「不動産投資なら新築」はホント!?中古マンションとの違いを解説!
- 更新：
- 2024/10/10
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- 目次
- 営業マンが新築マンションを投資に推す３つのポイントとは？
- ズバリ結論！結局、不動産投資は新築と中古どっちが得？
- 新築マンション投資で成功する３つのポイント
- 中古の投資用ワンルームマンション 3つのメリット
- 中古の投資用ワンルームマンション 3つのデメリット
- 新築マンション投資・中古マンション投資の失敗例
- 狙い目は築浅の中古かリノベーション物件
- まとめ
本記事をご覧になっている方の中には、不動産投資に関心を持ってはいるものの「投資用不動産の営業マンから新築ワンルームマンションをおススメされて迷っている」「本当に新築で良いのだろうか」「中古マンションとの違いを冷静に比較したい」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
確かに、新築のマンションはとてもキラキラしていますし、「建ったばかりのピカピカの物件の方が、なんだかリスクが低そうだな」という印象を受ける方も多いことでしょう。
しかし一方で、不動産投資を冷静に「投資」という観点から見たとき、果たして新築マンションへの投資は本当に合理的な選択であると言えるのでしょうか？実は、ピカピカの新築マンションへの投資の影には、思わぬ落とし穴が潜んでいるのです・・・。
そこで本記事では、まず新築マンションの営業マンがアピールする「3つのポイント」について取り上げたうえで、新築・中古マンションそれぞれのメリットとデメリットを、フラットな視点から比較・解説していきたいと思います。最後に結論として、新築マンションの良さを取り入れつつもリスクを低減させる投資手法として、築浅中古マンション又はリノベーション物件への投資が狙い目であることをご紹介したいと思います。
それではまず、両者比較の前に、新築マンションが投資として薦められている主なポイント３点を取り上げます。
営業マンが新築マンションを投資に推す３つのポイントとは？
新築マンションの不動産投資の営業を受けられた方であれば、下記のような提案を受けたのではないでしょうか？
- 「生命保険の代わりになります」
- 「家賃保証なので空室リスクはありません」
- 「税金対策になります」
確かにどれも見過ごしがたいメリットです。それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。
生命保険の代わりになる
これは住宅ローンに付保されている団体信用生命保険による効果が挙げられます。団体信用生命保険は、主に住宅ローンの契約者が病気や不慮の事故で亡くなった場合に、その方が組んでいた借入がなくなるという仕組みです。それがそのまま投資用物件にも適用されます。
実はこの団体信用生命保険は、新築マンションのみならず中古マンションでも適用がある銀行が多いのです。仮に、家賃10万円の新築マンションを好立地に購入していた場合には、家賃10万円がそのままご遺族、相続人のもとに入ってくる絶大な効果があります。そのため、下記のような営業トークでまくしたてられてしまうことが多いです。
- 新築マンションも中古マンションも、団体信用生命保険を使って生命保険の代わりとして使える
- 新築、中古と同じ効果のある生命保険であれば、残存耐用年数の長い新築の方が良い
- 新築だと毎月の収支はマイナスになるけど、生命保険の代用と考えれば毎月数千円～数万円のマイナスは問題ない
このような営業マンの流れるようなトークによって「生命保険の効果もあるからマイナスでも仕方ない」という考えに誘導されてしまう方もいらっしゃるようですが、よく考えれば当初の目的からは大きくずれてしまっています。もともと不動産業者の話を聞きに行った理由は投資をするためであったはずなのに、いつの間にか投資としてではなく生命保険としての効果ばかりに着目させられてしまっているからです。
したがって、保険効果を謳う新築営業マンのトーク術には、提案されている商品が純粋に投資としてどうなのか、ということをしっかりと頭に入れて向き合う必要があることを覚えておいてください。
家賃保証がある
新築マンションの特徴として、この家賃保証制度(サブリース)があります。内容は、サブリース会社がオーナーと直接賃貸借契約を結ぶことで、例え空室になったとしても毎月一定の家賃を保証する、という家賃リスクがゼロという仕組みです。
