不動産投資を始めようとする方にその理由を伺うと、何割かの方は「節税のため」と回答します。実際、不動産投資の書籍やセミナーでは、不動産投資による節税の効果が声高に謳われているようです。

しかし、節税のためと答えた方であっても「では、一体どのような理由で節税ができるのか」という仕組みについて理解できている方はそれほど多くありません。

そこで本記事では、不動産投資における経費計上、その中でも特に理解されていない「減価償却」について、考え方や計算方法など、具体例を用いて解説を行っていきたいと思います。

減価償却とは

そもそも減価償却とは、劣化していく資産（自動車や不動産など）を対象にして、その取得費用を一定期間にわたって支出として配分することを意味します。簡単にいうと、資産の価値を徐々に減らしていき、その分を経費として計上することを指しています。

例えば、普通自動車の場合には償却期間が６年と定められています。この自動車を３００万円で購入した場合、一度に購入金額の３００万円を経費としてあげるのではなく、３００万円を６年に分割し、各年５０万円ずつの経費として計算する、といった感じです。つまり、６年間に分けて、実際には支出していない５０万円を使ったものとしてカウントするのが減価償却という訳なのです。

この、実際には支出していない費用を税務上経費として計上する、という減価償却の仕組みが、不動産投資における減価償却を使った節税スキームに用いられているのです。

一方で、不動産投資に節税効果を求める多くの方が、減価償却を過大評価しているというのが実際のところです。というのも、減価償却は購入額をまるまる経費計上できる訳ではなく、建物部分のみしか償却することができず、更には自動車などと比較して法定耐用年数の長い不動産は、償却期間が長くなり、毎年償却することのできる額が少なくなってしまうからです。

いずれにせよ、減価償却についてその算出方法をしっかりとマスターすることにより、減価償却による節税効果を過大視することなく、現実的な数値と向き合うことができるようになるでしょう。

減価償却の期間

まずは、減価償却の償却期間についての計算方法を解説します。こちらは、かなり多くの方が勘違いされていることですので、しっかりと理解するようにしてください。償却期間の計算式は以下の通りです。

物件が耐用年数を超えていない場合

償却期間 ＝（法定耐用年数ー築年数）＋ 築年数 ✕ 0.2（端数は切り捨て）

物件が耐用年数を超えている場合

償却期間 ＝ 法定耐用年数 ✕ 0.2（端数は切り捨て）

２番目の「物件が法定耐用年数を超えている場合」については、計算方法は非常に簡単です。単純に法定耐用年数に０．２を掛けて、端数を切り捨てるだけでいいのです。

例えばRC（鉄筋コンクリート）の法定耐用年数は４７年ですので、４７年 ✕ ０．２ ＝ ９．４年です。したがって、法定耐用年数切れのRCマンションの償却期間は９年ということになります。

同様に木造アパートの耐用年数は２２年と定められているため、２２年 ✕ ０．２ ＝ ４．４年です。つまり、木造の場合には償却期間は４年ということになるのです。

ややこしいのは最初の「物件が耐用年数を超えていない場合」の方で、かなりの方が勘違いされていらっしゃいます。具体的には、「法定耐用年数ー築年数」のみで算出しようとするミスが非常に多いのです。

それでは、耐用年数内の計算方法についてですが、例として築１７年のRCマンションについて考えてみましょう。この場合、まずは

（法定耐用年数ー築年数）＝ 47年 − 17年 ＝ 30年
更に
（築年数 × 0.2）＝ 17年 ✕ 0.2 ＝ 3.4年です。（端数切り捨て）

以上二つの計算結果を足し合わせた数、すなわち３０年 ＋ ３年 ＝ ３３年が償却期間となるのです。やや複雑にはなりますが、しっかりと計算方法を理解し、確実に活用できるようにしてください。

土地建物比率について

次に、減価償却における重要な問題である「土地建物比率」について解説したいと思います。冒頭でもお伝えしたように、不動産は購入した額全てを減価償却できるのではなく、建物部分のみ償却できることが定められています。

なぜ、土地の部分は償却できないかと言うと、土地は年数によって資産価値が目減りすることはなく、永久にその資産性を維持するためです。（もちろん土地値の変動はあります）

そのため、減価償却をするにあたってはまず土地と建物の購入額がそれぞれいくらなのかを計算する必要があります。これにより、「土地建物比率」を知ることができるのです。その方法は下記の二つです。

1. 売買契約書の消費税額から逆算する方法
2. 固定資産税評価額から算出する方法

１．売買契約書の消費税額から逆算する方法

ご存知の方も多いかと思いますが、不動産の売買においては消費税が課せられることがあります。それは、不動産業者などの事業者と取引を行った場合です。その際の消費税については、建物価格のみに課せられるという定めがあります。

それを活用して、売買契約書上に記載されている消費税額から、建物価格を割り出そうとするのがこの方法の考え方なのです。具体例で考えてみましょう。

購入価額：２，０００万円（消費税額９６万円）と記載があった場合、消費税額の９６万円を税率の８%で割り戻すことで、建物価格を導くことができます。計算式は

96万円 ÷ 8% ＝ 1200万円

ここで、建物価格：１２００万円、土地価格：８００万円ということが分かりました。したがって、この場合には建物価格の１２００万円のみを減価償却していくこととなります。

２．固定資産税評価額から算出する場合

次に、売買契約書に消費税額の記載がない場合についての算出方法をお伝えします。といっても、不動産取引における売買のほとんどが個人対個人の取引ですから、メインとしてはこちらの計算方法を使うことになるかと思います。

こちらの計算方法では、固定資産税を算出する際に地方公共団体が発行する「評価証明書」を基にして行います。こちらの額については、仲介会社の不動産業者に依頼をすることで取得することが可能です。この評価証明書に記載されている土地と建物の比率を導くことで、購入価格における建物価格を算出することができるのです。次の具体例で考えてみましょう。

この場合には、まず土地建物比率を算出します。評価証明書上の不動産価格は

建物742万円 ＋ 土地318万円 ＝ 1060万円

です。そのうち建物が占める割合は

742万円 ÷ 1060万円 × 100 ＝ 70％

なので、建物：土地＝７：３の比率であることがわかりました。

購入価格の２０００万円を、上記の７：３で按分すると、建物価格は２０００万円×７０%＝１４００万円となるため、建物価格は１４００万円であることがわかります。したがって税務上は１４００万円を長期間に渡って償却していくこととなります。

ちなみに、この物件が新築RCであった場合、１４００万円を４７年かけて償却するのですから、

1400万円 ÷ 47年 ＝ 29万7872円

ということになります。２０００万円のマンションを買ったとしても一年間に約３０万円の経費計上ですから、意味はあるとしても、そこまで節税効果にインパクトがないことは分かって頂けるかと思います。

まとめ

ここまで、減価償却の基本的な考え方や計算方法について解説をしてきました。減価償却は、劣化していく資産価値を、耐用年数ごとに配分して経費計上していく考え方だということを述べました。また、償却期間の算出方法についても多くの方が誤解をされているので、この機会にしっかりと理解をしていってもらいたいと思います。

セミナーや書籍では、「不動産投資は節税ができる」という刺激的な文言で消費者に訴えかけますが、一方で具体的にはいくら節税ができるのか、といった数値的な面で説得力に欠けることが多々有ります。

この記事をご覧になっている方々には、しっかりと減価償却について理解をし、計算をし、ご自身の手で不動産投資シミュレーションを行っていけるようになってもらいたいと思います。