豊島区は、マンガ・アニメの街として知られる一方、巣鴨や目白、雑司が谷のように落ち着いた場所もあり、多面性が魅力の地域です。若者に人気である反面人の出入りが激しいため、空室リスクを心配して豊島区での不動産投資をためらう方もいらっしゃるでしょう。

かつて「消滅可能性都市」の可能性を指摘された豊島区は、再開発を経て、魅力ある街に大きく生まれ変わりました。今回は、そんな豊島区エリアの魅力や雰囲気、不動産投資の可能性について解説。合わせて、豊島区で不動産投資をする際に気を付けるべき点を解説します。

本記事を読むことで、豊島区で不動産投資をおこなう際のイメージがつかめるでしょう。豊島区の物件に興味がある方、豊島区で不動産投資を考えている方は、最後までご一読ください。

• 豊島区の概要と魅力
  • 豊島区の概要と人口動態
  • 豊島区の交通利便性
  • 豊島区の有名スポットと魅力
• 豊島区の雰囲気と賃貸ニーズ
  • 豊島区の各エリアと雰囲気
  • 豊島区の賃貸ニーズ
• 豊島区の地価推移と不動産投資における将来性
  • 豊島区の地価推移
  • 不動産投資における豊島区の将来性
  • 豊島区で不動産投資をおこなう留意点
• まとめ

豊島区の概要と魅力

豊島区は23区の西北部にあり、都内有数の繁華街「池袋」を有しています。

池袋から少し足を伸ばすと雑司が谷や目白といった閑静な住宅街があり、大塚や巣鴨など庶民的で温かい下町もある、多彩なエリアです。

まずは豊島区の概要と主要スポットを見ていきましょう。

豊島区の概要と人口動態

豊島区は23区内の西北部に位置し、23区内で18番目の広さです。有名な漫画家を多く輩出したことから「マンガ・アニメの街」を打ち出しています。有名なのは池袋ですが、下町の雰囲気を残した巣鴨や駒込もあり、多様な面を持つ区です。

豊島区の人口は、1997（平成9）年までは年々下落していました。2014年には、日本創成会議により「2010年から2040年にかけて、20 〜 39歳の若年女性人口が5割以下に減少する市区町村」である「消滅可能性都市」であると指摘を受けます。

消滅可能性都市である状況を打開すべく数々の変革を行った結果、人口はなだらかに増加。2024（令和6）年現在は、下落前の人口を超え約29万人となっています。

豊島区の交通利便性

豊島区は交通の利便性もいい地域です。豊島区の中心である池袋駅には4社9線が乗り入れ。豊島区内も、以下のように多くの路線が走っています。

• JR（山手線・埼京線・湘南新宿ライン）
• 地下鉄（東京メトロの丸ノ内線・有楽町線・南北線・副都心線、都営三田線、都電荒川線）
• 私鉄（東武東上線・西武池袋線）

豊島区は、バスの利便性も良い街です。豊島区内からは、板橋区、中野区、練馬区などに向かって多くの路線が存在します。

池袋の中心には池袋駅とサンシャインシティ、Hareza池袋を結ぶ電気バス「IKEBUS（イケバス）」も走行中。観光客だけでなく地元民の足となっています。

豊島区の有名スポットと魅力

豊島区の有名スポットは、池袋だけではありません。世界が注目するサブカルチャーの拠点として、南長崎を「トキワ荘のあったまち・マンガの聖地」と定義し、マンガやアニメにちなんだ各種イベントを行っています。

南長崎にあるトキワ荘マンガミュージアムは、手塚治虫氏、藤子不二雄氏、石ノ森章太郎氏、赤塚不二夫氏など名だたる漫画家を多く輩出したアパート「トキワ荘」跡地に建てられました。

