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新耐震基準とは?いつから適用されたのか?

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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地震大国と言われる日本に住む私たちにとって、地震はいつも隣り合わせにある脅威です。いつ、どこで発生するかわからない脅威に対し、購入を検討している中古投資物件が大地震に耐えられる強度のものなのか、気になる方は多いのではないでしょうか。

建物の耐震強度を見分ける方法のひとつに「新耐震基準」という基準があります。ここでは新耐震基準について、旧耐震基準との違いも含めてご説明します。

建築基準法と新耐震基準

まずは、建築基準法における新耐震基準について説明していきます。

新耐震基準とは?

建築基準法には建築物の敷地、設備、構造、用途についての最低限の基準が定められており、建築物はそれに従い設計、建築されます。建築基準法には耐震性の基準もあり、耐震基準は大きな地震がある度に改正されてきました。

その中でも、1978年に発生した宮城県沖地震を契機に行われた改正が、耐震基準を「新耐震基準」と「旧耐震基準」に分けています。新耐震基準は、1981年6月1日以降の建築確認から適用されるようになった耐震基準です。

旧耐震基準と新耐震基準のちがいとは?

旧耐震基準と新耐震基準の大きな違いは、震度5と、震6強以上の基準です。

旧耐震基準では、震度5で「倒壊しない」という基準ですが、新耐震基準では「ほとんど損傷しない」となり、より厳しい基準となりました。また、新耐震基準では旧耐震基準にはなかった「震度6強から7の地震でも倒壊しないこと」が定められ、それに準拠した建築物の構造が求められています。

このような基準の厳しさの違いから、不動産投資における金融機関の融資では、一般的に旧耐震の物件は審査を通りにくくなります。

熊本地震における新耐震基準

新耐震基準の耐震性が旧耐震基準よりも高いことは、2016年4月14日に発生した熊本地震での被害状況で明確に分かります。

国土技術政策総合研究所と建築研究所の調査では、熊本地震で震度7を2回計測した益城町の被害状況において、新耐震基準の建物で倒壊したのは1042棟のうち80棟、旧耐震基準では702棟のうち225棟となっています。倒壊率はそれぞれ7.6%と32.1%なので、その差は顕著です。

また、構造別に見ていくと、鉄骨構造の新耐震基準の建物は219棟のうち6棟の倒壊がありましたが、そのうち4棟は隣接する建物の衝突や地盤崩壊によるもので、耐震性不足によるものではありませんでした。鉄筋コンクリートで倒壊した10棟は全て旧耐震基準の建物であり、新耐震基準の建物はありません。

震度7の揺れが2回発生するという異例の地震の中でも鉄筋コンクリート製の建物で倒壊したものが無いという事実は、新耐震基準の耐震性の高さを証明するものでしょう。

新耐震基準を満たしているかを見分けるには?

熊本地震だけではなく、他の大きな地震でも同様のデータが出ており、新耐震基準と旧耐震基準では耐震性に大きな差があることが証明されています。ここで気になるのは、購入する投資物件が新耐震基準を満たしているのかどうかという点でしょう。

新耐震基準の建物であるかどうかを見分けるポイントは2つあります。

建築確認済証の交付日を確認

説明した通り、新耐震基準と旧耐震基準の境目となるのは1981年6月1日です。「建築確認済証」の交付日がその日以降かどうかを確認しましょう。

建物を建てる場合、まず建築前に市町村などの自治体に「建築確認申請」を提出します。ここで、その建物が建築基準法に違反していないかチェックが行われます。問題がなければ「建築確認済証」が交付されるという手順になります。

さらに注意したいのは、建物が出来上がった「竣工年」が1981年6月1日以降でも「建築確認済証」の交付日はその日付以前のこともあるという点です。大規模な建築物は、完成まで期間がかかります。新耐震基準になる前に「建築確認済証」が交付され、完成したのは1981年6月1日以降という旧耐震基準の建物もありえるということです。

木造建築は2000年以降だとなおよい

新耐震基準になった後も、木造建築においては2000年に耐震基準を見直す改正が行われています。これは阪神・淡路大震災で多くの木造建築物が倒壊したのを受けてのことです。このため、木造建築では2000年6月1日以降に「建築確認済証」が交付されていれば、さらに耐震性の高い建物であるといえます。

先ほどの熊本地震の被害状況においても、2000年6月1日以降の新耐震基準の木造建築で倒壊したものは319棟中、7棟しかありません。倒壊率では2.2%です。1981年の新耐震基準が877棟中76棟の倒壊で倒壊率8.7%、それ以前の旧耐震基準の759棟中214棟の倒壊で倒壊率28.2%になります。木造建築においては2000年の新耐震基準の耐震性は非常に高いといえます。

旧耐震でも安全な物件はある?