中には長期の家賃保証をアピールする業者もありますが、どんな状況になっても本当にずっと保証が続くのでしょうか。
サブリースのデメリットとして挙げられるのは、空室が続くなどの条件によって保証賃料が減額される恐れがあることがあります。家賃保証とはいっても、一定金額の家賃を保証してもらえるというわけではないのです。
また、サブリース契約では家賃収入の10％～15％が管理料として徴収されるほか、将来的に家賃を引き下げられることもあります。保証賃料の引き下げに応じなかったため一方的に契約解除され保証がゼロになったというトラブルもあるようです。
そもそも入居者が決まりやすい新築マンションにおいて、家賃保証が必要であるかどうかといった点も含めてしっかり検討したいところですね。サブリースのメリット・デメリットについては別の記事でさらに詳しく解説しているので、ぜひこちらを参照してください。
税金対策になる
新築マンションの営業マンが提案するポイントの二つ目は、「税金対策になる」という点です。より具体的に言うと、取得した不動産物件に係る経費の申告によって、本来払うべき、または支払いすぎた税金を還付してもらうことができる、ということになります。
そして新築マンションの場合には、中古マンションに比べて節税効果が高いのは事実です。新築と中古でどう違うのか見ていきましょう。
新築マンションの節税｜多額の減価償却費を経費にできる
新築マンションはそもそも価格が高いので、支払うべき各種諸費用なども高額になり、結果として申告できる経費が大きくなります。
その最たるものが「減価償却費」です。減価償却とは、購入費を定められた期間で均等に経費として形状できる税制上の仕組みです。新築は中古に比べこの償却期間が長い分、必要経費として計上できる期間もそれだけ長いということになります。
さらに、新築は減価償却のうち室内設備部分の按分が比較的大きな割合を占めるため、短い償却期間の中で多額の金額を経費として申告することもできます。税金対策という面で新築マンションを考えると、大きな効果があるのがこの減価償却費の申告といえるでしょう。
中古マンションの節税｜経費にできる減価償却費が新築より小さい
一方で、基本的に中古マンションの営業マンは、節税効果を大々的に伝えることはありません。あくまで物件のキャッシュフロー（CF）による本業所得の増加を抑える程度の効果しかないからです。
とはいえ新築に比べ耐用年数が短い分、同じ金額でも減価償却費が高くなります。もちろん中古の場合は耐用年数によって借入期間も短くなるので、毎月の支払金額を考慮しなければいけませんが、中古マンションでも節税効果のある申告をすることは可能です。
新築マンションの節税効果は鵜呑みにするべからず
ここで注意したいのが、営業マンの持ってくるシミュレーションの内容をしっかりと精査することです。どれだけ都合の良い内容のシミュレーションだったとしても、それが実際の確定申告で使えなければ意味がありません。詳しい方や税理士に依頼して、当該シミュレーションが正しい数値をきちんと示しているか確認するようにしてください。
仮に営業マンの言うとおりに確定申告をしたとしても、それが違法なものだった場合、すべての責任は確定申告者であるオーナーへしわ寄せが来ます。「営業マンに言われた通りにすれば大丈夫」「何かあったら不動産業者さんが責任を取ってくれるだろう」という甘い考えだと、後々痛い目を見ることになるかもしれません。しっかりと勉強して、自己防衛を行ってください。
ここまでが営業マンによる新築マンションの主なアピールポイントになります。
主要な３点を把握した上で考える必要があるのは、
- 新築のメリットによって、自分が納得できる「投資」ができるのか？
という点です。
もちろん３点には一定のメリットがあり、その恩恵を受けている方も多くいるかと思いますが、その一方でリスク説明やデメリットとなりえそうな事由をお客様にしっかりと伝えていない、という可能性もはらんでいます。
メリットとして説明を受けた点が実はデメリットになり得る要素だったということも少なくありません。
それでは次に、「投資」という目線をふまえたうえで、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットについて比較検討していきましょう。
ズバリ結論！結局、不動産投資は新築と中古どっちが得？
