東京都中央区は非常に多くの魅力があり、単身サラリーマンはもちろん単身女性・子どものいるファミリーまで幅広い層からの人気を集めています。平成10年ごろから人口も増え続ける一方です。今回は、そんな中央区の5つの魅力をご紹介します。

また人口が増え続ける中央区は、不動産投資をするのに最適なエリアのひとつです。そこで中央区の物件を含め、東京23区を中心とした不動産投資のご提案をする当社から見た「中央区に不動産投資をするメリット」と「不動産投資のおすすめエリア」を紹介します。将来に向けて収益性の高い不動産投資を始めたい人は要チェックです。

• 中央区の魅力5選
  • 魅力①：新宿・渋谷など主要地域まで電車で30分以内
  • 魅力②：小中学校が選択制で子どもの選択肢が豊富
  • 魅力③：遅い時間・休日の診療も多い充実した医療機関
  • 魅力④：日本橋エリアを中心にショッピング施設が多数
  • 魅力⑤：B級から高級まで多彩なグルメスポットが豊富
• 中央区の主要スポット3選
  • 歌舞伎座：1889年開場の歌舞伎専用劇場
  • 築地場外市場：日本の「食」が集結
  • 日本橋三越本店：日本で最初の百貨店
• 中央区に不動産投資する3つのメリット
  • メリット①：「都心3区」でもある中央区は今後の発展がほぼ間違いない
  • メリット②：圧倒的な人口増で低空室リスク／高家賃収入に期待できる
  • メリット③：住民の9割がマンション居住！人口増で新築→物件価格アップに期待大
• 中央区で不動産投資するなら？おすすめのエリア3選
  • 日本橋：アクセス抜群！再開発も進行する不動産投資にうってつけのエリア
  • 銀座：サラリーマンの街「新橋」すぐそば！安定した賃貸需要が魅力
  • 八丁堀：物件価格に対し家賃相場が高め！周辺では再開発が多数進行中
• まとめ

中央区の魅力5選

まずは中央区の魅力を5つ紹介します。

• 新宿・渋谷など主要地域まで電車で30分以内
• 小中学校が選択制で子どもの選択肢が豊富
• 遅い時間・休日の診療も多い充実した医療機関
• 日本橋・銀座エリアを中心にショッピング施設が多数
• B級から高級まで多彩なグルメスポットが豊富

中央区は主要地域へのアクセス性はもちろん、買い物・飲食・医療などが網羅されていることから「住みやすい街」として人気です。詳しく見ていきましょう。

魅力①：新宿・渋谷など主要地域まで電車で30分以内

中央区は「東京都心3区」のひとつであり、電車をはじめとする公共交通機関が全国でも最高レベルに整備されています。下記のとおり中央区内の各駅から、都内主要地域のほとんどへ乗り換え不要、かつ30分以内です。

つまり中央区内なら、どこに住んでも通勤・通学のアクセス良好。バス網も充実しているため、駅が近くにないエリアへも簡単に移動できます。「都内の会社・学校に通う人」は、中央区に住めばほとんど不便することはないでしょう。

魅力②：小中学校が選択制で子どもの選択肢が豊富

中央区では「小学校・中学校自由選択制」の仕組みを採用しています。通常は私立校を選ばない限り、通学する小・中学校は「住所に応じた学区の学校で固定」です。しかし中央区では公立小学校5校・公立中学校5校から、自由に通学する学校を選ぶことができます。

参考中央区「小学校特認校制度」

参考中央区「中学校自由選択制」

かつては「教育内容や学校の方針で通学先を選ぶ」には、私立学校を選ぶほかありませんでした。しかし私立学校へ通うには、公立学校よりもはるかに多くのお金がかかります。その点で選択制を採用する中央区なら、対象こそ公立学校に限られるものの、低負担で子どもの選択肢を広げることが可能です。

魅力③：遅い時間・休日の診療も多い充実した医療機関

中央区には「国立がん研究センター中央病院」をはじめとした大きな病院が多数あります。また「内科」だけを見ても、区内には389もの病院・診療所がある（※）ため、もしもの事態が起きても安心です。

参考日本医師会「地域医療情報システム」（2023年12月推計）

遅い時間や休日の診療が可能な病院が多いのも安心のポイント。病院情報をまとめているサイト「病院なび」で「中央区の日曜・祝日診療可能な病院」を絞り込むと、なんと139件もヒットします。おとなり千代田区では54件しかヒットしないため、中央区で休日診療が充実していると分かるでしょう。中央区は充実の医療で、安心して日常を過ごせる街といえます。

魅力④：日本橋エリアを中心にショッピング施設が多数

中央区は都心としての機能が集約された街。「日本橋」「銀座」のエリアを中心に、大きなショッピング施設が多数並んでいます。代表的な中央区のショッピング施設の例は下記のとおりです。

