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不動産投資ローンと住宅ローンは両立できる!違いや互いの影響を徹底解説

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物件をローンで購入する際、投資用物件は「不動産投資ローン」、居住用物件は「住宅ローン」を組む必要があります。当社では不動産投資をはじめることを迷っている方から、下記のような不安や疑問をよく耳にします。

  • 不動産投資ローンを組んでしまうと、住宅ローンの審査で不利になりマイホームが持てないのではないか?
  • 投資用物件とマイホームをどちらもローンで購入することはできるのか?
  • 不動産投資ローンと住宅ローン、どちらを先に組めばいいのか?

今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いをはじめ、併用した場合の不安や順番に関する疑問を解消できるよう詳しく解説します。さらに、なかなか情報を得にくい、住宅ローンと不動産投資ローンの借り換えについても合わせてご説明します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは?

不動産投資ローンと住宅ローンは、不動産購入のために金融機関から受ける融資であるという点では同じようなものに思えますが、対象物件が投資用であるか、居住用であるかという点で異なります

不動産投資ローンはアパート経営やマンション経営という事業に対して金融機関から受ける融資で、住宅ローンは自分や家族が暮らすための物件を購入する際に受ける融資です。このふたつのローンには、借入目的以外にもいろいろな違いがありますので、詳しくご説明します。

貸出総額(融資金額)|不動産投資ローンの方が上限が高い

不動産投資の場合、ローンの主な返済原資は家賃収入となります。そのため、借主の収入と貯蓄から返済を想定する住宅ローンと比べて、下記のように融資額の上限が大きいのが特徴です。

  • 不動産投資ローン:年収の10~20倍程度
  • 住宅ローン:年収の5~9倍程度

住宅ローンの貸出総額が年収の5 ~ 9倍程度とされているのに対し、不動産投資ローンは借主の年収と資産に加えて不動産投資による家賃収入も加算されるため、年収の10倍 ~ 20倍となります。

金利|不動産投資ローンの方が高い

不動産投資と住宅ローンの金利を比較すると、下記のとおり不動産子ローンの方が高く設定されているのが一般的です。

  • 不動産投資ローン:1.5~4.5%程度
  • 住宅ローン:0.5~2.0%程度

住宅ローンの金利が低く設定されているのは、居住用の住宅には事業性がないので、融資を行う金融機関側にとってリスクが少ないからです。そもそも長く住むことが前提にあるため、「事業に失敗したから売ろう」となるケースはありません

一方で不動産投資ローンは貸付額が多いことに加え、計画通りに家賃収入が入るとは限らない投資ならではのリスクがあるため、金利が高めになっています。

不動産投資家の多くは融資の受けやすさから地銀や信金でローンを組む事が多いのですが、その場合は都銀よりも金利が高いので、借り入れの際はしっかりとシミュレーションをしましょう。また、勤務先によっては、勤務先の提携銀行で金利の優遇を受けられるケースもあるようなので、確認してみるのも良いでしょう。

年齢制限|不動産投資ローンは年齢制限がゆるい

不動産投資ローンと住宅ローンには、それぞれ下記のような年齢制限があります。

ローンの種類 不動産投資ローン 住宅ローン
借入時の最低年齢 20歳 20歳
完済時期の上限 75~80歳 80歳
申し込み可能年齢 20~70歳 20歳以上で上限なし
※ただし、相当な頭金が用意できなければ、ほぼ60歳までが上限となる

※あくまで目安であり、金融機関により異なります。

住宅ローンは長期的に支払い続けるため、借入時の最低年齢は20歳以上、完済時期の上限は75歳から80歳までとされています。住宅ローンの申し込みには団体信用生命保険への加入が必要となるのですが、その加入は80歳までです。そのため多くの金融機関では20歳 ~ 70歳までを申し込み可能年齢とし、80歳までに完済することを条件としているのです。

