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【2023】海外投資家から日本の不動産が人気な理由とは?今後の動向予想も含めて詳しく解説

海外投資家, 日本, 不動産

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最近、日本の不動産への投資が海外投資家から注目されているのはご存じでしょうか。国境を超えた不動産投資も盛んにおこなわれている現代ですが、とりわけ日本は投資対象として高い人気を保ち続けています

そこで今回は、海外投資家による日本の不動産投資の現状から、高い人気を得ている理由について解説します。また最近の市場動向から読み取れる「海外投資家による日本への不動産投資の今後」についても見ていきましょう。今後の投資の判断材料にもなりうる部分があるのでぜひチェックしてみてください。

日本の不動産は海外投資家に注目されている!

今、日本の不動産への投資が、海外投資家に注目されています。中国では2023年1月18日に新型コロナウィルス対策が抜本的に緩和され、日本を含む海外への渡航が可能になりました。それ以前に中華圏最大級の日本不動産プラットフォーム「神居秒算」で投資家100人に実施していた調査では、89%が「海外への渡航が可能になれば、日本の物件を見に行きたい」と回答しています。

「神居秒算」で投資家100人に実施していた調査

引用PRTIMES

上記の例は中華圏ですが、円安などの影響もあり世界的に日本への不動産投資は活性化の傾向を見せています。その現状を詳しく見ていきましょう。

海外投資家による日本への2022年投資額は2019年比で360%

事業用不動産サービスを展開するシービーアールイー株式会社が2022年11月11日に発表した「2022年第3四半期(Q3)の日本投資市場動向」によれば、2022年第3四半期の海外投資家による投資額は、2019年第3四半期比で360%にものぼります。

参考CBRE「海外投資家の大型取引が散見、投資意欲は堅調」

同社の2023年第1四半期の「アジア太平洋地域投資家意向調査」によれば「日本銀行が2023年に大幅な利上げをする」と多くの投資家から予想されているにもかかわらず、日本の不動産への投資意欲は衰える気配がないと判明。今後も海外投資家による日本の不動産への投資活動は、止まらない伸びを見せてくれるのではないでしょうか。

参考CBRE「CBRE、日本への旺盛な投資意欲続く―23年の利上げ想定も、価格調整に期待」

東京都・北海道・大阪府などが人気のエリア

ふたたび「神居秒算」による調査の結果に戻りますが、日本への不動産投資で検討している人が多いエリアは「東京都・北海道・大阪府」などであると分かりました。当然、人口が多く賃貸を中心とした需要があり、空室リスクが低いエリアを狙っているとみられます。

不動産投資で検討している人が多いエリア

引用PRTIMES

2022年第1四半期時点でJLL社が公開した「ジャパンキャピタルフロー」によれば、世界の都市別投資総額ランキングで東京は14位。次いで大阪が37位という結果となっており、中華圏のみならず世界的に人気を集めていると分かるでしょう。

その中でも特に大阪への不動産投資は、下記の3つの理由で人気化している可能性が高いといわれています。

  • 大阪の知名度の高さ
  • 将来の発展性への期待感
  • 東京に比べると住宅価格が低い

参考九州大学「在外中国人による日本での投資用住宅購入と選好パターン」

現在、大阪では大阪市北区の「梅田」エリアを中心に再開発が進行中。再開発の影響で地価の上昇やマンション建築費の高騰が起きているのもあり、購入後の資産価値向上に期待が持たれているのではないでしょうか。

参考【不動産投資】再開発で大注目! 大阪・梅田駅の特徴や魅力を徹底解説

1,000万円 ~ 3,000万円で買えるワンルーム・1K物件が人気

海外投資家による日本への不動産投資でとりわけ人気なのが、1,000万円 ~ 3,000万円ほどで購入できる「ワンルーム・1K物件」です。実に3人に1人を超える34.7%が不動産購入の予算を「1,000万円 ~ 3,000万円以下」としており、40.6%が「ワンルーム・1K物件」に興味があると分かりました。

