不動産投資をする際、投資家として「仲介業者に入って欲しい」と思う方も多いのではないでしょうか。不動産投資の仲介業者は、調べれば調べるほどたくさんあります。それでは、実際にどのような仲介業者に任せればいいのでしょうか。今回は不動産投資における仲介業者の選び方について、いくつかのポイントを解説していきます。

• 目次
• 不動産投資において仲介業者選びが大切な2つの理由
  • 理由①：損失が出ると取り返しがつかなくなるため
  • 理由②：悪質業者を避けるため
• 不動産投資における「仲介業者」とは
• 不動産仲介業者の業務内容
  • 依頼主が「売主」「貸主」の場合
  • 依頼主が「買主」「借主」の場合
• 仲介業者に依頼するメリット
  • ①購入者とのやり取りや契約関連を任せられる
  • ②トラブルの解決も任せられる
• 仲介業者に依頼するデメリット：仲介手数料の支払いが発生する
  • 媒介報酬の上限額
  • 物件の売買価格が上がるほど手数料が高額になる
• 不動産投資における代表的な仲介業者の探し方3選
  • 探し方①：物件の問い合わせ
  • 探し方②：セミナーへの参加
  • 探し方③：ポイントサイト経由
    • ポイントサイトを利用して問い合わせる場合の注意点
• 不動産投資の仲介業者を選ぶ際のポイント5選
  • ①会社規模や設立からの年数
  • ②顧客に対する姿勢
  • ③営業マンの熱意や考え方
  • ④提携先の数
  • ⑤インターネット上での評判
• おすすめしない不動産投資仲介業者が持つ4つの特徴
  • ①実績と物件数が少ない
  • ②知識が偏っている
  • ③メリットばかり伝える
  • ④長期目線での提案をしない
• 仲介業者を決めきれないときはフィーリング重視で
• 最初の業者から乗り換えて違う仲介業者を選ぶのはあり？
• 仲介業者を選んだ後の学びも大切
  • 本や動画で学ぶ
  • セミナーへ参加する
• まとめ

不動産投資において仲介業者選びが大切な2つの理由

不動産投資においては、仲介業者選びがとても大切です。主な理由は2つ。損失が出ると取り返しがつかないことと、悪質業者を避けるためです。

理由①：損失が出ると取り返しがつかなくなるため

不動産投資では、大きな額の金銭が動きます。そのため、不動産投資で損失が出ると、取り返しがつかないことになりかねません。不動産投資で損失を出さないようにするには、利益が出る ＝ 常に入居してもらえる物件を選ぶ必要があります。いわゆる「優良物件」です。

一口に「優良物件」と言っても、何を持って優良とするかは人それぞれです。購入希望価格や持ちたい物件の条件も、人によって違うでしょう。そこで、仲介業者の出番となります。

不動産投資では、ほとんどの場合、仲介業者経由で物件を見つけます。その際に、個々のニーズに合った優良物件を紹介することが、仲介業者の仕事です。不動産投資において優良物件を見つけるためには、経験豊富で顧客目線での提案ができる仲介業者選びが必須と言えるでしょう。

理由②：悪質業者を避けるため

不動産投資においては、残念ながら悪質な仲介業者も存在します。悪質な仲介業者は、お客様をないがしろにし、自分たちの利益優先で物件を紹介。このような一部仲介業者が問題を起こすことから、不動産投資業界全体が「危険」「怪しい」と言われている側面もあります。

悪質な業者を避けるためにも、不動産投資では仲介業者選びがとても大切です。事前に調べたり仲介業者に直接話を聞いたりして、信頼できる仲介業者を選びましょう。

不動産投資における「仲介業者」とは

それでは、仲介業者とはどのような役割を指すのでしょうか。仲介業者とは、売主と買主を結びつける役割です。顧客から直接依頼を受けて売主を担当する業者を「元付」、不動産売買に応じる顧客探しを担当する業者を「客付」といいます。この2つは、不動産投資をする上で、よく耳にする言葉なので覚えておきましょう。

不動産投資は、高額なお金が動く取引であり、法律や不動産の専門知識も必要になります。素人同士が簡単に行える取引ではないため、不動産のプロである仲介業者に任せる必要があります。

不動産投資をするにあたって、ある程度の知識は必要ですが、すべてにおいてプロフェッショナルになる必要はありません。不動産投資においては、幅広い知識が必須です。仲介業者は、不動産投資の専門家。不動産投資において自分に不足している知識が必要な場面では、知識と経験が豊富な専門家の存在が必須と言えます。

