「不動産を特定するための方法」と言えば皆さんは何を思い浮かべるでしょうか？おそらく、地番や住所による特定や、地図を用いた特定のアプローチもあることでしょう。

実はこの「複数の方法がある」という状況が、不動産業界にとって大きな障害となってきました。驚くべきことに（業界では当然の事なのですが）、デベロッパーや仲介業者等の間で、不動産を特定するための共通の言語というものが存在しなかったのです。

不動産特定の共通の言語がないという事は、一歩間違えれば互いに別の物件の話をしているような状況となってしまうため、業者間でのコミュニケーションにおいていちいち表記の方法を統一する必要が出てきてしまうのです。

更に、現在世間で声高に重要性が叫ばれているビッグデータの活用についても、それぞれの不動産業者が異なる名称で物件を管理しているばかりに、情報の一元化が難しい状況となってしまっています。

このような問題を解決するために、今年６月に国土交通省によって開催された「不動産投資市場政策懇談会」において、不動産IDに関する議論が行われました。

現時点では、この不動産IDは関係当事者へのヒアリングや意見交換、法整備の道半ばではあるものの、この実現によって不動産業界が大きく変革する可能性を秘めていると言っても過言ではありません。

そこで本記事では、そもそも不動産IDとはどういうものなのか、不動産IDの導入によってどのようなメリットが存在するのか、また不動産投資にどのような影響を与えるのかについて解説をしていきたいと思います。

不動産IDの導入経緯について

冒頭で述べたように、不動産IDは、土地や建物等の不動産を識別・特定するためのものとして、導入が予定されています。ではそもそも、この不動産IDは、これまでどのような経緯や議論を経て、導入が決まったのでしょうか。これまでの流れについて簡単に見ていきたいと思います。

令和２年７月１２日の閣議決定

実は以前から、不動産を特定するための共通言語を作成することの必要性については多くの業界関係者から認識がなされてきましたが、本格的な議論の皮切りとなったのは、令和２年の７月１２日の閣議決定であると考えられます。

この閣議決定では、日本の成長戦略分野の一つとして「データ駆動型社会に向けた情報の整備・連携・オープン化」が掲げられ、特に不動産関連市場においては、不動産IDとして「不動産登記簿のIDの活用や、その他不動産関連データベースとの連携」を図ることが決められました。

令和３年４月１５日の国交省による広報資料

上記令和２年７月の閣議決定以降、不動産ID導入のためのルール作りやデータ連携のあり方の検討のため、不動産事業者や業界団体へのヒアリング、関係省庁間での意見交換が行われてきました。

そしてそれらのヒアリング項目を取り纏めたのが、令和３年４月１５日付の国交省による公表資料である「不動産IDのルール整備について」です。

参考不動産IDのルール整備について

本資料では、不動産IDの具体的なルール整備について言及されているほか、土地や戸建、区分マンションといった不動産種別ごとのルール整備のイメージについても分かりやすく説明がされています。ここで説明されている事項が、来年から運用予定の不動産IDの骨格となるので、次章で細かく説明を行いたいと思います。

不動産IDの具体的なルールについて

本章では、今年４月に国交省によって公表された「不動産IDのルール整備について」と、その後６月２２日に実施された不動産投資市場政策懇談会において言及されている事項について、詳しく見ていきたいと思います。具体的には、不動産IDの整備・利用に関する事項と、不動産種別ごとのルール整備に関する事項です。

不動産IDの整備・利用に関して

不動産IDのルール作りを行うにあたってまず最初のハードルとなるのが、「そもそも何を識別のための共通コードとするのか」という問題であることは、想像に難くないと思います。というのも、不動産IDの導入に際し、一から全ての物件に番号を振り分けていくには、余りに膨大な時間とコストがかかってしまうからです。

そこで、不動産を識別するための共通コードとして導入が検討されているのが、登記簿の「不動産番号」でした。不動産番号は、不動産登記のオンライン申請が導入されるのに合わせて活用されている制度で、日本全国で登記されている一筆の土地ごと、又は１個の建物ごとに付与されている１３桁の数字の事を指しています。

この不動産番号は、登記の申請の際に登記官や司法書士によって確認がなされて来たため、所在地の地番や申請者の正確な情報と紐づけされており、今回の不動産IDの制度との親和性が高かったことが、導入を検討されている理由だと思われます。

不動産種別ごとのルール整備に関して

不動産番号を不動産識別の共通コードとして利用することについては、上で述べた通りですが、そこには大きな課題が存在しています。というのも、不動産番号は、物件の種別によっては取引単位である部屋一つ一つに対応していない（＝ 付与されていない）ケースがあるからです。

