少子高齢化が進行し、現役世代が数で上回る高齢者の年金を支えなくてはいけません。国が老後資金に必要な額を約２,０００万円だという試算を発表し、現役世代とくに２０～３０代の若い世代の人たちはどのように老後資金を作ろうかと頭を悩ませているかもしれません。

こうした老後資金を作る方法として、国が推奨しているのが「若いうちから資産運用を検討する」ことです。資産運用には株式やFXなどへの投資のほかに、不動産投資も挙げられます。

そこで、この記事では、不動産投資が老後の資金作りに役立つことや、どうすれば不動産投資に失敗しないかなどについて解説していきます。

老後に必要な資金はいくらかかる？

先述した「老後資金に必要な額は約２,０００万円」という国の発表とは正確には、金融庁・金融審議会「市場ワーキング・グループ」が２０１９年６月に公表した報告書に記載されています。

報告書によると、夫が６５歳以上、妻が６０歳以上でともに無職である世帯では１ヶ月当たり

実収入 209,198円 － 実支出 263,718円 ＝ 差額 54,520円

の不足分があり、平均余命が２０～３０年だと想定すると、

54,520円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 1,308万4,800円

54,520円 × 12ヶ月 × 30年 ＝ 1,962万7,200円

が必要な老後資金の金額だと試算しています。ちなみに厚生労働省の「令和元年簡易生命表」によると、６５歳男性の平均余命が１９．８３歳で、６０歳女性の平均余命が２９．１７歳ですので、平均余命の概算も概ね妥当です。

では、実支出の見積もりは妥当な金額でしょうか。生命保険文化センターが令和元年１２月に公表した「令和元年度　生活保障に関する調査」には、老後に最低限必要な日常生活費は平均で２２．１万円、ゆとりある老後生活を送るために必要な上乗せ額が約１４万円だというアンケート結果が掲載されています。前掲の報告書の実支出と比較したとき、ゆとりある老後生活を送るには１ヶ月当たり約３６．１万円必要ですので、老後資金はさらに上乗せされなければなりません。

年金や退職金で老後の資金を賄える？

他方、実収入を構成するのが年金などの社会保険や事業収入、勤め先収入などです。大半を占めるのが年金で、報告書では１９１,８８０円と見積もられています。厚生労働省によると、平成31年度の専業主婦世帯の年金の平均額が２２１,５０４円ですので、報告書の実収入の概算と大差ありません。もちろん、夫婦共働きの場合には、夫婦ともに厚生年金が貰えますので、実収入は増えると予想されます。

とはいえ、ゆとりある老後生活を送るには、年金だけでは生活費を賄えません。そのため、現役時代の貯蓄か、株式やFX、不動産などの投資で老後資金を作る必要があります。前掲の報告書でも、長期的なライフプランを検討し、具体的にシミュレーションしながら、現役時代に少額からでも長期的な積み立てや分散投資によって老後資金を作ることが推奨されています。

たとえば、１ヶ月当たり２万円の少額での積み立て投資を想定します。利回りが年３%の低リスクの商品に投資した場合、１０年間の投資期間で２８０万円弱、３０年間の投資期間で約１,１６５万円を貯蓄できます。

この金額を同じ３%の利回りで１０年間で達成するには、１ヶ月当たり８万円以上の積み立て額が必要です。

このように、若いうちから資産運用で老後資金を準備しないといけないのです。

参考お金も知識もない２０代からの不動産投資の始め方

不動産投資は老後の資金作りに役立つ理由

老後の資金作りには、株式やFXなどさまざまな投資の方法があります。不動産投資はこうした老後の資金作りに役立ちます。

不労所得になる

株式やFX投資で利益を上げるためには、国の経済状態や企業の業績や財務状況を調べる「ファンダメンタルズ分析」や、過去の値動きから将来の株価や為替の動向を予測する「テクニカル分析」などの知識を勉強したり、株価や為替の変動を逐一チェックするなど、手間と時間がかかります。

