不動産投資は、世に数ある投資の中でも、個人が行うことのできる最も金額の大きな投資手法の１つであると言えます。だからこそ、コツコツと努力を積み重ねていけばその分しっかりと利益を享受することが出来る一方で、やり方を間違えると一気に大きな損失を出すことにも繋がってしまいます。

しかしながら、最近は「どうやってキャピタルゲインを得るか」「最近流行りのFIREを達成するための不動産投資のやり方」など、不動産投資を行うに当たって付随するリスクを無視して、華々しい側面のみに焦点を当てるような取り上げられ方が散見されています。

これはおそらく、世の中に不動産投資という考え方が幅広く知れ渡るようになった結果の弊害であると言えるかと思います。

例えば、どこの書店でも、必ずと言っていいほど不動産投資に関する書籍がずらっと並んでいますし、また複数の不動産を所有する投資家大家たちがYoutubeチャンネルを開設して、自身の成功実績やおすすめの投資手法について語ったりしています。

これはもちろん、日本国民の不動産リテラシーの向上や「貯蓄から投資へ」という日本の経済政策が推し進められている中、国民個人個人の選択肢の一つとしての不動産投資が認知されているという点で、非常に喜ばしいことであると言えるでしょう。

一方で、不動産投資に関する書籍や動画が世に出回るあまり、より消費者の目を引くためのコンテンツ制作者の戦略として、徐々にコンテンツが過激になっていったのは当然の帰結であるかもしれません。より多くの読者・視聴者を獲得するためのこうしたコンテンツの過激化は、結果として「不動産投資＝儲けられる」という短絡的なメッセージとなり、場当たり的な投資によって不動産で大失敗してしまう人々を生み出してしまっている訳です。

そこで本記事では、不動産投資に見られる「８つの失敗事例」についてお話をしていきたいと思います。失敗の傾向が分かれば、事前に対策を打つことが可能となります。この記事が、不動産投資をこれから始めようとされている読者の方々にとって、今一度落ち着いて目の前のリスクとリターンを再度比較分析するための一助となれば幸いです。

• 目次
• 不動産投資の失敗に陥る３つの入り口
  • １．物件の選定から失敗
  • ２．自分にとって都合のいい予測
  • ３．勉強不足と見切り発車
• 不動産投資の失敗８大事例
  • 失敗事例１：空室が埋まらなかった
    • 空室で失敗してしまう原因
  • 失敗事例２：管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎた
    • 管理費や修繕積立金の出費で失敗してしまう原因
  • 失敗事例３：相場より高値で買ってしまった
    • 高値づかみで失敗してしまう原因
  • 失敗事例４：思ったよりも節税にならなかった
    • 節税対策で失敗してしまう原因
  • 失敗事例５：賃貸管理会社とトラブルになった
    • 賃貸管理会社とのトラブルの原因
  • 失敗事例６：利回りだけを追い求めてしまった
    • 利回りを追い求めてしまう原因
  • 失敗事例７：営業マンを信じすぎてしまった
    • 営業マンを信じすぎてしまう原因
  • 失敗事例８：場当たり的に購入してしまった
    • 場当たり的に購入してしまう原因
• 失敗から学ぶ、成功のためのポイント
  • １．営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにせず、自分で調べる
  • ２．時が経つにつれて変化するものを理解する
  • ３．キャッシュフローを重視する
• まとめ

不動産投資の失敗に陥る３つの入り口

１．物件の選定から失敗

広告は物件を売り出すために良いところを強調して紹介しています。
例えばインパクトのある数字付きで「高利回り」や「築浅」をアピールしていても、購入直後に大規模修繕があったり、築浅であろうと立地の問題で空室リスクが発生する可能性もあります。

利点ばかりに気をとられて購入してしまうと、後の投資計画に影響する事態に見舞われます。物件は選定の時点で、長期修繕にかかる諸費用や空室リスクなど購入前に把握しておくべきポイントは多く存在します。長期的な見通しを立てなければいけません。

