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不動産投資の基礎知識
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土地や不動産の名義変更を自分で行う方法！結婚/相続など状況別に完全理解2020年10月14日法律 -
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不動産オーナーの声
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N.S様 50代 杉並区在住初めてローンを利用しての購入には、担当コンサルタントの細やかなアシストが欠かせませんでした2020年05月15日掲載 -
法人Ｍ不動産投資としてだけでなく会社の資産として活用できる物件をこれからも購入していきたいと考えています2020年04月16日掲載 -
Y.K様 30代 横浜市在住担当コンサルタントの方の情報の早さと柔軟な対応のおかげで、２件目も希望条件に合った物件をスムーズに購入することができました2020年04月23日掲載 -
K.M様 30代 杉並区在住不動産投資における融資機関の選定、長期的な見通しの重要さをあらためて実感しています。2020年02月07日掲載 -
T.N様 30代 都内在住投資が初めての自分に基本知識から将来の投資計画の立て方まで丁寧に説明いただきました2019年10月30日掲載 -
N.S様 50代 杉並区在住競争率の高い物件の購入は、担当コンサルタントとの連携が鍵でした2019年11月21日掲載
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2020年10月11日不動産投資の基礎知識「現金払いは損してる！固定資産税の支払いを賢くお得に行う方法」を公開しましたトピックス
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2020年10月11日不動産投資の基礎知識「金消契約とは？不動産投資をするなら「金銭消費貸借契約」を理解しよう」を公開しましたトピックス
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不動産投資TOKYOリスタイルのコンセプト
不動産投資におけるターゲットを以下の３つに絞り込むことで、リスクを最小限に抑えることができます。
- 東京23区：人気エリアで空室リスクを回避する
- 駅近：利便性によって空室リスクをさらに下げる
- 低価格帯：リスクを分散する
リスク回避は投資の要。TOKYOリスタイルが掲げる不動産投資のリスクを回避するための3つのポイントを詳しくご紹介します。
１．東京23区の人気エリア限定
不動産投資において最も高いリスクとなりうるのは「空室」です。その空室リスクが最も少ないのは、人が集まる東京、その中でも特に、23区の人気エリアです。
不動産は投資の中でも長期を費やすと同時に非常に高額な商品です。そのため、一度投資先を見誤って物件を購入してしまうと、そのリスクも一緒に背負い続けなければなりません。特に最もリスクとなりうる「空室」は第一に避けたいところです。今後の少子高齢化や地方圏の人口流出などを鑑みると、人が集中するエリアに注目していくことは不動産投資では重要です。
そこで当社では東京２３区に着目しております。国内全体を見ても東京２３区は今もなお人口が流入し続けているエリアです。2019年4月1日付で発表された東京都の人口は13,885,098人、前年度比で0.99％の増加率です。全国的に人口減少を迎えている都市は多く、大阪府でも2019年度の人口8,823,423人は前年比0.01％の減少率です。東京が人口増加率の点からも今後も注目すべきエリアであると言えるでしょう。
東京への人の流れは一時的なものでなく【人の集まる街＝東京】という認識が自然に結びつきます。2020年3月には山手線の品川-田町間に1971年以来の新駅開発により高輪ゲートウェイ駅が開業し、さらに日比谷線も虎ノ門ヒルズ駅が2020年6月に開業を迎えました。２３区内は利便性を追求しさらなる発展が見込まれています。
東京２３区はこの先も人が集まるエリアとして不動産投資の注目度が増しています。
【賃貸ニーズがある＝空室リスクが低い】という前提で考えれば、投資先を東京に、さらには23区内に限定することにより、起こりうるリスクを最小限に抑えることができると考えています。また、人口の集中のみならず、東京は平均年収が高く、家賃相場も高めに設定できることも魅力です。
