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新築・中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

この記事をご覧になっている人の中には、不動産投資の新築区分マンションの営業マンから営業を受けた方もいらっしゃるのではないでしょうか?「営業マンの言っていることは本当なのか」「新築はやめた方がいい、という声も聞くけど実際どうなんだろう」など、色々と不安に思われていることも多いと思います。

そこで、本記事では不動産投資における新築区分マンション(以下、新築マンション)と中古区分マンション(以下、中古マンション)の大きな違いについて比較説明し、悩んでいるであろう読者の方々の参考になればと思います。

新築マンション営業マンのセールストーク

新築マンションの不動産投資の営業を受けられた方であれば、下記のような提案を受けたのではないでしょうか?「生命保険の代わりになります」「税金対策になります」「家賃保証なので空室リスクはありません」などです。それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

生命保険の代わりになる

これは住宅ローンに付保されている団体信用生命保険による効果が挙げられます。団体信用生命保険は、主に住宅ローンの契約者が病気や不慮の事故で亡くなった場合に、その方が組んでいた借入がなくなるという仕組みです。それがそのまま投資用物件にも適用されます。

実はこの団体信用生命保険は、新築マンションのみならず中古マンションでも適用がある銀行が多いのです。新築マンションの営業マンからすると「新築、中古と同じ効果のある生命保険であれば、残存耐用年数の長い新築の方が良いですよね」ということになります。

確かに、不動産投資においてはこの生命保険効果というものはかなり大きなメリットになります。特に、ご家族がいる方の場合、例え契約者本人が亡くなったとしても残されたご遺族には借入のないマンションが相続財産として残ります。仮に、家賃10万円の新築マンションを好立地に購入していた場合には、家賃10万円がそのままご遺族、相続人のもとに入ってくるわけですから、その絶大な効果はご理解頂けると思います。

しかし、新築の場合には生命保険効果が大きい分、毎月のCFがマイナスとなることがほとんどです。投資なのにも関わらず収支がマイナスではお客様の購買意欲も下がってしまうため、「生命保険の代用と考えれば、毎月数千円~数万円のマイナスは問題ありません」といった提案を受けた方もいらっしゃるでしょう。

ここで注意すべきなのは、新築営業マンのこうしたトークは、新築の比較対象商品を、不動産とはまったく別の分野の保険商品と並列化してしまうことにあります。営業マンの流れるようなトークによって「生命保険の効果もあるからマイナスでも仕方ない」という考えに誘導されてしまう方もいらっしゃるようですが、よく考えれば当初の目的からは大きくずれてしまっています。というのも、もともと不動産業者の話を聞きに言った理由は投資をするためであったはずなのに、いつの間にか投資としてではなく生命保険としての効果ばかりに着目させられてしまっているからです。

したがって、保険効果を謳う新築営業マンのトーク術には、提案されている商品は純粋に投資としてどうなのか、ということをしっかりと頭に入れて向き合う必要があることを覚えておいてください。

税金対策になる

新築マンションの営業マンが提案するポイントの二つ目は、「節税対策になる」という点です。より具体的に言うと、減価償却等による経費の申告によって、本来払うべき、または支払いすぎた税金を還付してもらうことができる、ということになります。

基本的に中古マンションの営業マンは、節税効果を大々的に喧伝することはありません。あくまで物件のキャッシュフロー(CF)による本業所得の増加を抑える程度の効果しかなく、本当に節税のみを目的としている場合には、築古のアパートなどに投資した方が良いでしょう。

一方で新築マンションの場合には、中古マンションに比べて節税効果が高いのは本当事実です。まずそもそも価格が高いですので、支払うべき各種諸費用なども高額になるため、結果として申告できる経費が大きくなります。さらに、減価償却のうち室内設備部分の按分が比較的大きな割合を占めるため、短い償却期間の中で多額の金額を経費として計上することもできます。したがって、税金対策という面で新築マンションを考えると、場合によっては目的にかなう場合もあるのではないかと思います。