２．自分にとって都合のいい予測

不動産投資を検討したり勉強を始めた時点で、「節税対策になる」または「不労所得」といった謳い文句に触れたことはありますか？不動産投資にはメリットはありますが、聞こえのいい利点をたのみに投資物件を購入するのは非常に危険です。

そもそも、投資物件を所有するイコール節税対策にはなりません。詳しくは後にあげる「失敗事例４：節税にならなった」で紹介しますが、節税の対象になる諸費用や期間がどういったものなのか、事前に把握しておきましょう。

不動産投資は株式投資ほど、日々劇的な変動がある投資ではありません。だからこそ都合のいい予測だけを元に購入せず、物件選定と同様に様々な事項や情勢を踏まえ冷静に判断することが重要です。

３．勉強不足と見切り発車

不動産投資について充分な勉強をしないまま購入してしまうのは非常に危険です。もちろん、投資は実際にやってみなければ得られるものが限られてしまいますが、それでも最低限の知識は必要です。たとえ投資そのものは未経験でも、不動産に関わる基礎的な用語、購入時や運用時に発生する諸費用を知っておくだけでも大きく違います。

購入に際して、不動産業者による仲介があり、営業マンから詳細な情報を得ることもできます。ですが「とにかく売る」ことを目的とした営業マンに出くわした場合、聞こえのいい情報だけ提供され、都合の悪い情報を意図的に伏せられるといった状況も考えられるのです。

こうした状況では「何かおかしいぞ？」と気付くことができる基礎知識が必要不可欠です。最終的には数多くある物件から「何が良いのか」を自ら判断し、どの物件を購入するのか決断することが求められます。高額を費やす長期投資だからこそ「なんとかなる」の見切り発車は禁物です。

以上３点の失敗の入り口をご紹介しました。続いて、実際に購入した後に陥った失敗の事例を詳しく説明しましょう。

不動産投資の失敗８大事例

失敗事例１：空室が埋まらなかった

不動産投資の失敗で最も多いのは、空室が埋まらないことによる家賃収入の減少です。ワンルームマンションや戸建ての場合、空室になると家賃収入はゼロになるので、キャッシュフローが大きく悪化します。物件を複数所有していたり、一棟アパートであったりすれば、一部屋が空室になってもその不足分を他の物件の家賃収入で補うことができ、リスク分散になるのですが、不動産投資を始めたばかりで複数物件や一棟アパートを買うのは難しいでしょう。

始めはワンルームマンションのような比較的低価格の物件から購入することが多いので、この「空室＝家賃収入ゼロ」という状況は、多くの投資家が経験しています。それでは、失敗してしまう投資家と成功する投資家では、何が違うのでしょうか？

空室で失敗してしまう原因

空室によって失敗してしまう原因は、以下の２つがあげられます。

• そもそも入居付けがしにくい物件である
• 短期間の空室でも手出しが必要になる資金計画である

空室が出ること自体はやむを得ません。どんなに魅力的な物件であっても、空室期間をゼロにするということは非常に難しいです。となると、大切なのは「空室期間を短くする」「空室になっても余裕のある資金計画にする」の２点です。

入居付けがしやすい物件なら、空室期間が長期化することなく次の入居者が見つかります。入居付けがしやすい物件とは「都心部（東京２３区）」「駅近」といった条件を備えた物件です。利回りの高い地方物件などは、数値としての利回りが高くても入居付けに苦労することになりがちなので、要注意です。

また、空室になったらすぐに資金の手出しが必要になるような事業計画にしていると、運用が安定しません。これは月々のローン返済額を高めに設定していると起こりやすくなります。頭金ゼロでフルローンにしたり、ローン返済期間を短めにしたりするとそうなりやすいので、あくまでも長期間の安定運用を意識した資金計画をたてましょう。

通常、不動産営業担当者は、空室発生をあらかじめ想定した資金計画を立てることができますので、頼りになる営業担当者に出会うことができれば、計画を立ててもらいましょう。

