特許出願中不動産投資を投資家目線でアドバイス 東京23区人気エリア・駅近・低価格帯

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※お客様のご状況により不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。

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簡単ですが「投資用不動産ローンについて」のページでご紹介したとおり、ほぼ全ての金融機関で返済比率を設けており、その枠を超えて...

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不動産投資TOKYOリスタイルのコンセプト

TOKYOリスタイルのコンセプトは「東京23区」「駅近」「低価格帯」に限定した不動産投資の情報提供です。「東京23区」「駅近」「低価格帯」に限定することで、不動産投資家のリスクを最小限に抑えることができます。

不動産投資のリスクを回避するための3つのポイントをご紹介します。

1.東京23区の人気エリア限定

不動産投資において最も高いリスクとなりうるのは「空室」です。その空室リスクが最も少ないのは、人が集まる東京、その中でも特に、23区の人気エリアです。

不動産は非常に高額な商品です。そのため、一度投資先を見誤って物件を購入してしまうと、そのリスクも一緒に背負い続けなければなりません。特に最もリスクとなりうる「空室」は第一に避けたいところです。今後の少子高齢化や地方圏の人口流出などを鑑みると、不動産投資の対象エリアとしては、今もなお人口が流入し続けている、また、2020年オリンピック開催地であるといった観点からも【人の集まる街=東京】と、自然に結びつきます。山手線の品川-田町間に1971年以来の新駅開発が計画されていることも、さらに人が集まる原動力となるでしょう。
【賃貸ニーズがある=空室リスクが低い】という前提で考えれば、投資先を東京に、さらには23区内に限定することにより、起こりうるリスクを最小限に抑えることができると考えています。また、人口の集中のみならず、東京は平均年収が高く、家賃相場も高めに設定できることも魅力です。

「東京には人が集まる」というのは感覚的にもご理解いただけると思いますが、企業数、学校数といった不動産投資に関わる数値的な面からも補足いたします。

1-(1) 企業の本社が集まる

東京には企業が集中します。東京に本社を置く株式会社は532,290社であり、大阪の213,885社の2倍を上回ります。これを上場企業に限定すると、全上場企業の約50%にあたる1,830社が東京に本社を置いています。企業が多ければその分雇用が生まれ、人が集中するのは必然です。
(国税庁 法人番号公表サイトより 2017年8月15日現在)

1-(2) 学校が多く学生が集まる

東京都は学校が非常に多く、大学・短期大学を合わせると176校で、2位の大阪の80校を大きく引き離します。その数が圧倒的であることがお分かりいただけるでしょう。当然、地方から上京してきて一人暮らしをする学生が日本で最も多いということになります。
(文部科学省 平成29年度学校基本調査より)

2.駅近の物件に限定

企業も学校も日本で最も集中する東京で、さらに駅近の物件に絞ることによって空室リスクをいっそう減らすことができます

東京の主な交通手段は電車です。路線の数はJR、私鉄を含めると数十にもなり、その駅数は数百を超えます。さらには車よりも時間に正確で経済的でもあるため、庶民の足として社会人・学生・その他の方のほとんどが毎日電車を利用しています。

そのため、毎日駅を利用することを考えると、当然駅から近い物件の人気が高まります。実際、物件探しをするそのほとんどの人が駅から徒歩10分以内の物件を探し求めます。人気があるということは空室になりにくく、空室になりにくいということは家賃を一定に保ちやすいということです。それによって資産価値も保たれ、安定的な家賃収入に加えて売却もしやすくなります。

上記の理由から、当サイトでは駅近をおすすめしています。

3.低価格帯に限定

当サイトでは扱う物件を低価格帯に限定しています。その理由は、購入しやすいこと、金利変動のリスクを受けづらいこと、リスク分散ができることの3点です。

3-(1) ポートフォリオ(資産構成)に加えやすい

不動産は高額な商品です。不動産投資に興味を持ったとしても、いざ購入するとなるとどうしても身構えてしまうことでしょう。
当サイトで扱う物件は、不動産投資の経験が少ない方でも購入を検討しやすい低価格帯のみです。低価格帯であることにより、現在お持ちの預貯金や有価証券に、新たに不動産を取り入れることに対する抵抗感が少なくなるといった利点もあります。ポートフォリオ比率を調整しながら投資を進めていくことができます。

3-(2) 金利変動リスクが小さい

低価格帯商品に絞ることで、ローンにつきものの金利変動リスクや多重債務リスクを減らすことができます。

不動産と切っても切れない関係性にあるのが住宅ローンです。潤沢な資金があれば別ですが、全員が全員そうとは限らず、不動産投資を行ううえではほとんどの人がローンを利用することになります。
変動金利でローンを借りると、その金利は日々変動していきます。金利が下がればいいのですが、上がると返済金額に直接影響が出てしまいます。