ただし、注意点として、営業マンの持ってくるシミュレーションの内容はしっかりと精査するようにしてください。どれだけ都合の良い内容のシミュレーションだったとしても、それが実際の確定申告で使えなければ意味がありません。場合によっては詳しい方や税理士などに依頼して、当該シミュレーションが正しい数値をきちんと示しているかどうかをしっかりと確認するようにしてください。

仮に営業マンの言うとおりに確定申告をしたとしても、それが違法なものだった場合にはすべての責任は確定申告者であるオーナーへしわ寄せが来ます。「営業マンに言われた通りに従おう」「何かあったら不動産業者さんが責任を取ってくれるだろう」という甘い考えだと、後々痛い目を見ることになるかもしれません。しっかりと勉強して、自己防衛を行ってください。

家賃保証がある

新築マンションの特徴として、この家賃保証制度(サブリース)があります。内容は、サブリース会社がオーナーと直接賃貸借契約を結ぶことで、例え空室になったとしても毎月一定の家賃を保証する、という仕組みです。

もちろん、空室リスクがゼロという点は明確な長所ではあるのですが、一方でデメリットもあります。それが「保証賃料が減額される恐れがある」「売却しづらい」という点です。サブリースのメリット・デメリットについては別の記事で詳しく解説しているので、そちらを参照してください。

参考記事:サブリースとは?契約のメリットや問題点をご説明

ここまで、新築マンション営業マンのセールストークと、その内容について見てきました。もちろん一定のメリットはあり、その恩恵を受けている方も多くいるかと思いますが、その一方でリスク説明やデメリットとなりえそうな事由をお客様にしっかりと伝えていない、という可能性もはらんでいます。

それでは次に、新築マンションと中古マンションのメリットデメリットについて比較検討していきましょう。

新築マンションと中古マンションのメリット、デメリットの比較

基本的な不動産投資における最大の目的として「不労所得を得る」ということを本質として捉えた場合、その投資対象が新築なのか、中古なのか、そのどちらでも本目的は達成することが出来ます。しかし、この2者にはそれぞれ特徴があり、不労所得以外に付保されるメリットやデメリットに違いが出てきます。本項目ではそれを比較しています。ご自身の投資目的を再確認する意味でもその内容について良くご理解頂けたらと思います。

新築の投資用ワンルームマンションのメリット

投資対象としての新築ワンルームマンションのメリットは、「自己資金ゼロで始められる」「高い家賃が維持しやすい」「急な修繕費がかからない」「瑕疵担保責任の期間が10年と長い」の4つです。

(1)自己資金ゼロで始められる

投資用の新築ワンルームマンションは、自己資金 ゼロで購入することができるプランを用意している不動産会社がほとんどです。つまり、売買価格の全てを融資利用で始められるということです。いわゆる「フルローン」というものです。

ただし、ここで知っておいてほしいことが2つあります。

1つ目は、フルローンをうたっている投資マンション会社は、そもそも融資を受けやすい属性 の人に 絞った営業活動をしているということです。属性というのは、年収・所属企業・在籍年数・年齢・貯蓄額といったような融資の審査基準にかかわるもので、その基準を満たしていることが明らかな人だけに絞っているためにフルローンが可能なのです。金融機関も、自社内で取り決めした貸し倒れしないであろう条件に満たしている相手であれば貸し出すのは当然でしょう。

逆の見方をすれば、審査基準を満たしていなければ、欲しいといっても売ってもらえません。

2つ目は、物件価格に応じて融資が可能かどうかを判断されているのではなく、融資可能 な金 額に合わせて不動産会社が販売 価格を設定 しているということです。要は自己資金ゼロで販売できる最高額に設定しているということです。「やっぱり少しだけ頭金が必要です」となることがないのはこのためです。(詳しくはこちらの記事を参照

持ち出しがない状態で不動産投資をスタートできるのは新築の大きな魅力です。ですが、なぜ100%融資をしてまで販売してくれるのか?ということについても理解した上でで購入を検討してください。

(2)高い家賃でも入居者が見つり、維持しやすい

新築マンションは、その高級感のある外観、グレードの高さや充実した設備があるため、賃貸物件としての人気が非常に高く、入居者探しがとてもしやすいです。購入後10年間ほどは空室の心配はほとんどないでしょう。

