの場合には7年となります。しかし、税務署から調査が入った場合、時効は更新されます。
国税庁では、不正に税金の負担を逃れようとする悪質な納税者に対して、適切な調査体制を編成し厳正な調査を実施中です。国税庁レポート2022では、令和3年度は無申告事案の査察に積極的に取り組んだ旨の記載がありました。家賃収入の申告漏れに気付いた場合にはすぐに確定申告を行い、必要があれば追加で納税しましょう。
参考国税庁「国税庁レポート2022 Ⅲ 適正・公平な課税・徴収」
無申告の場合は刑罰が科される可能性も
家賃収入の申告漏れがあった場合、無申告加算税・重加算税・延滞税などの行政処分だけではなく、刑罰が科される可能性もあります。科される刑罰は、次の2種類。
- 10年以下の懲役
- 1,000万円以下の罰金
もしかすると「刑罰といっても罰金なら、お金を払えば良いのでしょ？」と簡単に考えた人もいるのではないでしょうか。
刑罰はいわゆる「前科」です。前科があることは履歴書に書かなくてはいけません。さらに、刑罰を科されることで、現在勤めている会社から解雇される可能性もあります。
また、行政処分と刑罰はどちらか片方だけとは限りません。両方科される可能性もあります。確定申告をきちんとしなかったばかりに、自分の経歴に一生消えない傷をつけることは絶対に避けましょう。
相続した不動産の家賃収入を申告しなかった場合
相続した不動産の家賃収入がある場合、確定申告すべきか迷う人もいらっしゃるのではないでしょうか。相続をした不動産の家賃収入については、相続人が家賃収入の申告をする必要があります。
民法では、相続した人を「相続人」、亡くなった人を「被相続人」と呼びます。不動産の所有権から見ると、不動産を元々持っていた人が「被相続人」で、不動産を相続した人が「相続人」です。
| 用語 | 相続における状況 | 不動産の所有 |
|---|---|---|
| 被相続人 | 亡くなった人 | 元々不動産を所有していた |
| 相続人 | 相続する権利がある人 | 不動産を相続した |
相続人は、被相続人が亡くなった翌日以降に発生した家賃収入を確定申告し、納税します。
被相続人が亡くなった年の1月1日から被相続人が亡くなるまでの日に発生した家賃収入に関しても、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に、相続人が被相続人の代わりに確定申告を行い納税しなければなりません。この申告を、準確定申告と呼びます。
海外赴任にともない家賃収入を得ることになった場合
自分が海外赴任中に自宅を貸すことで家賃収入を得た場合、日本での確定申告が必要です。不動産は日本にあるので、日本の税務署に対して確定申告をして、日本の所得税を支払います。海外赴任中だからといって、全てが日本の課税対象から外れるわけではないので注意が必要です。
海外赴任中の家賃収入に関しても、申告漏れがあると、日本国内に在住していた場合と同様に追徴課税がなされます。海外赴任にともなう家賃収入が発生した場合も、必ず確定申告をしましょう。
マイナンバーで家賃収入がバレることはあるのか
マイナンバーによって、税務署に家賃収入の存在が知られることはケースバイケースです。結論から申し上げますと、マイナンバーが原因で家賃収入が会社にわかることはまずありません。副業を禁止している会社で、不動産投資により家賃収入を得ていることがバレてしまう理由は、マイナンバーではなく別の原因です。
ここからは、マイナンバーと家賃収入の関係について解説します。
マイナンバーが原因で会社にバレることはない
最近は副業を許可する会社も増えています。通常、不動産投資は副業とはみなされません。それでも、副業を禁止している会社に勤務しているサラリーマン大家さんの場合、家賃収入の存在が会社にバレるのは避けたいことでしょう。
マイナンバーは、個人情報を管理するシステムですが、個人の家賃収入に関する情報を理由なく勤務先に流す運用はされていません。従って、マイナンバーから家賃収入の存在が会社に見つかることはありえません。
家賃収入が会社にバレるのはマイナンバーではなく住民税が原因
不動産投資による家賃収入に限らず、副業の収入が会社に知られる原因は、住民税であることがほとんどです。毎年5月頃、会社は従業員に対し住民税の通知を給与明細と一緒に渡します。住民税の通知には、会社で支払う住民税と家賃収入分の住民税との合算額が記載されています。会社で把握している住民税額と通知の住民税額が違うことで、副業の存在がわかってしまうのです。
この状態を避けるには、市区町村の住民税を担当する部署に連絡して、家賃収入の住民税の支払いを納付書による支払いである「普通徴収」にすると防ぐことができます。
法人に貸している場合マイナンバーでバレる可能性はある
投資している物件の賃借人が法人または個人事業主の場合、マイナンバーから家賃収入の存在が税務署にバレる可能性があります。
法人や個人事業主は、家賃を税務署に経費として申告します。借主である法人や個人事業主のマイナンバーから貸主がわかり、家賃収入がバレることが考えられるのです。
参考【最新版】不動産投資による家賃収入は、副業禁止にあたるのか？
確定申告は税理士への依頼がおすすめ
自分ひとりで確定申告を行うのは難しいと感じる人も多いのではないでしょうか。そんなときは、税理士にお願いすることで、安心して確定申告を行うことができるでしょう。
税金の専門家である税理士に確定申告をお願いすることによって、自分で確定申告する手間を省くことができます。さらに、節税対策や税金に関するアドバイスを受けられるなど、確定申告を税理士に依頼するメリットはたくさんあります。
無申告の家賃収入は、追徴課税の対象です。税金の専門家である税理士に確定申告を依頼することで、副業でも安心して不動産投資を行えるようになるでしょう。
参考【不動産投資と税務】税理士に依頼するメリットと費用とは？
まとめ
不動産投資は、資産運用にも繋がる魅力的な収入源のひとつです。しかし、給料所得とは異なり、会社が納税の手続きをしてくれるわけではありません。家賃収入による所得が年間で20万円を超える場合、自分で確定申告をする必要があります。
家賃収入を申告しなかった場合は、追徴課税が行われます。すでに無申告の家賃収入がある場合は、自ら申告することを強くおすすめします。
特に副業として不動産投資を始める際、何が費用となるか、どの場合に申告しなければいけないのかなど、わからない点が多く出てくるでしょう。そんなときは、ぜひ当社の無料相談をご活用ください。経験豊富なコンサルタントが、法律を順守したアドバイスをさせていただきます。
最初は少し難しく感じるかもしれませんが、恐れることはありません。少しずつ税金に関する勉強をしていけば大丈夫です。正しい知識を得て、家賃収入を安心・安全に得ていきましょう。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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