不動産投資は一棟目の物件選択がその後の成否を分けると言われています。

しかし、不動産投資の初心者には、この物件選びが最初の壁として立ちはだかります。物件に拘りすぎて決めきれなかったり、金融機関からの融資が下りなかったりと、超えなければいけないハードルが複数存在します。

そこでこの記事では、一棟目の物件選びで初心者の方がぶつかる壁をご紹介し、なるべく失敗を避けながらその壁を超えるコツを解説します。せっかく不動産投資に興味を持ったとしても、始められなければ機会損失となってしまいます。不動産投資の第一歩を踏み出すためにも、ぜひこの記事をご参考にしてください。

不動産投資家が一棟目でぶつかる壁

こちらの項目では、初心者の不動産投資家が一棟目を購入する際に障壁となる事柄をご紹介します。全体的に、「成功経験がない状態で成功しなければならない」という状況が未経験者にとっての高いハードルとなります。後に解決策も解説しますので、まずは詳しい内容を見ていきましょう。

月間の収支をプラスにする必要がある

不動産投資は銀行などの金融機関からの融資を活用することで、自己資金を超える資本を運用できるメリットがあります。そのため、不動産投資の規模を拡大して利益を増やすためには、金融機関からの評価が重要となります。

二棟目の不動産購入の融資を申請するにあたり、金融機関は一棟目の経営状態を確認します。「この人は今まで不動産経営の実績がなかったが、どうやら最初の物件は上手く行っているようだ」という評価が、二棟目以降の融資金額や返済期間などの条件に良い影響を与えます。

反対に、一棟目の経営状態が上手く行かなかった場合、その理由を金融機関に納得させなければローンを貸し渋られる可能性があります。

そのため、一棟目の物件は月間の収益を黒字にすることが重要です。税金対策と銘打って赤字経営を良しとする不動産会社もありますが、赤字経営は二棟目以降のローンの契約を難航させる要因となります。空室の発生などで一時的な赤字が生じるのは仕方がありませんが、基本的な収支はプラスを維持することをオススメします。

月間の収支をプラスにするには、「収入＞支出」となる必要があります。収入は入居者が支払う家賃（インカムゲイン）、支出はローンの月間返済額と修繕積立金、固定資産税などの税金の合算となります。想定外の出費や計算違いにより赤字経営に陥ることを防ぐために、投資をスタートする前に予め収支計画を作成することが不可欠です。

新規顧客の融資が通りづらい

二棟目以降の融資について触れましたが、未経験の投資家にとっては初回の融資も壁となります。

融資を検討する銀行員の視点では、「なるべく貸し倒れのリスクを抑えながら貸し出しを行い、金利による収益を上げたい」という事情があります。銀行も営利団体であり、銀行の利益はローンの金利から得られるため、確実に返済できるであろう太客を確保したいのが実情です。

そのため、不動産投資が未経験の新規顧客は貸し倒れリスクを精査されることになります。申込者の年収や勤務先、勤続年数や雇用形態といった属性から、仮に空室が発生して家賃収入が減少・ゼロになったとしても返済が滞らないかを検討します。また、融資面談によって投資家としての人柄に問題がないかもチェックされます。

このように、融資審査が物件購入前の山場となります。融資申請を通過するためのプロフィールシートと面談対策については、以下の記事にて解説していますので合わせてご確認ください。

参考不動産投資の融資審査に必要なプロフィールシートとは？融資面談の対策についても解説！

物件にこだわり過ぎて選びきれない

先述のように、二棟目の融資審査を通過するには一棟目の収支をプラスにする必要があります。そのため、「成功経験がない状態で成功しなければならない」という逆説的な状況が、初心者の投資家にハードルとして立ちはだかります。

このハードルがしばしばプレッシャーとなり、なるべく良い物件を選ぼうとして購入を決心できない方もいます。

購入を渋っている間に、投資経験のある既存の不動産投資家に良物件が奪われてしまうことがあります。投資経験のある不動産投資家は良物件を見分けるスキルが経験として身についており、不動産会社や金融機関との繋がりもあるため、未経験者よりもスムーズに契約までたどり着くことができるためです。

物件選びを慎重に行うことは空室リスクを抑えるために重要ではありますが、思い切って購入を決断することも同様に重要です。物件の購入判断の基準については、次の項目で解説します。

一棟目の不動産投資で失敗を避けるコツ

不動産投資の初心者が物件を購入するにあたっての壁を確認したところで、なるべく失敗を避けた上でその壁を超えるコツを解説します。ご自身の中で確固たるロジックを持っておくことが、物件選択からローン契約、物件購入に至るまでの強い支えとなります。具体的に見ていきましょう。

実質利回りで選定基準を定めておく

物件選びに慎重になりすぎることを避けるためには、実質利回りの数値を基準の１つとするのがオススメです。

実質利回りとは、家賃収入から運用時の経費を引いた金額（実質的な収益）を物件購入価格と購入時の経費の合算（実質的な費用）で割った数値を指します。

実質利回り（％）＝（年間の家賃収入 － 年間の経費）／（物件購入価格 ＋ 購入時の経費）✕ 100

収益を費用で割ることで、投資額に対する年間収益の割合を算出できます。この値は投資に対するリターンというコストパフォーマンスの指標となり、物件購入時の強力な判断材料となります。