他方、不動産投資の場合には、投資する物件が決まれば、賃貸物件の管理やメンテナンスなどを行う不動産管理会社に委託することで、ほとんど何もしなくても家賃収入がえられます。これが、「不動産投資が不労所得になる」と呼ばれる所以です。もちろん、副業で不動産投資、本業でサラリーマンというように、複業で生活費を稼ぐこともできます。

長期で安定的に家賃収入が入る

不動産投資の場合、一旦借手が決まると、定期的に家賃収入がえられます。借手が何年も同じ物件に住むことも珍しくなく、そのあいだ家賃収入は途絶えません。仮に病気になった場合でも、不動産管理会社が賃貸物件の管理をするため、自分が本業で休職中であったり定年退職後に無職であったりしても、家賃収入を期待できます。

また、不動産投資がインフレに強いことも、収入が安定していることの根拠のひとつです。現金などの金融資産は国の信用によって価値が変動し、インフレになれば現金の価値は低下します。他方、不動産などの現物資産は「もの」に価値があるため、その価値は下がりにくいです。このため、インフレになったとしても、不動産の資産価値と連動する家賃収入を安定してえることが可能です。

ミドルリスクでリターンがえられる

株式やFXと比較して、不動産投資はリスクを想定しやすいといえます。株式やFXの場合、各国の政治や経済の状況、企業の不祥事などによって、資産価値が急落するリスクがあります。

不動産の場合にも、空室や家賃滞納、地震や火災といったリスクはあります。しかし、これらのリスクは想定しやすいため、前もって対処できます。たとえば、空室率の低い東京のマンションを物件として選べば、空室のリスクは回避されます。また、火災保険や地震保険に加入することで、突発的な災害リスクにも対応が可能です。

節税対策になる

不動産を購入すると、固定資産税や減価償却費、ローン金利や管理費、修繕積立金や賃貸管理会社への委託管理費といった費用が経費として認められます。このため、不動産を購入した初年度ですと、不動産所得の赤字分を本業での所得から差し引ける「損益通算」による節税効果が期待できます。

また相続税の節税が可能な場合もあります。現金を相続する場合、現預金の全額を基準に相続税が計算されます。一方不動産の場合には、「小規模宅地等の特例」により被相続人の所有する不動産の評価に対して一定の割合で相続税が減額されることもあります。

参考不動産投資が儲かる仕組み、節税の仕組みとカラクリを解説

不動産投資をどう始める？

不動産投資が老後資金作りに役立つことがわかりました。では、老後資金に不安のある２０～３０代の若い世代の人たちはどのように不動産投資を開始するといいのでしょうか。

年収アップしてからでは遅い

まず気をつけたいのは、「年収がアップしてから不動産投資を始めるのでは遅い」ことです。たとえば野村総合研究所が２０１５年に発表した「若年層を中心とした個人による投資の現状とNISA の利用促進に向けた課題に関する調査」報告書によりますと、２０代の約２７%、３０代の２０%以上が投資に関心があるといいます。

その一方で、３０代未満の４６．６%、３０代の２７．５%が貯蓄額が１５０万円未満という厚生労働省の調査結果もあります。

そのため、現金で全額不動産を購入するのではなく、住宅ローンや不動産ローンを活用しながら不動産投資を行うのが現実的です。

ただし、ローンを受けられる年齢には制限があり、４０代までは借り換えが容易ですが、５０代になると融資の条件が厳しくなります。そのため、不動産投資を始めるのであれば、融資が受けられる年齢制限までの年数が長いほどいいでしょう。

ただし不動産投資の物件を買いすぎによる収益化の失敗や、本人の属性に対して借入金が多い場合には、既存借入とみなされます。結果として、住宅ローンの借入可能額が減り、自宅のローンが組めなくなる恐れがありますので、不動産の購入は計画的に行いましょう。