まとめ：空室リスクを想定した資金計画を事前に立てる

失敗事例２：管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎた

２つめの失敗事例は、管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎてしまうことです。管理費や修繕積立金は、築年数とともに上がっていきます。そのことを事業計画に組み込んでなかったり、想定が甘かったりすると、これらの出費がかかりすぎて失敗してしまうことがあります。

管理費や修繕積立金は、ローンの支払いとは別に毎月かかる費用です。その費用がふくらめば、利益が小さくなります。築年数が経過するとこの費用が増えるとともに設定家賃は下がっていくのが普通なので、収入が減って支出が増え、利益はますます小さくなります。
「費用＞収入」となり、毎月のキャッシュフローが赤字になってしまうと、手出し資金で補わなければ物件の維持ができなくなり、投資としては失敗でしょう。

管理費や修繕積立金の出費で失敗してしまう原因

これらの出費増加によって失敗してしまう主な原因は、以下の２つです。

• 次第に増えていくことを計算に入れていなかった
• 想定していた以上に費用が増えてしまった

そもそも費用が増えていくことを知らないまま購入するのは、不動産営業担当者の説明不足が原因のことがほとんどです。契約のことばかり考えている営業担当者の中には、売るために有利な説明ばかりにフォーカスし、そうでない部分を曖昧に説明することがあります。この例で言えば、購入直後の最も利回りのよい時の収支説明ばかりをするといったことです。管理費等の出費が増えることについては、質問されるまで伏せてしまうような営業担当者は、少なからず存在します。

管理費・修繕積立金の増えすぎについても、信頼できる営業担当者に出会うことができれば防げます。というのは、費用がどのくらい増えるのかということは長期修繕計画を確認すればわかるからです。「確認すればわかる」ということをあなたが知っているだけで、この失敗確率は大きく下げることができます。

参考不動産投資の「詐欺まがい商法」にだまされないために

失敗事例３：相場より高値で買ってしまった

物件を安く購入することはとても重要です。というのは、物件価格は利回りに直結するからです。相場よりも高値で買ってしまうと、圧倒的に不利です。その時点で投資効果は小さくなりますし、安定したCFを産み出すことは難しいでしょう。

そして、高値で購入した時点で、売却にも不利です。売却には相場価格があるので、あなたが高値で買ってしまったとしても、売るときには相場価格前後になります。その金額差の分だけ、利益を圧迫します。

不動産投資の最終的な利益は「家賃収入の総額＋売却収入」から各種費用や税金を差し引いたものです。この利益がマイナスになってしまった場合、不動産投資は言うまでもなく失敗です。さらに言えば、不動産投資は数年間・十数年間をかけて行なっているのですから、それだけの期間と手間をかけて行なった投資に見合ったリターンが得られるかどうかが成功・失敗の基準になるでしょう。

高値づかみで失敗してしまう原因

相場よりも高値で買ってしまう失敗の主な原因は、以下の２つです。

• 相場を調べずに買ってしまった
• 新築を買ってしまった

物件の価格相場は、多数の物件情報を見ているうちにある程度はつかめてきますが、すぐにはつかめないでしょう。やはり信頼できる営業マンの協力を得ることが近道です。複数の不動産会社をまわり、物件比較と同時に営業マンの比較も行うのが効率的です。
そして、投資用の物件を買うときには、新築は避けたほうがよいです。というのは、新築は新築というだけで相場価格よりも３割ほど高いのです。これを新築プレミアムと呼び、購入後１人目の入居者が入った時点で価格が目減りします。利益を求めて行う不動産投資であれば、新築を選ばない方がよいでしょう。

参考「不動産投資なら新築」はホント!?中古マンションとの違いを解説!

