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不動産投資を年金対策で行う前に理解しておくべき投資の基本とメリットデメリット

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

昨年ささやかれた「老後2,000万円問題」。まだ老後のことを考えていなかった人も、老後の資金について考えるきっかけとなった話題ではないでしょうか。しかし、老後までに後2,000万円の貯金を行うのは、そう簡単なことではありませんよね。これからの世代は年金を受給できるか分からないことも含め、より一層資産運用の重要性を実感します。

そこで、初期費用をかけずにできる資産運用方法として不動産投資が人気です。こちらの記事では、不動産投資が老後の資産形成・年金対策に有効的である理由やその仕組み、他の資産運用方法と比較した上でおすすめするポイントについてまとめています。老後のために資産運用を始めたい人、そのなかでも不動産投資に興味のある人はぜひ参考にしてください。

不動産投資は老後の資産形成になるのか

単刀直入に、不動産投資は老後の資産形成になります。理由は大きく分けて3つあるので、以下で解説します。

物件購入の資本が第三者によるものだから

まず第一に、不動産投資は第三者の資本が軸になる商品だからです。もちろん、自身で不動産を購入する必要はありますが、銀行から融資を受け、ローンを組んで購入することも可能です。第三者の資本が軸になるというのは、入居者から支払われた家賃収入を軸にローンの返済を行うことができるという意味で、手持ちの自己資産が少ない場合でも運用が可能です。ただ、住みづらい物件だと空室ができやすく、十分な家賃収入が得られない場合もあるので、物件選びは慎重に行いましょう。

ローン完済後も家賃収入が得られるから

次に、家賃収入が定期的に得られることが理由に挙げられます。物件を長期保有することを前提にローンを完済すれば、その後、月々のローンの支払いがなくなるため家賃収入を直接自分の資産にすることができます。

不動産ローンは一般的に35年程度で組むことが多いため、30歳で不動産投資用にローンを組めば定年退職後の65歳にローン完済となる計算になります。家賃収入として毎月安定した収入を得ることができれば、老後はかなり安泰と言えるのではないでしょうか。例えば、家賃70,000円の物件を保有している場合だと、老後、年間約750,000円の収入を得ることができます。さらに、家賃収入があったとしても年金が減額されることはありません。なるべく早い段階から不動産投資を始めて、定年を迎えることにはローンが完済していることが理想的です。

インフレによるリスクに強いから

インフレ(インフレーション)とは、物の価値が上昇し続ける景気現象のことです。物の価値が上がるということは、すなわち自分たちが持っているお金(円)の価値が下がるということで、極端な例を挙げると、今まで100円で購入できていたものが1,000円支払わなければ購入できなくなる状態のことです。そのため過度なインフレが起こると、消費者は購入に慎重になるため、物が売れなくなってしまいます。

しかし、そのようなインフレの状況下でも、不動産や金(ゴールド)など、有形物の購入が投資になる現物資産はインフレの影響を受けにくいため、投資が集中しやすいとされています。特に立地条件の良い物件は住宅需要が高いため、入居者がいなくなることもないでしょう。さらに、新たな地域的サービス発展に繋がり、より物件価値を高めてくれる可能性もあり得ます。

逆にデフレ(デフレーション)の状況下では、不動産も少なからず影響を受けます。大きく影響を受けると家賃収入が下がってしまう恐れがありますが、立地条件の良い物件はデフレの影響を受けにくいとされており、価値の低下速度が遅いため、家賃減少のリスクを最小限に抑えることができます。そのため、より強力な資産形成を目指すのであれば立地にこだわるとなお良いでしょう。