結論を言うと、不動産投資はどちらかといえば「中古」の方が得をしやすいです。しかし、ケースバイケースな側面があるため「中古を選べば必ず得」というわけではありません。まずは新築が得になりやすいケース、中古が得になりやすいケースをそれぞれみていきましょう。
新築が得になりやすいケース
比較的長期の保有を前提として投資に取り組むなら、新築の方が得をするケースがあります。最初から多少は劣化している中古マンションと比較し、トータルの修繕費が少なく済むのが最大の理由です。
また長く持っていても極端に築年数が古くならないため、将来的に買い手がつきやすいメリットもあります。新築マンションを20年持っても築20年ですが、すでに築10年の中古マンションを20年持てば築30年です。後者の方が古くて、若干イメージが良くありません。新築なら「まだそんなに古くない」感じがするのではないでしょうか。
一方で単純に価格が高すぎて、毎月のローンの返済額を家賃収入で回収できないケースもよくあります。新築で得をするには、なるべく長く家賃収入を得たうえで、ベストタイミングで売却する計画を立てることが重要です。
中古が得になりやすいケース
下記のようなケースでは、中古の方が得をしやすいです。
- 目先の手取りを優先して増やしたい
- 短期・中期で状況に応じて物件を手放したい
- 東京や大阪など成長地域で投資したい
新築の場合、物件価格が高すぎて「ローン返済額＞家賃収入」となるケースがよくあります。一方で中古は物件価格が安いことから、家賃収入からローンの返済額やその他の費用を引いても手取りが残りやすいのがポイント。また物件価格が急に下落することもめったにないため「毎月の手取りを増やしつつ、市場の状況に応じて短期間で手放す選択をする」こともできます。
また東京や大阪のような成長中の地域で投資をする場合、中古物件なら「購入価格よりも売却価格が高くなる」現象がよく起きます。販売価格に人件費や販促費が上乗せされている新築のマンションでは意外と起こりにくいことです。紹介した3ケースでの投資をしたい方は、中古を検討してみると良いでしょう。
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投資用ワンルームマンション 新築と中古のメリット・デメリットの比較
不動産投資では、対象が新築・中古どちらであっても最大の目的である「不労所得を得る」という本目的は達成することが出来ます。
しかし、新築・中古それぞれの特徴は、下記のように不労所得以外のメリットやデメリットの違いとして出てきます。
| 物件タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 新築 |
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| 中古 |
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ご自身の投資目的を再確認する意味でも、その内容についてよくご理解頂けたらと思います。
新築の投資用ワンルームマンション 4つのメリット
- 自己資金ゼロで始められる
- 高い家賃が維持しやすい
- 急な修繕費がかからない
- 瑕疵担保責任の期間が10年
前記の「営業マンが推す３つのポイント」とはまた別の４点ですが、投資として見た上でのメリットです。詳しくみていきましょう。
(1)自己資金ゼロで始められる
投資用の新築ワンルームマンションは、自己資金 ゼロで購入することができるプランを用意している不動産会社がほとんどです。つまり、売買価格の全てを融資利用で始められるということです。いわゆる「フルローン」というものです。
ただし、ここで知っておいてほしいことが２つあります。
- フルローンをうたっている投資マンション会社は、そもそも融資を受けやすい属性の人に絞った営業活動をしている
- 物件価格に応じて融資が可能かどうかを判断されているのではなく、融資可能な金 額に合わせて不動産会社が販売価格を設定している
属性というのは、年収・所属企業・在籍年数・年齢・貯蓄額といったような融資の審査基準にかかわるもの。その基準を満たしていることが明らかな人だけに絞っているためにフルローンが可能なのです。金融機関も、自社内で取り決めした貸し倒れしないであろう条件に満たしている相手であれば貸し出すのは当然でしょう。
逆の見方をすれば、審査基準を満たしていなければ、欲しいといっても売ってもらえません。不動産投資は、どんな人でも自己資金ゼロで始められる手軽な投資ではないということです。