ワンルーム・1K物件が人気

物件の種別

引用PRTIMES

しかし人気の物件種別第2位は「ビル一棟」次いで第3位は「タワマン」となっており、高額な不動産への大規模投資に興味がある海外投資家も多いです。予算を1億円以上としている海外投資家が5%いることからも、日本への不動産投資に積極的な姿勢がうかがえるでしょう。

日本の不動産に投資したい理由No.1は「家賃収入の安定」

日本の不動産に投資したい理由のNo.1は「家賃収入の安定性」となっており、3人に1人を超える33.8%が回答しました。

日本の不動産に投資する理由

引用PRTIMES

2023年4月に日本不動産研究所がリリースした「国際不動産価格賃料指数」を見ると、日本はマンション価格の割に、賃料収入の水準が高いと分かります。たとえば香港と比較すると、マンションの価格は香港が142.7%も高いのに対し、賃料水準の差は85.9%しかありません。このことから、日本の不動産はローリスクで高い利回りに期待できると読み取れるでしょう。

参考日本不動産研究所「第20回国際不動産価格賃料指数(2023年4月現在)」

日本の不動産が海外投資家に人気な理由とは

東京や大阪を中心として、日本への不動産投資が海外投資家から人気となっている現状が分かりました。具体的に、なぜこれほどまでに人気が高まっているのか深掘りしていきます。日本の不動産が海外投資家に人気な理由は、主に下記の4つといえるでしょう。

  • 社会情勢の急激な変化が起こりづらい
  • 外国人への追加課税や制限がない
  • 円安の影響で安く購入しやすい
  • 利回りが高い

それぞれ詳しく解説します。

理由①:社会情勢の急激な変化が起こりづらい

戦争や紛争、独裁政権などが理由で社会情勢が一変すれば、不動産の価値が急激に下がったり、突然の空室により賃料収入が得られなくなったりする可能性があります。日本は非常に社会情勢の急激な変化が起こりづらく、投資のリスクが低いといわれています。

こうした「社会情勢の変化による投資対象の価値が変動するリスク」のことを「カントリーリスク」と呼びますが、日本はもっともリスクが低いとされる「Aランク」の位置づけです。投資にはリスクがつきものですが、海外投資家にとって「日本は過度なリスクを被る必要のない、投資に適した国」と評価されているのは間違いないでしょう。

参考株式会社日本貿易保険「国カテゴリー表」

理由②:外国人への追加課税や制限がない

海外投資家が日本の不動産に投資する際、追加課税や制限はありません。つまり、為替の影響こそ受けるものの、海外投資家と日本の投資家は同条件で取引できます。海外諸国では課税や制限がかかるのが一般的なため、海外投資家にとって日本は圧倒的に好条件です。

たとえばシンガポールの場合は、外国人による土地の購入・所有は禁止。日本における「地上権」のような権利を用いて、建物だけを購入する形でしか投資できません。今後制限がかからない限りは「参入しやすく、リスクも低い」という観点から日本への不動産投資に人気が集まり続けるでしょう。

理由③:円安の影響で安く購入しやすい

海外投資家にとっては円安が進むほど費用を抑えられるので、日本の不動産を購入しやすくなるでしょう。2014年ごろにはドル円が100円を割っていた時期もありましたが、2023年現在はなんと140円を超える円安水準となっています。

2016年など一時的に円高傾向に回復した時期こそあったものの、直近10年間を見ると円安が進行しているのが分かるでしょう。詳しくはこの記事の後半で解説しますが、円安水準は今後も続く見込みです。

理由④:利回りが高い

日本の不動産はアジア諸国と比較し、利回りが高めです。アジア諸国と日本の都市部にある物件の利回り平均を比較してみると、日本だけが2%を超えています

国名 都心部にある物件の利回り平均
日本 2.5%
香港 1.8%
中国 1.7%
台湾 1.5%
韓国 0.9%

参考Numbeo「Property Prices Index by Country 2023(英文)」

あくまで平均ではありますが、日本以外のアジア諸国に投資しても費用対効果が非常に小さく、回収もままならない可能性があると分かるでしょう。中華圏をはじめとした投資家が、日本の不動産に注目するのも納得です。

参考【2023年最新版】何%が目安?不動産投資における利回りを徹底解説!

