不動産投資に関わる方、もしくはこれから関わろうとする方のほとんどが、一度は「手付金」という言葉を耳にしたことがあるかと思います。

契約の時に支払うもの、という認識は多くの方が持たれている一方で、その仕組みや意味についてしっかりと理解されている方は意外と多くありません。「どうせ後でお金を払うんだから、手付金はなくてもいいのではないか？」と思われる人もいるかもしれませんが、実はその考えには大きな危険性が含まれているのです。

手付金は、ただ単純に販売価格の一部を事前に支払うといった性格のものではなく、一度締結した契約を考え直して撤回するという逃げ道を用意する、買主売主双方を守るための性格を有しているものなのです。

本記事では、まず手付金の種類と定義について、民法の記載を参照しながら解説を行い、その後は実際に契約を解約する上での手付金の取り扱いについて説明します。更に、解約するためには条件があること、手付金がない場合どのようなリスクがあるのか、などについて見ていきたいと思います。

まずは、手付金の種類と定義について、見ていきましょう。

手付金の種類と定義

手付金は、大きく分けて３つのタイプが存在します。それは以下の通りです。

1. 証約手付
2. 違約手付
3. 解約手付

不動産取引においては、ほとんどの手付が（３）の解約手付に該当しますが、いずれも法律上・取引上非常に重要な概念ですので、それぞれ簡単に説明していきます。

証約手付

証約手付とは、不動産に限らず、各種取引があったことを証するものとしての性格を有しています。いずれも、５万〜１０万円が相場となっているようです。この証約手付が払われた時をもって契約成立とみなす、という形式的な目的のために支払われるものであり、それ以上の意味は特にありません。
ただし、現在の不動産取引のほとんどにおいて、この証約手付は利用されていないのが現状です。

違約手付

違約手付とは、当事者の債務不履行時の賠償予定額となる金額のことを指します。例として、買主が違約手付を１０万円払っていたとした場合、買主の債務不履行により契約が流れた場合にはその１０万円は売主へ、売主の債務不履行による場合は売主から買主に２０万円の賠償金が支払われることとなります。

このように、違約手付には当事者の債務不履行を担保するためのお金、という性格がありますが、こちらも（１）の証約手付と同様に、あまり不動産取引においては登場しません。

解約手付

３つ目のこの解約手付こそが、現在の不動産取引における手付金のほとんど全てを占めていると言えるでしょう。

解約手付とは、一旦締結した契約を、理由に関わらず撤回するための金額のことを指します。買主が契約を撤回したい場合には支払った手付金を放棄することで、売主が解約するためには受け取った手付金の倍額を買主に支払うことで、それぞれ撤回を行うことができるようになります。

ここで、一つの疑問が生じます。それは、「手付には、証約手付・違約手付・解約手付の３つのタイプが存在するにも関わらず、なぜ現在の不動産取引においては解約手付がほとんどの部分を占めているのか」ということです。

現在の手付のほとんどが解約手付である理由

実は、これには二つの理由があります。まず一つ目は、過去の最高裁の判例の中に「契約において特に定めがない場合には、手付は解約手付であると推定する」というものが存在するためです。これはつまり、売買契約書上に「手付」とだけ記載がある場合には、全て解約手付であると考えるべきということです。

二つ目の理由は、宅建業法３９条２項の記述に見ることができます。同項では、不動産業者が売主となる売買契約については、いかなる種類の手付であっても「解約手付」としての性質を付与する、という規定をしています。これによって、業者が売主の全ての契約の手付が解約手付とみなされることとなるのです。

以上二つの理由により、ほとんどの不動産取引の手付が、解約手付としての性質をもつようになったのです。

手付放棄による契約撤回の条件

ここまで、不動産取引において手付金は解約手付としての性質も持つことを説明してきました。それでは、買主及び売主は、手付を放棄または倍額を返還することにより、無条件で契約を撤回することができるのでしょうか？答えは否です。

この点はあまり知られていないのですが、手付金の放棄による契約の撤回には条件が存在します。それは、「契約の相手方が、履行に着手するまで」という条件です。

「履行に着手するまで」の意味

では、一体何をもって「履行に着手した」とみなすのでしょうか。言い換えれば、契約の相手方がどういったアクションを起こした時、手付放棄による契約の撤回ができなくなるのでしょうか？

まず相手方が契約の売主の場合には、以下のような行為が「履行への着手」とみなされます。

• 買主の希望により、引き渡しに先立ち土地の分筆登記を行った時
• 物件の一部を引き渡した時
• 物件の引き渡し及び所有権移転登記を完了した時

一方、買主の「履行への着手」とみなされる行為には、以下のものがあります。

• 中間金の支払い（手付金ではありません）
• 残代金の支払い
• 引越し業者との契約

なお、一点注意すべき事項としては、買主のアクションのうち、融資の申し込みについては「履行への着手」とはみなされない、という点です。

一見、融資の申し込みをするということは、その物件の契約を履行するための行為に見えるため、意外と思われるかもしれません。しかし、融資の申し込みはあくまで「自分が融資を引けるかどうか」の確認行為にすぎません。したがって、この確認行為をもって、契約の履行とはみなされないのです。

手付金なし、の危険性とは？

投資初心者の人の中には、「手付金はどうせ後で購入価格に充当されるのだから、支払わなくてもいいのではないか」と考えられる方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、まだ物件の引き渡しも終わっていない契約の段階で数十万から数百万円の手付金を支払うことは精神的にも不安ですし、まとめて払ってしまいたいという気持ちも分からなくはありません。

しかし、「手付金なし」という契約には、大きな危険性が含まれていることをしっかりと認識する必要があると思います。それは、いざという時の逃げ道を自ら封鎖するような行為に他ならないからです。

手付金が０円でも、契約自体は有効に成立します。一方で、もし当該契約を撤回したいと当事者が考えたとしても、放棄するための手付金が存在しないため、結果として契約を白紙に戻すことができなくなってしまうのです。

みなさんもご存知の通り、不動産の取引は扱う額が非常となります。コンビニやスーパーの買い物であれば、買った後に後悔したとしてもせいぜい数百円から数千円の損失で済みますが、不動産の場合には人生を棒に振るような損失を被ってしまうことだって稀ではありません。

こういった高額取引においては、契約を撤回するという最後の逃げ道をしっかりと確保しておく必要があります。たとえ契約時の手付金を支払うことにためらいを感じていたとしても、自身の立場をしっかりと守るためにもしっかりと手付金は支払うようにしておきましょう。

まとめ

ここまで、不動産取引における手付金の種類と定義、中でも解約手付の仕組みや、契約撤回の条件について説明してきました。また、手付金を支払わないことによるリスクについても触れました。

手付金の支払いは、不動産を売買する際には必ず通る道であるにも関わらず、意外と多くの方が、その深い意味を理解していないように感じられます。これからは、「手付金は契約の当事者を守るためにあるものだ」ということをしっかりと意識して、不動産投資に邁進いただければと思います。