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状況次第?不動産投資の仲介業者の選び方は自分のスタイルに合わせて変えよう

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資をする際、投資家として「仲介業者に入って欲しい」と思う人も多いのではないでしょうか。不動産投資の仲介業者は、調べれば調べるほどたくさんあります。実際に、どのような仲介業者に任せればいいのでしょうか?今回は仲介業者の選び方としていくつかのポイントを解説していきます。

不動産投資における「仲介業者」とは?

まず、仲介業者とはどのような人達のことでしょうか。仲介業者とは、売主と買主を結びつける役割の人達です。不動産取引は、高額なお金が動く取引であり、法的な知識や専門知識も必要になります。従って、素人同士が簡単に行なえるような取引ではありません。

そこで不動産のプロに任せる必要があります。

不動産投資家として、もちろんある程度の不動産の知識は必要ですが、全ての事柄においてプロフェッショナルになる必要はありません。幅広い知識を必要とする不動産投資において、足りない知識はその道のプロに任せればいいのです。その一つとして、仲介業者は存在します。

仲介業者の中でも、役割が変わっています。

顧客から直接依頼を受けて売主を担当する業者を「元付」、不動産売買に応じる顧客探しを担当する業者を「客付」といいます。この2つは、不動産投資をする上で、よく耳にする言葉なので覚えておきましょう。

参考不動産管理会社とは?委託できる業務や選び方について

不動産仲介業者の業務範囲とは

仲介業者は、契約相手の紹介や交渉や他にも、契約成立までの書類の作成など、さまざまな分野を担当してくれます。その仕事内容は依頼主によって変わってきます。

依頼主が「売主」「貸主」の際の仕事内容

仲介業者への依頼主が「売主」や「貸主」の場合、不動産仲介業者の仕事内容を紹介します。

  • 希望条件のヒアリングや物件査定
  • 売買価格や家賃に関しての提案
  • 賃借人を付けるための宣伝
  • 物件に関する資料の作成
  • 出口戦略の提案
  • 物件の下見に関する日程調整
  • 物件案内
  • 契約書の作成に伴う調査
  • 契約書等の書類作成
  • 決済対応

このように、物件に借主がつくまでの一連の業務を行います。即日の仕事ではなく、時間を要してしっかりと信頼関係を結び、オーナーから信頼を得ることも重要です。

依頼主が「買主」「借主」の際の仕事内容

次に、依頼主が「買主」「借主」の場合の不動産仲介業者の仕事内容を解説します。

  • 希望条件に合った物件の紹介
  • 物件を購入後の出口戦略の提案
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 売主や貸主との諸条件における交渉
  • 契約書等の書類作成
  • 決済対応

この中で、特に見るべきポイントは、物件を購入する際にきちんと「出口戦略」まで提案してくれる業者であるかどうかです。物件を購入させて終わり、という業者は良い仲介業者とは言えません。残念ながらそのような仲介業者がいることも事実なので、きちんと見極める目を養いましょう。

仲介業者に依頼するメリットとデメリット

次に仲介業者に依頼するメリットとデメリットを見ていきましょう。

仲介業者のメリット

大きなメリットとして、購入者とのやり取りや契約関連を任せられることが挙げられます。不動産投資家として成功するために、不動産投資の知識を養うことは重要ですが、全てを網羅することはできません
特に契約関連や、金銭に関わる場合は、プロにお願いした方が良いでしょう。

特に不動産の売買に関しては、宅地建物取引業法をはじめとする様々な法律知識も必要となります。例えば物件における権利関係の異動や複雑な手続きをするためには、専門知識が必要です。このような専門知識も仲介業者が補ってくれます。

また仲介業者がいることで、もしも契約者や周辺住民とのトラブルが生じた時も任せることができます。

不動産投資は高額な金額が動くので、金銭に関わる様々なトラブルの発生も十分に考えられます。そのため仲介業者を挟むことで迅速にトラブルを解消してくれます。豊富な仲介業者であれば事前にトラブル防止策も打ち出してくれるでしょう。
このように仲介業者がいることは、大きなメリットが得られます。

