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新築・中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

投資用ワンルームマンションの購入を検討し始めると、まずは新築にするか中古にするかを決めることになるでしょう。おそらく営業マンから紹介されるのは新築マンションが多く、自身で不動産情報サイトなどを検索して出てくるのは中古マンションが多いのではないでしょうか。

新築と中古はどちらも一長一短ある、と言いたいところですが、投資用マンションの購入目的が利益にあるのであれば、中古ワンルームマンションがお勧めです。新築ワンルームマンションはその目的を利益よりも「年金がわり」「生命保険がわり」と捉えるのであれば選択肢のひとつになりますが、「利益」という点では中古と比べるとやや分が悪いです。

投資用ワンルームマンションについて、新築と中古それぞれのメリットとデメリットをまとめていきます。

新築の投資用ワンルームマンションのメリット

投資対象としての新築ワンルームマンションのメリットは、「自己資金ゼロで始められる」「高い家賃でも入居者が見つかる」「急な修繕費がかからない」「瑕疵担保責任の期間が10年と長い」の4つです。

(1)自己資金ゼロで始められる

投資用の新築ワンルームマンションは、自己資金ゼロで購入することができるプランを用意している不動産会社がほとんどです。つまり、100%融資で始められるということです。

ただし、ここで知っておいてほしいことが2つあります。

1つめは、100%融資をうたっている投資マンション会社は、そもそも融資を受けやすい属性の人に絞った営業活動をしているということです。属性というのは、年収・所属企業・在籍年数・年齢・貯蓄額といったような融資の審査基準にかかわるもので、その基準を満たしていることが明らかな人だけに絞っているために100%融資が可能なのです。金融機関も、万が一の貸し倒れがない相手に限って貸し出すのは当然でしょう。
逆の見方をすれば、審査基準を満たしていなければ、欲しいといっても売ってもらえません。

2つめは、物件価格に応じて融資が可能かどうかを判断されているのではなく、融資可能な金額に合わせて不動産会社が販売価格を設定しているということです。要は自己資金ゼロで販売できる最高額に設定しているということです。「やっぱり少しだけ頭金が必要です」となることがないのはこのためです。(詳しくはこちらの記事を参照)

持ち出しがない状態で不動産投資をスタートできるのは新築の大きな魅力です。ですが、なぜ100%融資をしてまで販売してくれるのか?ということについても理解した上で購入を検討してください。

(2)高い家賃でも入居者が見つかる

新築は人気があるため、入居者探しがとてもしやすいです。購入後3年間ほどは空室の心配はほとんどないでしょう。かつ、家賃も高めに設定することができます
もちろん、これは新築当初のボーナス的なものであり、ずっとは続きません。ですが、中古物件では得られない価値のひとつです。

また、新築は長期の家賃保証(35年以上など)がついていることも多いです。とにかくリスクを取りたくないという人にとっては一考の価値ありです。ただし、家賃保証といってもその家賃金額は下がっていきます。「家賃を支払うことの保証」であり「家賃金額の保証」ではないので、その点にはご注意ください。

(3)急な修繕費がかからない

新築は中古と異なり、すぐに修繕費やメンテナンス費用が発生する可能性が非常に少ないです。急な出費がないということは資金計画が立てやすいということですので、しばらくは安定した経営をすることができるでしょう。

(4)瑕疵担保責任の期間が10年と長い

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、物件購入後に隠れた欠陥が見つかった場合には、売り主負担で修繕する責任のことです。たとえば、雨漏りや水漏れといったようなことが購入後すぐに起こってしまった時には、売り主が責任を持って修繕してくれます。
この保障期間が、中古は2年間であるのに対し、新築は10年間です。より長期的に保障してもらえる安心感があります。

新築の投資用ワンルームマンションのデメリット

次はデメリットです。投資対象としての新築ワンルームマンションのデメリットは「価格が割高」「購入後に資産価値が大きく下がる」「インカムゲインが小さい」の3つです。

(1)価格が割高

新築のワンルームマンションは、投資対象としては割高です。というのは、本体価格に販売促進費用が上乗せされているためです。不動産会社も利益を出さなければならないのでこれは仕方がないことなのですが、当然ながら投資効率は悪くなります。

(2)購入後に資産価値が大きく下がる

新築が新築であるのは、誰かが住むその前までです。最初の入居者が住んだ時点で中古になり、物件の資産価値は約3割も下がります

さらに、築20年くらいまでの間にかけて資産価値は下落し続けます。下落率は築浅の方が大きく、次第に緩やかになっていきます。設定家賃も下げていくことになるので、家賃収入も下がっていきます。 高い家賃で入居者を獲得できるという新築の魅力は、長くは続かないのです。