当社も、不動産投資の専門家である仲介業者です。法律や不動産の専門知識が必要な場面は、ぜひ当社にお任せください。

参考不動産管理会社ってなに？委託できる業務や選び方まで徹底解説

不動産仲介業者の業務内容

仲介業者は、契約相手の紹介や交渉や他にも、契約成立までの書類の作成など、さまざまな分野を担当します。その業務内容は、依頼主が「売主」や「貸主」か、「買主」「借主」かによって変わってきます。

依頼主が「売主」「貸主」の場合

仲介業者への依頼主が「売主」や「貸主」の場合、不動産仲介業者は物件に買主や借主がつくまでの一連の業務を行います。主な業務は次のとおりです。

• 希望条件のヒアリングや物件査定
• 売買価格や家賃に関しての提案
• 賃借人を付けるための宣伝
• 物件に関する資料の作成
• 出口戦略の提案
• 物件の下見に関する日程調整
• 物件案内
• 契約書の作成に伴う調査
• 契約書等の書類作成
• 決済対応

ご覧いただいたように、即日で終わる仕事ではありません。時間をかけてオーナーから信頼を得ることも重要となります。

依頼主が「買主」「借主」の場合

次に、依頼主が「買主」「借主」である場合の業務内容を解説します。

• 希望条件に合った物件の紹介
• 物件を購入後の出口戦略の提案
• 物件下見の日程調整
• 物件の現地案内
• 売主や貸主との諸条件における交渉
• 契約書等の書類作成
• 決済対応

この中で、特に見るべきポイントは、物件を購入する際にきちんと「出口戦略」まで提案してくれる業者であるかどうかです。出口戦略では、不動産を売却した際に、いかに損失を出さず利益を増やして不動産投資を終了させるかを考えます。

「物件を購入させて終わり」の業者は、良い仲介業者とは言えません。残念ながらそのような仲介業者がいることも事実なので、きちんと見極める目を養いましょう。

仲介業者に依頼するメリット

仲介業者に依頼するメリットは大きく2つ。購入者とのやり取りや契約関連を任せられることと、トラブルの解決も任せられることです。それぞれ詳しく解説します。

①購入者とのやり取りや契約関連を任せられる

不動産投資を仲介業者に依頼する大きなメリットは、購入者とのやり取りや契約関連を任せられることです。不動産投資を成功させるために知識を得ることは重要とはいえ、すべてを網羅することはできません。特に専門知識が必要な契約関連や金銭に関わることは、不動産投資の専門家である仲介業者にお願いすることがおすすめです。

物件における権利関係の異動や複雑な手続きなど、不動産の売買に関しては、宅地建物取引業法を筆頭にさまざまな法律知識が必要となります。このような専門知識が必要な手続きも、仲介業者に任せることで正確な知識に従って進めてもらえるでしょう。

②トラブルの解決も任せられる

仲介業者に依頼すると、契約者や周辺住民とのトラブルが生じた時も任せることができます。

不動産投資は高額な金額が動くので、金銭に関わるトラブルも十分に考えられます。仲介業者を挟むことで、契約者や周辺住人とのトラブルがあった場合でも、トラブルを大きくせずに解消してもらえるでしょう。不動産投資の売買経験が豊富な仲介業者であれば、事前にトラブル防止策を打ち出してくれる可能性もあります。

仲介業者に依頼するデメリット：仲介手数料の支払いが発生する

一方で、仲介業者に依頼した際は、仲介業者に支払う「仲介手数料」が発生します。仲介手数料は、売買価格に応じて算出。法的には「媒介報酬」と呼ばれ、報酬には上限が定められています。従って、仲介業者は定められた媒介報酬以上の金額を請求することはできません。

それでは、媒介報酬の上限額を見ていきましょう。

媒介報酬の上限額

媒介報酬は、宅地建物取引業法により下記のように定められています。

媒介報酬は、売買価格により変動。3段階で算出された金額の合計が媒介報酬総額となります。なお、売買報酬には消費税が加算されます。

例えば、物件価格600万円で売買契約が成立した場合で見ていきましょう。

上記を合計すると、売買金額600万円の媒介報酬は「110,000円 ＋ 88,000円 ＋ 66,000円 ＝ 264,000円（税込）」となります。この金額が、仲介業者が受け取ることのできる報酬の上限です。この計算は売主、買主のどちらにも該当します。

