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不動産投資とは?初心者からの不動産投資の始め方

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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「不動産投資」と聞くと、どのようなイメージを思い浮かべますか?
サラリーマンが副収入を得られる、不労所得で脱サラやセミリタイアができる、といったポジティブなイメージを持つ人もいれば、金額の大きな投資なので失敗したら取り返しがつかない、詐欺にあわないか心配、といったネガティブなイメージを持つ人もいるでしょう。

漠然としたイメージだけでは、実態をつかむことができません。この記事では、不動産投資とはどのような投資なのか、初心者が押さえるべき注意点と始め方までをご説明します。

  • 不動産投資とは
  • 不動産投資の2大リスク
  • 不動産投資の始め方

不動産投資とはどのような投資なのか

まずは「そもそも不動産投資とは何か?」について説明します。

家賃収入と売却収入で利益を得る投資

不動産投資とはその名の通り、不動産を用いた投資です。投資家は不動産物件を購入(=投資)して、家賃収入と売却収入によって利益を得ます
毎月得られる家賃収入(インカムゲイン)と、物件を手放す時に得られる売却収入(キャピタルゲイン)の合計が、物件購入価格や諸経費、税金などの合計額よりも上回っていれば、それが投資から得た利益です。

不動産投資の利益 =(家賃収入+売却収入)−(物件購入価格+諸経費+税金)

長期間保有する投資

不動産投資は長期間保有する投資です。

株式への投資の場合、購入してから数日~数ヶ月保有して売却することが多く、1日の中で購入・売却を繰り返すこともあります。数年間~数十年間保有する人もいますが、多数派ではありません。

一方で、不動産投資は短くても5年前後、長ければ20年~30年以上もの長期間保有する投資です。数日~数ヶ月で「利益が見込めないから」と手放すようなものではないので、よほど慣れてくるまでは購入するかどうかを、時間をかけて判断することになります。

ここで押さえておくべきポイントが次の2点になります。

  • 利回りの正確な理解
  • キャッシュフローを忘れずに計算すること

利回りを正確に理解しよう

「利回り」とは、投資金額に対して毎年受け取れる利子を含めた収益のことです。利回りが高いほど、投資額に対するリターンが大きくなるので、投資物件を選ぶ大きなポイントになります。

ですが、高ければいいというわけではありません。利回りの数字の高さだけで物件の良し悪しを判断すると、思わぬ落とし穴にはまってしまいます。

不動産の広告に出ているのは「表面利回り」

広告に掲載されている主な利回りとは、以下の式で計算されます。

表面利回り(%)= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

この「表面」利回りとは、管理費や税金など、不動産投資にかかる経費を含めずに計算した利回りのことです。経費が含まれていないので、実際に運用を始めたときの利回りよりも高い数値になっています。

表面利回りが実際に手にできる収益とイコールではないことを踏まえておきましょう。より正確な投資効果をシミュレーションする際には、実際の諸経費や税金を含めて計算した「実質利回り」を用います。

投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペックによって様々ですが、都心部の区分マンションなら築20年くらいまでの物件で表面利回り6%前後を上回ると、購入を検討する価値のある物件といえます。

数多くある投資物件から良いものを効率よく選定するコツは、まず広告では表面利回りを見て、シミュレーションの段階で実質利回りを出してから、購入を検討していくことです。

【参考記事:目安は何%?不動産投資の利回りの平均や相場について

キャッシュフローを意識しよう

投資用不動産の雑誌やwebサイトでは、利回りばかりがフォーカスされがちです。利回りはもちろん重要なのですが、より大切なのはキャッシュフローです。

キャッシュフローとは、お金の流れのことです。不動産投資では、手元に残る現金(手残り額)がどのくらいなのかを常に意識する必要があります。もし、所有物件の空室が長引き家賃収入よりもローン返済や諸経費が大きくなれば、手残り額がマイナスになり、手出し資金によって返済することになります。一時的な空室発生等によるものならいいのですが、それが長期間続いたり、次第に手出し資金が大きくなっていったりすると経済的にも精神的にもきついですし、売却せざるをえなくなるかもしれません。

地方の中古物件などは利回りが高いですが、それは入居者がいることを前提とした計算です。空室リスク家賃下落リスクが高いとキャッシュフローは悪化しますので地方の中古物件は注意が必要です。利回りの数字に振り回されないようにしましょう。

不動産投資の二2大リスク

キャッシュフローの説明にも出てきましたが、不動産投資においては次の2大リスクについてを押さえておくことが鍵といっても過言ではありません。

「空室リスク」と「家賃下落リスク」

空室リスクと家賃下落リスクは、いずれも家賃収入が減少してしまうリスクです。

空室リスクの場合は、家賃収入がない(=空室)期間でもローンの返済が変わらず発生していますので、長期化するとキャッシュフローに直接的な影響を与えます。

家賃下落リスクについては避けようがありません。老朽化すれば家賃相場は下がります。空室とは異なり、収入がゼロになることはありませんが、リフォームやリノベーションなどを行わない限り、再度家賃が高くなることはほぼありません。