一方、不動産投資ローンに関しては、年齢制限はほぼないと言っても良いでしょう。ただし、不動産投資ローンに関しても最終完済年齢は最長で80歳と決められているので、60代以上の方が長期のローンを組むのは厳しくなっています。不動産投資を始める年齢によってメリットやデメリットが異なりますので、年齢に応じた返済計画を立てる必要があります。

審査内容|不動産投資ローンの方が厳しい

住宅ローンは本人が住む家を買うための融資なので、下記の属性を総合に判断し、返済能力があるかどうかが審査されます。

  • 本人の年収
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 資産状況
  • 借り入れ状況など

一定の収入があり無理のない返済プランが立てられるのであれば、基本的に審査に通らないということはないでしょう。

一方で不動産投資ローンの場合、個人の年収や職業以外に、事業としての計画性や収益性も審査の対象となります。そのため、金融機関がその物件をどのように評価するかが審査に大きく影響します。

なお、不動産投資ローンにおいて金融機関が物件の価値を評価する方法は下記の2種類です。

  • 積算評価:土地と建物を別々にして現状の価値を査定し、それを合算して評価する
  • 収益評価:家賃などの収入から支出を差し引いても返済ができるかどうかを評価する

スムーズに審査に通り希望通りの融資を受けるためには、これら2つの評価についてよく知り、評価を上げていくことが大切です。

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不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能

不動産投資もしたいけどマイホームも欲しいという方は多く、その場合気になるのが、ふたつのローンを両立することができるのか?ということだと思います。

結論から言うと、不動産投資ローンと住宅ローンを両立することは可能です。

不動産投資ローンと住宅ローンが互いに与える影響

不動産投資ローンと住宅ローンを両立させる際には、互いのローンが影響を与えることになります。個人がローンを組む際には、収入の他に、これまでの借り入れ金額や返済履歴等を金融機関が確認したうえで、借り入れの可否や金額が決定されるためです。

住宅ローンを契約した後に不動産投資ローンに申し込むと、既に高額の借り入れがあると見なされるため、借り入れ可能額が低くなる、または、審査に通らず借り入れができなくなるおそれもあります。

一方、不動産投資ローンを使って不動産投資をはじめることで、収入が増えているケースも起こり得るでしょう。申込者の年収を「不動産投資による収入を含めた金額」と判断する金融機関も多いため、投資の結果によっては審査に通りやすくなることも可能です。

投資物件⇒マイホームの順に購入するのがおすすめ

併用することを前提に、投資物件とマイホームのどちらを先に購入するかと考えた場合、先に不動産投資ローンで投資物件を購入してから、住宅ローンでマイホームの購入をする、という順番がおすすめです。

このとき強い味方となってくれるのが「フラット35」です。フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。自分が住む住宅の購入のみを目的とした融資なので、比較的審査は緩く、金利は低く設定されています。返済終了までの借入金利と返済額が確定し資金計画が立てやすく、保証料や繰り上げ返済の手数料がかからないのが特徴です。

不動産投資において大きな魅力となるのが、投資用物件で得られる所得を収入として加算できる点です。投資物件からの家賃収入が加味されることで、収入が増え、結果的に住宅ローンが組みやすくなるとも言えます。

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住宅ローンが残っていても不動産投資ができる可能性はある

すでにマイホームを購入して住宅ローンを組んでいる場合でも、不動産投資ローンを組むことはできます。先にもお伝えした通り、住宅ローンは本人の返済能力、不動産投資ローンの物件の返済能力が問われる別物だからです。

ただし、ふたつのローンを併用する場合、本来不動産投資ローンで受けられる融資額から住宅ローンの残額分が減額されます。一般的に不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいとされていますので、金融機関から見て収益性が高いと思われる物件を見極めることが大切です。

「不動産投資用マンションのせいで住宅ローンが組めない」ことは起こり得る

「投資物件⇒マイホームの順で購入するのがおすすめ」とお伝えしましたが、現実として「不動産投資用に買った物件のローンが邪魔をして、マイホームの住宅ローンが組めない」というケースは起こり得ます。審査項目が異なるといえど、借入金額の総額は合算で考慮されてしまうからです。

