特許出願中不動産投資を投資家目線でアドバイス 東京23区人気エリア・駅近・低価格帯

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「プロの目利き」情報を数値化!当社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATAイズム™』

TOKYOリスタイルは、物件投資の妥当性をオートマティックに数値化できるシステムを独自開発しました

当社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATA(ミカタ)イズム™』は、徹底した現地調査をもとに、立地、家賃、管理費、築年数、間取り、駅からの距離感・実測、使用可能路線数など、約25の細かい項目を組み合わせ、その物件に投資する妥当性をオートマティックに“数値化”できるシステムです。

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不動産屋である私自身が、「買いたいと思うか」を基準に設計した唯一無二のシステムです

このシステム開発のきっかけは、木材加工のエキスパート、“大工さん”の存在でした。彼らは、建築材料である木の木目(もくめ)や節(ふし)を見て、その木材が使いたい箇所に適しているかどうかを判断し、最適なものを選びます。

長年、職人として現場で培ってきた経験から、「節が多いので反るだろう」、「木目が細かいので、硬くて重い」といったデータベースが、彼らの記憶の中に大量にインプットされているため、直感的に正しい答えを導き出し、素早く、的確な仕事ができる…「その判断を行う時、頭の中はどうなっているのだろう?」と考えたことが、ヒントになりました。

なぜなら、これは、不動産投資・初心者の方、目利きが苦手な投資家の方の大半が、不動産屋に対して思うことと似ているからです。「良い物件を見つける時、一体、頭の中では何が起こっているのだろう?」と。

そこで、不動産屋である私自身が、「買いたいと思うか」を基準に、思考回路を数値化できるよう独自に設計したのが、『MIKATAイズム™』というシステムです。

“物件情報だけを大量に仕入れて、その中から選ぶ”という、従来の通り一遍のやり方ではなく、真に投資価値のあるとっておきの物件の中から、さらに分析・厳選し、ひとつを選び取っていただきたい-『MIKATAイズム™』はそんな想いから、不動産投資における目に見えないリスクも含めて、物件情報の正当性を保つために開発しました。

概要表示の詳細については、こちらをご覧ください

◆ 収益性
家賃収入額が高いかの判断基準です。
◆ 安定性
空室が続かずに継続して収益を得られるかの判断基準です。
◆ リスク回避性
災害や劣化による倒壊リスク、家賃以外の変動費のリスクを回避・軽減できるかの判断基準です。
◆ 総合評価
「収益性」「安定性」「リスク回避性」の3つ を合計した総合結果です。

◆ 空白のセルについて
調査項目のうち、「収益性」、「安定性」、「リスク回避性」に影響がある項目について、数値を算出します。例えば、「エリア選定」は、すべての項目に影響すると考えますが、「価格の妥当性」は、ローンを利用した際の変動要素に対するリスク(金利の上昇)を考えるので、「リスク回避性」のみに影響するといった具合です。
◆ 重要度について
「その項目が、他の項目と比べて、どの程度重要か」については、「高」、「中」、「低」の3つレベル指標で、表示しています。「高」は2倍、「中」は1.5倍、「低」は1倍 とし、その結果を「ポイント」の列に算出します。

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『MIKATAイズム™』に含まれる各項目の詳細については、下記のとおりです