まとめ：その物件の情報だけを見て購入を決めるのは危険！必ず相場と比較する

失敗事例４：思ったよりも節税にならなかった

失敗事例の４つ目は、思ったよりも節税ができなかったという問題です。所得税や住民税を節税するために不動産投資を行ったにも関わらず、なかなか上手く節税できない方も多くいらっしゃいます。

不動産投資を検討している方の中には「節税をしたい」という目的をもっている方も多いでしょう。もちろん、節税に適した投資タイプや物件があるのは事実ですし、資産管理法人を立てたりして、上手に節税対策を行っている方もいます。

一方で、節税対策になると考え、思い切って不動産を購入したにも関わらず、実際には節税になるのは最初の数年だけで、その後は逆に課税されることとなったというケースもあるのです。

基本的な節税の仕組みは、毎月の金利の支払い分やその他必要支出を経費としてあげられる他、減価償却と言って実際には支払っていない簿価上の支出を、経費として計上することができることによるものです。では、一体なぜ思ったように節税効果が見込めない人がいるのでしょうか。

節税対策で失敗してしまう原因

節税対策で失敗してしまう主な原因は、以下の二つです。

• 不動産の節税効果を過信している
• 正確なシミュレーションを行わずに購入してしまった

まず、不動産投資、特に区分マンションの節税効果は、世間一般で信じられているほど大きな効果を持っているわけではありません。いくら金利の返済や管理費・修繕積立金・減価償却費用を経費としてあげたとしても、毎月の家賃収入はきちんとオーナーのもとに入金されるわけです。毎月のCFがプラスで回るような投資用物件であれば、結局全体でのマイナスは本当に些細な額にしかなりません。

もちろん、購入した最初の１年間は、支払った登記費用や仲介手数料も全て経費として計上できるので、大きく節税効果を得ることができるかもしれませんが、それ以降は違います。
こういった内容は、購入前に事前にシミュレーションをしておけば全て予想のつく問題です。にもかかわらず、その手間を怠って、不動産営業マンの都合の良いシミュレーションを鵜呑みにすると、結果としてオーナー自身が痛い目を見ることとなるのです。

「節税になりますよ」という甘い言葉に騙されず、その節税効果を自身でしっかりと見極めることが、失敗しないために必要なことであると思います。

まとめ：不動産購入が節税になるとは限らない
購入した年以降の試算も抜かりなく！

失敗事例５：賃貸管理会社とトラブルになった

自身が購入した物件の賃貸管理をしている会社とトラブルになった、というのはよく聞く失敗のケースです。不動産投資は、数十年間にわたって資産の運用を行なっている投資スタイルですから、入居者とのやりとりや、空室時になった際の賃貸募集を行う賃貸管理会社は非常に重要な立ち位置であると言えます。

その会社とトラブルになると、家賃の入金がなされなかったり、空室のまま賃貸募集が行われなかったりといった問題にまで発展することもあります。また、最近はサブリースを依頼している場合もありますが、営業マンに言われたまま、サブリースの仕組みを理解せずに購入し後悔してしまうというケースもございます。それでは、賃貸管理会社とのトラブルによる失敗には、どのような原因があるのでしょうか？

賃貸管理会社とのトラブルの原因

賃貸管理会社とのトラブルが発生する原因は、大きく次の２つになるでしょう。

• 質の悪い賃貸管理会社を選んでしまった
• サブリースの仕組みを知らずに契約してしまった

賃貸管理会社とのトラブルとして、質の悪い会社に依頼をしてしまったという点が挙げられます。基本的に保有物件の入居者とやりとりをするのはその業者なので、もしも質の悪い業者に依頼をしてしまうと、入居者に失礼な接客をして退去されてしまったり、賃貸募集を怠って長期間空室が続いたり、といった問題が発生します。

更に最悪なケースは、その会社が経営破綻してしまった、という場合だと思います。そうなると、これまで行われてきた家賃の入金がなくなったり、場合によっては預かり敷金や家賃を持ち逃げされてしまうといったケースもあるようです。

それから、サブリース契約に関するトラブルも非常に多いです。サブリース契約とは、物件の所有者とサブリース会社が賃貸借契約を締結し、相場よりも１割〜２割ほど安い家賃で毎月の入金を保証するとともに、そのサブリース会社が第三者に相場賃料で転貸借を行うという仕組みのことを言います。サブリース会社は言葉巧みに「３０年家賃保証で安全」などと営業をかけるため、空室リスクを恐れる初心者の方が依頼をすることがあります。