物件の売買価格が上がるほど手数料が高額になる

このように、物件の売買価格が上がるほど、媒介報酬も高額になります。媒介報酬額が上がることで、売主・買主とも負担額が増加。高額な媒介報酬の存在は、不動産投資を仲介業者に依頼するデメリットとしても捉えられます。

とはいえ、契約や諸手続きなどを仲介業者に代行してもらえることを考えれば、媒介報酬は必要経費であるとも言えるでしょう。

不動産投資における代表的な仲介業者の探し方3選

不動産投資をはじめる際に、仲介業者から探す人はほとんどいません。多くの場合、インターネット検索を利用して購入物件から仲介業者を探すのではないでしょうか。

ここからは、不動産投資における代表的な仲介業者の探し方を3つ紹介します。

探し方①：物件の問い合わせ

不動産投資での仲介業者探しは、検索した物件について問い合わせをすることから始まるのが一般的です。当社の場合も、物件の問い合わせから始まるお客様が多くいらっしゃいます。当社では、問い合わせを経て相談にてお客様との信頼関係を深め、お客様の希望条件に合わせた物件紹介を行っています。

探し方②：セミナーへの参加

不動産投資の仲介業者は、不動産投資について学べるセミナーを開催しています。いくつか参加して、自分に合っている業者を選ぶといいでしょう。

当社でも無料オンラインセミナーを随時開催中です。不動産投資について学習したいときは、ぜひご参加ください。

探し方③：ポイントサイト経由

ポイントサイトは、お小遣いサイトとも呼ばれています。サイトに掲載された広告を利用することで、現金や金券に還元できるポイントを受け取ることができます。不動産投資の場合、ポイントサイトを経由して物件の問い合わせやセミナー、無料相談の申込を行うことで、ポイントを受け取れます。

不動産投資の仲介業者選びでは、まずはさまざまな仲介業者に問い合わせをして話を聞いてみることが大切です。セミナーに参加してから仲介業者を決める方法も、有効です。ポイントサイトを経由して仲介業者に問い合わせするのもいいでしょう。

ポイントサイトを利用して問い合わせる場合の注意点

ただし、ポイントサイトを利用して集客している仲介業者の中には、問い合わせただけでも強引な営業をかけてくるケースがあります。ポイントサイトにはその旨について記載がなくても、実際に物件を申し込まないとポイントが付与されないことも。

不動産投資の仲介業者へポイントサイトを利用して問い合わせをする場合、ポイントというリターンの分リスクがある可能性があります。ポイントサイトを利用する場合は、リスクがあることも想定して利用しましょう。

参考【2023年】不動産投資はやめとけ？それでも成功するためには！

不動産投資の仲介業者を選ぶ際のポイント5選

不動産投資では、仲介業者の探し方に加えて選び方も大切です。仲介業者を選ぶ際は、いくつかのポイントを押さえておくことで、より自分に合った仲介業者と出会うことができるでしょう。

ここからは、不動産投資で仲介業者を選ぶ際に押さえたい5つのポイントについて解説します。

①会社規模や設立からの年数

不動産投資で仲介業者を選ぶ際に最初に押さえたいポイントは、会社規模や設立からの年数です。

会社規模とは、資本金や従業員数を指します。資本金が多いほど、事業資金があり従業員を雇える力があることが伺えます。従業員数は、紹介できる物件数と比例。
従業員数が多いほど、紹介できる物件が豊富であると考えられます。

不動産投資においては、仲介業者の営業年数も大切です。会社設立からの経過年数を「業歴」と呼びます。業歴が長いほど、利益が出ていると考えられます。

しかし、利益を出していても質の悪い仲介業者であるケースも想定されます。業歴はあくまで目安としてみることにして、業歴だけで良い仲介業者であると判断するのは避けましょう。

業歴と同時に、仲介業者の業績も確認しましょう。取引数が多いほど経験が豊富で、不動産投資に関するノウハウを持った仲介業者であると考えられます。

②顧客に対する姿勢

次に、仲介業者や営業マンの顧客に対する姿勢を確認しましょう。いい仲介業者は、メリットばかり伝えず、デメリットやリスクも包み隠さず伝えます。自分たちの利益だけでなく、次のことについてしっかり考えている仲介業者かどうか見極めることが大切です。