現在新築マンションは価格が上昇しているので、中古マンションを検討する人も多いですが、地震大国日本において気になるのは耐震性ではないでしょうか。特に1981年以前に建てられた「旧耐震」のマンションも多いので、心配になることもあるでしょう。
ですが、旧耐震でも安全な物件は存在します。そこで、ここでは旧耐震でも安全な物件の見分け方をお伝えします。

旧耐震でも安全な物件とは

一番安心なのは住宅診断士により建物の耐震診断を受けている物件だということであり、更に足りない耐震性を補う「耐震改修」を行なっているかが、安全の目安になります。

反対に、診断も受けず旧耐震のまま何の対策も行っていない建物は避けた方が賢明でしょう。
※日本木造住宅耐震補強事業者共同組合が行った耐震診断によると、1981年5月以前(旧耐震基準時代)の建物の20%弱が新耐震基準を満たしていました。
ですので、旧耐震基準であっても、専門家によって「耐震基準適合証明書」が発行された物件であれば安心できます。

旧耐震でも安全な物件の見極め方

安全な物件の見極め方は主に以下の4つです。

  • 建物の柱、梁、耐力壁の配置が適正か
  • 地盤は地震に強い状態か
  • 構造面に耐震性の問題はないか(建物の重心と剛心のバランスが崩れていないか)
  • 住宅診断士によるアドバイス、改善がされているか。耐震基準適合証明書があるか?

これらを複合的かつ事細かにチェックすることが大切です。
特に大切なのが地盤のチェックです。

どんなに構造上完璧でも、足元から揺らいだら物件全体に危険が及ぶからです。マンションは地盤の上に直接建っているため、柔らかい地盤では地震の影響を大きく受けますし、硬い地盤であれば揺れにも強く、安心感があります。

地盤を調べるためには「土地条件図」という国土地理院の地図を使うのがお勧めです。住所入力 → 情報 → ベクトルタイル提供実験 → 地形分類にて地盤の傾向を確かめることができます。

参考国土交通省 国土地理院 土地条件図

水害や液状化が心配な方は、高い場所にある地盤の硬い土地を選びましょう

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書とは、どんなに古い建物であっても新耐震基準に達しているかを証明する書類です。この書類を発行できるのは、国土交通省指定の性能評価機関や確認検査機関。また、建築士事務所登録がされている建築士のみとなります。

建物の耐震診断を行い以下の4段階の査定から評価します。

  1. ①倒壊しないこと(構造評価1.5点以上)
  2. ②恐らく倒壊しない(構造評価1.0〜1.5点)
  3. ③倒壊する恐れがある(構造評価0.7〜1.0点)
  4. ④倒壊する可能性が高い

①と②は耐震基準適合証明書が発行され、③と④は補強工事が必要とされます。これらをクリアしていることも最優先すべき判断基準となります。

新耐震基準切り替え直後に建てられた中古住宅の問題点

実は1981年6月1日以降に建てられた物件でも、新耐震基準を満たしているとは限らず、そもそも建物を建てる前に建築計画が法令に準じているか審査を受けます。その審査に合格後、建築確認された日付が1981年6月1日以降であれば新耐震基準をクリアした建物だといえます。ただ、建築確認には日数がかかるので、この点が落とし穴です。

大型マンションは1~2年、戸建ては3〜6ヶ月程度かかるとされているので、タイムラグが生じます。例えば「築年月1983年1月」と表示があっても、建築確認日が1981年5月31日以前であれば「旧耐震基準」で審査されていることになります。ですので新耐震基準に変わった後の中古住宅であっても、必ず建築確認日をチェックしましょう。

新築なら耐震基準は本当に安全?

耐震基準はあくまで「基準」であり、安全性の証明ともいえますが、複合的な災害や予想をはるかに超える衝撃が起きた場合、倒壊する可能性も十分あります。それに、新耐震基準であっても直下型地震に対しての耐震計算はされていませんし、地盤と建物のバランスによっては大打撃を受ける可能性もあります。

安全限界計算の元組み立てられた基準であっても、災害による物理的被害から全てを守ることは不可能といえるでしょう。そのことも念頭に置いて、あらゆる災害の心構えと最低限の準備はしておきましょう

人命も住宅も守る基準なら耐震等級も重要

耐震等級とは品確法(住宅の品質確保に関する法律)にて定められた指標のことです。
耐震等級は以下の3段階に定められています。

①耐震等級1

既存の建築基準法で定められているのと同等の基準内容で、申請すれば耐震等級1の証明がされます。

②耐震等級2
仕様規定(壁量計算)+耐震計算で設計された建物のことで、クリアすれば耐震基準を上回る耐震性能を示します。
③耐震等級3

許容応力度計算(本格的な構造計算)で設計された建物のことです。

耐震等級2では耐震基準の1.25倍。耐震等級3では1.5倍の耐震性能を持つため、最も高い基準の安全性を求めるならば、この耐震等級2か3の建物を選ぶようにしましょう。

まとめ

1981年6月1日以降の新耐震基準は震度6強から7の揺れでも倒壊しないことが耐震基準の要件になっています。それ以前の旧耐震基準では震度5で倒壊しないことが基準です。その耐震性の違いは、実際の熊本地震でのデータからも証明されています。

建物が新耐震基準なのか旧耐震基準なのかは、竣工年ではなく「建築確認済証」の交付日で確認することができますこの日付が1981年6月1日以降であるかどうかが判断基準です。また、木造建築は2000年6月1日以降だと更に耐震性が向上しています。築古の中古物件を購入する際は、新耐震基準かどうかを確認することをお勧めします。

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