しかし、契約書をしっかりと読み込むと、定期的にサブリース保証家賃を見直す旨の記載がされており、サブリース会社から一方的に家賃の減額を通告された、というケースも多々あります。こうなると、もともとＣＦをプラスマイナスゼロ位で運用していた方であれば、保証家賃の減額によって毎月赤字での経営が続いてしまうといった問題が発生します。
もちろん、保証家賃が変動することを承知の上で、それでも空室リスクが怖いという方であれば、サブリースも一つの選択肢にはなるでしょう。一方で、そういった仕組みを一切知らずに、「空室でも安心だから」という文言を鵜呑みにしてしまうと、後々痛い思いをすることになるでしょう。

参考サブリースは解約できない？これで完璧！メリットから問題点まで一挙解説

まとめ：賃貸管理会社の質は不動産投資に大きく影響する
サブリースは慎重に検討すべし

失敗事例６：利回りだけを追い求めてしまった

失敗事例の６つ目は、利回りだけを追い求めてしまうことです。この記事の読者の方々の中には、既に不動産投資を始めていらっしゃる方や、これから始めようと思っている方、勉強中の方など様々な方がいらっしゃるかとは思いますが、皆さん最初は「高利回り物件」を追い求められた時期があったのではないでしょうか。

実際私も営業マンとしてお客様と接する中で、「利回りは最低でも１０％はほしい」「利回りが高くないと投資をしている意味がない」といった声をよく聞きます。

勿論、不動産投資も立派な投資ですので、利回りを追及したいと思う気持ちは間違いなく大切でしょう。しかしながら、この「利回り重視」の気持ちが強すぎると、過度なリスクを自身で抱え込むことになり、結果的に大きな失敗に繋がる恐れがあることに注意する必要があるでしょう。

利回りを追い求めてしまう原因

では、なぜ人は利回りを求めてしまうのでしょうか。それは、利回りの高さ＝リスクの高さであるという点を認識していない方があまりにも多い現状があるからです。

株式や債権などで考えると非常に分かりやすいのですが、株式の中でも特に変動の大きい上場したてのベンチャー企業などは、株式価値の急激な下落というリスクと引き換えに、投資家は高いリターンを求めます。一方リスクを好まない投資家は、社債や国債といった債権を選択することになります。例えば日本の国債（１０年）の利回りは僅か０.０６％程度ですが、そのリスクは非常に低く、日本国が経済破綻をしない限りは、基本的にリターンが保証されているといえるでしょう。

上記の株式・債権の例からも分かるように、リスクが高ければその分利回りも高くなり、リスクが低ければ利回りも低くなるという関係性が存在しています。

不動産投資に話を戻すと、高利回り物件を追い求める人々は、つまり「ハイリスク物件」を追い求めているといっても過言ではありません。それは、その物件を「売る側」の気持ちに立つとより鮮明に分かります。

例えば、あなたがある投資用物件を保有しているとします。その物件には入居者がいて、１年間に１００万円の家賃が入ってくるものとすると、一体いくらで売却をしようと考えるでしょうか。

勿論物件を売るにあたっては出来るだけ高く値付けをしたいわけですが、仮にこの物件の値段を５，０００万円にしたいと言えば、きっと不動産会社の営業マンから一笑に付されることでしょう。なぜなら、その物件を投資家目線で見たとき、その期待利回りは僅か２.０％（年間家賃１００万円 ÷ 物件価格５，０００万円）にしかならないからです。

このような値付けでは一切売れませんから、逆に「利回り何％であれば買い手が見つけられるか」という視点で考えることになります。もし、この物件がまだ築浅で、好立地にあり「大体利回り６％位で売れそうだ」という判断をするのであれば、年間家賃１００万円 ÷ 利回り６％ ＝ １，６６６万円というのが妥当なラインということになるでしょう。

ここまで見ると、おそらく利回りだけを追及する姿勢がどれだけ危険かお分かり頂けるのではないでしょうか。というのも、利回りが高い物件というのは、売主が「この物件はリスクが高いため、高利回りの値付けにしないと買い手がつかないだろう」と考えているためです。

