「賃貸管理会社は何をする会社なの？」「不動産会社や仲介会社との区別が分からない」とお悩みでしょうか？

賃貸管理会社は単に「物件を管理する会社」ではありません。入居者対応から建物維持まで幅広い専門業務を担当し、オーナーの賃貸経営を総合的にサポートする役割を果たしています。

この記事では、賃貸管理会社が実際にどのような業務を行っているのか、不動産会社や仲介会社とは何が違うのか解説。そして、賃貸管理会社に依頼するときのチェックポイントを紹介します。純粋に賃貸管理会社の業務内容が知りたい人も、不動産投資・賃貸経営を検討中・運用中で賃貸管理会社について詳しく確認しておきたい人も、読んでおいて損はない内容です。

• 目次
• 賃貸管理会社の業務内容
  • 入居者対応業務
    • 入居者募集
    • 賃貸契約の手続き・更新
    • 家賃の集金
    • 解約精算・退去手続き
    • トラブル対応
  • 建物管理業務
    • 設備の点検・修繕
    • 長期修繕計画の立案・整備
    • 清掃・ゴミ管理
• 賃貸管理会社と不動産会社・仲介会社の違い
  • 賃貸管理会社は「不動産会社」のカテゴリーのひとつ
  • 仲介会社は「借りたい人」と「貸したい人」をマッチング（仲介）する役割
  • 「仲介」と「賃貸管理」両方やる会社は「仲介管理会社」と呼ばれることも
• 賃貸管理会社に物件管理を委託するメリット・デメリット
• 賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント
  • 管理費が高すぎず、管理項目・サービスが十分であることを確認する
  • 入居率が高い賃貸管理会社を選ぶ
  • 管理物件が多い賃貸管理会社を選ぶ
• 賃貸管理会社の管理費が高い・対応が悪いと感じたら「ストレイトライド株式会社」へ相談を
• まとめ

賃貸管理会社の業務内容

賃貸管理会社の業務は、大きく「入居者対応業務」と「建物管理業務」の2つに分類されます。2つの業務を通じて、物件の価値維持と安定した賃貸経営をサポートしているのです。それぞれの業務内容を詳しく解説します。

入居者対応業務

入居者対応業務とは、入居者の満足度向上と長期入居の促進を目的とした、賃貸管理の核となる以下のような業務です。

• 入居者募集
• 賃貸契約の手続き・更新
• 家賃の集金
• 解約精算・退去手続き
• トラブル対応

入居者対応業務の質が高ければ、空室リスクの軽減と安定した家賃収入の確保が実現できます。5つの主な業務内容を個別に見ていきましょう。

入居者募集

空室が発生した際の入居者募集は、賃貸経営の収益性を大きく左右する業務です。以下のような募集活動で空室期間を短縮し、オーナーの収益損失を最小限に抑えます。

• 賃貸ポータルサイトへの掲載：SUUMOなどのサイト
• 物件写真の撮影：室内・外観・共用部の魅力的な写真撮影
• 募集条件の設定：賃料・敷金・礼金・その他条件の調整
• 仲介会社との連携：地域の仲介会社への物件紹介や情報共有
• 内見対応：入居希望者の案内と物件説明
• 入居審査のサポート：申込者の属性確認と審査業務

管理会社によっては物件の特徴を活かした差別化戦略や、ターゲット層に応じた募集手法を使い分けています。また、内見時の対応品質も希望者が入居を決めるかどうかに影響するため、丁寧で親しみやすい案内を心がけている会社が多いです。

賃貸契約の手続き・更新

賃貸契約の手続きは、法的な知識が必要な専門業務です。法律にもとづいた契約手続きにより後々のトラブルを防止し、オーナーと入居者双方の権利を保護できます。例として、新規契約時に行われる業務は以下のとおりです。

• 入居審査：収入証明・身元保証人の確認、信用情報のチェック
• 契約書類の作成：賃貸借契約書・重要事項説明書の作成
• 重要事項説明：「宅地建物取引士」資格者による説明
• 費用の精算：敷金・礼金・前家賃・仲介手数料のやり取り
• 入居手続き：鍵の引き渡し・ライフライン開通手続きのサポート
• 契約関連書類の管理：契約書・重要事項説明書・その他書類の保管

