不動産投資ローンと住宅ローンは両立可能か？互いの影響やローン借り換えには要注意！
- 更新：
- 2023/09/20
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不動産投資を検討するにあたって、まず気になるのが資金のことでしょう。投資用にしても居住用にしても、物件の購入というのは決して安い買い物ではありません。堅実な資金計画を立てることが大切です。
物件をローンで購入する際、投資用物件は「不動産投資ローン」、居住用物件は「住宅ローン」を組む必要があります。
不動産投資をはじめることを迷っている方の中には、不動産投資ローンを組んでしまうと、住宅ローンの審査で不利になりマイホームが持てないのではないか、といった不安を持つ方が多くいらっしゃいます。
また、投資用物件とマイホームをどちらもローンで購入することはできるのか、その場合、どちらのローンを先に組めば良いのか、という順番に関する質問も多くいただきます。
今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いをはじめ、併用した場合の不安や順番に関する疑問を解消できるよう詳しく解説していこうと思います。更に、なかなか情報を得にくい、住宅ローンと不動産投資ローンの借り換えについても合わせてご説明します。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？
不動産投資ローンと住宅ローンは、不動産購入のために金融機関から受ける融資であるという点では同じようなものに思えますが、対象物件が投資用であるか、居住用であるかという点で異なります。
不動産投資ローンはアパート経営やマンション経営という事業に対して金融機関から受ける融資で、住宅ローンは自分や家族が暮らすための物件を購入する際に受ける融資です。このふたつのローンには、借入目的以外にもいろいろな違いがありますので、詳しくご説明します。
貸出総額
不動産投資の場合、ローンの主な返済原資は家賃収入となります。そのため、借主の収入と貯蓄から返済を想定する住宅ローンと比べて融資額の上限が大きいのが特徴です。
住宅ローンの適切な借入額が年収の5 ～ 6倍程度とされているのに対し、不動産投資ローンの上限は借主の年収と資産に加えて不動産投資による家賃収入も加算されるため、年収の10倍 ～ 20倍となります。
金利
住宅ローンの金利は0.5％ ～ 2.0％と低金利であるのに対し、不動産投資ローンは1.5％ ～ 4.5％と高く設定されているのが一般的です。
住宅ローンの金利が低く設定されているのは、居住用の住宅には事業性がないので、融資を行う金融機関側にとってリスクが少ないからです。
一方、不動産投資ローンは、貸付額が多いことに加え、計画通りに家賃収入が入るとは限らないという投資ならではのリスクがあるため、金利が高めになっています。
不動産投資家の多くは、地銀や信金でローンを組む事が多いのですが、その場合は都銀よりも金利が高いので、借り入れの際はしっかりとシミュレーションをしましょう。また、勤務先によっては、勤務先の提携銀行で金利の優遇を受けられるケースもあるようなので、確認してみるのも良いでしょう。
年齢制限
住宅ローンは長期的に支払い続けるため、借入時の最低年齢は20歳以上、完済時期の上限は75歳から80歳までとされています。住宅ローンの申し込みには団体信用生命保険への加入が必要となるのですが、その加入は80歳までです。そのため多くの金融機関では20歳 ～ 70歳までを申し込み可能年齢とし、80歳までに完済することを条件としているのです。
一方、不動産投資ローンに関しては、年齢制限はほぼないと言っても良いでしょう。ただし、不動産投資ローンに関しても最終完済年齢は最長で80歳と決められているので、60代以上の方が長期のローンを組むのは厳しくなっています。不動産投資を始める年齢によってメリットやデメリットが異なりますので、年齢に応じた返済計画を立てる必要があります。
審査内容
住宅ローンは本人が住む家を買うための融資なので、本人の年収、勤務先、勤続年数、資産状況、借り入れ状況などの属性を総合し、返済能力があるかどうかが審査されます。一定の収入があり無理のない返済プランが立てられるのであれば、基本的に審査に通らないということはないでしょう。
不動産投資ローンの場合、個人の年収や職業以外に、事業としての計画性や収益性も審査の対象となります。そのため、金融機関がその物件をどのように評価するかが審査に大きく影響します。
金融機関が物件の価値を評価する方法には2種類あります。土地と建物を別々にして現状の価値を査定し、それを合算して評価する「積算評価」と、家賃などの収入から支出を差し引いても返済ができるかどうかを評価する「収益評価」です。積算評価は不動産の資産価値を評価し、収益評価は不動産の収益性を評価するという方法です。
スムーズに審査に通り希望通りの融資を受けるためには、これら2つの評価についてよく知り、評価を上げていくことが大切です。
ローンの返済期間と法定耐用年数
不動産投資ローンも住宅ローンも、建物の耐用年数によって返済期間が制限されることがあります。
耐用年数とは？
不動産という資産には、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令で定められた法定耐用年数」というものが存在します。この法定耐用年数に基づいて毎年減価償却していくため、資産は法律で決められた年数で分割して収支計上することになっています。