• 顧客がどれだけ利益を上げられるか
• 損をしない物件か
• 想定される損失はどれくらいか

不動産の購入に際して、返済計画や出口戦略の重要性を伝えていることも確認しましょう。利益やメリットだけを伝え、デメリットやリスクを伝えない仲介業者は危険です。話をしていく中で、関わった仲介業者がデメリットやリスクを正直に伝えてくれる姿勢を持っているか、しっかり確認しましょう。

③営業マンの熱意や考え方

不動産投資では、仲介業者の営業マンの熱意も重要なポイントです。熱意と言っても、自分たちの利益のためだけに売ろうとすることではありません。顧客のことを考えて行動する気持ちがあるかどうか、しっかり確認しましょう。

顧客や市場の状況によっては投資を止めてくれることも、熱意を測るポイントです。不動産投資では、仲介業者や営業マンが自分たち顧客のことを考えつつ熱意を持ってくれるかどうかにも注目しましょう。

④提携先の数

不動産投資においては、仲介業者の提携先数も確認します。提携先の多さは、仲介業者が信頼されている証です。

提携先として、弁護士、税理士、金融機関などが挙げられます。不動産投資では専門知識が必須です。弁護士や税理士といった専門家と提携していることで、トラブルが起きた際も知識や経験に即して適切に対処してもらえる可能性が高まるでしょう。

金融機関の提携先も大切です。金融機関の提携先が多い仲介業者だと、融資を受ける際に好条件となることがあります。

⑤インターネット上での評判

最後に、仲介業者のインターネット上での評判も調べておきましょう。合わせて、仲介業者のサイトに実際に取引したお客様の声が掲載されているかも確認します。

インターネット上の口コミサイトでは、不動産投資業者の評判や口コミが見られます。中には、ブログやSNSに感想を書いている方もいるので「仲介業者名　評判」「仲介業者名　口コミ」など、言葉での検索がおすすめです。検索した結果、悪い評判が目立つ仲介業者であれば、取引はやめた方がいいでしょう。

おすすめしない不動産投資仲介業者が持つ4つの特徴

不動産投資家として成功するために、仲介業者選びは非常に重要です。さまざまな仲介業者がいる中で、下記のような仲介業者はおすすめできません。

1. 実績と物件数が少ない
2. 知識が偏っている
3. メリットばかり伝える
4. 長期目線での提案をしない

それぞれ詳しく解説します。

①実績と物件数が少ない

不動産投資で仲介業者を選ぶ際は、新築マンションは「分譲販売の戸数や棟数」、中古マンションは「登録件数・成約件数」等の実績に注目しましょう。実績が少ない会社は注意が必要です。

同様に、企業のサイトが雑な作りであったり、フリー素材ばかりのデザインだった場合も、注意した方がいいかもしれません。本来は、自社の広報媒体やブランドにも気を配るのが、企業としてのあるべき姿です。それにもかかわらず、サイトの作りが雑、お金がかかっていなさそう、更新が数年間も止まったままなどの場合には、企業側に何かしら問題があることも想定されます。

②知識が偏っている

不動産投資において、「自己資金ゼロ」という言葉を聞いたことはないでしょうか。自己資金ゼロでの不動産投資は、元手がない人にとっては有効な手段です。しかし、「自己資金0円ばかりを謳うセミナー」や不動産営業マンには注意が必要です。

自己資金ゼロでの不動産投資には、メリットばかりではなくデメリットも存在します。自己資金ゼロは、あくまでも不動産投資における選択肢のひとつ。お客様の目線に沿った営業マンや仲介業者であれば、自己資金ゼロにこだわらない複数の提案をしてくれるでしょう。

③メリットばかり伝える

不動産投資においては、メリットばかりではなくきちんとデメリットも説明してくれる仲介業者を選びましょう。

確実な投資は存在しません。また、個人によって最適な投資方法も違います。それにもかかわらず、不動産投資のメリットばかりを挙げて不動産投資を薦める仲介業者には注意が必要です。物件を購入させることだけが目的である仲介業者の可能性があります。

④長期目線での提案をしない

当社でも「35年ローンで物件を購入したが、定年を迎えるため支払いが滞ってしまう」という相談がありました。これは、物件購入のみを目的とした不動産投資の仲介業者と取引したことから起こった事例です。