契約更新時には更新契約書の作成や更新料のやり取り、更新にともなう条件変更の交渉などを担当します。「家賃値上げなどの条件変更により、更新せず退去された」などのトラブルが起きずに済むかどうかは、賃貸管理会社の手腕が問われる部分です。

家賃の集金

家賃の集金はオーナーの収益の基礎である「家賃収入」を守る、賃貸経営の根幹ともいえる業務です。単に家賃を回収するだけでなく、滞納予防と早期対応により、オーナーの収益を守る役割を果たしています。主な業務内容は以下のとおりです。

• 家賃振込の確認：毎月の入金状況をチェック・記録
• 入金遅れへの対応：電話・メール・書面による催促
• 滞納者への督促業務：督促や法的手続き
• オーナーへの送金：家賃から管理費等を差し引いて送金
• 保証会社との連携：滞納時の家賃を立て替えてくれる保証会社を利用している場合に発生

滞納が発生した場合は、すぐに督促することで早期回収を図ります。それでも滞納が続く場合は督促の過程を経て、必要に応じて法的手続きも視野に入れ対応する流れです。

なお、優秀な管理会社は入居時の審査を厳格にすることで、滞納リスクを事前に軽減しています。賃貸管理会社に依頼するときは、どのように審査をしているかも確認しておくとよいでしょう。

解約精算・退去手続き

入居者の退去時には、敷金精算から原状回復まで複雑な手続きが必要になります。適切な退去手続きにより、次の入居者募集をスムーズに開始できるのです。退去手続きの主な業務内容は以下のとおり。

• 退去通知の受付：入居者からの解約申し出の確認や記録
• 退去立会いの実施：室内状況の確認と写真撮影
• 精算：原状回復費用と敷金の精算処理
• 原状回復工事の手配：必要な修繕・クリーニング業者の選定・依頼
• 明け渡し手続き：鍵の返却など
• 精算書の作成：退去費用の詳細書類作成

敷金精算では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にもとづき、原状回復費用を公正に判断します。入居者の故意・過失による損耗と経年劣化の区別を適切に行い、双方が納得できる形での精算を目指します。

退去時、オーナー側にかかるコストを左右するのは、主に「原状回復費用」です。適正価格での業者手配が可能な賃貸管理会社なら、オーナーのコスト負担を抑制しつつ、次の入居者にとって魅力的に映る室内環境を整備してくれます。

トラブル対応

入居者からのクレームや近隣トラブル、設備故障などへの対応は、入居者満足度の維持に不可欠な業務です。スピーディーな対応で、トラブルの拡大防止と入居者の信頼確保を図ります。主なトラブルの種類と対応は以下のとおりです。

• 設備故障：エアコン・給湯器・水回りなどの修理手配
• 近隣トラブル：騒音・ペット・駐車場などの問題解決
• 入居者間トラブル：住民同士のトラブル調整・仲裁
• 建物管理トラブル：共用部の問題・管理組合との調整
• 緊急事態対応：火災・事故・事件発生時の初期対応
• 法的トラブル：契約違反・家賃滞納などの法的手続き

当社ストレイトライド株式会社のように24時間対応体制を整えている賃貸管理会社なら、夜間や休日の緊急事態にもすぐに対応できます。早く質の高いトラブル対応で結果的に入居者の満足度が高まり、高い入居率の確保につながるでしょう。

建物管理業務

建物管理業務は、主に物件の資産価値の維持を目的とした業務です。適切に建物を管理することで、単に「将来の売却価格」を高めるだけでなく、入居者の満足度向上と物件の競争力維持を実現できます。主な業務は以下の3つです。

• 設備の点検・修繕
• 長期修繕計画の立案・整備
• 清掃・ゴミ管理

それぞれの業務内容をチェックしていきましょう。

設備の点検・修繕

建物内の各種設備の定期点検と、損耗状況に応じた修繕により、設備の長寿命化とトラブル防止を図る業務です。「故障が起きる前」にしっかりと対策することで、結果として修繕コストの抑制が期待できます。点検・修繕の主な対象設備や内容は以下のとおりです。