勿論、一部の高利回り物件においては、売主がどうしても現金化を必要としていたなどの事情から、たまたま安い値付けとなっていたというケースもあるかもしれません。しかしながら、そういったケースはかなり稀で、大半は先ほど述べたようなハイリスク物件であるというのが現実なのです。

まとめ：利回り＝リスクの高さであることを知る

失敗事例７：営業マンを信じすぎてしまった

7つ目の失敗事例は、営業マンの言うことを信じすぎたり、言われたままに物件を購入してしまうことです。

たまに、不動産投資で大失敗をした人のドキュメンタリーを目にすることがありますが、そういった方々のほとんどが、悪徳不動産営業マンに盲目的に従うあまり、お世辞にも良いとは言えない物件を掴まされ、窮地に追い込まれてしまっています。

この記事の読者の方々は、既に十分ご存じかとは思いますが、不動産会社の多くは顧客の幸せを第一に考え、納得いただいた物件を購入してもらうというプロセスを踏んでいるのですが、中には非常に悪徳な不動産会社というのも存在をしていて、顧客の自宅に毎日押し入っては、恐喝をして無理やり契約を迫ったり、不動産営業であることを隠して知らぬうちに契約させたりなど、ほとんど詐欺に近い手口で物件を売りさばくような業者もいると言います。

営業マンを信じすぎてしまう原因

営業マンを信じすぎてしまう原因はズバリ、自分自身の知識不足にあります。不動産投資に関する基礎知識が不足していると、目の前の営業マンの言っていることが常識的な話なのか、それともセールストークなのかという判別がつかなくなり、結果として全てを信じるようになってしまう恐れがあります。

こうした問題を避けるためには、まずはしっかりと不動産投資の知識を身に付けることが大切です。そしてさらに、目の前の不動産営業マンを「信じすぎない」という姿勢が大事であると思います。例えば、シミュレーションを出されても、しっかりとその根拠について質問をする、といった次第です。

悪徳な営業マンというのは、そうした細かい質問をいくつか受けるとボロが出てくるものです。もし仮に「そんな細かいことは気にしなくていい」「みんなやっているから」といった回答しか出てこないのであれば、早めに面談を打ち切ったほうが身のためでしょう。

まとめ：知識を習得し、根拠を質問する

失敗事例８：場当たり的に購入してしまった

8つ目の失敗事例は、場当たり的に不動産を購入してしまうという事態です。本記事をご覧になっている方であればご納得いただけるかと思いますが、不動産はその場で即決するような商品ではありません。しっかりとメリット・デメリットを比較して、考え得るリスクが自身の許容度を超えていないことを確認してはじめて、購入に踏み切らなければいけません。

ではなぜ、場当たり的に購入してしまうのでしょうか。その原因は次の２つです。

場当たり的に購入してしまう原因

• 営業マンに急かされたから
• しっかりとシミュレーションをしなかったから

まず１つ目のタイプは、営業マンから急かされて、その場で契約をしてしまうタイプです。これは本当によくある話で、実際に私がお会いするお客様の中でも多くの方がこういった体験をされています。

例えば、ある物件をネットで問い合わせをして、「まずは不動産投資のメリットについて改めて聞いてみよう」というスタンスで営業マンと面談をしたのにも関わらず、「今日購入して頂かないと在庫切れになります」「今なら手付金５万円だけでおまけします」と即決を迫られてしまい、目の前の営業マンの熱気に押されてハンコを押してしまったというケースが後を絶ちません。

本来であれば、こういった営業のあり方というのが見直されるべきなのですが、悲しいことにまだまだ世の中にはこうした悪徳な営業スタイルが蔓延っています。だからこそ、投資を考えている方々が、しっかりと冷静を保ち、「今日いきなり決めるなんて出来ません」ときっぱり断ることが求められているのです。