ミュージアムでは、トキワ荘の外観だけでなく各漫画家が住んでいた部屋を再現し、トキワ荘にゆかりのある漫画や書籍を展示しています。

「コスプレ・アニメの聖地」である池袋には、有名なアニメショップ「アニメイト」本店があります。同店は「世界最大のアニメショップ」とギネスで認定、さらに国内外のアニメファンの投票にて選出される「訪れてみたい日本のアニメ聖地88（2023年版）」にも認定されました。

アニメイトを中心としたサンシャインシティの周辺地域は「乙女ロード」と呼ばれ、女性のアニメファンの聖地となっています。

池袋は、アニメの聖地であるだけでなく、たくさんの商業施設があります。買い物をする場合、東口には西武池袋本店やパルコ、Waccaが立地。ドラマ「池袋ウエストゲートパーク」で一躍有名になった西口には、ルミネや東武百貨店があります。

サンシャインシティには商業施設だけでなく水族館があり、空中を遊泳しているようなペンギンが見られることで有名です。

池袋から少し足を伸ばすと、雑司が谷や巣鴨など落ち着いた街もあります。雑司ヶ谷は、安産・子育（こやす）の神様として知られる「鬼子母神」が有名です。

（鬼子母神）

参道にあるけやき並木も有名ですので、天気が良ければ、池袋から散歩がてら歩いてみても良いでしょう。

「おばあちゃんの原宿」と呼ばれる巣鴨は、下町の温かい雰囲気が残った街です。

（巣鴨地蔵通り商店街）

「とげぬき地蔵尊」がある巣鴨地蔵通り商店街だけでなく、近隣にはしだれ桜やつつじが有名な庭園「六義園」やバラ園や日本庭園がある「旧古河庭園」もあります。

豊島区の雰囲気と賃貸ニーズ

では、豊島区の雰囲気を、各エリアごとに見ていきましょう。

本記事では、豊島区を池袋、大塚・巣鴨・駒込、長崎・千早、雑司が谷・目白の4エリアに分類し、それぞれの雰囲気や賃貸ニーズについて解説します。

豊島区の各エリアと雰囲気

最初に紹介するのは、池袋エリアです。池袋エリアは、豊島区の中心に位置します。

池袋エリアはいわゆる繁華街であり、交通の便も良く買い物もしやすいことが特徴です。南池袋公園や東池袋中央公園のように緑もあり、子育てもしやすい街といえます。

大塚・巣鴨・駒込は、池袋の東側、山手線沿線です。下町の良さと都会らしさが共存しているエリアになります。山手線に乗れば、池袋はもちろん、新宿や渋谷といった都心部にも行きやすいにもかかわらず、家賃が比較的安いことがメリットです。

（大塚駅前）

駒込は、山手線だけでなく南北線も利用できることが魅力となっています。アザレア通り、さつき通りと地域に密着した商店街があり、買い物や飲食に困ることもありません。

（駒込アザレア通り商店街）

長崎エリアは池袋の西側、西武池袋線沿線になります。要町や千川は西武有楽町線です。豊島園駅発の電車をうまく使えば、過酷な通勤ラッシュを幾分緩和できる場合があります。

東長崎駅前には西友があり、日常の買い物には困りません。しかし、各駅停車しか止まらずかつ古い街並みなので、準急や急行停車駅である池袋駅や練馬駅と比べると若干淋しさを感じるかもしれません。

（東長崎駅北口）

雑司が谷・目白とも、池袋に近いながらも閑静な住宅街です。雑司が谷には鬼子母神、目白には目白庭園や目白の森があり、都会にありながら緑も豊かな街となっています。

豊島区の賃貸ニーズ

令和3年度に東京23区を対象に実施された土地利用現況調査によると、豊島区内では、独立住宅や集合住宅に使われる住宅用地が約64.5％。豊島区は住宅が多く建てられ、住宅ニーズや賃貸ニーズが高いことがうかがえます。

2024（令和6）年1月1日現在の豊島区の年齢構成別人口を見ると、25 ～ 39歳が約24％と4分の1を占めています。またファミリー層より単身者が多いため、ワンルームの需要が高くなっている状況です。

