【2026年】区分マンション価格が2011年比2.8倍に高騰！バブル？暴落待ちすべき？
- 公開：
- 2026/03/25
「区分マンションの価格が高騰しているのはわかるけど、これってバブルなの？」「いま買っても大丈夫なの？」と感じているのではないでしょうか。
2025年の区分マンション価格は前年比15%超の大幅上昇となり、2011年の底値と比べると約2.8倍の水準に達しています。この価格高騰は実際の需要にもとづく健全な上昇なのか、それとも崩壊前のバブルなのか。最新データをもとに価格高騰の背景をまとめ、「暴落待ち」が得策かどうかも含めて解説します。
- 目次
- 2025年の収益物件価格は全種別で過去最高値を更新
- 区分マンション価格の推移を種別・エリア別に徹底解説
- 区分マンション価格が高騰している理由
- 現在の区分マンション価格高騰はバブルなのか？過去との比較で検証
- 区分マンション価格の暴落待ちが危険な理由
- 価格高騰でも投資チャンスあり！不動産投資の物件選定はTOKYOリスタイルに相談を
- まとめ
2025年の収益物件価格は全種別で過去最高値を更新
株式会社LIFULLが調査した2025年の「収益物件市場動向年間レポート」によると、住宅系収益不動産の区分マンション・一棟アパート・一棟マンションの3種別すべてで、全国平均価格が2008年の集計開始以来の過去最高値を更新しました。以下では各種別の動向を確認していきます。
区分マンションは前年比15%超の上昇！2011年底値から約2.8倍の水準に到達
株式会社LIFULLのレポートによると、2025年の全国区分マンション平均価格は2,388万円で、前年から15.47%の大幅な上昇を記録しました。2011年に記録した底値846万円と比較すると、およそ2.8倍の水準に達した計算です。
一方で価格上昇にともなって、利回りは過去最低水準まで下がっています。物件価格の上昇ペースに賃料の伸びが追いついておらず、投資効率も年々低下。それでも高値で購入する投資家が増えているのは、値上がり期待と需給の物件不足の状態が続いているためです。
一棟アパートは8%上昇、一棟マンションは5%上昇
同レポートでは、一棟アパートの2025年全国平均価格は前年比+8.08%の8,416万円、一棟マンションは前年比+5.12%の1億8,853万円となっています。区分マンションほどの急騰ではありませんが、こちらも過去最高水準です。改めて、3種別の価格状況をまとめました。
- 区分マンション：2,388万円（前年比+15.47%）
- 一棟アパート：8,416万円（前年比+8.08%）
- 一棟マンション：1億8,853万円（前年比+5.12%）
区分マンションの上昇率が突出しているのは、1戸から購入できる手軽さと流動性の高さが個人投資家や富裕層に評価されているからです。需要が集中しやすいぶん、他の種別よりも価格が動きやすい性質があります。単身世帯が増えていることもあり、今後も区分マンションの価格上昇傾向がしばらく続くでしょう。
区分マンション価格の推移を種別・エリア別に徹底解説
地域別に見ると、価格高騰は都心部だけの話ではなくなってきています。首都圏が引き続き上昇をけん引しながら、一部の地方都市にも波及。ただし、上昇の強さや利回り水準はエリアによって大きく異なるため、それぞれの特徴を把握しておきましょう。以下で、エリアごとの現状を解説します。
首都圏は前年比16%上昇！成約㎡単価は86.99万円で前年比6.3%増
東日本レインズの「月例速報 Market Watch」によると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は2026年1月時点で前年同月比+6.3%の86.99万円となり、2020年5月から69ヶ月連続で上昇が続いています。
エリア別の二極化も顕著です。東京都区部の成約㎡単価は137.5万円と前年比11.3%増で力強い上昇が続いている一方、多摩は58.15万円（+3.4%）、千葉県は38.60万円（-6.5%）にとどまっています。都区部と周辺エリアで3倍以上の開きがあり、「東京23区中心部への一極集中」の構図が一段と鮮明になっているのがわかるでしょう。
四国・中国地方、とりわけ広島市の上昇率が突出
株式会社LIFULLのレポートによれば、四国・中国地方では広島市を中心に上昇率が突出しています。広島市は製造業の集積と再開発の進展を背景に、地方都市のなかでも需要が旺盛なエリアのひとつです。前期比+93.39％と、他の追随を許さない大幅な伸びを記録しました。
都心部の利回り低下を受けた投資家が高利回りを求めて地方主要都市へ流れ込んでおり、一部の地方都市では賃料や人口動態の伸び以上に価格だけが先に上がっている側面も。大幅な上昇を見せているということは、一方で大幅な下落の可能性も考えられます。値動きが激しい地方物件への投資を検討する際は、人口動態や雇用の安定性、将来の売却先を見込めるかどうかの冷静な見極めが必要です。