実質利回りの相場は、都内の新築のワンルームマンションでは２％後半〜３％前半、中古では約４％とされています。例えば築浅のワンルームマンションを区分所有するのであれば、「実質利回り３％以上」といった形で基準を設けることで、物件購入の後押しになります。

注意点としては、Webサイト等に掲載されている物件の利回りは表面利回りであることが多い点です。表面利回りは年間の経費や購入時の経費を計算に加えていないため、実際の収支と大きく食い違う恐れがあります。物件を検討する際には、必ず実質利回りの計算を行うようにしましょう。

また、投資効率を測る基準として「イールドギャップ」というものがあります。利回りからローンの金利を差し引いた値がイールドギャップとなり、数値が高いほど投資効率が良い計算になります。仮に利回りが良い物件を見つけたとしても、銀行から提示された金利が高すぎた場合、運用時の利益はそこまで大きくありません（返済総額が多くなるため）。そのため、銀行から提示された条件を承諾するか否かを決める段階では、イールドギャップを判断の基準とするとよいでしょう。

リスクの少ない投資対象を選択する

不動産投資を未経験の新規顧客に対し、銀行がローンを貸しづらいという状況を先述しました。貸し倒れリスクを視野に入れた銀行に対し、新規顧客がローン審査を通過するには、投資対象となる物件のリスクが少ないことを示すのが糸口となります。

そのため、最初の投資ではいきなりアパートやマンションを一棟買いせず、ワンルームマンションの区分所有を推奨しています。マンションの一室のみの所有では、空室が発生した際に家賃収入がゼロになるリスクがありますが、空室率の低いエリアを選定することで銀行にリスクの低さをアピールできます。

また、最初の物件の購入費用を抑えることで、フルローンでの購入を避けられます。頭金として自己資金を投入せず、フルローンで物件を購入すると、ローンの返済総額と月々の返済額が高くなり、月々の収支をプラスにする難易度が高くなります。

購入総額の１０％～３０％を頭金として自己資金から充てた上で、さらに手元キャッシュに余裕を持たせた状態が安定した不動産経営に繋がります。２件目の物件購入にもある程度の頭金を投入することを視野に入れ、最初の物件は資金的に余裕を持てるワンルームマンションの区分所有をオススメします。小さく始め、規模を拡大する不動産投資を計画しましょう。

物件の許容ラインを広げる

先述のとおり、誰が見ても良いと思える物件が売りに出されていた場合、既存の不動産投資家がスムーズに契約を進めてしまうことが大半です。例えば中野区・杉並区・新宿区といった単身者の賃貸需要が多いエリアの駅近の物件は、買い手がすぐに現れる可能性が高くなります。

未経験の投資家がこうした物件に拘りすぎると、買える機会が一向に得られず、待ちの状態が続くことになります。こうした事態を避けるためには、購入物件の候補とするラインを少し下げ、許容範囲となる物件の数を増やすことが有効です。

徒歩５分以内の駅近物件に絞っていた場合は徒歩１０分以内、床面積３５㎡以上に絞っていた場合は３０㎡以上、といった形で許容ラインを少し広げるとよいでしょう。引越し先の物件を探す方法と似ていますが、自分が住みたい物件に囚われず、自分とは異なったニーズを持つ入居者層も想定した上で条件を考えることが重要です。

最初の物件で条件をある程度妥協したとしても、２件目以降の購入ではノウハウや繋がりを活かし、より良い物件を手に入れやすくなります。物件単体ではなく所有物件全体でポートフォリオを組む視点に立つことで、１件目の条件を緩めやすくなるでしょう。不動産投資のポートフォリオについては、以下の記事でも解説しています。合わせてご覧ください。

参考初心者必見！不動産投資のポートフォリオを作るメリットや方法とは

不動産会社と関係を築いておく

既存の不動産投資家が新規の投資家と比べてスムーズに契約を進められる理由として、既に不動産会社や銀行との繋がりを構築できていることが挙げられます。

新規の投資家が前もって銀行との繋がりを作ることは困難ですが、契約を仲介する不動産会社とは繋がることが可能です。良い物件を見つけてから不動産会社に連絡をするのではなく、不動産投資を始めようと思った段階で相談の連絡をすることをオススメします。

また、投資用不動産を扱う不動産会社であれば、基本的にその会社経由で銀行を紹介してもらえます。金利面や融資の下りやすさは銀行や金融公庫などの機関によって異なるため、金融機関の選定を含めて不動産会社と連携を取るとよいでしょう。

まとめ

今回の記事では、一棟目の不動産投資で初心者がぶつかる壁と、なるべく失敗を避けながら壁を乗り越えるコツをご紹介しました。

不動産投資を円滑に進めるには、物件選び・銀行選び・融資審査・融資条件の承諾の検討といった重要なポイントが各段階にあります。こうした要素を未経験者が独力で進めるのは難易度が高いため、専門的な知見を持つ担当者からのアドバイスを活用するのがオススメです。

物件の購入という不動産投資の最初の壁を乗り越えるために、当社の不動産コンサルタントをぜひお役立てください。