一棟アパートの不動産投資は危険？5つのデメリットやよくある失敗例を紹介
- 更新：
- 2023/11/10
「立派なマンションよりも一棟アパートのほうが安く始められそうだし、いっぱい部屋を持てるから収入も大きそう」というイメージがあり、一棟アパート投資に興味を持つ方は少なくありません。その一方で「一棟アパートの不動産投資は危険」「一棟アパートだけはやめたほうが良い」という噂を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
実際のところ、一棟アパートは「不動産投資に慣れた人」向けの物件といえます。そこで今回は一棟アパート投資のメリット・デメリットや失敗例をご紹介。この記事を読めばなぜ一棟アパートは危険なのか、どの物件で不動産投資を始めればよいのか分かります。
- 一棟アパートへの不動産投資が危険といわれるのはなぜ？
- 一棟アパートへの不動産投資の2つのメリット
- 一棟アパートへの不動産投資の5つのデメリット
- 一棟アパートへの不動産投資のよくある失敗例3選
- 一棟アパートよりも安全に不動産投資するなら「中古区分マンション」がおすすめ
- まとめ
一棟アパートへの不動産投資が危険といわれるのはなぜ？
一棟アパートは複数戸をまとめて所有し賃貸するため、大きな家賃収入を得られる収益性の高さが魅力です。しかしその高い収益性の裏には、非常に大きなデメリットやリスクが隠れています。「一棟アパートへの不動産投資が危険」とよくいわれるのはそのせいです。
結論からいうと、不動産投資の知識がない初心者がいきなり一棟アパートを経営しようとするのはおすすめしません。なぜおすすめできないのか、これから解説するメリット・デメリットや失敗例を読んで理解を深めていきましょう。
一棟アパートへの不動産投資の2つのメリット
一棟アパートへの不動産投資のメリットは、主に下記の2つです。
- 「家賃収入ゼロ」のリスクが低い
- 自分で物件の運営方針を決められる
それぞれ見ていきましょう。
メリット①：「家賃収入ゼロ」のリスクが低い
一棟アパートは「家賃収入ゼロ（＝ 赤字になる月）」が発生するリスクが低いのがメリットです。1戸しか保有しない区分マンションとは異なり、仮に1戸が空いたとしても他の部屋からの家賃収入を確保できます。適正な家賃で運営できていれば、1戸空いた程度では赤字になりません。
つまり一棟アパートなら「収入源を一度に複数確保できる」ということ。ただし1室が事故物件となった場合、アパート全体が事故物件として扱われたり、近隣の需要が低下することで大きなダメージを受けたりなど、リスクが集中してしまう点は要注意。本当のリスク分散をするなら「区分マンションを複数戸所有する」方法のほうが良いといえるでしょう。
メリット②：自分で物件の運営方針を決められる
一棟アパートは自分で物件の運営方針を決められるのもポイントです。たとえば区分マンションには各部屋の所有者で構成された「管理組合」というものがあり、組合の合意をとらなければ改装などを進められません。あくまでマンションの1戸を保有するのみで、建物全体に関する自由度は非常に低いわけです。その点、一棟アパートなら改装・修繕も思いのまま進められます（※）。
※一般的にアパート改装には居住者の合意を得る必要があります。
ただし、逆にいえば「自分で全部できないと失敗しやすい」ということ。需要とかけ離れた改装をしたり、建物を奇抜なデザインに変えたりすれば入居者が付かなくなるリスクがあります。不動産投資に慣れておらず入居者ニーズをまだ判断できない人にとっては、むしろデメリットになり得るかもしれません。
一棟アパートへの不動産投資の5つのデメリット
一棟アパートへの不動産投資には下記5つのデメリットもあります。
- 必要な資金・ランニングコストが大きい
- 管理・修繕の手間がかかる
- マンションよりも家賃相場が安め
- 1人の入居者が原因で全体の空室リスクが高まるケースがある
- 需要の変化に対応しづらい
それぞれ詳しく見ていきましょう。
デメリット①：必要な資金・ランニングコストが大きい
一棟アパートは必要な資金やランニングコストが非常に大きくなります。東京都内の区分マンションと一棟アパートの価格相場を比較したのが下記の表です。
| 物件タイプ | 価格相場（平均） |
|---|---|
| 中古一棟アパート | 5,000万円 ～ 2億円 |