仙台・札幌は10%越えの高利回り維持
同レポートによると、2025年の北海道エリアの平均利回りは12.03%、東北エリアは13.22%。依然として10%を超える高利回り水準を維持しています。
東京23区の表面利回りが5〜6%台まで低下していることと比べると、見た目上の数字の良さは魅力的でしょう。
ただし、利回りの高さは「価格が上がりにくい」「成約しにくい」という市場の評価の裏返しでもあります。仙台・札幌では売り手の希望価格と買い手の希望価格に大きなギャップが生じており、登録価格よりも大幅に低い金額で問い合わせが入るケースも。高利回りに惹かれて購入しても、出口（売却）で大幅に値下がりするリスクをはらんでいる点に注意が必要です。
そのほか、東海・九州など地方圏にも価格上昇が波及
また、同レポートでは東海エリアが前年比+12.56%（1,658万円）、九州・沖縄エリアが+12.22%（1,258万円）と、いずれも二桁%の大幅な成長を記録しました。首都圏や関西に限らず、全国的な価格上昇の波が確認できます。
ただし、地方圏の価格上昇は「都心部の代替」として流入する投資資金に依存している面が強いです。実際に住む層の「実需」に裏打ちされているとは言い切れないエリアもあります。価格上昇率だけを見て飛びつくのではなく、出口戦略まで含めて検討しましょう。
区分マンション価格が高騰している理由
区分マンションの価格高騰には、大きく分けて3つの要因があります。単なるブームや投機熱ではなく、供給側・需要側に価格高騰の要因があるのが現在の市場の特徴です。以下で詳しく見ていきましょう。
建築資材・人件費の歴史的な高騰で新築供給コストが上昇
一般財団法人建設物価調査会の「建築費指数」によると、東京の集合住宅（RC造）の純工事費は2015年を基準の100として、2025年10月時点で144を超える水準まで上昇しています。10年で4割以上コストが上がった計算です。
コスト上昇の主な要因は以下の3点です。
- 2021〜2022年のウッドショックによる木材価格の急騰
- 鉄鋼・セメントなど主要建築資材の値上がり
- 建設業の慢性的な人手不足による労務費の上昇
建設業では就業者の高齢化が深刻で、若手の参入も進んでいません。人手不足の解消には時間がかかるため、建築コストの高止まりはしばらく続くと見られています。まだまだ、区分マンション価格にもプラスの影響を与えるでしょう。
コスト増による新築価格高騰で中古・投資用マンションに需要がシフト
建築コストの上昇は、そのまま新築マンションの販売価格に転嫁されています。不動産経済研究所のデータによると、2025年12月時点における東京23区の新築マンションの1戸あたり平均価格は1億4,789万円（前年同月比+36.7%）、㎡単価は221.2万円（前年同月比+39.7％）にのぼりました。区分マンションの2倍超の伸び率です。
参考株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年12月」
新築の価格が手の届かない水準まで上がると、一般の購入者が中古市場に流れ込みます。この動きが中古・投資用マンションへの需要を押し上げる構図です。さらに、円安を追い風に日本の不動産を割安と判断した海外投資家の参入も重なり、需要が多方面から積み上がっています。まとめると、以下の3方向からの需要が重なることで、価格が下がりにくい状況が生まれているわけです。
- 新築が高すぎて中古に流れた実需層
- 利回りを求める国内個人投資家
- 円安で日本の不動産を割安と見る海外投資家
前述のとおり建築費指数が右肩上がりとなっていることからも、新築価格はしばらく上昇の一途をたどると予想されます。
新設住宅着工戸数が減少で供給不足が深刻化
需要が増える一方で、供給はどうなっているのでしょうか。国土交通省の発表によると、2025年の新設住宅着工戸数は740,667戸で前年比6.5%減となりました。持家・貸家・分譲住宅のすべての区分で前年を下回る大幅な減少です。
供給が減り続けながら都市部の居住需要は高いまま推移すれば、物件不足の状態が一段と深刻化していきます。とくに東京23区・駅近エリアでは、「供給不足」が価格の下支えとして長らく機能すると考えられるでしょう。
現在の区分マンション価格高騰はバブルなのか？過去との比較で検証
「2.8倍に高騰」という数字を見ると、バブルを連想する方も多いでしょう。しかし、過去の「資産バブル」とは構造が違います。ここでは過去の大きな価格変動期と比較しながら、現在の市場の性質を整理してみましょう。
バブル期との決定的な違いは実需の強さ
