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不動産投資は融資を受けたほうがいい?よくある疑問にお答えします

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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・ご年齢が40歳未満のお客様で、ご勤務先の名刺と収入証明、及び、身分証明証のご提出が可能な方。
・個別相談会の申込後、2日(48時間)以内に電話対応をいただき、15日以内に面談を行った方。
・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。
・一棟収益物件の所有をしていない方。
・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。
・弊社業務提携金融機関の基準を満たす方。

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これから不動産投資を始めるにあたり、自分が融資を受けられるのかどうかは気になるところでしょう。銀行は融資審査の「項目」は公表していることがあっても「基準」は公表していません。それは単に非公開だというだけではなく、借り手の属性情報や購入物件、ローン商品によって審査基準が変わるので、一律のルールにできないと理由もあります。

ほしい物件を購入しようとしても、融資不可となっては投資の計画にも支障が生じます。そこで、融資を受ける際に大まかな方向性が見えるよう、不動産投資の融資についてよくある疑問をあげ、その答えを説明していきます。

  • 不動産投資では、融資を受けた方がいいのか?
  • 不動産投資、融資の審査基準とは?
  • 不動産投資の融資でよくある5つの疑問

不動産投資では融資を受けたほうがいいのか?

株式投資をはじめ、他の投資は融資を受けて行うことができませんが、不動産投資では融資を利用できます。そして、不動産投資は多くの投資家が融資を前提に投資を行っています。

融資を受けて不動産投資を始めることには大きなメリットは3つあります。

メリット1:レバレッジをかけることができる

レバレッジとは、自己資本以外の資本を利用して、投資の利益率を上げていくことです。不動産投資では「自己資本以外の資本」が融資にあたります。

例えば自己資金500万円で不動産投資を始めた時、自己資金だけを利用して不動産投資を始めるとすると、購入ターゲットになる物件はかなり限られますが、融資を受けることで選択肢が広がり、より大きな利益を得るチャンスが増えます。

また、利回りが同じ10%でも、自己資金(500万円)のみで購入した500万円の投資物件と自己資金+融資で購入した1500万円の物件とでは、単純な家賃収入が3倍違います。この収入の差は、投資した自己資金を家賃収入で回収するのにかかる年数にも反映されます。これがレバレッジをかけるメリットです。

メリット2:不動産投資の経験者に早くなれる

いずれ不動産投資で安定した十分な収入を得たいと考えるならば、その「いずれ」が早期になるのが融資の効果です。その経験値を早めに高められることは、不動産投資家にとって大きなメリットです。

頭金や諸経費、リスク管理のために購入物件の2~3割は自己資金が必要ですが、融資での購入することにより、購入費用全額を確保するまでの時間を大幅にカットすることができます。

不動産投資の本をたくさん読んだり、セミナーに参加したりといったことで一定の知識は身につきますが、自分のお金で購入した物件から家賃収入を得る経験のほうが、得られるものははるかに大きいです。とはいえ、経験は得られても立ち直れないほどの失敗になってはいけないので、万が一あまりうまくいかなかったとしても次がある、というくらいの投資から始めるのがよいでしょう。

メリット3:複数の不動産購入の足がかりになる

1件目の不動産投資が順調であれば、2件目、3件目の不動産購入を検討する方も少なくありません。もちろん購入の都度金融機関の審査があり、購入する物件や自己資金・収入状況が承認の可否に影響しますが、融資が通れば現金のみの購入よりも複数の物件を購入できる期間が早まります

あらたに融資を申し込むということは、金利を含めた支払が増えるということになります。「複数の借入」という状況に躊躇してしまう方も多いでしょうが、購入しようとしている物件のキャシュフローを正確に把握し、物件管理リスクに自己資金を備えることで、複数物件のオーナーになるチャンスはあります。

ここで大事なのは現時点での自己資産と借入状況を把握し、不動産を追加購入しても投資を継続できるか、正確に判断することです。

金融機関の選定はもちろん、現況の資産状況で新たに物件を購入しても問題ないか、事前に詳細を正確に把握するために、専門家の判断を仰ぐことをおすすめします。知りたい金額があやふや、とにかく購入をすすめてくる、といった業者は注意が必要です。正確なキャッシュフローやシミュレーションを把握し、納得した上で購入するようにしてください。