海外投資家による日本への不動産投資の今後はどうなる?

昨今の市場動向を分析し「海外投資家による日本への不動産投資の今後」について予想しました。おそらく、下記3つの傾向が見られるのではないでしょうか。

  • 円安によりしばらくは活発な投資活動が続く見込み
  • 中古市場が活性化する可能性が高い
  • 高価格帯物件への「コア投資」が進みそう

それぞれ、理由について詳しく見ていきましょう。

円安によりしばらくは活発な投資活動が続く見込み

円安により、しばらくは活発な海外投資家による日本の不動産への投資活動は続くでしょう。2023年現在、日本銀行は金融緩和を続ける姿勢を示しているため、円安の傾向も続いていく見込みです。

もうひとつ円安の傾向が続くとみられる理由として、アメリカのインフレが進行している点が挙げられます。アメリカではコロナ後、超低金利政策により経済が過熱化・インフレ化しているのを受け、中央銀行にあたる「FRB」は金利を大幅に引き上げました。

結果として日米の金利差が発生しており、現在も円安・ドル高が進行する傾向にあります。直近では2023年6月29日にもFRBが利上げを継続する姿勢を示しているため、おそらく円安傾向は止まらないでしょう。

中古市場が活性化する可能性が高い

今後は特に中古市場が活性化する可能性が高いとみています。ウクライナ情勢などの影響で、新築物件は建築コストが増え割高となっているのがひとつの理由です。また日本の住宅を購入した中国人の個人投資家に対して行った調査によれば、資産価値が下がりにくい中古マンションを選んだ人が多く、安定した家賃収入を狙っている人が多いというのも分かっています。

「購入した住宅の類型として、資産価値が下がりにくいと考えられている中古マンションを選択した人が多く、賃貸収入を得て運用することを前提として住宅を購入した人が多いといえる」

引用張耀丹, and 阿部康久. "在外中国人による日本での投資用住宅購入と選好パターン: 京阪神大都市圏と東京大都市圏における購入者へのインタビュー調査に基づいて." 都市地理学 15 (2020): 152-162.

日本であらゆるモノの「値上げ」が続いていることからも分かるように、新築物件のコストも上昇傾向が続く見込み。より中古市場への投資活動が活性化していくでしょう。

高価格帯物件への「コア投資」が進みそう

中古市場が活性化する一方で、高価格帯物件への「コア投資」も進む傾向になるのではないかとみています。現に2014年ごろからの数年間、500億円を超える金額の大きい取引の伸びが顕著です。

なお2021年に50億円未満の取引が極端に増えているのは、新型コロナの影響が大きかったとみられています。2022年以降はまた金額の大きい取引が伸びていく可能性が高いでしょう。

また昨今頻発する地震への懸念もあり、耐震強度がしっかりしたリスクの低い高額物件を選定する海外投資家も増えるのではないかと予想されます。引き続き東京のような都心はもちろん、開発が進む大阪などへの投資が中心となりそうです。

まとめ

海外投資家による日本への2022年不動産投資額は、2019年比でなんと360%増。東京や大阪のワンルーム・1K物件をはじめ、主に家賃収入の安定性を理由に海外投資家による投資活動が活発にみられています。

日本への不動産投資が人気な理由としては、社会情勢の急激な変化が起こりづらく投資への影響が小さい点や、外国人への追加課税・制限がほぼない点が挙げられます。円安の影響で購入しやすく、利回りがアジア諸国と比較し高めであることからも、海外投資家にとって日本の不動産が魅力的に映るのは明確でしょう。

今後も円安傾向が続く見込みのため、海外投資家による日本への不動産投資も活発に続くと予想されます。ロシア・ウクライナ情勢の影響で新築物件の価格が高騰しているため、中古物件を中心に人気を集めそうです。

直近の取引傾向や昨今の地震の多さを見るに、資金のある投資家は高価格帯物件へのコア投資も検討するのではないでしょうか。海外投資家によるビッグマネーの動向により投資物件の相場が変動する可能性もあるため、今後もぜひ動きをチェックしておきましょう。

この記事の執筆: 及川颯

プロフィール:不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。

ブログ等:はやてのブログ

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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