かつ、家賃も高めに設定することができます

もちろん、これは新築当初のボーナス的なものであり、ずっとは続きません。ですが、中古物件では得られない価値のひとつです。

家賃を下げる理由はただ一つで、空室が続いてしまう場合です。しかし、新築マンションの場合、充実した設備が付保されていたり、人気のある立地などであれば家賃を下げずとも次の入居者が比較的早く決まります。

そのため、家賃を無闇に下げる必要もなく高い家賃を維持することが出来ます。

また、新築は長期の家賃保証(契約期間10年など)がついていることも多いです。

とにかくリスクを取りたくないという人にとっては一考の価値ありです。ただし、家賃保証といっても家賃保証契約の更新等ではその家賃金額は見直しとなることあります。「家賃を支払うことの保証」であり「家賃金額の保証」ではないので、その点にはご注意ください。

(3)急な修繕費がかからない

新築マンションは中古マンションと異なり、すぐに修繕費やメンテナンス費用が発生する可能性が非常に少ないです。急な出費がないということは資金計画が立てやすいということですので、しばらくは安定した経営をすることができるでしょう。

(4)瑕疵担保責任の期間が10年と長い

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、物件購入後に隠れた欠陥が見つかった場合には、売り主負担で修繕する責任のことです。たとえば、雨漏りや水漏れといったようなことが購入後すぐに起こってしまった時には、売り主が責任を持って修繕してくれます。
この保障期間が、中古は2年間であるのに対し、新築は10年間です。より長期的に保障してもらえる安心感があります。

新築の投資用ワンルームマンションのデメリット

次はデメリットです。投資対象としての新築ワンルームマンションのデメリットは「価格が割高」「購入後に資産価値が大きく下がる」「キャッシュフロー(CF)が小さい」の3つです。

(1)価格が割高

新築のワンルームマンションは、投資対象としては割高です。というのは、本体価格に販売促進費用が上乗せされているためです。不動産会社も利益を出さなければならないのでこれは仕方がないことなのですが、当然ながら投資効率は悪くなります。

(2)購入後に資産価値が大きく下がる

新築が新築であるのは、誰かが所有するその前までです。最初の所有者が登記した時点で、いくら築年数が浅くとも 次に売り出す際は中古物件になり、物件の資産価値は大幅に下がります

さらに、築20年くらいまでの間にかけて資産価値は下落し続けます。下落率は新築時から数年間が大きく、次第に緩やかになっていきます。同様に設定家賃も徐々に下げていくことを想定した場合、年間家賃収入も下がっていきます。高い家賃で入居者を獲得できるという新築の魅力は、長くは続かず、20年、30年と長期保有をする分には良いのですが、5年、10年といった短期、中期で売却を想定した場合、注意が必要です。

(3)キャッシュフロー(CF)が小さい

新築マンションは販売価格が高いです。かつ、自己負担ゼロのフルローンで購入している場合、月々の返済額もそれなりの金額となるため、になっているはずなので、ワンルームマンションから得られる家賃収入(インカムゲイン)は少なくなり、月々のキャッシュフローも小さくなります。。家賃保証もしてもらっている場合は月1~2万円程度ということもあります。
リスクがグッと抑えられる分、毎月のリターンも少なくなるわけです。

中古の投資用ワンルームマンションのメリット

新築マンションの次は中古マンションです。中古ワンルームマンションのメリットは「安く購入できる」「利回りが高い」「過去の状況を把握できる」の3つです。

(1)安く購入できる

中古マンションは、新築よりも割安で購入できます。販売促進費用の上乗せがないためです。
新築マンションは誰かが一度でも所有したらその時点で中古物件になり、資産価値は下がります。それであれば所有者が決まって、即ウリに出されているような築浅の物件のほうが割安なのは明らかです。