前提として、今回不動産ID導入の対象となる予定の不動産は大きく次の４タイプに分かれます。すなわち、①土地、②建物（戸建）、③建物（区分所有建物でない共同住宅）、④区分所有建物の４つです。このうち、①土地、②建物（戸建）、④区分所有建物の３種類については、一つの取引単位あたりに１つの番号が付与されている為、特に大きな問題が生じることはないと考えられます。

一方で、大きな障壁となり得るのは、③建物（区分所有建物でない共同住宅）です。これは具体的には、木造アパートや、一人のオーナーが全体を所有している１棟マンション等が該当します。

これらの物件の場合、登記簿上の不動産番号は１棟に１つだけ付与がされているのですが、例えば賃貸の際には、部屋ごとにそれぞれが賃貸契約の取引単位となるので、部屋の数だけ識別用のＩＤが必要となります。

例として、不動産番号が「１２３４」のアパートがあったとします。（本来は１３桁ですが、簡略化しています）このアパートを売買する際には、取引単位は丸ごと１棟ですので、不動産「１２３４」と記載するだけでこの物件を特定することができます。

しかし、仮にこのアパートに４つの部屋があったとして、それぞれの部屋を賃貸する場合、１０１号室の賃貸契約であっても２０２号室の賃貸契約であっても不動産番号「１２３４」しか記載することが出来ず、各部屋に対応するIDが存在しない事態となってしまっているのです。

このような問題を解決するため、国土交通省は不動産IDの導入にあたって、アパートなどの区分所有でない共同住宅については、従来の不動産番号に加えて、枝番で２～３桁の階数番号と、３～４桁の部屋番号を記載する方向で検討をしています。これにより、全ての取引において取引単位ごとに物件の識別番号を付与することが出来るようになる訳です。

以上が、現在国交省によって検討されている不動産IDに関するルールとなります。では次に、この不動産IDの導入により、どのようなメリットがあるのかについて、見ていくことにしましょう。

不動産ID導入のメリット

これまで、不動産IDの導入の経緯と、具体的にどのようなルール整備が行われているかについて見てきました。実際、不動産IDが導入される事により、各取引物件に業界共通の識別コードが付与されることに加えて、各種不動産関連データの連携がなされることが期待されています。

本章では、これまで述べてきた不動産IDの導入と各種データの連携によって、不動産業界にもたらされる４つのメリットについて、見ていきたいと思います。

メリット①：不動産取引の透明性が高まる

まず最初のメリットとして、不動産取引の透明性が高まることが考えられます。これまでの不動産取引においては、土地や建物の共通の識別子が無かったことから、取引の事例や価格が一般に認知されるケースが少なく、非常に不透明な業界であると言われてきました。

しかしながら、不動産IDの導入とそれに伴うデータ連携によって、日々取引がなされている不動産関連の情報を一元化することが出来るようになったり、多くの人々が参照できるようになることが期待されています。この透明性の向上が、１つ目のメリットです。

メリット②：業界全体の生産性が向上する

不動産IDを導入することによる２つ目のメリットは、不動産関連情報の取得に関する時間的・金銭的コストが低減することによる、不動産業界全体の生産性の向上です。

これまでの不動産業界では、ある物件の住所を表記する方法がいくつも存在していました。例えば「〇〇市△△町１丁目２の３　◇◇ハイツ１０１号室」と「〇〇市△△町１－２－３－１０１」は、いずれも同じ物件の同じ部屋であるにもかかわらず、異なる表記方法のため意思疎通に余計な手間や時間がかかってしまいます。一方で不動産IDを導入すれば、同じ物件に同じ数字列が使用されるため、スムーズに物件の特定が行われるわけです。

確かに、１つの物件を特定するだけであれば、住所表記が多少異なっていても、統一にそこまで時間はかからないかもしれません。しかし、不動産業界全体でこの作業を行うとなれば、ID導入によって軽減される作業量や時間が非常に大きなものであることは、容易に想像できるかと思います。このような業界全体の生産性の向上が、不動産ID導入による２つ目のメリットです。

メリット③：活用されていない土地や物件を見つけることが出来る

不動産ID導入による３つ目のメリットは、利用されていない土地や建物を容易に見つけ出すことが出来る点です。不動産ID導入により不動産取引の事例が一元的に管理できるようになれば、逆に一切取引が行われていない不動産も判別できるようになります。

近年、都心部への人口の流入に伴う不動産需要の増大によって、特に東京２３区など好立地にある土地や不動産の供給が不足しています。不動産IDの導入によって、これら好立地にある、低利用・未利用の不動産を探索できるようになれば、不動産業界ひいては日本経済に大きなメリットが期待できるでしょう。

