【2023】年金対策には不動産投資が最適と言えるこれだけのワケ！
- 更新：
- 2023/06/23
２、３年前から囁かれ始めた「老後２，０００万円問題」。まだ老後のことを考えていなかった人も、老後の資金について考えるきっかけとなった話題ではないでしょうか。
しかし、老後までに２，０００万円の貯金を行うのは、そう簡単なことではありませんよね。これからの世代は年金を受給できるか分からないことも含め、より一層資産運用の重要性を実感します。
そこで、初期費用をかけずにできる資産運用方法として不動産投資が人気です。本記事では、まず「老後２，０００万円問題」について詳しくご紹介します。そして、不動産投資が老後の資産形成・年金対策に有効である理由やその仕組み、他の資産運用方法と比較した上でおすすめできるポイントについてまとめています。老後のために資産運用を始めたい人、そのなかでも不動産投資に興味のある人はぜひ参考にしてください。
- 目次
- 老後２，０００万円問題とは
- 年金や退職金で老後の資金を賄える？
- なぜ不動産投資は老後の資産形成になるのか
- 初心者が購入すべき物件とは
- 複数の物件を保有するのも手
- 不動産投資以外の様々な資産運用の方法
- 注意すべき点
- まとめ
老後２，０００万円問題とは
冒頭で少し触れた「老後２,０００万円問題」は、金融庁・金融審議会「市場ワーキング・グループ」が２０１９年６月に公表した報告書の内容に由来しています。
報告書によると、夫が６５歳以上、妻が６０歳以上でともに無職である世帯では１ヶ月当たり
- 実収入 209,198円 － 実支出 263,718円 ＝ 差額 54,520円
の不足分があり、平均余命が２０～３０年だと想定すると、
- 54,520円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 1,308万4,800円
- 54,520円 × 12ヶ月 × 30年 ＝ 1,962万7,200円
が必要な老後資金の金額だと試算しています。ちなみに厚生労働省の「令和元年簡易生命表」によると、６５歳男性の平均余命が１９．８３歳で、６０歳女性の平均余命が２９．１７歳ですので、平均余命の概算も概ね妥当です。
では、実支出の見積もりは妥当な金額でしょうか。生命保険文化センターが令和元年１２月に公表した「令和元年度 生活保障に関する調査」には、老後に最低限必要な日常生活費は平均で２２．１万円、ゆとりある老後生活を送るために必要な上乗せ額が約１４万円だというアンケート結果が掲載されています。前掲の報告書の実支出と比較したとき、ゆとりある老後生活を送るには１ヶ月当たり約３６．１万円必要ですので、老後資金はさらに上乗せされなければなりません。
年金や退職金で老後の資金を賄える？
他方、実収入を構成するのが年金などの社会保険や事業収入、勤め先収入などです。大半を占めるのが年金で、報告書では１９１，８８０円と見積もられています。厚生労働省によると、平成３１年度の専業主婦世帯の年金の平均額が２２１，５０４円ですので、報告書の実収入の概算と大差ありません。もちろん、夫婦共働きの場合には、夫婦ともに厚生年金が貰えますので、実収入は増えると予想されます。
とはいえ、ゆとりある老後生活を送るには、年金だけでは生活費を賄えません。そのため、現役時代の貯蓄か、株式やFX、不動産などの投資で老後資金を作る必要があります。前掲の報告書でも、長期的なライフプランを検討し、具体的にシミュレーションしながら、現役時代に少額からでも長期的な積み立てや分散投資によって老後資金を作ることが推奨されています。
参考ライフプランの立て方と投資の関係性とは？人生における投資の重要性も解説します！
たとえば、１ヶ月当たり２万円の少額での積み立て投資を想定します。利回りが年３％の低リスクの商品に投資した場合、１０年間の投資期間で２８０万円弱、３０年間の投資期間で約１，１６５万円を貯蓄できます。
この金額を同じ３％の利回りで１０年間で達成するには、１ヶ月当たり８万円以上の積み立て額が必要です。
以上のことからも分かるように、老後にゆとりある生活を送るためには、若いうちから資産運用を行う必要があるのです。
なぜ不動産投資は老後の資産形成になるのか
不動産投資が老後の資産形成になる理由は大きく分けて６つあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
理由①：不労所得になるから
株式やFX投資で利益を上げるためには、国の経済状態や企業の業績や財務状況を調べる「ファンダメンタルズ分析」や、過去の値動きから将来の株価や為替の動向を予測する「テクニカル分析」などの知識を勉強したり、株価や為替の変動を逐一チェックするなど、手間と時間がかかります。
他方、不動産投資の場合には、投資する物件が決まれば、賃貸物件の管理やメンテナンスなどを行う不動産管理会社に委託することで、ほとんど何もしなくても家賃収入が得られます。これが、「不動産投資が不労所得になる」と呼ばれる所以です。もちろん、副業で不動産投資、本業でサラリーマンというように、副業で生活費を稼ぐこともできます。