「東京には人が集まる」というのは感覚的にもご理解いただけると思いますが、企業数、学校数といった不動産投資に関わる数値的な面からも補足いたします。
１-(1) 企業の本社が集まる
東京には企業が集中します。東京に本社を置く株式会社は583,035社であり、大阪の231,236社の2倍を上回ります。これを上場企業に限定すると、全上場企業の約50%にあたる1,963社が東京に本社を置いています。企業が多ければその分雇用が生まれ、人が集中するのは必然です。
１-(2) 学校が多く学生が集まる
東京都は学校が非常に多く、大学・短期大学を合わせると140校で、2位の大阪の55校を大きく引き離します（文部科学省 2019年度 学校基本調査より）。企業数同様、その数が圧倒的であることがお分かりいただけるでしょう。当然、地方から上京してきて一人暮らしをする学生が日本で最も多いということになります。
さらに近年では全国的に増加している外国人の生徒数も都内では大きな割合を占めています。都内の外国人学校は各種学校（※）のうち59.1％を占めており、この先も増加するとみられる外国人の居住地区としての東京という一面も見過ごせないでしょう。
※各種学校：大学・専修学校とは別の学校で、一定の基準を満たして教育委員会または都道府県に認可を受ける教育施設のこと。自動車学校、外国人学校、予備校、日本語学校などが挙げられる。
２．駅近の物件に限定
企業も学校も日本で最も集中する東京で、さらに駅近の物件に絞ることによって空室リスクをいっそう減らすことができます。
高い利便性＝駅近は、常に求められている
東京の主な交通手段は電車です。路線の数はJR、私鉄を含めると数十にもなり、その駅数は数百を超えます。さらには車よりも時間に正確で経済的でもあるため、庶民の足として社会人・学生・その他の方のほとんどが毎日電車を利用しています。
そのため、毎日駅を利用することを考え、駅から近い物件の人気が高まります。実際、都内で物件探しをするそのほとんどの人が駅から徒歩10分以内の物件を探し求めます。
- 都内に住む人は駅近物件を求める
- 駅近物件は人気
- 空室になりにくい
つまりは、家賃を一定に保ちやすいということです。
都内ならではの需要によって、駅近の物件は資産価値も保たれ、安定的な家賃収入に加えて売却もしやすくなります。 上記の理由から、当サイトでは駅近をおすすめしています。
３．低価格帯に限定
当サイトでは扱う物件を低価格帯に限定しています。その理由は、購入しやすいこと、金利変動のリスクを受けづらいこと、リスク分散ができることの３点です。
３-(1) ポートフォリオ（資産構成）に加えやすい
不動産は高額な商品です。不動産投資に興味を持ったとしても、いざ購入するとなるとどうしても身構えてしまうことでしょう。
当サイトで扱う物件は、不動産投資の経験が少ない方、投資が初めての方でも購入を検討しやすい低価格帯のみです。低価格帯であることにより、現在お持ちの預貯金や有価証券に、新たに不動産を取り入れることに対する抵抗感が少なくなるといった利点もあります。ポートフォリオ比率を調整しながら投資を進めていくことができます。
３-(2) 金利変動リスクが小さい
低価格帯商品に絞ることで、ローンにつきものの金利変動リスクや多重債務リスクを減らすことができます。
不動産と切っても切れない関係性にあるのが住宅ローンです。潤沢な資金があれば別ですが、全員が全員そうとは限らず、不動産投資を行ううえではほとんどの人がローンを利用することになります。
変動金利でローンを借りると、その金利は日々変動していきます。金利は下がればいいのですが、上がると返済金額に直接影響が出てしまいます。
金利の影響というものは価格の大小に関わらずローンを利用する際に必ず発生するものです。では、1億円のローンと1,000万円のローンとではどちらが影響を受けにくいと思いますか？明らかに1000万円のローンですよね。金利はコントロールすることはできません。ですが、低価格の物件であれば金利の影響が少なく、リスク回避につなげることができます。
３-(3) 複数所有することでリスク分散ができる
低価格帯だからこそ、複数の物件を保有することができ、それによって投資全体のリスク分散につながります。
投資とはリスクを負ってリターンを得るものです。リスクとリターンの大きさはその投資商品によります。不動産投資は比較的リスクの低い投資と考えられていますが、リスク回避や軽減に備えることは不可欠です。しかし、どんなに入念な計画を立てても不測の事態は起こり得ます。