• 給排水設備：配管の点検・ポンプのメンテナンス
• 電気設備：分電盤点検・照明交換・緊急時対応
• 空調設備：フィルター交換・冷媒補充・動作確認
• 犯設備：監視カメラ・オートロック・インターホンの点検
• 消防設備：消火器・火災報知器・避難設備の法定点検

法定点検については、建築基準法や消防法などで義務付けられた点検を確実に実施し、必要に応じて行政への報告書も提出します。設備故障が発生した場合は、協力業者のネットワークを活かしてスピーディーに修理対応します。複数業者から相見積もりを取ることで、適正価格で修繕している管理会社が多いです。

長期修繕計画の立案・整備

建物の価値を長期的に維持するため、10～30年先を見据えた「長期修繕計画」の立案や実行をサポートします。計画的な修繕で突発的な大規模修繕を避け、オーナーの費用負担を平準化するのが目的です。長期修繕計画には、主に以下のような項目が含まれます。

• 外壁・屋根の大規模修繕：10～15年周期での外壁塗装・防水工事
• 設備の更新計画：給排水管・電気設備・エレベーターの交換時期
• 共用部の改修計画：エントランス・廊下・階段の改修工事
• 省エネ設備の導入：LED化・断熱改修・省エネ機器への更新
• バリアフリー化：手すり設置・段差解消・設備のバリアフリー対応
• セキュリティ強化：防犯カメラ増設・オートロック更新

長期修繕計画を実現するためにキープしておくべき金額設定などもアドバイスし、将来の修繕資金不足を防ぐためにサポートします。また、補助金や助成制度の活用によるオーナーの負担軽減を提案するケースも多いです。

清掃・ゴミ管理

建物の見た目を維持し、良好な衛生環境を確保するため、定期的な清掃とゴミ管理を実施します。清潔な環境は入居者満足度の向上と物件価値の維持につながります。清掃・ゴミ管理の具体的な業務内容は以下のとおりです。

• 共用部の定期清掃：エントランス・廊下などの清掃
• ゴミ置き場の管理：ゴミ収集日の管理・清掃
• 外構の清掃：敷地内の掃き掃除・植栽の手入れ
• 害虫駆除：定期的な害虫駆除と予防対策
• 雪かき・除草：季節に応じた維持管理業務

清掃活動は、一般的なアパート・マンションでは月に1～2回程度の頻度が標準的。ただし、契約形態によっては毎日・週数回のような高頻度で清掃を依頼することも可能です。ゴミ管理では自治体のルールに従った分別指導と収集日の管理で、近隣住民どうしのトラブル防止にも努めています。

賃貸管理会社と不動産会社・仲介会社の違い

「賃貸管理会社」や「不動産会社」「仲介会社」……不動産業界にはさまざまな名称の会社がありますが、会社ごとの役割を区別できていない方は少なくありません。そこで、賃貸管理会社の位置づけと他業種との違いを解説します。

賃貸管理会社は「不動産会社」のカテゴリーのひとつ

賃貸管理会社は、不動産会社の中でも「賃貸管理」の業務に特化した会社です。「不動産会社」には、以下のようにさまざまな事業のカテゴリーがあり、賃貸管理会社はこの中の「管理」を担当しています。

• デベロッパー：土地開発・建物建設を行う会社
• 売買仲介会社：不動産の売買取引を仲介する会社
• 賃貸仲介会社：賃貸物件の入居者紹介を行う会社
• 賃貸管理会社：賃貸物件の運営管理を行う会社
• 不動産投資会社：不動産投資のアドバイス・コンサルティングをする会社、または自己資金で不動産投資を行う会社

ひとつの会社が複数の事業を行っているケースも多いです。たとえば当社ストレイトライドでは「売買仲介」「賃貸管理」「不動産投資のアドバイス」といった複数の事業を行っています。自社である程度完結する体制を持っていることで、コストを抑えられる可能性が高いなどのメリットがあります。