デメリット:返済が困難になると、赤字・資産手放しの可能性も

一方、不動産投資の融資で踏まえておかなければならないデメリットは、ローン返済が困難になるというリスクです。空室による家賃収入減、さらに修繕等を自己資金を費やすことで返済まで首が回らなくなってしまうという状況は、不動産投資における重大なリスクです。

しかし空室リスクや諸費用の見通しについては、融資の有無に関係なく不動産投資全般に当てはまる注意点でもあります。融資を申し込む前は必ずシミュレーションをし、購入後も物件を怠りなく管理していくことで回避できるリスクでもあります。

不動産投資の融資審査基準

不動産投資で融資を受けるには、どの金融機関からであっても「融資審査」を避けることはできません。

金融機関の考え方にはそれぞれ差がありますが、基本的な審査基準を簡単に言ってしまえば「この人は投資に失敗しても金を返せるのか?」という点につきます。そして審査対象となるのは、年収、自己資金、勤務先などの属性情報、購入対象となる不動産投資物件の資産価値や事業性などです。

年収や自己資金などが大きければ、投資に失敗しても融資の返済が可能だと金融機関が判断する可能性は高いはずです。また、購入する不動産の資産価値が高ければ、その物件が融資の担保として機能します。投資物件の事業性・収益性が高く確実性のあるものは失敗の可能性が低いとの判断から、融資審査基準をクリアできる可能性は上がります。

近年の事件より、融資の審査基準は厳しくなっている

2018年に「かぼちゃの馬車事件」をはじめ金融機関による不正融資の問題が明るみになったこともあり、金融機関の融資審査が全体的に厳しくなっています。一時期のようにフルローンやオーバーローンが多く出ていた時期とは状況が変化してきている点は考慮すべきでしょう。

一方で、無理のある融資については金融機関側からストップがかかる状態とも言えます。金融機関側のコンプライアンスが正常に機能していることは投資家にとって喜ばしいことですが、同時に融資を受けるためどの金融機関に申込すれば審査が通るのか、知識と判断も求められます。不動産投資の業者へ相談する場合には、物件だけでなく融資機関についても精通した業者に相談しましょう。

参考記事:融資の引き締めは本当?現在の金融機関事情を解説!

不動産投資の融資でよくある5つの疑問

初めて不動産投資で融資を受ける際は、様々な疑問が浮かぶでしょう。ここでは、よくある疑問を5つあげて説明します。

①不動産投資ローンと住宅ローンの違いって?

物件を購入するための融資(ローン)なので、不動産投資用も住宅用も一緒では?と思う方もいるかもしれませんが、両者は購入目的が異なるため、審査内容金利に違いが出ます。

ローンの違い

ローン 目的 審査内容 金利 ※
不動産投資 投資による利益を得るため 投資家の返済能力
不動産の価値
1.5%~
住宅 自分や家族の住む家を購入するため 個人の返済能力 0.5%~

※2019年4月時点、変動金利相場

不動産投資で注目したいのは、金融機関が購入者の属性だけでなく、不動産物件自体の価値も審査するという点です。

また、投資物件と住宅とでは金利が異なるのも重要な違いです。2019年5月には住宅ローンである「フラット35」で不動産投資物件を購入する、という不正融資が発覚し、大きく報道されました。

不正が発覚して銀行からローンの一括返済を求められたり、破産するなどという状況も発生しています。「違いも知らなかったし、不正ではないと思った」では済まされません。両者の違いはしっかり把握しましょう。

参考記事:ばれると終わり!?住宅ローンで不動産投資は危険すぎる

②年収いくらから融資可能なのか?