建物の法定耐用年数は、構造によってその年数は異なります。
| 軽量鉄骨造 | 19年 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
築年数が10年程度の場合は35年ローンが組めることが多いですが、築年数が経過した中古アパートや木造アパートの場合、耐用年数の残存期間によってローンの返済期間が短くなることもあるので注意しましょう。
参考ローン返済方法の種類とは！元利均等返済と元金均等返済の違いや不動産投資における指標まで解説します
不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能なのか
不動産投資もしたいけどマイホームも欲しいという方は多く、その場合気になるのが、ふたつのローンを両立することができるのか？ということだと思います。
結論から言うと、不動産投資ローンと住宅ローンを両立することは可能です。
不動産投資ローンと住宅ローンが互いに与える影響
個人がローンを組む際には、個人の収入の他に、これまでの借り入れ金額や返済履歴等を金融機関が確認したうえで、借り入れの可否や金額が決定されます。そのため、不動産投資ローンと住宅ローンを両立させる際には、互いのローンが影響を与えることになります。
住宅ローンを契約した後に不動産投資ローンに申し込むと、既に高額の借り入れがあると見なされるため、借り入れ可能額が低くなる、または、審査に通らず借り入れができなくなるおそれもあります。
一方、不動産投資ローンが住宅ローンに与える影響は、申込者の借り入れ額だけではなく、収入にも関係します。不動産投資による収入を含めた金額を申込者の年収として判断する金融機関も多いため、投資の結果によっては審査に通りやすくなることも可能です。
投資物件とマイホーム、どちらを先に買う？
併用することを前提に、投資物件とマイホームのどちらを先に購入するかと考えた場合、先に不動産投資ローンで投資物件を購入してから、住宅ローンでマイホームの購入をする、という順番がおすすめです。
このとき強い味方となってくれるのが「フラット35」です。フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。自分が住む住宅の購入のみを目的とした融資なので、比較的審査は緩く、金利は低く設定されています。返済終了までの借入金利と返済額が確定し資金計画が立てやすく、保証料や繰り上げ返済の手数料がかからないのが特徴です。
不動産投資において大きな魅力となるのが、投資用物件で得られる所得を収入として加算できる点です。投資物件からの家賃収入が加味されることで、収入が増え、結果的に住宅ローンが組みやすくなるとも言えます。
ここまで「不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできる」とお伝えしましたが、フラット35を悪用し、不動産投資がおこなわれているという報道があり、テレビのニュースでも大きく取り上げられたのでご存じの方も多いと思います。
フラット35などの住宅ローンで投資用物件を購入することは禁止されており、違反行為を勧める不動産業者もありますのでくれぐれもご注意ください。
本人が居住する目的以外での利用が判明した場合、借入金の全額一括返済を求められることもあります。
また、もしこれから投資用物件を購入しようと考えている場合には、一時的に実家に居住するというような手段も有効です。当然、全ての方が使える手段ではないですが、こちらも与信枠の判断基準となる大きなポイントですので、物件購入の際の選択肢が広がり、最終的に利益を生み出しやすくなる可能性が上がります。
住宅ローンが残っていても、不動産投資はできるのか？
すでにマイホームを購入して住宅ローンを組んでいる場合でも、不動産投資ローンを組むことはできます。先にもお伝えした通り、住宅ローンは本人の返済能力、不動産投資ローンの物件の返済能力が問われる別物だからです。
ただし、ふたつのローンを併用する場合、本来不動産投資ローンで受けられる融資額から住宅ローンの残額分が減額されます。一般的に不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいとされていますので、金融機関から見て収益性が高いと思われる物件を見極めることが大切です。
人生設計と物件を購入する順番を同時に考える
投資用不動産を先に購入し、収益が上がったのちに、居住用のローンを組む方法を推奨しておりますが、この作戦が100％上手くいくばかりではありません。
不動産投資を始めれば、全てを管理会社に任せてしまうこともできますが、その状態はあまりおすすめできません。できる限り、ひとりのオーナー経営者として、不動産投資のビジネスを波に乗せる工夫が必要になります。当然、上手くいけば、更に借り入れをする際にも信用が上がっているため、居住用の審査の際にも有利です。しかし、上手く行かなければ、自分の欲しかった居住用住宅を購入するときに審査に通らなくなっているということも考えられます。必ず、人生設計を今一度考えた上で、物件購入の順番を熟慮してください。
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不動産投資ローンと住宅ローンは借り換えられるか？