対策は「都心部の好立地物件」を選ぶこと

空室リスクや家賃下落リスクを最小限に抑える方法は、都心部の好立地物件を選ぶことです。具体的には東京23区などの都心部、駅から徒歩10分以内の物件です。多くの人が賃貸物件を探すときに必須条件としてあげるような条件が揃っている物件をイメージするとよいでしょう。そのような物件は空室になりにくく資産価値も落ちにくいので、2大リスクにも対処できます。

さらに、都心部の好立地物件は、出口戦略(=売却計画)にも有効です。売却に有利な物件とは、買い手がつきやすい物件です。 好立地物件を選ぶことは、様々なリスクへの対策につながります。

参考記事:不動産投資の4つのリスクとその対策方法とは?
参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

初心者からの不動産投資の始め方

不動産投資の実態とその主なリスクについて踏まえた上で、不動産投資の初心者が投資物件を選ぶときに、どのように始めたらいいのかについて説明します。

中古の投資用区分マンションから始める

不動産投資のスタートは、金額の大きすぎない中古の投資用区分マンションから始めるのがよいです。1000万円~2000万円前後くらいまでの都心の駅近、築15年~20年くらいのワンルームマンションがよいでしょう。

真新しさから目が行きがちですが、新築物件は投資対効果がよくありません。購入価格も割高ですし、2人目以降の入居者になるともう「新築」ではなくなってしまい、家賃が下がってしまうからです(家賃下落リスク)。

また、初めから一棟アパート・マンションなどを購入するのは危険です。部屋数が多ければ空室リスクは分散されますが、そのぶん大きな資金が必要になります。不動産投資未経験者だと、銀行の融資もそこまでたくさん得られないでしょうし、まずは小さくスタートして、未経験者から経験者になることをおすすめします。

なお、自己資金はおおよそ物件価格の2割~3割が目安です。1500万円のワンルームマンションを購入する場合、自己資金は240万円~420万円くらいを用意し、あとはローンを組んで物件を購入することができます。

【参考記事:初めてのワンルームマンション投資で失敗しないための基礎知識
【参考記事:不動産投資を始めるための初期費用・自己資金はいくら必要?

不動産営業マンの口車に惑わされない

不動産物件を買うときには、信頼できる営業担当者から購入しましょう。良い不動産営業マンを見出すことは、良い投資物件を手に入れるためにも不可欠です。というのは、一部の心無い営業マンは、契約をとるために重要な説明を意図的に省いたり、不利な内容を曖昧に説明したりすることがあるからです。

そんな営業担当者は、のちに投資家が不満を訴えても「嘘はついていない」と逃げてしまえます。あとに投資家に残されるのは不満をかかえた物件のみ。 リスクもリターンも自分の身で引き受けるのが投資です。自分自身で正しい判断をするためには、正確な情報を得ることが必須です。営業マンの説明に少しでも不安があれば、突っ込んで質問しましょう。それでも納得できなければ、その不動産会社ではなく他社を利用すべきです。

不動産投資は長期を見据えて様々なことを判断していくことが求められます。聞こえの良い事だけを言ってその場をしのぐ営業マンもいるかもしれませんが、投資家の立場に立って良いものはいい、悪いものはダメだとはっきり言ってくれるような、信頼できる営業マンを見極めることは、投資成功のためにも欠かせません。

参考記事:不動産投資の「詐欺まがい商法」にだまされないために
参考記事:もう騙されない!悪徳営業マンを見抜く4つのポイントとは?

まとめ

この記事では、初心者が不動産投資を始めるために知っておきたい知識として、以下について説明してきました。

  • 不動産投資とは家賃収入と売却収入を得る投資
  • 利回りは物件選びの需要項目
  • 広告に出ているのは経費を無視した「表面利回り」
  • キャッシュフローをプラスに維持することが投資成功の鍵
  • 空室・家賃下落リスクの対策は、好立地物件を選ぶこと
  • 最初は中古の区分マンションから始めるとよい
  • 自己資金の目安は物件価格の2割~3割
  • 信頼できる営業担当者を見つけることが重要

不動産投資は少額からスタートするとしても1000万円前後はかかる投資です。金融機関から融資を受けて行うため、気軽に始められるものではありません。ですが、お金持ちしかできないというほど敷居の高いものでもありません。ここまで記事を読んでいただき、興味をお持ちになりましたら、まずは詳細な情報収集を始めてみてください。
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