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融資の引き締めは本当?現在の金融機関事情を解説!

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

ここ最近、不動産業界に関して良くないニュースが多く聞かれます。特に、2018年の「かぼちゃの馬車」事件を皮切りに、TATERUのエビデンス改ざん問題など、世間を揺るがすような衝撃的なトラブルが、立て続けに発生しています。

そのような中で、投資家の方々の中には「今後不動産投資の融資が使えなくなるのではないか」と懸念される方も多くいらっしゃいます。実際、一棟物件に関しては、いくつかの金融機関がここ数ヶ月の間で大きく融資への姿勢を見直し始めています。

また、弊社は区分マンションをメインで取り扱っている仲介会社ですが、お客様とお話する際にはいつも「将来的にどのくらい物件を持ちたいのですか?」とお聞きしています。その時に、「本当は複数件物件を所有し、資産規模を拡大したいのですが、融資が通るかどうか不安です。金融機関の引き締めは実際どうなのでしょうか?」といったご質問を良く頂きます。

そこで本記事では、最新の金融機関の動向や弊社独自の調査により、区分マンションの投資においては融資引き締めの影響はほとんどない、ということをお伝えしていきたいと思います。

もちろん、区分マンションであってもエビデンスの改ざん等の客を騙して利益をあげようとする不動産会社には、金融庁を始め各金融機関から厳しいチェックが入ることでしょう。一方で、お客様の状況をありのままに報告し、投資としてしっかりと無理なく運用できるプランを提案できる不動産会社であれば、今後もファイナンス付けの面で苦労することはないだろうと思います。

それでは、現在の金融機関の状況と、区分マンション融資への影響がほとんどないことを説明したいと思います。

一棟物件への融資は厳しい状況へ

冒頭でも述べたように、ここ最近の一棟物件への融資は非常に難しい状況となっています。特に、2018年にかぼちゃの馬車の問題が露見してからは、金融庁の指摘が入ったこともあって、相当の高属性でない限り融資は行わない、というスタンスに変わってきているようです。

とはいえ、不動産業者から見ると、「銀行の融資スタンスが厳しくなった」というよりも「あるべき姿に戻った」という印象です。言い方を変えれば、これまでの一棟物件への融資状況が異常であった、ということになります。そもそも本来は、一棟物件は融資の難しい商品なのです。その理由は以下の通りです。

まず、一棟物件は区分マンションとは異なり、複数戸の住居が入っていることからどうしても規模が大きくなり、結果として高額になります。例えば東京都内の物件であれば、5000万円〜数億円の価格となってきます。

不動産投資の特徴として、「自己資金にレバレッジをかけることができる」というメリットがあることから、なるべく多くの借入をして投資をしたほうが良いと考えられていることも一棟物件に人気が集中した理由でしょう。

通常であれば、そういった高額の物件は、自己資金を1割から2割ほど入れて、残りは融資を利用して購入する、というのがこれまでのやり方でした。金融機関から見ても、特に実績のない一般的な会社員の方に、いきなり数億円を融資するのはあまりにもリスクがあるからです。

しかしながら、かぼちゃの馬車事件が発覚するまでの数年間は、平均的な年収の会社員であっても、ほとんど自己資金を入れることなくフルローンを引くことができました。それだけでなく、諸費用など全て含めたオーバーローンも利用できたようです

さらに、銀行の提示する条件に乗るか乗らないかという属性の客であれば、通帳の預金残高を改ざんしたり、銀行員に虚偽の報告をするなどして、むりやり融資を通そうとする悪徳不動産業者も横行していました。それによって、本来は借りることのできない方々、言い換えれば数億円の物件の借入の返済能力がない人に対しても融資が実行されてしまったのです。

一連の事件の一番の被害者は、多額の負債と収益を生まない物件を抱えたオーナーたちでしょう。実際、自身の年収には見合わないほどの返済で首が回らず、破産してしまった方もいるようです。

いずれにせよ、ここ最近まで続いた一棟物件への過剰な融資熱は、「利益の乗った物件を売り切りたい悪徳不動産業者」と「不動産投資商品を通して個人投資家に融資を行いたい銀行」の暴走が産んだ一時的なブームのようなものでした。