仲介会社は「借りたい人」と「貸したい人」をマッチング（仲介）する役割

「賃貸仲介会社」の主な業務は、賃貸物件を探している入居希望者と、物件を貸したいオーナーをマッチングすることです。契約時に発生する「仲介手数料」を収益源とするビジネスモデルで運営されています。仲介会社の主な業務内容は以下のとおりです。

• 入居希望者からの物件相談・紹介
• 物件の内見案内・条件交渉
• 賃貸借契約の締結サポート
• 重要事項説明の実施
• 仲介手数料のやり取り

仲介会社は「契約の成立」がゴールで、契約成立後の管理業務は基本的に行いません。一方、賃貸管理会社は契約成立後の長期的な管理業務を主業務としており、この点が大きな違いといえるでしょう。

「仲介」と「賃貸管理」両方やる会社は「仲介管理会社」と呼ばれることも

近年は、仲介業務と管理業務の両方を手がける「仲介管理会社」も増加しています。仲介から管理まで一貫してサービスを提供することで、オーナーと入居者双方の利便性向上を図っているのです。仲介管理会社には以下のようなメリットがあります。

• コスト削減：複数社への委託費用を削減して、入居者の費用負担を軽減
• 情報の一元管理：窓口の一本化によるトラブル防止
• 長期的な関係構築：入居から退去までの継続的なサポートによる満足度向上

ただし、仲介管理会社を選ぶ際は、どちらの業務により力を入れているかを確認しましょう。仲介に特化した会社では管理業務の質が劣る場合があり、逆も然りです。両方の業務で高いレベルを維持している会社を見極めるため、実績や口コミ、サービス内容の詳細をチェックしてみてください。

賃貸管理会社に物件管理を委託するメリット・デメリット

賃貸管理を専門の会社に委託するかどうかは、多くのオーナーが迷うポイントです。判断しやすいよう、メリットとデメリットを比較表でまとめました。

業務負担が大幅に軽減される一方、毎月管理費が発生します。管理費の相場は、月額家賃の5％前後です。ただし賃貸管理会社のノウハウにより、空室が発生したあと再度入居者がつくまでの期間が短くなりやすいので、管理費以上の収益効果が見込めることも多くあります。

参考までに、株式会社NEXERと株式会社日住サービスの調査によれば、賃貸経営者のうち賃貸管理会社に管理を一括委託しているのは49％です。「一部を委託して、一部を自主管理している」人も含めると、半数以上が賃貸管理会社を利用していることが分かります。

同調査によれば、「運営物件が自宅から遠い」「管理する時間がない」などの理由がある人は賃貸管理会社の利用を選択する傾向があります。一方で少しでも管理費を節約したい人や、戸建てなど管理の手間があまりかからない物件を運用している人は、自主管理を選ぶ傾向があるようです。

管理費節約のために自主管理を選択している人も、「家賃のやり取り」「滞納家賃の取り立て」に頭を悩ませているケースが多くあります。結果的にトラブルで不利益を被るケースも多いため、プロである賃貸管理会社に任せた方が賃貸経営は成功しやすいでしょう。

賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

すべての賃貸管理会社が同じ品質で同じサービスを提供しているわけではありません。「対応していると思ったトラブル対応が業務に含まれていなかった」「想定外の費用がかかった」などと後悔しないように、賃貸管理会社を選ぶポイントを確認しておきましょう。

管理費が高すぎず、管理項目・サービスが十分であることを確認する

管理費の安さだけに注目せず、提供されるサービス内容とのバランスを確認しましょう。極端に安い管理費の場合、必要なサービスが省かれている可能性があります。契約前に確認すべきポイントは以下のとおりです。

• 基本管理業務の範囲：入居者対応や家賃集金・建物管理など、任せたい業務に対応しているか
• 緊急時の対応：24時間対応体制の有無と対応するトラブルの範囲がどこまでか
• 入居者募集の広告：掲載サイトの数や写真の見栄えはよいか
• 報告の頻度：月次や年次など、管理状況を定期的に報告してくれるか
• 追加費用：管理費以外に発生する可能性のある費用

管理費の相場（家賃の5%前後）から大きく外れる場合は、その理由を詳しく確認してください。安すぎる場合はサービス不足、高すぎる場合は金額に見合った追加サービスの有無を見極めることが必要です。