次に、場当たり的な購入をしてしまう２つ目のタイプは、「しっかりとシミュレーションをしない」方々です。不動産投資を行うにあたっては、単純な家賃の上げ下げだけでなく、物件の管理・修繕費用や減価償却、固定資産税など、実に様々な要素が複雑に絡み合っています。だからこそ、しっかりと自身の手で将来的なCFのシミュレーションを行い、リスクを留めたうえで購入を行うことが重要となってくるのです。

勿論、税金や費用計算の全てを理解する必要は全くありません。苦手だなと思うことがあっても、分からないことはしっかりと営業マンに質問をして、ご自身が腹落ちをしたうえで購入を決めることが、最も大切であるといえるでしょう。

まとめ：その場で即決せず、冷静になる時間を設ける

失敗から学ぶ、成功のためのポイント

これらの失敗事例から学びとれる、不動産投資に成功するためのポイントは以下の３つです。

• 営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにせず、自分で調べる
• 時が経つにつれて変化するものを理解する
• キャッシュフローを重視する

１．営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにせず、自分で調べる

営業担当者はピンキリです。お客様の利益を考えた提案をしてくれる担当者と出会うことができれば、非常に心強いです。そのような営業マンは、言いくるめるような営業手法で契約をとるよりも、お客様目線で包み隠さず情報開示をしたほうが、長期的には自社の評判にもつながり、みんなが得することを理解しています。

ですが、短期的な契約獲得ばかりを考える不動産会社が多いことは事実です。直接接しているときには誠実そうでも、目先の収益しか見ていないために説明に辻褄が合わず、言われたことを持ち帰って自分で調べてみたら、ちぐはぐだったということもあります。
一方、良い営業担当者は人気物件の情報をいち早く提供し、良い賃貸管理会社を紹介してくれたり、管理費・修繕積立金のような時とともに変化する項目についても具体的な数値を含んだ計画をたててくれます。

良い営業マンは、お客様目線で包み隠さず情報開示したほうが、長期的には自社の評判につながりみんなが得することを理解しています。業者の立場から把握できる情報をお客様のために惜しみなく提供してくれる、投資家目線を持っている営業担当者は非常に心強い存在となります。不動産会社選び・担当者選びは不動産投資の成否に直結するので、物件選びと同じくらい重視しましょう。

２．時が経つにつれて変化するものを理解する

不動産は「もの」である以上、劣化・老朽化するものがあります。不動産投資で着目すべき点は経年劣化によって変化する費用です。

購入前はこれらの見通しも含めた諸費用を検討していく必要があります。
管理費・修繕積立金は物件の管理会社の管理能力も含め確認しましょう。また、空室リスクに繋がる内装（リフォーム費用）や家賃低下は物件の立地やニーズを押さえることで対策をとることができます。

３．キャッシュフローを重視する

不動産投資計画でとても重要なのは、月々のキャッシュフローをプラスに維持することです。本来、ローン返済は家賃収入から行うところを、手出し資金で穴埋めするのは財政的にも精神的にもつらいです。

最悪の場合、プラスに戻すことができなくなったら、売却するしかなくなります。計画に基づいた売却ならよいのですが、不可抗力で売らざるを得なくなるのは失敗にほかなりません。それを防ぐには、キャッシュフローが何より重要です。

毎月安定した黒字経営を行うとともに、見込んでいた節税効果を現実のものとするためにも、しっかりと事前にシミュレーションを行い、自身の投資を数字という客観的なデータで見直せるようにしておきましょう。

参考不動産投資で鍵となる！「キャッシュフロー」の重要性とは？

まとめ

本記事では、不動産投資における８つの失敗事例と、その対策について解説しました。冒頭でも申し上げたように、不動産投資は安定して資産形成ができる投資手法である一方で、道を踏み外すと大きな損失を抱えてしまうリスクも孕んでいます。

今回ご紹介した失敗事例をしっかりとご認識いただき、ご自身の不動産投資に生かしていただけると幸いです。

当社には、経験豊富な不動産投資のコンサルタントが多く在籍しております。投資をご検討される上で、なにかご不明な点やご質問事項がございましたら、お気軽にご相談いただければと思います。