参考不動産投資を始めるのに年収はいくら必要？属性を上げるポイントは？

収益のシミュレーションをしよう

不動産の投資には、収益のシミュレーションが不可欠です。毎月の収支の計算は、

（家賃）ー（経費）－（ローン返済額）

によって行います。経費には管理費や修繕積立金だけでなく、物件の賃貸管理を委託した不動産管理会社に支払う管理費も含まれるでしょう。最初に支払う頭金が少なければ、１ヶ月当たりの収入がマイナスになります。

２０～３０代の不動産投資が流行っているからといって、安易に収益がマイナスになるような物件を買ってはいけません。最低でも収入がプラスになる物件を購入しましょう。

参考不動産投資に必須不可欠！収益シミュレーションの例とポイントを解説

物件探し

単身者向けなのかファミリー向けなのかや、立地や間取り、入居率など、物件を探す際に確認すべき事柄は数多くあります。老後資金に必要だからといって、むやみに利回りの高い物件は怪しむべきでしょう。入居率が低かったり、修繕に多額の現金がかかったりするなど、利回り以上のリスクがあることが考えられます。清掃が行き届いていることや定期的に修繕されているなど、物件の管理状態が重要です。

自宅にある程度近い物件を探すといいでしょう。自分の目の届かない範囲の物件を購入した場合、会社や大学が移転したなど物件周辺の環境の変化に気づかなくなる可能性があります。購入した物件を逐一チェックできるような状態にしておきましょう。

また、また長期間運用するために、古すぎる物件は買わないほうがよいでしょう。たとえば築３９年以上の物件ですと旧耐震基準に則っていますので、耐震性が新耐震基準に則った物件に比べて低いだけでなく修繕積立金も高額になります。手をかけてまで運用する物件を購入するメリットは小さいでしょう。

不動産投資に失敗しないためには

基本的には、老後資金作りのための不動産投資も、通常の不動産投資と変わりありません。

複数の業者と検討する

初めて不動産投資を行うに当たり、相場観などわからないことが多いでしょう。そのため、複数の不動産会社に声をかけて、見積もりや内見を行うことも可能です。相場感だけでなく、多くの物件の情報収集が可能になります。もし複数の不動産業者の中に親身になって対応してくれる業者を発見できれば、継続してお付き合いするのがいいでしょう。

信頼できる専門家を見つける

不動産投資を始めるに当たり、不動産投資会社や不動産投資コンサルタントなど、相談できる専門家の存在は重要です。ただし営業ですので、物件のメリットばかり伝える専門家もいます。「高い利回り」や「最寄り駅までの距離」など物件のメリットばかり伝える専門家には注意しましょう。「最寄り駅は近いけれども、付近に小学校があって騒々しい」などデメリットも併せて教えてくれるような、信頼できる専門家を見つけるのが大事です。

参考専門家選びのコツ！不動産投資のことは誰に相談すればいいの？

出口戦略をしっかり立てる

不動産投資を始めたばかりの頃は、購入する物件に気を取られ過ぎて、どのように物件を売却するのかなど出口戦略については疎かになりがちです。しっかりとした出口戦略を設計し、それに合う不動産投資を行いましょう。

出口戦略については、繰り上げ返済のシミュレーションを作ってもらうといいでしょう。老後資金作りが目的であれば、別の物件を買い増していくよりは、１０～２０年といった中長期的に物件を保有することを想定して計画を設計しましょう。繰り上げ返済することで、毎月の収入を増やすなど安定した収入を確保できます。

参考不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

まとめ

老後資金作りに不動産投資が役立つことについて解説していきました。不動産投資ローンや住宅ローンの年齢制限を考慮すれば、２０～３０代など早い時期から不動産投資を検討・開始することが大事でしょう。安定した不動産収入を確保すれば、老後のための資金作りを堅実に行うことができます。信頼できる相談相手を探し、長期にわたってしっかりしたライフプランを立てていきましょう。