1980年代後半のバブル期は、「買えば上がる」という期待感だけが価格を膨らませた時代です。金融機関の審査は今よりも大幅にゆるく、実態のない投機資金が市場に大量に流れ込んでいました。担保価値が上がれば追加融資が受けられる「投機の連鎖」が起きていたのです。
一方で、現在の状況は以下の点でバブル期と異なります。
- 金融機関の融資審査は依然として厳しい
- 購入者の多くが居住や賃料収入を目的としている
価格が上昇していることは確かですが、根拠のない期待だけで動いているわけではありません。供給不足と実需の強さが重なった結果として価格が上がっており、バブル期とは本質が違います。
リーマンショック時と比較しても健全な上昇
リーマンショック（2008年）後の不動産価格下落は、返済能力を超えた貸し出しが拡大したことと金融システムの崩壊が引き金でした。金融機関が軒並み機能不全に陥り、お金の流れが一気に止まった結果です。
現在は、日銀の利上げは段階的に進んでいるものの、金融システム全体が不安定になっているわけではありません。2025年12月の利上げで政策金利は0.75%程度となり、フラット35の金利は約8年ぶりに2%台に乗せましたが、市場はこの金利上昇をある程度想定したうえで動いています。
つまり価格が一気に3割、4割と下落する条件は、現状ではそろっていません。急落よりも「いったん上昇が落ち着く展開」のほうが現実的で、「バブル崩壊」のような状況に陥る根拠はないでしょう。
区分マンション価格の暴落待ちが危険な理由
「まだ価格が高すぎる。もう少し下がってから買おう」と考えている方は少なくないでしょう。ただし「暴落待ち」には見落とされがちなリスクが2つあります。以下で詳しく解説します。
金利上昇で総返済額が大幅増加するリスクがある
2025年12月の日銀利上げを受けて、多くの金融機関が変動金利の基準金利を引き上げる方向で動いています。この利上げにより住宅ローンの月々の返済額は平均的なケースで1万4,000円ほど増える計算です。不動産投資ローンも必然的に同じような影響を受けるため、金利が上昇すれば物件価格が下がったとしても月々の返済額は増えます。
たとえば3,000万円のローンを30年で組む場合、金利が0.5%上がると総返済額は100万円以上増えます。物件価格が数十万円下がっても、金利上昇分がそれをはるかに上回るケースもあるわけです。「価格の暴落を待っている間に金利が上がり、結局支払い総額が増えた」という展開は十分ありえます。
供給減少で価格下落の可能性は低い
前述のとおり、新設住宅着工戸数は減少し続けています。都市部の需要が安定しているなかで供給が減り続ける状況では、価格が大きく崩れる条件が揃いにくいのが実情です。急落するとすれば、以下のような事態が重なる必要があるでしょう。
- 日本発の大規模な金融危機
- 東京の人口が急激に流出するような政策変更
- 海外投資家が一斉に撤退するほどの大規模な国際紛争や世界的な金融不安
いずれも短期間で一度に起きるとは考えにくいシナリオです。長期的な資産形成を目指すなら、「いつ暴落するか」を待ち続けるよりも「どのエリア・どの物件なら長期で保有できるか」の見極めに時間をかけるほうが合理的でしょう。
価格高騰でも投資チャンスあり！不動産投資の物件選定はTOKYOリスタイルに相談を
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TOKYOリスタイルでは「MIKATAイズム™」という独自の特許取得システムを用いて、立地・築年数・利回りなど約25の評価項目から物件の投資妥当性を数値化し、買うべきかどうかをデータで判断しています。忖度のない投資家目線の点数がはじき出されるので、判断を誤って投資の成功率の低い物件をつかんでしまうリスクを大幅に減らすことが可能です。
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まとめ
区分マンション価格は2025年も前年比15%超の大幅上昇となり、2011年底値からの累計上昇率は約2.8倍に達しました。バブル期やリーマンショック前とは異なり、実際の需要に支えられた上昇であるため、現時点では急落のリスクは極小です。「暴落待ち」の戦略は、金利上昇リスクと機会損失を同時に抱えるため慎重に考えましょう。
これからの不動産投資では、「市場全体が上がっているか下がっているか」ではなく、「このエリアのこの物件が、10年後も需要を保てるか」を見極める力がかつて以上に求められます。
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この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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