(3)インカムゲインが小さい

新築は割高です。かつ、自己負担ゼロの100%融資で購入している場合、月々の返済額もそれなりの金額になっているはずなので、ワンルームマンションから得られる家賃収入(インカムゲイン)は少なくなります。家賃保証もしてもらっている場合は月1〜2万円程度ということもあります。
リスクが減るぶん、リターンも少なくなるわけです。

中古の投資用ワンルームマンションのメリット

新築の次は中古です。投資用の中古ワンルームマンションのメリットは「安く購入できる」「利回りが高い」「過去の入居状況を把握できる」の3つです。

(1)安く購入できる

中古ワンルームマンションは、新築よりも割安で購入できます。販売促進費用の上乗せがないためです。
新築は誰かが一度でも住んだらその時点で中古物件になり、資産価値は約3割下がるのです。それであれば入居者が1人でも入った後の築浅の物件の方が割安なのは明らかです。

(2)利回りが高い

購入価格は利回りに直結します。利回りの計算式は「1年あたりの家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」(表面利回り)ですので、物件購入価格が安ければ利回りが高くなります。不動産投資は利益を得ることが目的ですので、できるだけ安く購入することはとても重要です。もちろん値段だけでなく、いい物件であることが前提にはなります。

(3)過去の入居状況を把握できる

中古で購入する場合の不安の一つに、築年数が経過している物件でも本当に入居者が得られるのか?ということがあるでしょう。これは中古に限らず、新築でも数年後には起こりうることです。そして中古マンションの場合、過去の入居状況を知ることができます。いくらの家賃で入居者が何年入り、空室期間はどのくらいであったのか。もちろんそのままの状況がその後も続くわけではありませんが、かなり参考になる情報であることは間違いありません。

中古の投資用ワンルームマンションのデメリット

最後に中古のデメリットです。投資用の中古ワンルームマンションのデメリットは「まとまった自己資金が必要」「管理費用や積立修繕費が高い」「表面利回りと実質利回りとの差が大きくなりやすい」の3つです。

(1)まとまった自己資金が必要

投資用の中古ワンルームマンションを購入する際は、自己資金の用意が必要になるのが一般的です。新築と違って100%融資を受けられるのはまれです。
ただ、上述したとおり、新築の100%融資は融資可能額に合わせて販売価格を設定していることが多く、中古で自己資金を用意する際はそのようなことは起こりません(仲介手数料は別途かかりますが)。持ち出しが必要にはなりますが、割高にはなりにくいということです。

(2)管理費用や積立修繕費が高い

築年数によりますが、中古マンションは新築よりも管理費用や積立修繕費が高くなります。古い物件ほどメンテナンスにお金がかかるのはやむを得ません。
注意すべきなのは、購入してすぐに大規模修繕が必要にならないかということです。物件購入後すぐに大きな出費が発生してしまっては、どんなに緻密な計算をしたうえの購入であってもその後の計画に響いてしまいます。
直近で大規模修繕が行われたか、今後実施予定はあるかについても事前に確認しておきましょう。

(3)表面利回りと実質利回りとの差が大きくなりやすい

表面利回りとは経費を考慮していない利回り、実質利回りとは経費や諸費用も考慮した利回りです。不動産会社の広告に表示されているのは表面利回りなので、購入の検討は実質利回りを計算して行います。

中古はこの表面利回りと実質利回りの差が大きくなりやすいのです。新築よりも管理費用や積立修繕費が高くなることがその理由に上げられます。表面利回り9%と書いてあったのに、計算してみると実質利回りは6%を切るといったようなことはザラにありますので、見かけの数字に振り回されないようご注意ください。

まとめ

いかがでしょうか。見ていただいてお判りかと思いますが、新築は投資対象としては割高なので、投資用であれば中古ワンルームマンションのほうが向いています。中古はまとまった自己資金が必要にはなりますが、そもそも自己資金を用意できないのであれば、1000万円を超えるような投資をするにはまだ早いのかもしれません。

これは新築と中古を比較した場合の話であり、投資の目的を「利益」と置いた場合の話です。自己資金ゼロで家賃保証を受けながら細く長く行う投資にも魅力があるのは間違いなく、投資方針や性格によっても選ぶ投資手段は変わってきます。あなたに合う投資方法を選択していく参考としていただければと思います。当社では不動産投資コンサルタントによる不動産投資に関する無料相談も受付けておりますので、投資方法に迷っていらっしゃる際は是非お気軽にご利用ください。

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