自分の年収で融資は受けられるのか?というのはとても気になるところでしょう。通常、過去3年間の年収が審査対象となります。一定水準以上の安定した収入があるかどうかという点が見られるわけですが、その基準は金融機関によって異なります。

「自己資金が潤沢にある」「共同担保となる不動産資産を所有している」など、投資が失敗しても返済に支障がでないような属性条件があれば、年収が低くても融資審査を通る可能性はあります。ですが、やはり年収は非常に重視される属性情報です。

メガバンクでは一般に1,300万円~1,500万円以上の年収がないと融資を受けるのは厳しいと言われます。一般の地方銀行がそれに準じておおむね1,000万円以上、信用金庫が700〜800万円以上といったところです。ノンバンク系は様々ですが、オリックス銀行で700万円くらいです。ノンバンク系は不動産投資ローンに熱心で、融資申込からの回答が早いことも特徴です。他にイオン住宅ローンサービスやセゾンファンデックスなどがあります。

これらの年収ラインはあくまでも過去事例からの推測であり、他の属性も関係してきます。たとえば、年収500万円の公務員と、年収1,000万円の自営業者が申込した場合、前者は融資OK、後者はNGと判断する金融機関もあります。年収は目安の一つと考えてください。

勤務先、年齢などの属性次第では年収500万円を超えるあたりから可能性が出ることもあります。なお、日本政策金融公庫は、年収よりも不動産投資の事業性を重視する傾向があるので、上記を満たさない場合は検討してみるとよいでしょう。

参考記事:不動産投資を始めるのに年収はいくら必要?属性を上げるポイントは?

③サラリーマンや公務員でなくても融資可能か?

職業は重要な審査基準です。特に上場企業のサラリーマンや公務員は高い評価を得ます。上場企業でなくても、サラリーマンとして勤続年数が長いことは融資審査では有利な情報になるでしょう。

では、派遣社員、パート、フリーターの方々は融資を受けられるのかというと、必ずしも不可能とは言い切れません。資金力のある連帯保証がいる、自宅を持っていて大きな担保余力があるなど、金融機関が「返済可能だ」と判断できる属性を持っていれば、融資が出る可能性はあります。

ただ、金融機関にとっては、本人の属性が良いということが、一番大きな判断基準になりますので、やはりサラリーマンや公務員が有利であることには変わりありません。

④築古の物件でも融資は可能か?

築古の物件は概して融資審査が通りにくいです。のですが、審査がおりても、返済期間が短く設定されてしまうケースもあります。そしてその判断は、構造によっても変わります。

まず、木造、軽量鉄骨で築年数が25〜35年以上の耐用年数を過ぎた築古物件への融資は、収益性を重視する金融機関であれば可能性はあります。また築年経過以上にコンディションが良好な物件であると通りやすくなります。

ただし、鉄骨、RCなどの大型不動産投資物件は、概ね昭和57年(1982年)の築年を境界として、新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件に分かれます。旧耐震の物件については、融資を行う金融機関はかなり限定されてしまいます。

⑤融資の金利はどのくらいなのか?

融資の金利はおおむね金融機関の規模に反比例します。つまり、金利の低い順に以下のようになります。

メガバンク(都市銀行)<地方銀行<信用金庫・信用組合<ノンバンク

メガバンク(都市銀行)であれば金利は1%前後、地方銀行であれば1.5%~2%程度といったところです。信用金庫・信用組合もほぼ同じ水準で2%半ばノンバンクは会社によって金利に大きな差がありますが、3.5%~4%以上という水準です。

メガバンクに代表される低い金利は完済の見込みありと金融機関が判断しているということで、それだけ審査が厳しいということにもなります。一方で、ノンバンク系金利が高いですが不動産投資に積極的に融資を行う機関が多く、融資の審査や回答が早いという特徴もあります。購入物件や投資家の属性によって利用できる金融機関は異なってきます。同じノンバンク系でも融資の可否が異なる場合もありますので、適切な金融機関への申込には、融資に詳しい業者に相談してみるのが良いでしょう。

まとめ

不動産投資では不動産投資ローンを利用し、融資を受けて投資を始めるのが一般的です。近年は金利も低く、融資を受けるデメリットが以前よりも少なくなっています。自己資金だけで物件を購入するのも手堅い方法で悪くありませんが、融資の利用は非常に有効な手段ですので、これから投資を始める方は検討されてはいかがでしょうか。

投資家の属性や購入物件によって利用できる融資機関は異なりますが、不動産投資の方針に応じた融資機関の上手な利用方法があります。TOKYOリスタイルでは不動産投資物件はもちろん、あなたの投資に適した金融機関のご案内もいたします。融資について分からないことや知りたいことがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

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