したがって、現在の厳しいと言われる融資状況は、銀行がなにか新しいスタンスを取った訳ではなく、もともと融資の通りにくい一棟物件に対しての、本来あるべき姿勢に戻っただけであると言えるでしょう。

区分マンションの融資は比較的安定的

上記のように一棟物件への金融機関の融資姿勢が本来あるべきスタンスに戻り、引きにくくなった一方で、区分マンションへの融資は比較的安定しています。

弊社がお客様にご紹介をしている複数の金融機関の中で、2018年中旬以降「条件が厳しくなったな」と感じるのは一行のみです。そしてその金融機関も、投資用マンションを一切取り扱わないといったスタンスでは決してなく、「年収額が基準ギリギリであれば貸し出さないことがある」ことや、「返済比率計算(年収に対して、既存借入の返済額が占める割合)」の条件がやや厳しくなったと感じる程度です。

逆に、これは驚かれるかもしれませんが、2018年後半以降、区分マンションへの融資条件がむしろ緩くなった金融機関が複数出てきたのです。

例えば、不動産業者が売主の物件に対して利用することのできる提携ローンという商品があります。こちらは、これまでは融資期間が最長でも35年と決められていましたが、昨年下旬頃に改定があり、最長で45年間の融資を引くことができるようになったのです。これは非常に革新的であり、融資期間を延長することによって毎月の返済額を軽減し、よりCF(キャッシュフロー)の得やすいプランを提案することができるようになりました。

もし、金融機関が引き締めを行おうと考えていたとしたら、融資期間を伸長するようなことは決してしないでしょう。多少金利支払い分が少なくなったとしても、短期間で元本を回収するほうがリスクは少ないからです。したがって、今回の提携ローンの融資期間の延長は、金融機関が区分マンション投資の安定性・資産性を評価し、今後も積極的な融資スタンスを保持するつもりであることを意味していると思われます。

その他金融機関の動向について

一棟物件への融資が厳しいと言われるようになった昨年中旬頃から、弊社では新たな融資先金融機関として、「信用金庫(以下、信金)」に着目しました。信金とは、各地区に密着した金融機関のことであり、基本的に管轄地区内に居住する方にしか融資を行わないという特徴を有しています。

これまで信金は、地域に代々土地を持っている大地主などに融資を行っている位の認識しか持たれておらず、不動産投資への融資を行っているというイメージはほとんどありませんでした。

そこで、弊社では新たな金融機関の開拓プロジェクトとして、合計900行以上の信用金庫に連絡を取り、融資取り扱いの可否や詳細条件についてヒアリングを行いました。

その結果、2018年以降に新規顧客の取り扱いを一時停止しているという回答もいくつかはあったものの、ほとんどの信金が自行の管轄内に住所を有する顧客に対し、積極的に区分マンションへの融資を行っていきたいという考えを持っていることが分かったのです。

これにより、巷で言われている「不動産投資のための融資を受けられなくなるのではないか」という懸念事項は、区分マンションには当てはまらないことがわかりました。

もし読者の方の中に「自分が住んでいる地域の信金は融資をしてくれるのだろうか」と思われる方がいらっしゃれば、是非弊社までお問い合わせ頂ければと思います。

まとめ

本記事では、かぼちゃの馬車事件以降融資の引き締めが始まるのではないか、という疑問に対し、区分マンションに関しては問題ないという説明をしました。

理由としては、ここ最近になって融資条件が緩くなった金融機関が複数出てきたことや、各信用金庫へのヒアリングの結果、まだまだ不動産投資への融資に積極的であることが判明したためです。

区分マンション投資は、1戸持つだけではそれほど目に見える効果は現れません。資産性・収益性のある物件を、賃貸ニーズの高いエリアに複数持つことによって初めて成功への道筋が見えてくるわけです。

「自分は区分マンションを複数個所有することができるのか」と不安に思われている方も、今の金融機関の状況を冷静に分析すればまだまだ融資は順調に引けるので、安心して不動産投資を行ってもらえればと思います。

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