HOMESの調査でも、豊島区内ではワンルームマンションの需要が最も高く、全体の65％を占めています。懸念点を挙げるとすれば、ファミリー層向けの供給が若干少ない点でしょう。

豊島区の地価推移と不動産投資における将来性

最後に、豊島区の地価推移と不動産投資における将来性や留意点について解説します。

豊島区の地価推移

令和5年の地価公示価格によると、豊島区における住宅地の平均価格は1㎡あたり約67.5万円です。

また、ここ数年の基準地（住宅地）の標準価格は下表のように推移しています。

参考東京都基準地価格｜東京都財務局

2021（令和3）年度に微減しているものの、その前年・前々年と大きく上昇。2022（令和4）年以降も上昇していることから「豊島区の地価は上昇傾向にある」といえるでしょう。

不動産投資における豊島区の将来性

豊島区が策定した産業振興指針【素案】によると、豊島区の人口は1997（平成9）年を底として、全体的に増加傾向にあるとされています。将来推計では、2025（令和7）年以降も緩やかに人口が増加する見込みです。

豊島区の将来性を語るにあたり、「消滅可能性都市」の指摘は外せません。

消滅可能性都市とは、「2010年から2040年にかけて、20 〜 39歳の若年女性人口が5割以下に減少する市区町村」です。2014年、豊島区は23区内で唯一消滅可能性都市となる可能性を指摘されました。

東京都内における、消滅可能性都市の割合は20％以下。なんと、そこに豊島区が入ってしまったのです。

消滅可能性都市の指摘を受けた豊島区は、持続発展する都市「国際アート・カルチャー都市」づくりを推進。子どもと女性にやさしいまちづくり、地方との共生など、区の立て直しを図ります。池袋がサブカルチャーの聖地、南長崎がマンガ・アニメの街となったのも、この国際アート・カルチャー都市づくりの一環です。

池袋駅周辺も再開発され、中池袋公園や南池袋公園など駅近くに広い公園を造成。親子連れにも優しい街となりました。結果、人口はV字回復。2024年には、過去最高の人口を記録しました。

（南池袋公園）

引用池袋にあるカフェ特集｜IKE-CIRCLE

豊島区は「消滅可能性都市」に指定されることで一度危機感を味わった街です。だからこそ、現在まで引き続きさまざまな施策が行われ、将来性がある街といえます。

豊島区で不動産投資をおこなう留意点

豊島区で不動産投資をおこなう場合、単身者に人気がある街であることに気を付けましょう。単身者は転出も多いため、空室リスクが生じる可能性もあるからです。

空室リスクは、単身者に人気がある物件を選ぶことで回避できます。空室リスクが心配であれば、目白や巣鴨など、ファミリー層が住みやすい地域を選ぶといいでしょう。

不動産投資では、災害リスクにも注意が必要です。豊島区の災害リスクは、比較的安全といえます。

東京都豊島区の土砂災害ハザードマップによると、目白、雑司が谷、大塚、駒込に一部警戒レベル2のエリアがありますが、その他は警戒レベル1です。

豊島区洪水・内水ハザードマップによると、大雨の際は、幹線道路を中心に一部浸水の危険性が高い地域があります。大きな川はないため、洪水の危険性は低いですが、神田川の河川敷に危険性が高い地域が広がっています。そのため、比較的神田川に近い雑司が谷、目白、目白台の一部地域は若干注意が必要です。

まとめ

豊島区エリアは単身者に人気がある地域ですが、単身者は引っ越す率が高いため空室リスクが発生するデメリットもあります。

空室リスクは、人気がある物件を選ぶことである程度回避が可能です。当社の無料相談では、豊島区エリアではどのような観点で物件を選べば良いか、中立的な立場から投資家目線でアドバイスいたします。豊島区エリアでの物件選びで迷った際は、一度相談していただけますと幸いです。

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