これは価格の大小に関わらずローンを利用する際に必ず発生するものですが、1億円のローンと1,000万円のローンとではどちらが影響を受けにくいと思いますか?明らかに1000万円のローンですよね。金利はコントロールできません。それであればどのようになっても影響が少ないようにしておけばよく、低価格帯の物件であればそれができます。

3-(3) 複数所有することでリスク分散ができる

低価格帯だからこそ、複数の物件を保有することができ、それによって投資全体のリスク分散につながります

不動産投資に限らず、投資はリスクを負ってリターンを得るものです。リスクとリターンの大きさはその投資商品によりますが、不動産投資においても、どんなに入念な計画を立てても不測の事態は起こり得ます。

もし1億円の物件を1件持っている場合、その1件がうまくいかなくなれば、大きな影響を受けることになります。一方で1,000万円の物件を10件持っている場合は、1件がうまくいかなくても、残りの9件がうまくいっていれば全体で見ればプラスです。

投資の格言に「タマゴは一つのカゴに盛るな」という言葉があります。集中してしまうとうまくいった見返りは大きいですが、失敗したときの痛手も大きくなります。博打のような投資にせず、着実に利益を負っていくには低価格帯の物件が向いています。

最後に:不動産投資の実態とは?

不動産投資は、「不動産会社」と「投資家」の知識・情報ギャップが大きく、不動産会社の情報提供のやりとりに不透明さが生じたり、不動産会社優位の取引になってしまったりすることがあります。ですが、それが横行して購入するオーナーがいなくなってしまっては、不動産会社の商売が成り立ちません。

そのようになってしまわぬよう、TOKYOリスタイルでは、正しい情報を包み隠さず発信し続ける事をお約束します。

「不動産投資」と一言でいってもその手法は実に幅広く、種類も豊富にあります。例えば「土地を有効活用する場合」は「駐車場にして利益を上げる方法」や「倉庫を建てて家賃を得る方法」をはじめ、実際にマンションやアパート、さらにはビルを建てて経営する方法もあります。
「保険に入る」ということを考えてみてください。保険といっても「生命保険」や「自動車保険」さらには「法人の保険」もあり「災害保険」もあります。それと同じです。

「不動産投資」は投資家であるオーナーの目的も違えば投資する対象の不動産も様々です。皆さんがよく目にする不動産投資は、そういった「新たに建物を建設する方法」よりも「既存にある建物を購入し投資する方法」がほとんどです。各不動産会社はそういった投資物件の立地条件や築年数、家賃収入、継続性(空き部屋が出る可能性)を考慮し「不動産投資のプロ目線」で価格を算出し販売しています
投資家はそのような物件を購入し、人に貸し出すことによって家賃収入を得ることができます。

このように実に単純明快な仕組みではあるのですが、問題は不動産会社がその「不動産投資のプロ目線」をどのように活かしているかです。その購入した物件の価格が適正な価格なのか、また適正だとしたら何をもってそう言えるのかということについて、多くの方はわからないと思います。これは正確な情報提供をする不動産会社もあれば、自分たちが有利に営業できるように一部情報を伏せたまま商談を進めることもあるためです。

販売促進のための物件情報、広告、CMはそれこそ毎日のように目にすると思います。しかし、こういった情報となるとこれだけインターネットが普及している情報化社会の現在でも情報の開示は少なくあまり見かけません。そこに大きな問題が潜んでいます。
実は書店などでよく見かける「サラリーマン大家さん」といった類いの「アパート経営」や「マンション経営」で大成功している投資家もほんの一握りに過ぎない、それが真実なのです。

インターネットが普及した現在、情報は溢れ、さらには新しい不動産屋、新しいサービスが充実しています。最終的な判断をするのは人それぞれ、誰にも止める権利はありません。ただし、知らないがゆえに、高額なローンで人生を棒に振ってしまうような失敗だけはしてほしくありません。そのようなオーナーを一人でも減らすには、判断に足る正確かつ十分な情報を得られるようにすることが重要だと考えています。

そういった理由から、当サイトでは不動産投資の判断に重要な指標を数値化し、投資家に公開しました。この収益物件選定基準『MIKATA(ミカタ)イズム™』と、当社の不動産投資コンサルタントが、透明性のある情報提供と東京23区の投資用不動産選びのご支援をさせていただきます。

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