また、安すぎる場合は「管理費以外の追加費用」で収益不足を補っている可能性があります。契約前には管理委託契約書の内容を詳細にチェックし、広告費や手数料などの細かい費用項目を確認しておきましょう。少しでも不明な点は遠慮なく質問して、疑問がない状態で契約することをおすすめします。

入居率が高い賃貸管理会社を選ぶ

不動産賃貸の成功を左右するのが「高い入居率をキープできるかどうか」です。「入居率が高い＝空室が発生している期間が短い」ことにつながるため、家賃収入を安定して得られるかどうかは入居率によって決まると言っても過言ではありません。

賃貸管理の業界で、一般に「入居率が高い」状態は95％以上を指します。95％以上の入居率をキープできている賃貸管理会社なら、あなたの賃貸経営を成功に導いてくれる可能性が高いでしょう。

なお、入居率の計算方法は「（入居中の部屋数÷管理戸数）×100」で、ホームページなどではこの平均値を掲載するのが一般的です。注意点として、まれに「入居率の計算方法が違う」会社や、「最高入居率だけを表記している」会社があります。そのため入居率の計算方法も確認すれば、その会社が信頼できるかを見極められるかもしれません。

管理物件が多い賃貸管理会社を選ぶ

管理戸数の多さは、管理会社の経験と実績を示すバロメーターです。多くのオーナーから信頼を得ている証拠でもあり、安定したサービスを提供する能力の裏付けといえます。問い合わせやクレームへの対応ノウハウも豊富で、トラブルが発生してもスムーズに対応してくれる可能性が高いでしょう。

ただし、管理戸数が多すぎる場合は、個別物件への対応がおろそかになるリスクもあります。地域密着型の管理会社では、管理戸数は少なくても、きめ細かいサービスを提供しているケースが多いです。管理戸数だけでなく、口コミなどから確認できるサービス品質とのバランスを判断してみてください。

賃貸管理会社の管理費が高い・対応が悪いと感じたら「ストレイトライド株式会社」へ相談を

「現在の賃貸管理会社の管理費が高すぎる」「対応スピードが遅い」「サービス内容に不満がある」といったお悩みを抱えており、他社への乗り換えを検討中のオーナー様も多いのではないでしょうか。選択肢のひとつとして、当社「ストレイトライド株式会社」の賃貸管理サービスを紹介します。

当社の賃貸管理サービスは、管理手数料一律2,200円/月（税込）の基本料金設定で、賃貸募集や家賃集金・契約／解約業務・トラブル対応といった基本的な業務にワンストップで対応。24時間対応の駆けつけサービスも提供し、入居者からの問い合わせにもスピーディーに対応します。空室時は管理手数料無料のため、費用負担ばかりが積み重なる心配はありません。

2025年8月現在の管理戸数は約600戸と、大手の不動産会社と比較すると決して多くはありませんが、東京23区・神奈川（横浜市・川崎市）・埼玉・千葉の関東圏に加え、大阪・神戸・名古屋のエリアに密着したきめ細やかな賃貸管理サービスを提供しています。お客様満足度は高く、入居率の平均は98％と高水準です。

現在の管理会社にご不満のあるオーナー様、管理費を削減しながらサービス品質を向上させたいオーナー様は、お気軽に一度ご相談ください。

まとめ

賃貸管理会社は、入居者対応業務と建物管理業務を通じて、賃貸経営をトータルサポートする専門会社です。入居者募集から契約手続き、家賃集金、退去手続き、建物の維持管理まで幅広い業務を担当し、個人では対応が難しい業務をプロの視点で処理します。

賃貸管理を専門会社に委託すれば、賃貸経営の負担を軽減しつつ安定した家賃収入を得られる可能性が高まります。遠方の物件を運用できるのも賃貸管理会社に委託するメリットです。

当社ストレイトライドでも、入居率98％以上を維持する賃貸管理サービスを提供しています。また、不動産投資のアドバイス・コンサルティングも行っており、戦略的な賃貸経営のトータルサポートが可能です。現状の賃貸管理会社に不満がある方、賃貸経営に不安やお悩みを抱えている方は、お気軽に当社までご相談ください。