仲介業者のデメリット

では、デメリットを見ていきましょう。
大きなデメリットは、仲介業者に対して「仲介手数料」が発生することです。仲介手数料に関しては、法的には「媒介報酬」といわれ上限が定められています。 売買金額に応じて、仲介手数料は計算されます。それ以上を請求することはできません。
仲介料金の目安を見ていきましょう。

媒介報酬の上限額

売買代金 報酬の上限
200万円以下 売却代金 ✕ 5.5%
200万円~400万円 売却代金 ✕ 4.4%
400万円以上 売却代金 ✕ 3.3%

媒介報酬は、上記のように法律で定められています。この3段階で算出された金額の合計を受け取ることができます。

例えば、物件価格600万円で売買契約が成立した場合で見ていきましょう。

  • 200万円 ✕ 5.5% = 110,000円(税込)(200万円以下の部分)
  • 200万円 ✕ 4.4% = 88,000円(税込)(200万円を超え400万円以下の部分)
  • 200万円 ✕ 3.3% = 66,000円(税込)(400万円を超える部分)

このように売買金額600万円の媒介報酬は「110,000円+88,000円+66,000円=264,000円(税込)」です。この金額が、仲介業者が受け取ることのできる報酬の上限です。ちなみに、この計算は売主、買主のどちらにも該当します。

このように、物件の売買金額が上がれば上がるほど、仲介手数料も高額になります。仲介手数料の金額が上がるということは「利益が減る」ことなので、これはデメリットとして考えて良いでしょう。

しかし、契約などの手間を考えればこの金額は安いともいえるかも知れません。基本的には、不動産投資を成功させるには、仲介業者はいるべきと考えます。

注意すべき仲介業者の特徴

不動産投資家として成功するために、仲介業者選びは非常に重要です。様々な仲介業者がいる中で、下記のような仲介業者は注意すべきという選び方を4つ紹介します。

実績と物件数が少ない

実績と多くの物件情報を多く持つ、不動産会社は信頼できます。その逆で、取引実績が少なく、物件数が少ない仲介業者は注意しましょう。

見極め方としては、新築マンションは「分譲販売の戸数や棟数」、中古マンションは「登録件数・成約件数」等の実績を確認してみましょう。実績が少ない会社は注意が必要です。

偏った知識しかない

不動産投資において、「自己資金ゼロ」という言葉を聞いたことはありませんか?自己資金0は、元手がない人にとっては有効な手段です。一概に危険というわけではありませんが、全ての人に当てはまるわけではありません。

しかし、「自己資金0ばかりを謳うセミナー」や不動産営業マンには注意してください。あくまでも自己資金0は不動産投資における選択肢の一つ。お客様の目線に沿った営業マンや仲介業者は、複数の提案をしてくれるはずです。

メリットばかりを言ってくる

投資には確実なものは存在しません。個人によって最適な手法や投資方法も変わってくるのが現実です。にもかかわらず、不動産投資のメリットばかりを挙げてくる仲介業者には注意しましょう。物件を購入させることが目的になっている業者の可能性があります。

きちんとデメリットも説明する仲介業者を選びましょう。

長期目線で提案をしていない

不動産会社の中には、残念ながら「購入させることがゴール」という業者もいます。メリットばかりを伝え確実に成功できるなどの謳い文句をする業者には注意してください。そういう業者に限って購入した後のアフターフォローがありません。彼らにとっては「購入」がゴールとなり、購入後のケアは意味がないのです。例えば、弊社に相談に来たお客さんの中には、「35年ローンで物件を購入したが定年を迎えてしまうため支払いが滞ってしまう」という問い合わせもありました。

物件を購入する際に、返済計画や出口戦略を立てればこういう問題は起きません。これは不動産会社が物件購入を目的としているため起こってしまった事例です。物件を購入する際は、不動産会社が長期的な戦略を提案してくれているかどうかもしっかりと見極めてください。

参考不動産投資のことは誰に相談すればいいの?