理由②：物件購入の資本が第三者によるものだから
２つ目の理由は、不動産投資が第三者の資本が軸になる商品だからです。もちろん、自身で不動産を購入する必要はありますが、銀行から融資を受け、ローンを組んで購入することも可能です。第三者の資本が軸になるというのは、入居者から支払われた家賃収入を軸にローンの返済を行うことができるという意味で、手持ちの自己資産が少ない場合でも運用が可能です。ただ、住みづらい物件だと空室ができやすく、十分な家賃収入が得られない場合もあるので、物件選びは慎重に行いましょう。
理由③：ローン完済後も家賃収入が得られるから
次に、ローン完済後も家賃収入が定期的に得られることが理由に挙げられます。物件を長期保有することを前提にローンを完済すれば、その後、月々のローンの支払いがなくなるため家賃収入を直接自分の資産にすることができます。
不動産ローンは一般的に３５年程度で組むことが多いため、３０歳で不動産投資用にローンを組めば定年退職後の６５歳にローン完済となる計算になります。家賃収入として毎月安定した収入を得ることができれば、老後はかなり安泰と言えるのではないでしょうか。例えば、家賃７０，０００円の物件を保有している場合だと、老後、年間約８４０，０００円の収入を得ることができます。さらに、家賃収入があったとしても年金が減額されることはありません。なるべく早い段階から不動産投資を始めて、定年を迎えるころにはローンが完済していることが理想的です。
理由④：インフレによるリスクに強いから
インフレ（インフレーション）とは、物の価値が上昇し続ける景気現象のことです。物の価値が上がるということは、すなわち自分たちが持っているお金（円）の価値が下がるということで、極端な例を挙げると、今まで１００円で購入できていたものが１，０００円支払わなければ購入できなくなる状態のことです。そのため過度なインフレが起こると、消費者は購入に慎重になるため、物が売れなくなってしまいます。
しかし、そのようなインフレの状況下でも、不動産や金（ゴールド）など、有形物の購入が投資になる現物資産はインフレの影響を受けにくいため、投資が集中しやすいとされています。特に立地条件の良い物件は住宅需要が高いため、入居者がいなくなることもないでしょう。さらに、新たな地域的サービス発展に繋がり、より物件価値を高めてくれる可能性もあり得ます。
逆にデフレ（デフレーション）の状況下では、不動産も少なからず影響を受けます。大きく影響を受けると家賃収入が下がってしまう恐れがありますが、立地条件の良い物件はデフレの影響を受けにくいとされており、価値の低下速度が遅いため、家賃減少のリスクを最小限に抑えることができます。そのため、より強力な資産形成を目指すのであれば立地にこだわるとなお良いでしょう。
参考【2023】インフレ対策なら不動産投資！その理由を徹底解説
理由⑤：ミドルリスク・ミドルリターンだから
株式やFXと比較して、不動産投資はリスクを想定しやすいといえます。株式やFXの場合、各国の政治や経済の状況、企業の不祥事などによって、資産価値が急落するリスクがあります。
不動産の場合にも、空室や家賃滞納、地震や火災といったリスクはあります。しかし、これらのリスクは想定しやすいため、前もって対処できます。たとえば、空室率の低い東京のマンションを物件として選べば、空室のリスクは回避されます。また、火災保険や地震保険に加入することで、突発的な災害リスクにも対応が可能です。
理由⑥：節税対策になるから
不動産を購入すると、固定資産税や減価償却費、ローン金利や管理費、修繕積立金や賃貸管理会社への委託管理費といった費用が経費として認められます。このため、不動産を購入した初年度ですと、不動産所得の赤字分を本業での所得から差し引ける「損益通算」による節税効果が期待できます。
また相続税の節税が可能な場合もあります。現金を相続する場合、現預金の全額を基準に相続税が計算されます。一方不動産の場合には、「小規模宅地等の特例」により被相続人の所有する不動産の評価に対して一定の割合で相続税が減額されることもあります。
初心者が購入すべき物件とは
不動産投資の初心者の方が物件を購入する際は、好立地を条件に探すのがポイントです。不動産投資で年金対策を行うのであれば、安定した家賃収入が必要です。そのためには、人が過疎化している田舎や駅・スーパーから遠い場所など、立地条件の悪い物件ではなく、人口減少の影響が少なく、賃貸需要のあるエリアで選ぶ必要があります。
具体的には東京や大阪、名古屋などの首都圏の物件を選ぶのがおすすめです。これらのエリアは今後も人口が増え続けると予想されており、賃貸需要が非常に高い立地とされています。賃貸需要が高ければ、それだけ空室リスクを抑えることができるという訳です。
複数の物件を保有するのも手
年金対策として家賃収入を安定して得るために複数の物件に不動産投資を行う人も多いです。一般的には、１軒目で得た収益をもとに２軒目、３軒目と増やしていくケースが多く、比較的初期費用もかからないことから、年金対策におすすめの手法と言えます。