項目名をクリックすると詳細が確認できます。

居住者に人気のエリアを、【1位 港区:3.83ポイント】、【2位 新宿区:3.50ポイント】、【3位 中央区:3.33ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
※複数の外部サイトの人気エリア、地価順位を参考に、偏りなく、総合的に判断できるようにしています。
居住者に人気の駅を、【1位 吉祥寺:4.67ポイント】、【2位 荻窪:3.00ポイント】、【3位 高円寺:2.67ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。 ※複数の外部サイトの人気駅を参考に、偏りなく、総合的に判断できるようにしています。
駅から近ければ近いほど、評価は高くなり、【1分:5ポイント】、【2分:4ポイント】、【3分:4ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
低価格で、良い物件を保有することに越したことはありません。ローンの利用額が大きすぎると、次のステップへの足かせとなる可能性もあり、また、変動要素に対するリスクも含みます。物件価格が、【1,000万円未満:5ポイント】、【1,000万円以上~1,300万円未満:4ポイント】、【1,300万円以上~1,600未満:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
家賃が高すぎると、入居者の層に偏りが出てきます。物件の状態、エリアから程度の良いものを選びましょう。家賃が、【9万円以上:5ポイント】、【8万円以上~9万円未満:4ポイント】、【7万円以上~8万円未満:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
【年間家賃収入÷販売価格】の図式から算出される、最も初歩的な判断基準です。表面利回りが、 【10%以上:5ポイント】、【9%以上10%未満:4ポイント】、【8%以上9%未満:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
【年間家賃収入-必要経費(管理費、修繕積立金、固定資産税)÷価格】の図式から算出される利回りです。実質利回りが、【8%以上:5ポイント】、【7%以上8%未満:4ポイント】、【6%以上7%未満:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
物件の維持修繕のために、毎月積み立てる金額を管理会社が保管しています。居住者が支払う毎月の修繕積立金が、【5,000円以上~6,000円未満:5ポイント】、【6,000円以上~7,000円未満:4ポイント】、【7,000円以上~8,000円未満:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
日頃の物件管理を委任するための基本手数料です。居住者が支払う毎月の管理費が、【5,000円以上~6,000円未満:5ポイント】、【6,000円以上~7,000円未満:4ポイント】、【7,000円以上~8,000円未満:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
本物件の現在の賃貸状況です。賃貸契約は、2年契約となっています。現在の賃貸状況が、【入居中(更新済):5ポイント】、【入居中(残賃貸契約期間1年以上有り):4ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
現在、築33年以上の昭和56年以前に立てられた物件は、新耐震基準を満たしておりません。新耐震基準の物件を選びましょう。築年数が、【新築~10年以内:5ポイント】、【11年~15年以内:4ポイント】、【16年~20年以内:4ポイント】、【21年~25年以内:3ポイント】 というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
学生、会社員、男女問わず、賃貸マンションでニーズが多いのは、1Kタイプです。空室になっても、スタンダードな間取りだと回転率が高まります。間取りが、1Kはまとまった空間が確保でき、最もスタンダードなので【5ポイント】、ワンルームは、部屋内にキッチン併設のため、女性は嫌がる傾向があるので 【4ポイント】、1DKは広さはありますが、家賃の妥当性がないと決まりにくいので、【3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
占有面積とは、物件の広さのことです。狭すぎ、広すぎですと、入居者の層が限定される傾向にあります。どんな方でも、十分な居住空間が確保できる広さを選びましょう。専有面積が、【26㎡以上30㎡未満:5ポイント】、【30㎡以上35㎡未満:4ポイント】、【23㎡以上26㎡未満:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
階層1階:水害リスクあり  階層2階以上:収益性影響あり 階層が、【4階以上:5ポイント】、【3階:4ポイント】、【2階:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
外部サイトを参考に、当該物件と家賃相場の差を比較しています。差が少ないものであれば、安定しているといえます。家賃相場との比較で、【1,000円未満高い~相場より低い場合は、5ポイント】、【1,000円以上~2,000円未満高い場合は、4ポイント】、【2,000円以上3,000円未満高い場合は、3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
当該マンションの修繕状況も、必ずチェックしておきましょう。いつ、どこの修繕を行ったのかは、管理会社に問い合わせれば確認できます。修繕積立金が、【大規模修繕済み:5ポイント】、【4箇所以上:4ポイント】、【3箇所以上:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
原則不動産広告表記では、80Mを1分と定め、その通りに記載しております。しかしながら、人それぞれ、歩幅も違えば、歩くスピードも違います。自分の足で実際に歩いてみるという、体感時間を確認することは、オーナー様にとって、非常に重要なことです。最も近い駅からの徒歩時間が、【1分以内:5ポイント】、【2分以内:4ポイント】、【3分以内:4ポイント】、【4分以内:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
建物看板、駐輪場やゴミ置き場、あるいは、接道している道路状況などから見てとれる印象をチェックしています。ゴミ置き場や駐輪場などといった共有部分の状況で、建物全体の入居者層や管理状況が読み取れます。建物名の看板のデザイン性、清潔感、駐輪場の整理整頓の程度、ゴミ置き場周辺の管理状況、前面道路・歩道の状況など、外観・詳細を実際に視察・確認したうえで、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
建物外観、エントランス付近、エレベーターの状況から見てとれる印象をチェックしています。全体的に清潔感があるかどうか、きれいと思えるかどうか。清潔感のないマンションに住みたいと思う方は多くありませんし、建物がきれいに越したことはありません。エントランス、エレベーターの状況を実際に視察・確認したうえで、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
当該物件が、最寄りとしている駅前の状況です。現地に行ってみないと、雰囲気は分かりにくいかもしれません。どういった属性の方が多いのか、人の流れはあるのか、お店がどの程度あるのかを確認することで、その駅の状況が掴めます。人の流れ、見て取れる人の属性(会社員、学生、主婦、高齢者、若者)、駅前にあるお店の種類(スーパー、飲食店、銀行、理髪店、個人商店)など、最も近い駅周辺を実際に視察・確認したうえで、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
商店街があるのとないのでは、駅前の雰囲気はがらりと変わります。また、賃貸ニーズにも、大きく影響してきます。商店街を実際に視察・確認したうえで、【活気があり人も多い:5ポイント】、【活気があるように見える:4ポイント】、【人は少ない:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
当該物件の最寄り駅前後1駅に、どの程度の数の学校(大学、専門学校)、企業があるかによって、当該物件への賃貸ニーズがありそうかどうかが掴めます。【学校・企業数が、10以上:5ポイント】、【9:4ポイント】、【8:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
利用できる路線が多ければ多いほど、賃貸ニーズは高いです。使用できる駅の路線が、【6路線以上:5ポイント】、【5路線:4ポイント】、【4路線:3ポイント】というように、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。
利便性の良い、急行電車や快速電車が利用できるかどうかを確認します。最も近い駅が、【常に快速・急行の両方が止まる:A:5ポイント】、【平日、休日のどちらか一方で快速・急行の両方が止まる:B:4ポイント】、【常に快速・急行のどちらかが止まる:C:3ポイント】というように、明確化し他理由と共に、ポイントによる順位付けを行い、表示しています。

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