また不動産会社が「物件価格を先に決める」のではなく、「融資可能な金額を見てから物件価格を決めている」点も押さえておきましょう。つまり自己資金ゼロで販売できる最高額に設定しています。「やっぱり少しだけ頭金が必要です」とはならないのはこのためです。
参考“自己資金0円”って、どんな仕組み？「元手なし」は信用して大丈夫？
持ち出しがない状態で不動産投資をスタートできるのは新築の大きな魅力です。ですが、なぜ１００％融資をしてまで販売してくれるのか？その仕組みを理解した上で購入を検討してください。
(2)入居者がすぐ見つかるので、高い家賃が維持しやすい
新築マンションは、その高級感のある外観、グレードの高さや充実した設備があります。立地や間取りなどの条件が同等であれば多くの人が新築マンションを選ぶため、都心の新築ワンルームマンションの需要がなくなることはなさそうです。購入後10年間ほどは空室の心配はほとんどないでしょう。
かつ、家賃も高めに設定することができます。もちろん、これは新築当初のボーナス的なものであり、ずっとは続きません。ですが、中古物件では得られない価値のひとつです。
また、新築は長期の家賃保証（契約期間10年など）がついていることも多くあります。ただし、家賃保証といっても家賃保証契約の更新等ではその家賃金額は見直しとなることもあります。「家賃を支払うことの保証」であり「家賃金額の保証」ではないので、その点にはご注意ください。
(3)急な修繕費がかからない
新築マンションは中古マンションと異なり、すぐに修繕費やメンテナンス費用が発生する可能性が非常に少ないです。中古マンションの場合、入居者のニーズに合わせた最新設備を取り入れたり古くなった設備を交換するために多額の修繕費が必要になることがありますが、新築にはそのような急な出費がないということは資金計画が立てやすいということですので、しばらくは安定した経営をすることができるでしょう。
(4)瑕疵担保責任の期間が10年もある
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、物件購入後に隠れた欠陥が見つかった場合には、売り主負担で修繕する責任のことです。たとえば、雨漏りや水漏れといったようなことが購入後すぐに起こってしまった時には、売り主が責任を持って修繕してくれます。
この保障期間が、中古は2年間であるのに対し、新築は10年間です。より長期的に保障してもらえる安心感があります。
瑕疵担保責任の期間が長いことも新築マンションの大きなメリットです。
(5)資産価値が長く続く
「築〇年」という条件で販売されている中古マンションと比較して、新築ワンルームマンションは新品からのカウントになるので資産価値が長く続きます。
さらに、前オーナーがどのような管理をしてきたかによって資産価値に大きな差が出る中古マンションとは異なり、新築マンションは自分で物件管理の方向性を決めることが可能です。細やかな管理をすることによって、資産価値が高い状態を持続させることができます。
新築の投資用ワンルームマンション 3つのデメリット
- 価格が割高
- 購入後に資産価値が大きく下がる
- キャッシュフロー（CF）が小さい
投資に新築を検討中の方でも、事前に踏まえておくべき３点です。
(1)価格が割高
新築のワンルームマンションは、投資対象としては割高です。というのは、本体価格に人件費や販売促進費用が上乗せされているためです。不動産会社も利益を出さなければならないのでこれは仕方がないことなのですが、当然ながら投資効率は悪くなります。
(2)購入後に資産価値が大きく下がる
新築が新築であるのは、誰かが所有するその前までです。最初の所有者が登記した時点で、いくら築年数が浅くとも 次に売り出す際は中古物件になり、物件の資産価値は大幅に下がります。
さらに、築20年くらいまでの間にかけて資産価値は下落し続けます。下落率は新築時から数年間が大きく、次第に緩やかになっていきます。同様に設定家賃も徐々に下げていくことを想定した場合、年間家賃収入も下がっていきます。高い家賃で入居者を獲得できるという新築の魅力は、長くは続かず、20年、30年と長期保有をする分には良いのですが、5年、10年といった短期、中期で売却を想定した場合、注意が必要です。
(3)キャッシュフロー（CF）が小さい