１つの物件だけに投資をしている場合、もし空室期間が発生すると、その分収入がゼロになってしまいます。上述の通り、空室リスクを減らすために好立地の物件を選ぶことが重要になる訳ですが、それでも入居者の退去などによって、どうしても一時的な空室状態は発生します。
この時、複数物件を保有していれば、一つの物件からの家賃収入が一時的にゼロになったとしても、他の物件の家賃収入によって負担を軽減することが可能です。複数の投資対象を持つことでリスクを分散させるこの手法は、一般的にポートフォリオと呼ばれています。
不動産投資以外の様々な資産運用の方法
不動産投資以外で資産運用を行うとすれば、株式投資やFX、債券投資が挙げられるでしょう。株式投資は株式会社が事業資金を集めるために売っている株を購入することで、その会社の事業が成功すれば分配金として収益が得られるといった仕組みです。ただし、事業がうまくいかなかった場合、投資は白紙になるといったリスクもあります。その分、事業がうまくいけば利益は無限に上昇するため、企業情報や事業内容を分析して、投資を行う必要があります。
FXは、複数の通貨を売買することで利益を上げる手法ですが、世界中の要人の発言や中央銀行の動向に大きく左右されるため、株式投資よりも更にマクロな視点で分析する必要があります。それに加えて、株式投資よりも更に変動が激しいため、「FXは投資ではなく投機だ」と言われることさえあります。
債券投資の仕組みは株式投資に近いものがあるのですが、株式投資との違いは、国や企業が投資家からお金を借用する形で集金するという点です。元本保証がない株式投資に比べて、債券投資は元本保証があることも特徴です。株式投資のように利益が無限に上昇することはないものの、元本保証がある分、挑戦しやすい投資方法です。
ここまで株式・FX・債券投資について簡単に説明しましたが、不動産投資は株式・FXと比べて手が掛からず、リスクが低い点が優れています。日々チャートの変動に一喜一憂する必要がないため、本業のある会社員の方でも腰を据えて投資することが可能です。
一方の債券投資と比較すると、不動産投資は収益性の面で優れています。例えば、最もリスクが低いと言われる日本国債の場合を見ると、１０年物の国債の利回りは僅か０．５％前後です。いくらリスクが低くても、これだけ低い利回りでは物足りないという方がほとんどかと思います。
参考債券投資と不動産投資を徹底的に比較！それぞれのメリットとリスクを把握しよう
「株式投資やFXほどのリスクは取りたくないけど、国債よりはリスクがあっても良いからリターンも欲しい」という方にとっては、不動産投資が最も適した投資手法であると言えるでしょう。
注意すべき点
では、最後に不動産投資で年金対策を行うにあたって注意すべきポイントを２点解説します。確実な年金対策を行えるよう、以下のポイントをしっかり確認してください。
繰上げ返済を視野に入れる
不動産投資を始める年齢によっては、繰上げ返済を視野に入れる必要があります。６０歳で定年退職すると考えると、現在３０〜４０代の人は年金受給時から逆算して何年後に返済を終わらせておくかを計算しておきましょう。購入時に立てた道筋通りにはいかないものですが、長期的に運用していくものなので、ある程度の道筋を立てて置くことはローン完済の不安を和らげるためにも重要です。
良いパートナーとしての不動産投資会社を選ぶ
不動産投資をスムーズに運用するためにはパートナー（不動産投資会社）選びも重要です。不動産投資は、物件購入・ローン完済がゴールではなく、賃貸経営を続けていく必要があります。スムーズに賃貸経営していくためにも、パートナーとして良い不動産投資会社を選ぶことが重要です。
では、良いパートナーとなってくれる不動産投資会社の特徴とはどのようなものでしょうか。まず、長い付き合いを想定して将来の話をしっかりしてくれる会社であることが挙げられます。何が起こるかわからない先の未来を見据えた運用方法やリスクヘッジについて提案してくれる会社は信頼度も高いです。また、収支シミュレーションの根拠がはっきりしていること、リスクについても隠すことなく話してくれることなども信頼できる会社の条件として挙げられるでしょう。
実際に、長い付き合いになる会社なので、自分自身が接しやすいか、疑問に対してちゃんと答えてくれるかなど、直感的な判断も重要になります。嘘をついたり、強引に営業してくるような会社や担当者はあまり信頼できないため、少しでも不信感があれば他をあたってみたほうが良いでしょう。
まとめ
老後の資産形成に不動産投資は有効的な手法です。仕組みを理解したうえで、収益性の高い不動産投資を行っていけるよう準備しておきましょう。
不動産投資というと運用が難しそうなイメージが先行しているかもしれません。しかし、初期費用もかかりにくく、挑戦しやすい資産運用の一つでもあります。こちらの記事を読んで少しでも不動産投資に関心を持たれた方は、是非当社コンサルタントにお問い合わせください。
この記事の監修：