• 三越日本橋本店
• 日本橋高島屋S.C
• コレド日本橋
• 東京スクエアガーデン
• 東急プラザ銀座
• GINZA SIX

日常的な食品や衣料の買い物はもちろんのこと、たまの贅沢のスイーツや外食、ブランド品の購入まで徒歩圏内で完結。中央区に住めば圧倒的な買い物利便性の高さで、ストレスのない日々を過ごせます。

魅力⑤：B級から高級まで多彩なグルメスポットが豊富

中央区は都心の機能が集約されている「最先端の都会の街」である一方で、「B級グルメ」のようにカジュアルな食文化を楽しむことも可能です。代表的なのは、月島で楽しめる「月島もんじゃ」。ラーメン・唐揚げ・カレーなどのお店も、日本橋エリアを中心に散見されます。

もちろん、銀座のように高級志向なエリアには高級店も非常に多くあります。同じ中央区内でも、少しエリアを変えればさまざまなグルメを堪能できるのが魅力。「食」の面から飽きさせない楽しさがあるのも、ここ中央区のひとつの魅力です。

中央区の主要スポット3選

中央区にある主要スポット3つを紹介します。

• 歌舞伎座
• 築地場外市場
• 三越日本橋本店

写真付きで紹介するので、その外観・雰囲気をチェックしておきましょう。

歌舞伎座：1889年開場の歌舞伎専用劇場

歌舞伎座は1889年に開場した歴史ある歌舞伎専用の劇場です。2024年現在も歌舞伎の公演用途でのみ使われています。日本の伝統芸能を肌で感じ取れる、一度は訪れておきたいスポットです。

とはいえ歌舞伎が見られるだけでなく、お食事処で豪華な御膳を楽しむことも可能。それなりにお値段はしますが、歌舞伎座の雰囲気を楽しみながらのお食事目的で訪れてみるのはいかがでしょうか。

築地場外市場：日本の「食」が集結

築地場外市場は、日本のさまざまな「食」が集まる総合市場です。都営大江戸線「築地市場駅」および東京メトロ日比谷線「築地駅」から徒歩1分でアクセスできます。鮮魚はもちろん青果や精肉、乾物・干物などを取り扱う460もの店舗が営業。飲食店も多く、その場で新鮮な食材の「食べ歩き」も楽しめます。

人も多く、最初は雰囲気に圧倒されてしまうかもしれません。最初は入りやすい雰囲気の「お寿司屋さん」からチャレンジしてみるのがおすすめです。

日本橋三越本店：日本で最初の百貨店

日本橋三越本店は、1904年に開業した非常に長い歴史のある大型デパートです。諸説ありますが、この日本橋三越本店が「日本で最初の百貨店」だったといわれています。

現在も当時から続く流れで、婦人服・紳士服やアクセサリーなどのファッション系を中心にさまざまな店舗が入居。時期によっては屋上ビアガーデンなどのイベントも開催されています。地下のお食事処や喫茶店にフラッと立ち寄ってみるのも良いでしょう。

中央区に不動産投資する3つのメリット

住みやすさが抜群で、都内各地のビジネスマンも集う中央区は「不動産投資」でも狙い目のエリアです。中央区に不動産投資をするメリットとしては、下記の3つが考えられます。

• 「都心3区」でもある中央区は今後の発展がほぼ間違いない
• 圧倒的な人口増で低空室リスク／高家賃収入に期待できる
• 住民の9割がマンション居住！人口増で新築→物件価格アップに期待大

詳しく見ていきましょう。

メリット①：「都心3区」でもある中央区は今後の発展がほぼ間違いない

「東京都心3区」ともいわれる中央区は、中小さまざまな規模の開発も進んでおり、今後の発展がほぼ間違いないエリアといえます。

直近でいうと、有明などの臨海部から、銀座を通り東京駅方面まで通貫した地下鉄新線を整備する「都心部・臨海地域地下鉄構想」が計画中です。令和6年2月には都と鉄道運輸機構・東京臨海高速鉄道の3者で事業計画の検討の合意もとられたため、加速的に本計画が進んでいくものとみられるでしょう。

参考東京都報道発表資料

もし本計画が実行となれば中央区内の利便性はさらに高くなり、人口が増加したり先進的な大規模施設が建てられたりといった効果が期待できます。不動産価格や家賃相場は上がり、空室のリスクは下がり不動産投資に有利な市場となる可能性が高いです。恩恵を受けるためにも、早めに中央区の物件を押さえておいた方が良いかもしれません。

メリット②：圧倒的な人口増で低空室リスク／高家賃収入に期待できる

中央区は全国でも有数の人口が増えているエリアです。平成10年時点で72,387人だった人口は、令和5年時点で174,074人まで増加。平成10年から一度も減少したことはなく、右肩上がりで人口が増え続けています。