新築マンションは販売価格が高いです。かつ、自己負担ゼロのフルローンで購入している場合、月々の返済額もそれなりの金額となるはずなので、ワンルームマンションから得られる家賃収入（インカムゲイン）は少なくなり、月々のキャッシュフローも小さくなります。家賃保証もしてもらっている場合は月1～2万円程度ということもあります。
リスクがグッと抑えられる分、毎月のリターンも少なくなるわけです。
参考成功のカギ！キャッシュフローを完全理解して、周りに差をつける！
以上が新築マンションのメリット・デメリットになります。
総じて言えることは、
- 物件自体の安心感は確かな一方、割高なのでフルローンを利用してもキャッシュフローが小さい
という点です。
新築マンション投資で成功する３つのポイント
では、難しいと言われている新築マンションで投資に成功しているのはどんな人なのでしょうか。
これまで挙げてきたメリットとデメリットを理解した上で、以下の3つのポイントをおさえて手堅く運用することができれば成功の可能性は高くなるでしょう。
- 堅実な返済計画を立てること
- 需要のある地域を見極める
- 出口戦略を立てておく
個別に解説していきます。
①堅実な返済計画を立てること
少ない自己資金で始められる新築投資ですが、返済総額が大きいためキャッシュフローが小さいどころか赤字になってしまうこともあります。
老後のためではなく今すぐ不労所得を得たいという場合、その状態が続くのは困りますので返済期間を長くしたり自己資金を投入することで月々の負担を軽くするなど、安定した運用ができるように計画を立てることが大切です。
②需要のある地域を見極める
不動産投資をおこなう上でもっとも重要なのは情報です。
きれいで清潔な新築マンションは常に安定した需要があるものの、過去の運用実績がないためゼロからのスタートとなります。そのため確かな情報を入手することと慎重な市場調査が重要です。将来的に売却することを考えるなら、値下がりしにくい物件を選ぶこともポイントになるでしょう。
優良物件の情報や立地条件などについては、ひとりでリサーチするよりも不動産会社や建設会社など信頼できる優秀なパートナーに協力してもらうほうが安心で確実です。
③出口戦略を立てておく
デメリットの項でも説明した通り、新築マンションの価格には「新築プレミア」といって、物件価格に広告宣伝費や営業活動費、不動産会社の利益などが上乗せされています。その分家賃も割高に設定できますが、それも初めの入居者の時に限られます。
売却するときには当然新築プレミアのない中古物件となるため、購入価格より高く売ることは難しいでしょう。
老後のためにずっと所有し続けるか、いずれ売却するか、自分が住むか、といったいくつかの出口戦略がありますが、売却する場合はその時期や価格の下落も踏まえて戦略を立てる必要があります。
では、新築物件の特徴を見たところで、中古物件についてもご説明します。
中古の投資用ワンルームマンション 3つのメリット
- 新築より物件価格が安く利回りが高い
- 過去の管理状態を把握できる
- 複数所有でリスクが分散できる
さっそく詳しくご説明します。新築と比較してみてください。
(1)新築より物件価格が安く利回りが高い
中古マンションは、新築マンションのように販売時の人件費や販促費の上乗せ分（新築プレミア）がないため割安で購入できます。
新築マンションは誰かが一度でも所有したらその時点で中古物件になり、資産価値は下がります。それであれば所有者が決まって、即売りに出されているような築浅の物件のほうが割安なのは明らかです。
利回りの計算式は「1年あたりの家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」（表面利回り）ですので、物件購入価格が安ければそれだけ利回りは高くなります。物件価格は大きく違っても、賃貸に出すときの家賃にはそれほど差がないため、投資効率を重視するなら中古マンション投資のほうがおすすめです。
なお一般的な中古物件の利回りは5％前後と言われています。ハイリスクな株式投資でも優良株であるインフラ系企業でも配当利回りは2～4％、さらにローリスク投資の代名詞である定期預金が0.1％と考えると、中古物件の利回りの高さは非常に注目すべきポイントです。
(2)過去の管理状態を把握できる
中古で購入する場合の不安の一つに、築年数が経過している物件で本当に入居者が付くのか？ ということがあるでしょう。これは中古マンションに限らず、新築でも数年後には起こりうることです。中古マンションの場合、入居状況に係わらず、建物管理の状況等についてもその対象物件の歴史を事前に知ることができます。当然これは新築物件では得られない情報です。