中には「購入させることがゴール」という仲介業者も残念ながら存在します。メリットばかりを伝え、確実に成功できるなどと謳う業者には注意が必要です。このような業者は、購入した後のアフターフォローを行いません。彼らにとっては「購入」がゴールなので、購入後のケアは意味がないからです。

このような問題は、物件を購入する際に返済計画や出口戦略を立てることで回避できます。物件を購入する際は、仲介業者が返済計画や出口戦略のような長期的な戦略を提案してくれるかどうかも、しっかりと見極めましょう。

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仲介業者を決めきれないときはフィーリング重視で

複数の仲介業者を比較検討した結果、どうしても決め切れない場合は「フィーリング」で決めることもおすすめです。「そんなものでいいの？」と思う方も多いかもしれません。しかし、仲介業者と信頼関係を結べるかどうかは、結局のところ営業マンや仲介業者と顧客個人の相性。従って、仲介業者選びをフィーリングで決めても問題ありません。

不動産投資を成功させるためには、パートナーとなる仲介業者や営業マンとの相性は重要となります。そのため「フィーリングが合う」「信頼できそう」「信用できそう」という感覚も大切です。自分の知識を補ってくれるような信頼できる担当者と出会えれば、不動産投資の成功確率も一気に上がるでしょう。

仲介業者を決めきれないときは、仲介業者や営業マンと良好な人間関係を築けるかどうかを判断材料にすることがコツです。そのためにも、まずは数多くの仲介業者と会うことをおすすめします。

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最初の業者から乗り換えて違う仲介業者を選ぶのはあり？

最初に選んだ仲介業者と違う仲介業者を選んでもいいのか、不安に思っている方もいるでしょう。結論から申し上げると、最初に選んだ仲介業者ではない業者を選んでも問題ありません。実は仲介業者を途中で変更するのは、よくあることです。

投資家の場合、さまざまな業者から情報が回ってきます。そのため、良い情報を得られる業者に変えてしまう投資家もいます。

不動産投資をする際は、最初に選んだ仲介業者と最後までお付き合いしなければいけないと思ってしまいがちです。しかし、より条件のいい物件や相性のいい仲介業者と出会った場合は、不動産投資を成功させるために業者を変えても問題ありません。

仲介業者を選んだ後の学びも大切

安心して取引ができる仲介業者を選んだからといって、すべてお任せにするのではなく、自分でも知識を蓄えることが大切です。不動産投資について自ら学ぶことで、物件探しがスムーズになり、よりよい物件に巡り合える確率が高まるでしょう。

ここからは、自分でもできる不動産投資の勉強方法を紹介します。

本や動画で学ぶ

まず、本や動画など、既存の素材を利用して学びましょう。不動産投資関係の本はたくさん出版されています。不動産投資は、一棟マンション、区分マンション、一軒家など、細分化されています。自分が投資したい物件についての本を選びましょう。

YouTubeや企業サイトで、動画がアップされている場合もあります。短時間でたくさんの情報を得られるため、動画での勉強もおすすめです。

当社でも、不動産投資についての電子書籍を無料配布しています。無料のオンラインセミナーも随時開催中。不動産投資について学びを深めたいときは、ぜひご活用ください。

セミナーへ参加する

セミナーはオンラインだけではなく対面でも行われています。対面セミナーの場合は、講師に直接質問が可能。疑問に答えるだけでなく、仲介業者の雰囲気や考え方もわかるメリットがあります。

セミナーの参加は、不動産投資会社の選定材料となることに加えて、自分の勉強にもなります。不動産投資の仲介業者選びの際は、不動産投資会社が行うセミナーへの積極的な参加をおすすめします。

参考【完全版】グッと成長！差がつく不動産投資の勉強法を徹底解説！

まとめ

不動産投資では、さまざまな役割を持った方と関係性を深めながら利益を増やしていきます。そのため、自分とフィーリングが合う仲介業者や営業マンと組むことが大切です。フィーリングが合わない方は信頼もできません。高額が動く取引だからこそ、信頼できる仲介業者選びには慎重になりましょう。

まずは物件について問い合わせを行い、そこから仲介業者と関係を築いてみてはいかがでしょうか。仲介業者や担当の営業マンと合わなかった場合は、途中で変えても大丈夫です。

当社の無料相談では、経験豊富なコンサルタントが中立的な目線でアドバイス。無理な勧誘はいたしません。不動産投資の仲介業者選びでお悩みの際は、ぜひ一度当社の無料相談をご活用ください。

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