メリット④：不動産データの活用が可能となる

４つ目のメリットは、膨大に蓄積されてきた日本における不動産取引の情報を一元的に管理することにより、これまで活用されてこなかった不動産データを使用することが可能となる点です。

例えば、築年数の経過と物件価格の変動などの情報というのは、これまで不動産業者の経験や勘に依存してきた面が大きかったと言えます。しかしながら、これまでに蓄積されてきた不動産ビッグデータを分析することによって、より精度の高い予測が可能となるのです。

また、不動産業界において問題視されている「おとり物件」や「重複掲載」などについても、不動産IDの導入によって、防止・排除することが期待されています。近年不動産テックという言葉が徐々に浸透してきていますが、真の意味での不動産テックの実現は、不動産IDによってもたらされる可能性があります。

不動産投資への影響は？

前章では、不動産IDの導入によって、業界全体にどのようなメリットがあるかについて見ていきました。本章では、これまで述べてきた不動産ID導入とデータ連携が、不動産投資に与える３つの影響について解説をしていきたいと思います。

不動産投資への影響①：よりスピーディーな決断が求められるようになる

不動産IDの導入に伴う不動産関連データの一元化により、これまで表に出てこなかった「掘り出し物件」を誰もが見られるようになっていく可能性があります。今までなら現地の不動産会社に足繫く通ったり、マイナーなポータルサイトを何度も巡回して初めて見つけられるようないわゆる「お宝物件」が、誰でもすぐに申し込めるようになるというのは、業界の透明性という観点では非常に望ましいことですが、投資家にとっては厳しい事であるとも言えるでしょう。

今まで以上にデータが集まるからこそ、より高い精度と速度で決断できる投資家が生き残っていけるようになるのは、言うまでもありません。

不動産投資への影響②：投資家自身に高いITリテラシーが求められる

第２の影響として、不動産業界全体のIT化に伴って、不動産投資家自身にも高いITリテラシーが求められることとなるでしょう。前章でも述べたように、不動産業界がこれまでに蓄積してきたデータは膨大であり、今後これらの情報が一般公開された場合には、投資家自身によるデータの分析が求められる事になると思います。

これは不動産業界だけに限った話ではなく、どのような業界・分野であれ、膨大なデータ群からある法則や傾向を導き出したり、それによって高い成果を上げることが出来るというケースは枚挙に暇がありません。

こういった動きを一早く行うことが出来る投資家は、例えば今まで見向きもされなかった特定のエリアで高い入居率が実現されていることや、一見関連性のなさそうなある要素が、将来の物件価格高騰の兆候になっていることを見抜けたりなど、結果的に大きな収益を上げることができる可能性があります。

不動産投資への影響③：不動産業者が二極化していく

３つ目の影響は、不動産業界のIT化の波に乗ることができる不動産業者と、そうでない業者とに大きく二極化していく可能性があるという点です。

皆さんもご存じの通り、従来の不動産業界においては、低い労働生産性や精神論などが蔓延っており、透明性という点では極めて低い状態が維持され続けてきました。

しかしながら、不動産ID導入とそれに伴う不動産業界全体のIT化によって、蓄積されたデータを上手く扱える業者と、そうでない業者は間違いなく二分されることとなるでしょう。

不動産投資に関して言えば、よりデータを重視した仕入れやシミュレーションを行うことの出来る不動産業者や営業マンが、顧客に対してより高い収益性を提供出来るようになる一方で、それが出来ない不動産業者は、投資家から見放されることとなるでしょう。これが、不動産投資への大きな影響の３つ目です。

まとめ

本記事では、不動産ID導入の経緯とその概要について見ていくとともに、それらに伴う不動産業界のIT化によって、不動産投資にどのような影響があるかについて解説をしてきました。

不動産IDの導入によって、業界全体の透明性や生産性の向上、低・未利用不動産の探索やビッグデータの利活用が期待できる一方で、不動産投資家にとってはよりスピーディーな決断や高いリテラシーが求められるようになるとともに、IT化の波についていける業者とそうでない業者とに二極化する可能性があることがお分かり頂けたかと思います。

このような中で大事なのは、しっかりと信頼できる不動産業者や営業マンを見つけ、高い頻度で情報交換を行っていくことだと思います。弊社では、設立当初から「IT ✕ 不動産」をテーマに掲げて、多くのお客様のお手伝いをしてきたこともあり、ITリテラシーの高いコンサルタントが数多く揃っています。もしなにか分からないことや心配な事がございましたら、お気軽にお問い合わせ頂ければと思います。