そしてこれは不動産投資において最も重大なリスクである「空室リスク」を回避するための貴重な情報でもあります。
マンションなどの建物は立地の良い場所から順に建てられていくという傾向も見逃せません。 賃貸マンション選びの決め手は立地であると言っても良いほど重要な条件ですが、好立地の物件を見つけてすぐに購入を決めるよりもいくらの家賃で入居者が何年入り、空室期間はどのくらいであったのか、また、建物の維持修繕はしっかりと行われているか、という情報は、物件の良し悪しを判断する上で参考になることは間違いありません。
(3)複数所有でリスクが分散できる
「ワンルーム投資は入居者がいないと収入ゼロ。それに引き換え複数戸数のある一棟アパートは低リスク」という話を聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、一棟アパートと同じ戸数を所有するという前提であれば、条件の異なる中古ワンルームを所有した方がリスクを低く抑えることができます。
購入時期、築年数、エリアの異なる複数のワンルームマンションを所有することで、設備の改修や修理などの大きな出費や空室状況、地震や火災といった災害による損害など、様々なリスクを分散させることができるからです。
当社ではもちろん、リスク分散を前提としたご提案が可能です。「不動産投資のリスク」が不安で購入に踏み切れない方は、一度当社の無料相談をご利用ください。専門の不動産投資コンサルタントが、親身にお話をお伺いしアドバイスいたします。
中古の投資用ワンルームマンション 3つのデメリット
- まとまった自己資金が必要
- 管理費用や積立修繕費が高い
- 表面利回りと実質利回りとの差が大きくなりやすい
メリットとあわせて確認しておきましょう。
(1)まとまった自己資金が必要
中古ワンルームマンションを購入する際は、まとまった自己資金の用意が必要になるのが一般的です。新築と違って物件の評価が低くなるのでフルローンを受けられるのは極稀です。
ただ、上述したとおり、新築マンションのフルローンは融資可能額に合わせて販売価格を設定していることが多いので割高ですが、中古で自己資金を用意する際はそのようなことは起こりません（仲介手数料は別途かかりますが）。自己資金の持ち出しが必要にはなりますが、割高にはなりにくいということです。
とはいえ、物件やあなたの収入などの条件によっては、最安で10万円程度の自己資金があれば購入できます。「自分は始められる？」と疑問に思った方は、当社の無料相談で専門の不動産投資コンサルタントがお答えします。
(2)管理費用や積立修繕費が高い
築年数にもよりますが、中古マンションは新築マンションよりも管理費用や積立修繕費が高くなります。古い物件ほどメンテナンスにお金がかかるのはやむを得ません。
共有部分や室内の設備だけでなくセキュリティ面も築古のマンションと新築とではかなり違いがあります。宅配ボックスやモニター付きインターホンなど、入居者のニーズに合わせて新たな設備を導入する必要が生じることもあるでしょう。
注意すべきなのは、購入してすぐに大規模修繕費の「一時金」が必要にならないかということです。物件購入後すぐに大きな出費が発生してしまうと、どんなに緻密な計算をしたうえの購入であってもその後の計画に響いてしまいます。
直近で大規模修繕が行われたか、今後実施予定はあるかについても事前に確認しておきましょう。
(3)表面利回りと実質利回りとの差が大きくなりやすい
表面利回りとは経費を考慮していない利回り、実質利回りとは経費や諸費用も考慮した利回りです。不動産会社の広告に表示されているのは表面利回りなので、購入を検討する段階では実質利回りを計算して行います。
中古マンションはこの表面利回りと実質利回りの差が大きくなりやすいです。なぜなら新築よりも管理費用や積立修繕費が高くなることがその理由にあげられます。表面利回り9％と書いてあったのに、計算してみると実質利回りは6％を切るといったようなことはザラにありますので、見かけの数字に振り回されないようご注意ください。
以上のメリット・デメリットより、投資としての中古マンションは、
- まとまった資金や費用の負担はあるが、割安に高利回り物件を入手できる
といえます。
当社では数千件の中古マンションを取り扱っており、あなたの目指す未来に合ったご提案が可能です。中古マンション投資で手取りを増やして生活をラクにしたい方は、その第一歩として当社の無料相談をお試しください。