(2)利回りが高い

購入価格は利回りに直結します。利回りの計算式は「1年あたりの家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」(表面利回り)ですので、物件購入価格が安ければ利回りが高くなります。不動産投資は本来の目的である「不労所得」のほかに、「投資」として利益を得ることが前提ですので、できるだけ安く購入することはとても重要です。それにより毎月のキャッシュフロー(CF)も満足のいくものとすることもできます。もちろん価格だけでなく、いい物件であることが前提にはなります。

(3)過去の状況を把握できる

中古で購入する場合の不安の一つに、築年数が経過している物件で本当に入居者が付くのか?ということがあるでしょう。これは中古マンションに限らず、新築でも数年後には起こりうることです。中古マンションの場合、入居状況に係わらず、建物管理の状況等についてもその対象物件の歴史を事前に知ることができます。。いくらの家賃で入居者が何年入り、空室期間はどのくらいであったのか、また、建物の維持修繕はしっかりと行われているか、など。もちろんそのままの状況が必ずその後も続くわけではありませんが、物件の良し悪しの判断に非常に参考になる情報であることは間違いありません。

中古の投資用ワンルームマンションのデメリット

最後に中古マンションのデメリットです。中古ワンルームマンションのデメリットは「まとまった自己資金が必要」「管理費用や積立修繕費が高い」「表面利回りと実質利回りとの差が大きくなりやすい」の3つです。

(1)まとまった自己資金が必要

中古ワンルームマンションを購入する際は、まとまった自己資金の用意が必要になるのが一般的です。新築と違ってフルローンを受けられるのは極稀です。
ただ、上述したとおり、新築マンションのフルローンは融資可能額に合わせて販売価格を設定していることが多く、中古で自己資金を用意する際はそのようなことは起こりません(仲介手数料は別途かかりますが)。自己資金の持ち出しが必要にはなりますが、割高にはなりにくいということです。

(2)管理費用や積立修繕費が高い

築年数によりますが、中古マンションは新築マンションよりも管理費用や積立修繕費が高くなります。古い物件ほどメンテナンスにお金がかかるのはやむを得ません。
注意すべきなのは、購入してすぐに大規模修繕費の「一時金」が必要にならないかということです。物件購入後すぐに大きな出費が発生してしまっては、どんなに緻密な計算をしたうえの購入であってもその後の計画に響いてしまいます。
直近で大規模修繕が行われたか、今後実施予定はあるかについても事前に確認しておきましょう。

(3)表面利回りと実質利回りとの差が大きくなりやすい

表面利回りとは経費を考慮していない利回り、実質利回りとは経費や諸費用も考慮した利回りです。不動産会社の広告に表示されているのは表面利回りなので、購入の検討は実質利回りを計算して行います。

中古マンションはこの表面利回りと実質利回りの差が大きくなりやすいのです。新築よりも管理費用や積立修繕費が高くなることがその理由に上げられます。表面利回り9%と書いてあったのに、計算してみると実質利回りは6%を切るといったようなことはザラにありますので、見かけの数字に振り回されないようご注意ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。ここまで、新築マンションの営業マンの鉄板セールストークの分析と、中古・新築マンションの各メリット・デメリットについて解説してきました。

新築マンションの営業では生命保険の効果がある、税金対策になるなど様々なメリットを話されるのですが、一点覚えておいていただきたいことがあります。それはあくまで「投資」であるということです。

新築マンションは基本的に毎月の収支がマイナスであることがほとんどですから、純粋に投資用であるというセールスではどうしてもお客様の購買意欲を刺激することが難しくなります

そのために、その商品性に付保されるメリットである生命保険や節税などにフォーカスし、お客様の興味の対象を投資本来の性質である「収益性」から外した部分の提案がなされるかと思います。その点をしっかりとご認識の上、注意し、ご判断いただければと思います。

弊社は、買主様専門の中古マンション仲介会社として、第三者の客観的な視点でお客様にアドバイスを行っております。またフィナンシャルプランナー監修のライフシミュレーションなども行っております。
もしも「新築マンションの営業マンにこんなことを言われたのだが本当か」などのご質問や、その「判断が正しいのかどうか第三者の意見を聞きたい」などお困りのことがございましたらがありましたら、ぜひご連絡いただければと思います。

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