さらに中央区が令和5年に行った将来10年間の人口推計でも、令和15年には人口が219,556人まで増える推測が立てられました。少子高齢化のさなか、年少人口・生産年齢人口も増える見込みで、賃貸需要はほとんど落ちないものと考えられるでしょう。

賃貸需要が落ちないということは、空室発生のリスクは低く、需要に乗じて家賃相場も上がっていくということ。人口が伸び続ける見込みの中央区に不動産投資すれば、高い収益性に期待できるのがメリットです。

メリット③：住民の9割がマンション居住！人口増で新築→物件価格アップに期待大

中央区防災課によれば、中央区では約9割の世帯が集合住宅に居住しているのが特徴です（※）。また各大手賃貸物件情報サイトで、「アパート」の掲載物件数が全集合住宅物件の0.5％にも満たないことから、中央区人口のほぼ9割がマンションに住んでいるものと推察できます。

参考中央区防災課

つまり今後人口が増えた場合に、考えられるのは「増えた需要に対応するための、新たなマンションの建築」です。不動産市場において、新たにマンションが建てば、中古マンションの価格もそれに押し上げられるのが通例です。これからの人口増に備えて中古物件を保有しておけば、高確率で物件価格アップの恩恵を受けられるでしょう。

中央区で不動産投資するなら？おすすめのエリア3選

地価や家賃相場などの情報をもとに、中央区で不動産投資におすすめなエリアを3つピックアップしました。

• 日本橋
• 銀座
• 八丁堀

気になるエリアがあれば、収益物件の情報をチェックしてみてください。

日本橋：アクセス抜群！再開発も進行する不動産投資にうってつけのエリア

日本橋はまさに「東京のど真ん中」にあるエリアで、都内ほぼ全域へのアクセス性が抜群です。比較的地価・物件価格が高めで決して手を出しやすいエリアではありませんが、日本橋は中央区の中でも特に人口が伸びており、高い賃貸需要による安定した家賃収入に期待できます。

さらに日本橋では、日本橋川を中心とした5地区で再開発が計画中。2040年ごろまでに各地域が大規模に整備される予定で、大幅な地価や物件価格の上昇が見込まれます。家賃収入だけでなく、将来的な売却益にも期待大です。

ただし再開発が終われば、しばらく地価や物件価格は天井となる可能性があります。できるだけ早めに日本橋エリアの物件を押さえておき、再開発の恩恵を受けられるようにしておくと良いでしょう。

銀座：サラリーマンの街「新橋」すぐそば！安定した賃貸需要が魅力

銀座は「サラリーマンの街」といわれる「新橋」が徒歩圏内にあるため、非常に安定した賃貸需要があります。新橋には一流企業が多く集まっており、周辺に高所得者が住む傾向があることから、立地の良い物件を押さえられれば相場より高い家賃収入に期待できるのもポイントです。

ただし注意点として、銀座は中央区内でも地価が飛びぬけて高いです。物件価格も高めで、費用と収入を正確にシミュレーションしないと大きなリスクを抱えてしまいます。

「銀座の高い家賃相場に魅力を感じるけど、価格が高くて手を出しづらい」と思っている方は、当社の無料相談をご利用ください。銀座エリアであなたに適した物件や、銀座以外で近いリターンが狙える物件をご紹介します。

八丁堀：物件価格に対し家賃相場が高め！周辺では再開発が多数進行中

八丁堀は地価や物件価格が比較的安めなのに対して、高い賃貸需要のおかげで家賃相場が高めのエリアです。丸の内や銀座へ徒歩圏内であることから、特に若い女性から人気があります。女性をターゲットにするなら、最低限のセキュリティ設備がある物件を選びましょう。

注意点として、八丁堀はオフィス街であることからスーパーがほとんどありません。八丁堀駅北側唯一のスーパーだった「マルエツプチ八丁堀店」も、諸般の事情で2024年1月に閉店してしまいました。買い物利便性を考慮し、これから物件を押さえるなら八丁堀駅の南側を狙ったほうが良いかもしれません。

まとめ

「東京都心3区」のひとつとされる中央区は、主要地域へのアクセス性の良さやショッピング・グルメの充実度の高さが魅力で多くの人から人気です。都内のビジネス街に通う単身サラリーマンはもちろん、銀座に憧れる女性や、子育ての自由度の高さに惹かれたファミリー世帯が集まっています。

都内でも圧倒的に人口が増加していることや、住民の9割がマンションに居住していることから、中央区はマンションへの不動産投資に最適なエリアのひとつです。空室リスクは低く安定した高い家賃収入や、物件価格の上昇による将来の売却益にも期待できるでしょう。

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