その時の事情に合わせて、不動産投資ローンから住宅ローンに、または反対に住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えすれば良いのではないかと思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、ローンの借り換えには注意点が多くあります。
不動産投資ローンから住宅ローンに借り換える場合
当初は投資用物件として購入した家に自分自身が住むことになった場合、金利の安い住宅ローンに借り換えたいと思われるかもしれません。しかし、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは難しいのが実情です。
住宅ローンはマイホーム購入を後押しするための特別な商品のため、投資ローンから住宅ローンへの借り換えに対応している金融機関はほとんど無いでしょう。
資金計画の立てやすさ、最適な物件の選びやすさなどの観点からも、投資用物件は投資用物件、マイホームはマイホームと、分けて購入する方がおすすめです。
住宅ローンから不動産投資ローンに借り換える場合
マイホームとして購入した家を賃貸に出す場合は、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要となるケースがあります。
金融機関によっては、転勤や介護などの個別の事情に応じて住宅ローンのまま賃貸に流用することを認めるケースもありますが、賃貸に出す場合は例外なく一括返済を求める金融機関もあります。
金融機関が住宅ローンの状態で賃貸に出すことを認めるためには、本当にやむを得ない事情であるか、購入時はマイホームとして長く住む予定だったのかなど、いくつもの条件を厳しくチェックされるため、認められないことも珍しくありません。
住宅ローンの契約のまま金融機関に黙って賃貸に出すのは重大な契約違反となるため、必ず事前に金融機関に相談しましょう。金融機関から賃貸に出すことを認められない場合、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えることで、投資用物件として賃貸に出せるようになります。
ただし、金利や手数料の負担や、審査の厳しさなどでローンの借り換えが難しいこともあります。不動産投資を前提にして家を購入する場合は、最初から投資用物件と割り切って、不動産投資ローンで契約しましょう。
ローン借り換えの注意点
住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えるなど、途中でローンを借り換える場合には、手数料や金利変動リスクなどに注意する必要があります。
金融機関や借り入れ金額によって借り換えにかかる費用は大きな差がありますが、一般的には数十万円から100万円を超える手数料がかかるケースが多いでしょう。更に借り換えのタイミングや商品によっては、金利が大きく上がることも考えられます。
また、一般的にローンの借り換えをする場合は、審査からやり直さなければいけません。借り換え時点での収入や貯蓄額の他に、築年数の経過による不動産担保評価の下落や申込者の健康状態の悪化などによって、そもそも借り換えができないケースもあります。
ローンの借り換えにはこのようなリスクが伴うため、購入当初から物件の利用目的を明確にしたうえで、不動産投資ローンまたは住宅ローンのどちらかを利用し続けると良いでしょう。
まとめ
今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違い、投資物件とマイホームの購入の順番、ふたつのローンの両立、借り換えなどについて解説しました。
不動産投資をしていても住宅ローンを組むことができる、住宅ローンを支払っている途中でも不動産投資をはじめることができる、ということをご理解いただき、安心した方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資ローンを組むにあたって、投資物件がいかに高く評価されるかといった点がとても重要なポイントになることもおわかりいただけたと思います。
また同時に、不動産投資を自分毎にせず、ビジネスを軌道に乗せる覚悟がない場合には、先に投資用不動産を購入するのは検討し直すべきかもしれません。ローンを併用するという前提で先に投資用物件を買う際には、くれぐれもその後のリスクも頭に入れておきましょう。
無理のない資金計画を立てることと同時に、収益性が見込める物件をしっかりと見極めること、そして優秀なパートナーとなってくれる不動産会社選びが不動産投資成功のカギとなるでしょう。
この記事の執筆： 丸岡花
プロフィール：宅地建物取引士・FP検定2級を持つ主婦ライター（2児の母）で、300本以上の不動産関連記事の執筆実績を有する。得意ジャンルは不動産・税金・英語・育児。不動産が大好きで、不動産関連のニュースや法改正、市況のチェックが日課となっている。豊富な知識に裏付けされた独自性の高い切り口と、公的機関や学術論文などの1次情報に基づく正確性の高い文章に定評がある。元バックパッカーで旅行・キャンプをこよなく愛し、過去に20か国以上を訪問した経験を持つ。保有資格は宅建士・FP2級に加え、TOEIC895点（米国居住経験あり）、秘書検定1級、保育士など多岐に亘っている。
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