たとえば年収500万円の人の場合、一般的な住宅ローンの貸出総額(上限)は2,500~4,500万円ほど。仮に不動産投資ローンで1,500万円を借り入れしたら、住宅ローンに使える枠は1,000万円~3,000万円ほどになります(※)。上限が3,000万円となれば、ある程度選べるマイホームの立地やグレードも限られてくるでしょう。

※不動産投資による年収増加を考慮しない場合

繰り返しになりますが、貸出総額は不動産投資ローンが年収の10~20倍程度、住宅ローンが年収の5~9倍程度です。「自分の年収に対し、不動産投資ローンで〇円借りたら、住宅ローンの枠はどのくらい残るか」と考えてから投資用物件を購入することをおすすめします。

人生設計と物件を購入する順番を同時に考えよう

投資用不動産を先に購入し、収益が上がったのちに、居住用のローンを組む方法を推奨しておりますが、この作戦が100%上手くいくばかりではありません。

不動産投資を始めれば、全てを管理会社に任せてしまうこともできますが、その状態はあまりおすすめできません。できる限り、ひとりのオーナー経営者として、不動産投資のビジネスを波に乗せる工夫が必要になります。当然、上手くいけば、更に借り入れをする際にも信用が上がっているため、居住用の審査の際にも有利です。しかし、上手く行かなければ、自分の欲しかった居住用住宅を購入するときに審査に通らなくなっているということも考えられます。必ず、人生設計を今一度考えた上で、物件購入の順番を熟慮してください。

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参考ライフプランの立て方と投資の関係性とは?人生における投資の重要性も解説します!

「住宅ローンでお得に不動産投資」という甘い営業トークに注意

さきに解説したように、不動産投資ローンと住宅ローンは根本的な性質が異なるものです。しかし、一部の悪質な不動産会社は「住宅ローンを使えばお得に不動産投資ができる」という営業トークを使用してきます。

結論からいうと、このような営業トークにほだされてしまってはいけません。なぜなら、住宅ローンを使った不動産投資はとてつもなくリスキーで、バレると人生を台無しにしかねない行為だからです。その理由や、バレたらどうなるのか詳しく見ていきましょう。

住宅ローンで不動産投資をするのは絶対にNG

住宅ローンを不動産投資に利用することは絶対に避けてください。その最大の理由は、住宅ローンの「借入者自身が居住するための住宅を購入する」という目的を外れた使用にあたるからです。金融機関は、この自己居住目的を前提に、不動産投資ローンよりも有利な条件(低金利、長期返済など)を提供しています。

つまり、住宅ローンで不動産投資をすることは不当に利益を得る行為です。また住宅ローン控除などを受けることで、税法上の不法行為に問われるリスクもあります。このような目的外の使用が横行してしまえば、住宅ローンの健全性が損なわれてしまい、不動産投資にさらなる制約が課されることも考えられるでしょう。

不正な住宅ローン利用は絶対にバレる

「住宅ローンを不動産投資に使ったところで、誰にもバレなければ問題ないのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし、下記のようなルートで、ほとんどの住宅ローンの不正は金融機関や行政機関にバレてしまいます

  • 郵便物が正常に届かないことで居住確認が入る
  • 住宅ローン控除を受けている状態で、詳細不明の家賃収入が発生することで税務調査が入る

一時的な利益を得ようとして、長期的なリスクを負うことは賢明ではありません。不正利用による罰則もあるので詳しく見ていきましょう。

不正利用がバレると一括返済など罰則のリスクも

住宅ローンの不正利用が発覚した場合、下記のような罰則が課されるリスクがあります。

  • 残債の一括返済を要求される
  • 不動産投資ローンの金利がさかのぼって適用され、差額の支払いを要求される
  • 金融機関の信用情報に記録され、約5年間にわたりあらゆるローンの利用が困難になる
  • 不正な住宅ローン控除に追徴課税や加算税が課される
  • 悪質と判断されれば詐欺罪が適用され刑事告発される