参考不動産投資を始めるにはいくら必要?初心者のための初期費用・自己資金の目安

老後2,000万円問題とは

そもそも、年金対策の話題の発端でもある「老後2,000万円問題」とはどういう話なのでしょうか。メディアが報じた当初さまざまな意見が飛び交った話題ですが、簡単に解説すると、老後の暮らしにかかる費用を賄うには、年金のほかに個人資産として約2,000万円貯金しておく必要があるといった内容です。年金だけでは生活を保障できないため、年金を収めるのとは別で2,000万円の資産形成を個人で行う必要があると、2019年6月、「高齢社会における資産形成・管理」報告書で金融庁が報告しました。

老後に必要な2,000万円という数字は「無職の夫65歳と妻60歳」「30年後、夫95歳と妻90歳がどちらも健在であること」「この間の家計収支が毎月5.5万円の赤字であること」が前提として計算されています。しかし、あくまで2,000万円とは平均的な数値であって、老後の暮らし方や状況はさまざまです。当然ながら老後どのように暮らしていくかによってかかる費用は異なるため、焦る必要もありません。資産形成は重要ですが、必ず2,000万円貯金しないとまずいということはないのです。

初心者が購入すべき物件とは

不動産投資および投資の初心者が物件を購入する際は、好立地と新築・築浅を条件に探すのがポイントです。不動産投資で年金対策を行うのであれば、安定した家賃収入が必要です。そのためには、人が過疎化している田舎や駅・スーパーから遠い場所など、立地条件の悪い物件ではなく、人口減少の影響が少なく、賃貸需要のあるエリアで選ぶ必要があります。

具体的には資金に余裕があれば東京圏の物件を選ぶのがおすすめです。特に東京23区や、23区にアクセスの良い神奈川県横浜市や川崎市は、今後も人口が増え続けると予想されており、賃貸需要が非常に高い立地とされています。さらに、地方から単身上京する人が多いことから、単身者向けのワンルームマンションを狙うのもポイントです。

年金対策のために不動産投資を始めるのであれば、20年〜30年後の賃貸需要も重要になってきます。中古物件を安く購入するのも手ですが、20年〜30年後のことを考えると中古物件よりも新築・築浅の物件の購入をおすすめします。実際、先の需要が考えられる新築・築浅の物件だと、長期的な融資を受けられるローンが組めるので、返済も無理なく行いやすいです。加えて、耐震や騒音問題を考えたときにRC造の物件の人気が高いことにも注目して物件を選びましょう。

まとめると、東京圏内にある新築・築浅でRC造の単身者向けワンルームマンションを選ぶのがおすすめと言えます。

複数の物件を保有するのも手

家賃収入を安定して得るために複数の物件に不動産投資を行う人も多いです。一般的には、1軒目で得た収益をもとに2軒目、3軒目と増やしていくケースが多く、比較的初期費用もかからないことから、年金対策におすすめの手法と言えます。

好立地で新築・築浅の条件が揃った良い物件を購入できたとしても、自然災害などで住めなくなった場合には家賃収入が途絶えてしまいます。また、人気エリアでは滅多にないことですが、空室状態が続くとその分家賃収入も減ってしまいます。その点、複数物件を保有していると、一つの物件からの家賃収入が下がったとしても他の物件が収益を支えてくれます。単純に家賃収入を増やす目的だけでなく、家賃収入が途絶えた際のリスクヘッジとしても有効的です。

参考節税になる?減価償却について分かりやすく解説

不動産投資以外の様々な資産運用の方法

不動産投資以外で資産運用を行うとすれば、株式投資や債券投資が挙げられるでしょう。株式投資は株式会社が事業資金を集めるために売っている株を購入することで、その会社の事業が成功すれば分配金として収益が得られるといった仕組みです。ただし、事業がうまくいかなかった場合、投資は白紙になるといったリスクもあります。その分、事業がうまくいけば利益は無限に上昇するため、企業情報や事業内容を分析して、投資を行う必要があります。

債券投資の仕組みも似たようなものですが、国や企業が投資家からお金を借用する形で集金するといった点に大きな違いがあります。元本保証がない株式投資に比べて、債券投資は元本保証があることも特徴です。株式投資のように利益が無限に上昇することはないものの、元本保証がある分、挑戦しやすい投資方法です。