一億円の物件を１件所有している場合と、1000万円の物件10件所有している場合（合計の利率は同じ）とを比較してみましょう。1億円の物件の場合、その1件がうまくいかなくなれば、大きな影響を受けることになります。一方で1,000万円の物件を10件持っている場合は、1件がうまくいかなくても、残りの9件がうまくいっていれば全体で見ればプラスに転じさせることもできます。
投資の格言に「タマゴは一つのカゴに盛るな」という言葉があります。一点集中してしまうとうまくいった見返りは大きいですが、失敗したときの痛手も大きくなります。博打のような投資にせず、着実に利益を負っていくには低価格帯の物件が向いています。
最後に：不動産投資の実態とは？
不動産投資は、「不動産会社」と「投資家」の知識・情報ギャップが大きく、不動産会社の情報提供のやりとりに不透明さが生じたり、不動産会社優位の取引になってしまったりすることがあります。ですが、不動産会社側にだけの取引が横行し、購入するオーナーがいなくなってしまっては不動産会社の商売が成り立ちません。
そのようになってしまわないよう、TOKYOリスタイルでは、正しい情報を包み隠さず発信し続ける事をお約束します。
「不動産投資」と一言でいってもその手法は実に幅広く、種類も豊富にあります。例えば「土地を有効活用する場合」は「駐車場にして利益を上げる方法」や「倉庫を建てて家賃を得る方法」をはじめ、実際にマンションやアパート、さらにはビルを建てて経営する方法もあります。
「保険に入る」ということを考えてみてください。保険といっても「生命保険」や「自動車保険」さらには「法人の保険」もあり「災害保険」もあります。一言に保険といっても、保険の対象や要望によって多種多様な商品があるのと同じです。
「不動産投資」は投資家であるオーナーの目的も違えば投資する対象の不動産も様々です。皆さんがよく目にする不動産投資は、そういった「新たに建物を建設する方法」よりも「既存にある建物を購入し投資する方法」がほとんどです。各不動産会社はそういった投資物件の立地条件や築年数、家賃収入、継続性（空き部屋が出る可能性）を考慮し「不動産投資のプロ目線」で価格を算出し販売しています。
投資家はそのような物件を購入し、人に貸し出すことによって家賃収入を得ることができます。
このように不動産投資は実に単純明快な仕組みではありますが、問題は不動産会社がその「不動産投資のプロ目線」をどのように活かしているかです。その購入した物件の価格が適正な価格なのか、また適正だとしたら何をもってそう言えるのかということについて、多くの方はわからないと思います。これは正確な情報提供をする不動産会社もあれば、自分たちが有利に営業できるように一部情報を伏せたまま商談を進めることもあるためです。
販売促進のための物件情報、広告、ＣＭはそれこそ毎日のように目にすると思います。しかし、こういった情報となるとこれだけインターネットが普及している情報化社会の現在でも情報の開示は少なくあまり見かけません。そこに大きな問題が潜んでいます。
書店などでよく見かける「サラリーマン大家さん」といった類いのアパート経営やマンション経営の成功者による著作本は数多く目にしますが、不動産投資によって成功している投資家はほんの一握りに過ぎません。
インターネットが普及した現在、情報は溢れ、さらには新しい不動産屋、新しいサービスが充実しています。その中で広告が不動産売買を促すべく長所や利点を強く押し出している一方で、「不動産投資は今の情勢では先行きが不透明だ」といったリスクを煽る記事が散在するのが現状です。氾濫する情報から自分の運用方針にに合ったものを的確に取捨選択することは難しくなっています。
不動産投資をするかしないか、その最終的な判断は人それぞれ、誰にも止める権利はありません。ただし、正しい情報を十分に知らなかったために高額なローンで人生を棒に振ってしまうような失敗だけはしてほしくありません。そのようなオーナーを一人でも減らすには、判断に足る正確かつ十分な情報を得られるようにすることが重要だと考えています。
そこで当サイトでは不動産投資の判断に重要な指標を数値化し、投資家に公開しました。この収益物件選定基準『MIKATA（ミカタ）イズム™』と、当社の不動産投資コンサルタントはTOKYOリスタイルが掲げる「投資家目線でアドバイス」のもと、透明性のある情報提供で不動産投資経験者から未経験者の方まで東京23区の投資用不動産選びのご支援をさせていただきます。
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