このような罰則が科されれば、不正利用によって得た利益をはるかに上回る損失が発生しかねません。住宅ローンを最初から不動産投資に利用できるケースは絶対にあり得ない点に注意が必要です。必ず不動産投資ローンを使って、合法的に不動産投資をはじめましょう。

住宅ローンで不動産投資をしても良い特殊な2つのケースを紹介

以下の2つのケースでは、例外的に住宅ローンを使った不動産投資ができる可能性があります。

  • 賃貸併用住宅の場合:住宅ローンと投資用ローンを組み合わせて利用可能。自己居住部分と賃貸部分が明確に分かれていること、自己居住部分が全体の1/2以上を占めることが条件
  • 転勤:やむを得ない転勤を理由に、居住する目的で購入した住宅に住めなくなってしまった場合。購入時点で自己居住の意思があることが条件

ただし、これらのケースでも勝手に住宅ローンを不動産投資に流用してはいけません。必ず金融機関に事前相談し、適切な手続きを踏むようにしましょう。

繰り返しになりますが、不動産投資は基本的に不動産投資ローンを使って行うものです。悪質な営業マンに騙されて住宅ローンを不正利用し、今後の人生を台無しにしてしまわないよう注意してください。

不動産投資ローンと住宅ローンは借り換えられるか?

その時の事情に合わせて、不動産投資ローンから住宅ローンに、または反対に住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えすれば良いのではないかと思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、ローンの借り換えには注意点が多くあります。

不動産投資ローンから住宅ローンに借り換える場合

当初は投資用物件として購入した家に自分自身が住むことになった場合、金利の安い住宅ローンに借り換えたいと思われるかもしれません。しかし、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは難しいのが実情です。

住宅ローンはマイホーム購入を後押しするための特別な商品のため、投資ローンから住宅ローンへの借り換えに対応している金融機関はほとんどありません。

資金計画の立てやすさ、最適な物件の選びやすさなどの観点からも、投資用物件は投資用物件、マイホームはマイホームと、分けて購入する方がおすすめです。

住宅ローンから不動産投資ローンに借り換える場合

マイホームとして購入した家を賃貸に出す場合は、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要となるケースがあります。

金融機関によっては、転勤や介護などの個別の事情に応じて住宅ローンのまま賃貸に流用することを認めるケースもありますが、賃貸に出す場合は例外なく一括返済を求める金融機関も多いです。下記のようないくつもの条件を厳しくチェックされるため、認められないことも珍しくありません。

  • 本当に避けようのない、やむを得ない理由だったのか?
  • 長く住む計画が購入当初にはしっかりと立てられていたのか?
  • 親族で代わりに住める人はいないのか?

なお、住宅ローンの契約のまま金融機関に黙って賃貸に出すのは重大な契約違反となるため、必ず事前に金融機関に相談しましょう。金融機関から賃貸に出すことを認められない場合、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えることで、投資用物件として賃貸に出せるようになります。

ただし、金利や手数料の負担や、審査の厳しさなどでローンの借り換えが難しいこともあります。不動産投資を前提にして家を購入する場合は、最初から投資用物件と割り切って、不動産投資ローンで契約しましょう。

ローン借り換えの注意点

住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えるなど、途中でローンを借り換える場合には、手数料や金利変動リスクなどに注意する必要があります。

金融機関や借り入れ金額によって借り換えにかかる費用は大きな差がありますが、一般的には数十万円から100万円を超える手数料がかかるケースが多いです。更に借り換えのタイミングや商品によっては、金利が大きく上がることも考えられます。

また、一般的にローンの借り換えをする場合は、審査からやり直さなければいけません。借り換え時点での収入や貯蓄額の他に、築年数の経過による不動産担保評価の下落や申込者の健康状態の悪化などによって、そもそも借り換えができないケースもあります。

ローンの借り換えにはこのようなリスクが伴うため、購入当初から物件の利用目的を明確にしたうえで、不動産投資ローンまたは住宅ローンのどちらかを利用し続けると良いでしょう。

不動産投資ローンや住宅ローンに関するよくある質問

不動産投資ローンや住宅ローンに関するよくある質問をまとめています。気になるものがあればチェックしておきましょう。

不動産投資ローンは審査厳しい?通らないときはどうすればいい?