| 中古区分マンション | 500万円 ～ 3,000万円 |
一棟アパートの購入には、区分マンション1戸の2 ～ 40倍の資金が必要です。もちろん家賃収入でローンの返済額をまかないますが、万が一返済できなくなった場合の危険性は圧倒的に大きいでしょう。
さらに一棟アパートには、区分マンションにはほとんどない「共用部分」の管理費用が発生します。「階段が壊れた」「通路の壁がひどく汚れている」などの理由で安くはないお金がかかるケースも。大きな収入を得られる一方で、出ていくお金も多いので注意しなければいけません。
デメリット②：管理・修繕の手間がかかる
1棟アパートは複数戸を経営するため、当然それだけ管理や修繕の手間がかかります。また先ほどの「デメリット①」で解説した「共用部分」の管理も必要です。管理会社に任せられる部分が大きいとはいえ、手がかかる場面は少なくありません。
さらに一棟アパートには複数人が居住しているので、区分マンションのように「自分の物件に誰も住んでいない状態」で修繕をかけることは滅多にできません。居住者に迷惑をかけないような修繕工程を組まなければならないのも、一棟アパートならではのデメリットです。
デメリット③：マンションよりも家賃相場が安め
アパートはマンションよりも1戸ごとの家賃相場が安めです。東京都新宿区のワンルームアパート・マンションの家賃相場を比較してみました。
| 物件タイプ（単身者向け1R） | 家賃相場 |
|---|---|
| アパート | 7.22万円 |
| 区分マンション | 10.21万円 |
参考アパマンショップ
1戸あたりおよそ3万円も家賃に差があります。場合によっては「1棟アパートを持つよりも、ワンルームマンションを複数戸購入したほうがお得」なため注意しましょう。
デメリット④：1人の入居者が原因で全体の空室リスクが高まるケースがある
一棟アパートでは、たった1人の入居者が原因で全体の空室リスクが高まるケースがあります。素行の悪い住人がいると、新たな入居者が集まっても住み心地の悪さからすぐに退去してしまう悪循環に陥る可能性があるためです。たとえば「酔っぱらって隣の住人に絡んでいる」「夜間の足音が常軌を逸するほどうるさい」といったことが日常茶飯事であれば、他の入居者の不満が募るのは仕方のないことでしょう。
しかし残念ながら、このような素行の悪い入居者でも、こちらの都合で一方的に追い出すのは難しい現実があります。本人の合意が取れない場合、追い出すには費用をかけて訴訟をするなどの方法を使うしかありません。トラブル時は不満を押し切ってそのままアパートを運営するか、多額の費用をかけて対処するかの2択を強いられてしまいます。
デメリット⑤：需要の変化に対応しづらい
一棟アパートは需要の変化に対応しづらい側面を持っているので注意。周辺地域の大きな変化がありそのエリアの需要が下がると、まったく入居者が集まらなくなってしまう危険もありえます。入居者が集まらないアパートはその後の売却も難しくなり、赤字が積み重なる日々を過ごすケースもあるでしょう。具体的な「需要の変化に対応できなかった」例は、この後の失敗例で解説します。
一棟アパートへの不動産投資のよくある失敗例3選
一棟アパートへの不動産投資でよくある失敗例を3つ紹介します。
- 大学の移転・廃キャンパスで賃貸需要が激減した
- 商業施設の閉鎖などで住環境が悪くなった
- 大規模修繕の費用見通しが甘く赤字になった
それぞれ見ていきましょう。
失敗例①：大学の移転・廃キャンパスで賃貸需要が激減した
1つ目の失敗例は主に学生向けの一棟アパートを経営していたものの、大学の移転や廃キャンパスにより賃貸需要が激減したケースです。アパートは家賃相場が安いため、できるだけ費用を抑えたい学生から人気があります。ターゲットとして学生を設定するのは間違っていません。
しかし移転や廃キャンパスで学生がいなくなれば、当然入居希望者もほとんどいなくなってしまいます。「ひとつの大学に依存しない」エリア選びが重要といえるでしょう。
失敗例②：商業施設の閉鎖などで住環境が悪くなった
2つ目の失敗例は商業施設の閉鎖で住環境が悪くなってしまったケース。人口減少地域や老朽化した古くからの商業施設があるエリアで起きがちですが、「住みづらさ」は「入居希望者の集まりにくさ」に直結します。複数の商業施設があり一方が閉鎖してもダメージが少ないエリアを選ぶなど、購入前にしっかりと見通しを立てる必要があるでしょう。