新築マンション投資・中古マンション投資の失敗例
ここでは実際に新築マンション、中古マンションの投資の失敗例をいくつか紹介します。
これから不動産投資に挑戦する方にとって「なぜ失敗したのか」という理由から学ぶことは多く、自身の投資の方向性や対策に役立てることができるのではないでしょうか。
新築マンションの失敗例
新築マンションのよくある失敗例は下記の3つです。
- 賃貸需要が予測できていなかった
- 節税効果に期待しすぎた
- 築浅でも売却価格が下落して売るに売れない
個別に詳しく見ていきましょう。
【新築マンションの失敗例】①賃貸需要が予測できていなかった
新築マンションは新築であるというだけで魅力的なものですが、過去の運用実績がないだけに想定通りにはいかないことがあります。
都心では需要が尽きないといわれる新築マンションですが、地方都市では立地条件や家賃相場などを徹底的に調査しておかないと、せっかくの新築物件に入居者が入らないという重大な失敗につながってしまいます。
【新築マンションの失敗例】②節税効果に期待しすぎた
この記事の冒頭でもふれましたが、不動産投資＝節税対策、というセールストークを聞いて、節税のために不動産投資をする方もいらっしゃるようです。
ただし、不動産投資によって節税効果を得るにはいくつかの条件があり、節税になる場合もあればならない場合もあるのです。 不動産が節税になる仕組みについてはこちらの記事でわかりやすく解説しています。
【新築マンションの失敗例】③築浅でも売却価格が下落して売るに売れない
新築マンションの物件価格には、販売会社の人件費や販促費、建設したデベロッパーの利益などの費用（新築プレミア）が上乗せされているので高額です。
そのため当然ながら利回りが低くなるのですが、収益が出ないから手放そうと思っても売却時には築1年程度でも10%～20%ほど価格が下がるといわれており、売ろうにも売れないという困った状況に陥ってしまうことがあります。
中古マンションの失敗例
中古マンションのよくある失敗例は下記の3つです。
- 格安物件を安易に購入してしまった
- 入居者情報の確認を怠った
- 入居者のニーズが把握できていなかった
新築とは異なり、すでに前のオーナーによって運用されているので、また違ったポイントに気をつけなければいけません。詳しく見ていきましょう。
【中古マンションの失敗例】①格安物件を安易に購入してしまった
地方では驚くような低価格で販売されている中古マンションがあります。価格が安ければ利回りがその分高くなりますが、低価格・高利回りという点だけを見て購入して失敗するケースは少なくありません。
どんなに格安で利回りが高くても入居者がいなければ利益はゼロです。地方の物件を購入する時は特に立地条件と賃貸需要のリサーチを重視しましょう。
少子高齢化が進む現代では、これから人口が減る可能性が高い地方の物件に投資するのはリスキーな一面があります。もちろん、地方の格安物件で入居者ニーズを満たすことで大きな利益を得ることは可能です。しかし安定性を重視するなら、東京をはじめとする都市部の物件を選ぶことをおすすめします。
当社では東京23区・大阪の都市部をメインに収益物件を取り扱っています。特許を取得した独自のシステム「MIKATAイズム™」により、価格や利回りだけでなく立地条件など幅広い要素を加味した「投資の妥当性スコア」を確認可能です。まずは無料会員登録して、スコアの高い物件を見つけましょう。
【中古マンションの失敗例】②入居者情報の確認を怠った
入居者が住んでいる状態で取引されている中古マンションでは、入居者が入居当時の相場家賃を継続して支払い続けていることが考えられます。その家賃が現在の相場より高かったとしたら、次の入居者を募集する際に家賃を大幅に値下げすることになってしまいます。
また、平成21年に反社会勢力団体の集合住宅への入居を禁止する制度が施行されましたが、それ以前の中古物件には反社会勢力団体が入居しているリスクがあります。
入居者情報の確認を怠ると家賃の値下げや資産価値の下落というリスクを負うことになってしまいます。平成21年以前に建てられた物件を検討する際は特に、入居者の情報をしっかりと確認しましょう。
【中古マンションの失敗例】③入居者のニーズが把握できていなかった
価格もそこそこ、エリアもバッチリ、修繕もすぐには必要なさそう、という優良そうな中古ワンルームを見つけても、そこがこれから一人暮らしをする人にとって住みたいと思える家かどうかを考えないと空室リスクに苦しむことになってしまいます。