不動産投資をこれから始めようとする場合の仲介業者の探し方

仲介業者を探す際、多くの人はインターネット検索をします。しかし、それは物件を探した際にたまたま探した、という感じです。不動産投資をはじめる際に、仲介業者から探す人はほとんどいません。多くの人は購入物件から仲介業者を探すことになります

弊社でも、最初の問い合わせは物件の問い合わせです。そこから、担当者と話をしながら信頼関係を深め、お客さんの希望条件に合わせた物件紹介を行っています。

また、ポイントサイトからの導入も多いです。

ポイントサイトとは、お小遣いサイトとも呼ばれ、アフィリエイトなどの広告を中心に掲載している広告代理業をするサイトのことです。ポイントサイトを経由して物件の問い合わせを行うと、ポイントがもらえます。そのポイントが溜まると、現金に交換できることもありポイントサイトを経由した問い合わせが多いですね。

まずはポイントサイトから、物件を問い合わせをするのもいいでしょう。まずは様々な仲介業者に問い合わせをして話を聞いてみることが大切です。一通り会ってから仲介業者を決めるのは、有効な手段だと思います。

参考「不動産投資はやめとけ」は本当?その理由を徹底解説!

仲介業者の比較検討を進めたが、決めきれない場合の最後の選び方

様々な仲介業者を比較検討した結果、どうしても決め切れないという方は「フィーリング」で決めてみてはいかがでしょうか。「そんなものでいいの?」と思う人も多いかもしれませんが、パートナーと信頼関係を結べるかどうかは、結局のところ個人の相性です。

そのため「フィーリングが合う」「信頼できそう」「信用できそう」という感覚も重要。

見た目では判断できないような人も、実は仕事がかなりできるという人もいます。そういう人は実際に、お客さんとの信頼関係も厚く、ひっきりなしに相談が来ています。

仲介業者を探すというよりも、その担当者と人間関係を築けるかどうかを判断材料にしてみてはいかがでしょうか?

不動産投資は実業です。成功させるためにも、パートナーとの相性は重要な点です。自分の知識を補ってくれるような担当者と出会えれば、不動産投資の成功確率も一気に上がります。

もちろん、相手任せにするのではなく自分の知識を高めることも大切です。お互いに相乗効果を生み出せるような相手を探しましょう。そのためにも、まずは数多くの仲介業者と会うことをオススメします

参考不動産投資の「詐欺まがい商法」に騙されないために

1社目から乗り換えて、違う仲介業者を選ぶのはあり?

実は仲介業者を途中で変更するというのは、よくあることです。仲介業者を変えなきゃいけない状況は、そうそうありません。投資家には、様々な業者から情報が回ってくるため、良い情報を得られる業者であれば変えてしまう人もいます。
むしろ不動産投資家にとっては、その方が良い場合も多いので、あまり深く考えずに、いろんな人脈を作りながら、よりよい関係性を築ける仲介業者を選ぶのは良いことといえます。

投資家が仲介業者を変えることもある

例えば、A社が掲載している物件を購入しようと思った際、それをB社に仲介をお願いするケースというのも良くあることです。成功している不動産投資家は、仲介業者の重要性もわかっています。そのため、人間関係が出来ている信頼できる業者にお願いしたいと思うのは当然です。仲介業者にとっても、信頼関係ができているお客さんの仲介であれば安心して行えます。お互いにとってwin-winの関係性ができていれば、不動産投資は一気に成功へ近づけるでしょう。

不動産投資家と仲介業者はパートナー

仲介業者に関して解説してきました。不動産投資は、様々な役割を持った人と関係性を深めながら利益を増やしていく投資です。そのため、自分とフィーリングの合う人と組むことも大切です。フィーリングが合わない人は信頼もできません。高額が動く取引だからこそ、信頼できるパートナー選びには慎重になりましょう。

まずは物件を問い合わせ、そこから仲介業者と関係性を築いてみてはいかがでしょうか。

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