失敗例③：大規模修繕の費用見通しが甘く赤字になった
3つ目は「一棟アパートにおける大規模修繕の費用見通しが甘かった」例です。一棟アパートの大規模修繕では、共用部分全体を一挙に修繕するのが一般的。もちろん多額の費用がかかりますが、この見通しが甘く赤字が出てしまうケースは少なくありません。
またかなりの築年数が経っているアパートの場合、想定外に大きな費用がかかってしまう可能性もあります。特に不動産投資の経験がなかった初心者が「修繕費用の不足」に陥りがちなため注意が必要です。
一棟アパートよりも安全に不動産投資するなら「中古区分マンション」がおすすめ
一棟アパートよりも安全に不動産投資を始めるなら、下記4つの理由で「中古区分マンション」がおすすめです。
- 投資金額が小さく分散投資が可能
- 万が一の災害リスクが小さい
- 管理の手間がほとんどかからない
- 好立地の物件を選べば空室リスクが低い
それぞれ詳しく解説していきます。
中古区分マンションがおすすめな理由①：投資金額が小さく分散投資が可能
中古区分マンションの価格相場は500万円 ～ 3,000万円となっており、投資金額が小さいのがポイントです。都内でも1,000万円以下で買える中古のワンルームマンションは多く、一棟アパートを購入するだけの資金があれば容易に分散投資を実現できます。
つまり「一棟アパートは家賃収入を分散できる」という一見一棟アパートにしかないように感じるメリットは、実は区分マンションでも享受できるというわけです。保有エリアも1か所にまとめる必要はないため、本当の意味での「分散投資」が実現できます。
中古区分マンションがおすすめな理由②：万が一の災害リスクが小さい
中古区分マンションは万が一の災害リスクが小さいのもポイント。アパートよりもマンションのほうが根本的に堅牢な構造になっているため、災害で受ける被害も小さく済む可能性が高いでしょう。東日本大震災のような大規模災害でさえも、マンションの倒壊は0件でした。
また火災保険・地震保険に加入していても、修繕箇所の多い一棟アパートのほうが自己負担額は大きくなりがちです。中古区分マンションを選ぶのは災害リスク回避の面で賢明といえるでしょう。
中古区分マンションがおすすめな理由③：管理の手間がほとんどかからない
中古区分マンションは一棟アパートよりも物件管理の手間がかかりません。階段や廊下などの共用部分は建物の管理会社に、部屋内の修繕管理も賃貸管理を行う不動産会社に任せられます。
実際にやることは定期的に物件の収支状況をチェックしたり、毎年の確定申告の準備をしたりする程度です。時間のない人や知識が少ない人でも始めやすいのが「中古区分マンション投資」の魅力といえます。
中古区分マンションがおすすめな理由④：好立地の物件を選べば空室リスクが低い
中古区分マンションは、好立地の物件選びさえできれば非常に低い空室リスクで運営できます。学生がメインターゲットになりがちな一棟アパートとは異なり、社会人を中心とした単身者全体からの根強い需要があるためです。
通勤を便利にしたい男性はもちろん、安全な物件に住みたい女性からも人気があります。人口が増え続けているエリアなら、絶えず入居希望者が集まるでしょう。そのようなエリアは商業施設も豊富で、長期的な賃貸需要の増加が期待できます。
当社では人口が増え続ける東京23区や大阪を中心に、非常に賃貸需要が高く空室リスクの低い物件を多数保有しています。無料会員登録すると収益性の高い非公開物件もすべて閲覧できるので、不動産投資に興味のある方はぜひチェックしてみてください。
まとめ
一棟アパートはトータルの収益性が高い一方、必要な資金の大きさや1戸あたりの家賃の安さがデメリットです。1人の住人の素行が悪いと他の入居者がすぐ退去してしまったり、大学の移転や商業施設の閉鎖などで賃貸需要が激減したりするのも、一棟アパートならではの「危険性」といえます。
特に不動産投資経験のない初心者の場合は、投資金額が小さいうえに手間がほとんどかからず、空室のリスクも低い「中古区分マンション」を選ぶのがおすすめです。当社では特に空室リスクが低く安全に運用できる「東京23区」「大阪」を中心に、多数の物件をご紹介できます。これから不動産投資で手取りを増やしたり資産形成を始めたりしたいと思っている方は、当社へお気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
ブログ等：はやてのブログ
この記事の監修：