ワンルームマンションにもトレンドがあります。バブル時代のワンルームマンションは部屋もユニットバスも狭小であることが多く、現在の若者には好まれない傾向があります。失敗しないためには入居対象者のニーズを把握することが大切です。
当社では専門の不動産投資コンサルタントが、市場のトレンドを押さえた戦略的な不動産投資を提案します。「物件選びで失敗するのが怖い」「どこを見て物件を決めれば良いか分からない」という方は、無料相談をお試しください。
参考【完全版】マンション投資で失敗しないための5大知識とは！？
狙い目は築浅の中古かリノベーション物件
冒頭で「新築と中古なら、どちらかといえば中古の方が得をしやすい」とお伝えしました。とはいえ「中古」の指す範囲は幅広く、どのような物件を選ぶべきか悩む方も多いはず。そこで、特におすすめの下記2つの物件タイプについてまとめています。
- 築浅中古物件
- リノベーション物件
新築と中古のどちらが良いのか迷ってしまって決められない、という場合は築浅物件またはリノベーション済の物件を検討してみるのはいかがでしょうか。それぞれ詳しく見ていきましょう。
築浅中古物件｜新築プレミアがない分安い
新築物件は人件費や販促費が上乗せされ、いわゆる「新築プレミア」によって販売価格が大きく上がっています。一方で目安として「築5年以内」の築浅中古物件なら、新築プレミアがない分「新築より販売価格が安く、かつ新築並みに外装や内装・設備が綺麗」のがメリットです。
築5年以内であればリフォームの必要もなく、セキュリティやその他設備の仕様も新築と大差はありません。立地が良ければ当然「新築は高すぎて手が出せないけど、綺麗な家には住みたい」と考えている層からも需要があるため、空室のリスクはそれほど高くないでしょう。
当社でも築浅の中古物件は数多く取り扱っておりますので、気になる方は無料相談をご利用ください。
リノベーション物件｜築年数が古くても内装がキレイ
リノベーション物件は、専門業者が築古物件の内装や設備、配管まですべて大規模な改修によって新築同様に作り変えた物件です。築年数が古くても中は綺麗で、しかし比較的家賃が安めなのがポイント。家賃を抑えたい若者などに人気があるため賃貸需要が絶えません。
「家賃が安め」なのがネックのように感じられますが、それはあくまで「新築」や「かなり築年数の浅い綺麗な物件」と比べた場合の話。購入価格も安く済むため、しっかりと高利回りで運用して元を取れる可能性も高いです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。ここまで、新築マンションの営業マンの鉄板セールストークの分析と、新築・中古マンションの投資におけるメリット・デメリットについて解説してきました。 新築・中古それぞれの特徴の違いゆえに両方の「良い所取り」はできない、ということもご理解いただけたと思います。
ここであらためて新築・中古どちらのマンションかを検討する前に、もう一度思い出していただきたいことがあります。 それは、不動産購入があくまで「投資」であるということです。 新築マンションは生命保険の効果や、税金対策など様々なメリットが話されますが、基本的に毎月の収支がマイナスであることがほとんどです。純粋に投資用であるというセールスではどうしてもお客様の購買意欲を刺激することが難しくなります。
そのために、営業マンからはその商品性に付保されるメリットである生命保険や節税などにフォーカスし、お客様の興味の対象を投資本来の性質である「収益性」から外した部分の提案がなされるかと思います。その点をしっかりとご認識の上、注意し、ご判断いただければと思います。
弊社は、買主様専門の中古マンション仲介会社として、第三者の客観的な視点でお客様にアドバイスを行っております。今回、こちらの記事を読んでいただき「投資用に新築マンションを検討していたが、不安になってきた」「中古マンションがよさそうだが、デメリットに挙げられていたこの点が心配」など、気になることや詳しくご相談されたいことがございましたら、ぜひご連絡ください。
すでに他の不動産会社などでご相談されている場合でも「新築マンションの営業マンにこんなことを言われたのだが本当か」などのご質問も承っております。また、「自分の判断が正しいのかどうか、第三者の意見を聞きたい」などお困りのことがございましたら、ぜひご連絡いただければと思います。
この記事の監修：