株式投資や債券投資に比べて、不動産投資は安定感や収益性が異なります。株式投資や債券投資だと、企業や商品の売り上げによって収益率は変わりますし、あくまで伸びるであろうという予測を行う必要があるため、必ずしも高い収益を得られるとは限りません。しかし、売り上げが良ければ不動産投資より高い収益率となることも考えられます。

その点、不動産投資の場合だと、先の売り上げ予測は不要なので、確実に安定した収益を得やすいです。安定性か収益率か、重視するポイントは人それぞれなので一概にどれが良いとは言い切れませんが、安定して年金対策用の収入を得たいと考えるのであれば、やはり不動産投資が得策と言えるのではないでしょうか。

参考本当に堅実で安全?副業としてのインデックス投資活用方法について

年金対策だけの視点で不動産投資を始めてもよい

不動産投資を始めてすぐは、ローンの返済や管理費があるため直接的な収益には繋がりにくいでしょう。しかし、家賃収入でローンを返済できると考えると、ローン返済もそこまで苦ではないはずです。退職のタイミングとローン完済のタイミングを合わせておけば、退職後は家賃収入がそのまま収益として手元に残ります。そのため、年金対策として長い目で見て考えると、不動産投資を行うことは非常に有効的なやり方と言えます。

参考マンションの修繕積立金を完全理解!管理費との違いから値上げの仕組みまで

注意すべき点

では、最後に不動産投資で年金対策を行うにあたり注意すべきポイントを2点解説します。確実な年金対策を行えるよう、以下のポイントをしっかり確認してください。

繰上げ返済を視野に入れる

不動産投資を始める年齢によっては、繰上げ返済を視野に入れる必要があります。60歳で定年退職すると考えると、現在30〜40代の人は年金受給時から逆算して何年後に返済を終わらせておくかを計算しておきましょう。購入時に立てた道筋通りにはいかないものですが、長期的に運用していくものなので、ある程度の道筋を立てて置くことはローン完済の不安を和らげるためにも重要です。

良いパートナーとしての不動産投資会社を選ぶ

不動産投資をスムーズに運用するためにはパートナー(不動産投資会社)選びも重要です。不動産投資は、物件購入・ローン完済がゴールではなく、賃貸経営を続けていく必要があります。スムーズに賃貸経営していくためにも、パートナーとして良い不動産投資会社を選ぶことが重要です。

では、良いパートナーとなってくれる不動産投資会社の特徴とはどのようなものでしょうか。まず、基本的には長い付き合いを予測した将来の話をしっかり行ってくれる会社であることが挙げられます。何が起こるかわからない先の未来を見据えた運用方法やリスクヘッジについて提案してくれる会社は信頼度も高いです。また、収支シミュレーションの根拠がはっきりしていること、リスクについても隠すことなく話してくれること、社歴が長く、資本金が多い会社なども信頼できる会社の条件として挙げられるでしょう。

実際に、長い付き合いになる会社なので、自分自身が接しやすいか、疑問に対してちゃんと答えてくれるかなど、直感的な判断も重要になります。「不労所得」であることや「楽して収益を上げられる」などといった発言が多い会社や担当者はあまり信頼できないため、少しでも不信感があれば他をあたってみるのも手です。

まとめ

老後の資産形成に不動産投資は有効的な手法です。仕組みを理解したうえで、収益性の高い不動産投資を行っていけるよう準備しておきましょう。

不動産投資というと運用が難しそうなイメージが先行しているかもしれません。しかし、初期費用もかかりにくく、挑戦しやすい資産運用の一つでもあります。こちらの記事を読んで少しでも不動産投資への理解が深まったのであれば、実際にシミュレーションして、将来の年金対策に手を打ってみてはいかがでしょうか。

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