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「プロの目利き」情報を数値化!当社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATAイズム™』

TOKYOリスタイルは、物件投資の妥当性をオートマティックに数値化できるシステムを独自開発しました

当社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATA(ミカタ)イズム™』は、徹底した現地調査をもとに、立地、家賃、管理費、築年数、間取り、駅からの距離感・実測、使用可能路線数など、約25の細かい項目を組み合わせ、その物件に投資する妥当性をオートマティックに“数値化”できるシステムです。

無料会員登録するメリット

  • 不動産業界で下積みをすることなく、セミナーや自己学習で多くの時間を費やすこともなく、熟練の不動産営業マンと同等の物件選定ができるようになります。
  • 他社提案の物件も、自分で見つけた物件も、誰にも頼らず、自分で判断できるようになります。
  • これまで何となく検討していた物件を、数字で比較できるようになります。
  • 検討中の物件の、良い点/悪い点が瞬時に分かるようになります。

30秒で今すぐご利用いただけます

不動産屋である私自身が、「買いたいと思うか」を基準に設計した唯一無二のシステムです

このシステム開発のきっかけは、木材加工のエキスパート、“大工さん”の存在でした。彼らは、建築材料である木の木目(もくめ)や節(ふし)を見て、その木材が使いたい箇所に適しているかどうかを判断し、最適なものを選びます。

長年、職人として現場で培ってきた経験から、「節が多いので反るだろう」、「木目が細かいので、硬くて重い」といったデータベースが、彼らの記憶の中に大量にインプットされているため、直感的に正しい答えを導き出し、素早く、的確な仕事ができる…「その判断を行う時、頭の中はどうなっているのだろう?」と考えたことが、ヒントになりました。

なぜなら、これは、不動産投資・初心者の方、目利きが苦手な投資家の方の大半が、不動産屋に対して思うことと似ているからです。「良い物件を見つける時、一体、頭の中では何が起こっているのだろう?」と。

そこで、不動産屋である私自身が、「買いたいと思うか」を基準に、思考回路を数値化できるよう独自に設計したのが、『MIKATAイズム™』というシステムです。

“物件情報だけを大量に仕入れて、その中から選ぶ”という、従来の通り一遍のやり方ではなく、真に投資価値のあるとっておきの物件の中から、さらに分析・厳選し、ひとつを選び取っていただきたい-『MIKATAイズム™』はそんな想いから、不動産投資における目に見えないリスクも含めて、物件情報の正当性を保つために開発しました。

収益性
家賃収入額が高いかの判断基準です。
安定性
空室が続かずに継続して収益を得られるかの判断基準です。
リスク回避性
災害や劣化による倒壊リスク、家賃以外の変動費のリスクを回避・軽減できるかの判断基準です。
総合評価
「収益性」「安定性」「リスク回避性」の3つ を合計した総合結果です。
空白のセルについて
調査項目のうち、「収益性」、「安定性」、「リスク回避性」に影響がある項目について、数値を算出します。例えば、「エリア選定」は、すべての項目に影響すると考えますが、「価格の妥当性」は、ローンを利用した際の変動要素に対するリスク(金利の上昇)を考えるので、「リスク回避性」のみに影響するといった具合です。

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  • 他社提案の物件も、自分で見つけた物件も、誰にも頼らず、自分で判断できるようになります。
  • これまで何となく検討していた物件を、数字で比較できるようになります。
  • 検討中の物件の、良い点/悪い点が瞬時に分かるようになります。

30秒で今すぐご利用いただけます

『MIKATAイズム™』に含まれる各項目の詳細については、下記のとおりです

  • 居住者に人気のエリアを、ポイントによる順位付けを行っています。
  • 通勤先の企業や居住区域の多い駅は利用者が多くなります。駅の乗降車数と使用可能路線数を元にポイントを算出しています。
  • 駅から近ければ近いほど、評価は高くなります。
  • 低価格で、良い物件を保有することに越したことはありません。ローンの利用額が大きすぎると、次のステップへの足かせとなる可能性もあります。また、物件価格の変動要素に対するリスクも含みます。物件の推定相場を元に、その物件価格の妥当性を考慮しポイントを算出しています。
  • 家賃が高すぎると入居者の層に偏りが出てきます。物件の状態、エリアから程度の良いものを選びましょう。その物件の家賃相場を元に家賃価格の妥当性を考慮しポイントを算出しています。
  • 年間家賃収入÷販売価格 から算出される、最も初歩的な判断基準です。
  • {年間家賃収入-必要経費(管理費、修繕積立金、固定資産税)}÷価格 から算出される利回りです。
  • 物件の維持修繕のために毎月積み立てる金額を管理会社が保管しています。
  • 日頃の物件管理を委任するための基本手数料です。
  • 物件の現在の賃貸状況です。賃貸契約は2年契約となっています。
  • 昭和56年以前に立てられた物件は新耐震基準を満たしておりません。新耐震基準の物件を選びましょう。
  • 学生、会社員、男女問わず、賃貸マンションでニーズが多いのは1Kタイプです。空室になっても、スタンダードな間取りだと回転率が高まります。1Kはまとまった空間が確保でき、最もスタンダードな間取りです。ワンルームは部屋内にキッチン併設のため、女性は嫌がる傾向があります。1DKは広さはありますが、家賃の妥当性がないと決まりにくい傾向があります。
  • 専有面積とは物件の広さのことです。狭すぎや広すぎですと入居者の層が限定される傾向にあります。どんな方でも、十分な居住空間が確保できる広さを選びましょう。
  • 階層1階:水害リスクあり。階層2階以上:収益性影響あり。
  • 外部サイトを参考に当該物件と家賃相場の差を比較しています。差が少ないものであれば安定しているといえます。
  • 原則不動産広告表記では80メートルを1分と定め、その通りに記載しております。しかしながら、人それぞれ歩幅も違えば、歩くスピードも違います。自分の足で実際に歩いてみるという、体感時間を確認することは、オーナー様にとって非常に重要なことです。
  • 当該物件が最寄りとしている駅前の状況です。現地に行ってみないと、雰囲気は分かりにくいかもしれません。どういった属性の方が多いのか、人の流れはあるのか、お店がどの程度あるのかを確認することでその駅の状況が掴めます。人の流れ、見て取れる人の属性(会社員、学生、主婦、高齢者、若者)、駅前にあるお店の種類(スーパー、飲食店、銀行、理髪店、個人商店)など、最も近い駅周辺を実際に視察・確認したうえで評価しています。
  • 商店街があるのとないのでは、駅前の雰囲気はがらりと変わります。また、賃貸ニーズにも大きく影響してきます。商店街を実際に視察・確認したうえで評価しています。
  • 利用できる路線が多ければ多いほど賃貸ニーズは高いです。
  • 利便性の良い急行電車や快速電車が利用できるかどうかを確認します。
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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。