不動産投資ローンの審査は、一般的に住宅ローンよりも厳しいです。投資目的の物件購入には「空室の発生で家賃収入(=ローン返済の原資)が止まる」などのリスクがあり、居住用物件よりもリスクが高いとみなされるためです。住宅ローンでは見られない、物件の収益性や投資経験も審査のポイントになってきます。

もし不動産投資ローンに通らなかったら、下記の対策を試してみましょう。

  • 他の金融機関に申し込む
  • 頭金を増やして借入額を減らす
  • 連帯保証人をたてる
  • 投資計画を見直し、より収益性の高い物件を選ぶ
  • 一定期間後に再度挑戦する(その間に年収アップができるとより良い)

金融機関を変えるだけでも審査に通ることはあり得ます。今すぐ不動産投資をはじめたいなら、上記の対策を試してみてください。なお収益性の高い物件選びは当社の不動産投資コンサルタントがサポートできます。お気軽に無料でご相談ください。

不動産投資ローンを組んでいて新たに住宅ローンが組めないときはどうすればいい?

不動産投資ローンを組んでいて新たに住宅ローンが組めないときは、下記の対策を試してみてください。

  • 頭金を増やす
  • 物件の金額を安くする
  • 副業や転職で年収を増やす
  • 既存の投資物件を売却または繰り上げ返済して借入金額を減らす
  • 地方銀行・信用金庫など地域の住宅ローン審査に強い金融機関を探す

基本的に対策としては「借入金額を減らす」か「収入を増やして上限を上げる」しかありません。ただし、まれに金融機関を変えるだけで審査に通ることもあるので試してみましょう。

住宅ローンを組むと不動産投資ローンの与信枠は減る?

一般的に住宅ローンを組むと不動産投資ローンの与信枠は減ってしまいます。審査に通らなければ、副業や転職で収入を増やしたり、多めに頭金を出して借入金額を減らしたりすることも検討しましょう。

ただし、不動産投資ローンは物件の収益性次第で、与信枠が小さくても審査に通ることはあり得ます。金融機関へのアピール方法も含めサポートしますので、お気軽に当社へご相談ください。

不動産投資ローンは変動金利と固定金利どちらが良い?

リスクを取ってでも低金利で総返済額を抑えたいなら変動金利、少し金利が高くても固定の返済額を維持したいなら固定金利がおすすめです。変動金利は金利が安めなものの、市場金利が上がれば総返済額が大きくあがってしまうリスクがあるのが難点。一方で固定金利は毎月同じ返済額を維持できるものの、そもそもの金利設定が高めなデメリットがあります。

将来の金利がどうなるかは日銀の金融政策によりほぼ決まるため、おそらくどのような専門家でも断言はできません。購入したい物件の金額や、あなたの収支状況によってもリスク度は異なります。当社でも親身にご相談に乗りますので、金利タイプでお悩みならお気軽にお声がけいただけますと幸いです。

まとめ

不動産投資をしていても住宅ローンを組むことができる、住宅ローンを支払っている途中でも不動産投資をはじめることができる、ということをご理解いただき、安心した方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資ローンを組むにあたって、投資物件がいかに高く評価されるかといった点がとても重要なポイントになることもおわかりいただけたと思います。

また同時に、不動産投資を自分ごとにせず、ビジネスを軌道に乗せる覚悟がない場合には、先に投資用不動産を購入するのは検討し直すべきかもしれません。ローンを併用する前提で先に投資用物件を買う際には、くれぐれもその後のリスクを頭に入れておきましょう。

無理のない資金計画を立てることと同時に、収益性が見込める物件をしっかりと見極めること、そして優秀なパートナーとなってくれる不動産会社選びが不動産投資成功のカギとなります。

参考不動産投資の仲介業者選びで間違えないためには!?

この記事の執筆: 及川颯

プロフィール:不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。

ブログ等:はやてのブログ

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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