不動産投資に関するトラブルが増加する中、東京都庁は2025年4月に「投資用不動産特別相談窓口」を新設しました。この窓口では、投資用不動産に関するさまざまな相談を受け付け、消費者が安心して不動産取引できるようサポートしています。

本記事では、この特別相談窓口の概要や具体的な相談事例、そしてこの事例から見る不動産取引のチェックポイントを紹介。投資用不動産の購入を検討している方や、不動産トラブルが心配な方に役立つ情報をまとめました。

• 目次
• 東京都庁の「投資用不動産特別相談窓口」とは
  • 窓口が設置された背景
  • 相談方法や受付時間の詳細
• 東京都庁の「投資用不動産特別相談窓口」に寄せられた相談事例
  • 時間を問わず、しつこい投資用マンションの勧誘を受けるようになった
  • 「サブリース契約」をしたが賃料が減額され、解約も困難であった
  • 「表面利回り」のみを説明され、実際に運用をはじめると利益がほとんどなかった
  • 預り金を求められ支払ったが、購入をキャンセルしても返ってこなかった
  • 一人暮らしの高齢者が、訪問勧誘で投資用不動産を購入してしまった
• 不動産投資の相談はどこにするのがおすすめ？
  • 不動産投資会社
  • FP（ファイナンシャルプランナー）
  • IFA（独立系金融アドバイザー）
• 具体的な不動産投資の相談・アドバイスは「TOKYOリスタイル」へ
• まとめ

東京都庁の「投資用不動産特別相談窓口」とは

東京都庁が設置した「投資用不動産特別相談窓口」は、投資用不動産に関するトラブルや相談に対応するための専門窓口です。この窓口の設置により、投資用不動産に関する問題の早期解決や予防が期待されています。

まずは、この窓口が設置された背景や、具体的な相談方法を見ていきましょう。

窓口が設置された背景

近年、オンライン手続きのみで不動産売買契約が完結できるようになり、不動産投資をしやすい環境が整ってきました。その一方で、投資用不動産に関するさまざまなトラブル事例も増加しています。とくに投資初心者の若年層や高齢者をターゲットにしたトラブルが増えてきました。

こうした状況を受けて、東京都は投資用不動産にかかわる相談に対して迅速に対応するため、令和7年（2025年）4月7日から「投資用不動産特別相談窓口」を住宅政策本部民間住宅部不動産業課内に設置したわけです。

この窓口は、消費者保護と健全な不動産取引の促進を目的としています。従来の不動産相談窓口では対応しきれなかった投資用不動産特有の問題に焦点を当て、専門的なアドバイスが可能となりました。東京都消費生活総合センターとも連携しながら、総合的なサポート体制を整えています。

相談方法や受付時間の詳細

「投資用不動産特別相談窓口」では、以下の方法で相談を受け付けています。

引用：東京都住宅政策本部「投資用不動産特別相談窓口を設置します」

相談内容によっては、不動産取引に詳しい弁護士による無料相談も紹介してもらえます。また、長時間に及ぶ迷惑勧誘など宅地建物取引業法違反の疑いがある場合には、調査のうえで業者への指導も行われます。

内容や状況に応じた方法で相談できるので、困ったことがあれば気軽に利用してみましょう。

東京都庁の「投資用不動産特別相談窓口」に寄せられた相談事例

東京都の不動産業課の窓口には、日々さまざまな相談が寄せられています。ここでは、実際に寄せられた相談事例と、その注意点や対策を紹介。自分自身が同様のトラブルに巻き込まれることを防ぐ参考にしてください。

時間を問わず、しつこい投資用マンションの勧誘を受けるようになった

不動産投資関連でもっとも多い相談事例が、しつこい電話勧誘に関するものです。多くの場合、突然見知らぬ不動産業者から「投資用マンションを購入しませんか」という電話が繰り返しかかってきて、断っても勧誘が続くケースが報告されています。そして投資初心者の若年層・高齢者は「きっぱり断れない」ために契約してしまうパターンが多いです。

とくに高齢者をターゲットとした勧誘では、「老後の資金対策になる」「年金だけでは生活できない」といった不安を煽るような営業トークが使われます。一度の購入をきっかけに、複数の物件を次々と契約させられるケースも少なくありません。

このような勧誘トラブルを防ぐためには、以下の対策が効果的です。

• 断る意思をハッキリ伝える：曖昧な返答は「まだ可能性がある」と判断される原因になる
• 業者名や担当者名を確認する：実在する会社名を言わない場合は身元不明な悪質業者の可能性がある
• 安易に会わない：電話の段階でしっかり断る
• 通話を録音する：あとから「言った・言わない」のトラブルになるのを防ぐため、勧誘電話の内容は録音しておくとよい
• 相談窓口に報告する：宅地建物取引業法では、私生活または業務に影響がある悪質な勧誘は禁止されている
• 家族や信頼できる人に相談する：第三者の客観的な意見を聞くことで冷静に判断できる

高齢のご家族がいる方は、普段から電話勧誘がないか確認し、一人で判断しないよう声掛けをすると良いでしょう。

「サブリース契約」をしたが賃料が減額され、解約も困難であった

投資用不動産のトラブルの中でもとくに多いのが、サブリース契約に関するトラブルです。サブリースとは、不動産オーナーがサブリース業者（管理会社など）に一括して物件を貸し、サブリース業者がそれを転貸する仕組みのこと。「家賃保証」や「空室リスクゼロ」といった魅力的な条件を提示して勧誘するケースが多く見られます。

ある相談者は、自宅に訪問してきた営業マンの説明を信じ、「家賃保証付き」ということでサブリース契約付きの投資用マンションを購入しました。しかし契約後しばらくすると「市場の家賃相場が下がった」という理由で、当初約束していた家賃が一方的に減額されてしまいます。減額に不満を持って契約解除を申し出たところ、解約には高額な違約金が必要だと言われ、身動きが取れなくなってしまったケースです。

サブリース契約のトラブルを防ぐためには、以下の点に注意しましょう。

• 「家賃保証」の言葉を鵜呑みにしない：「家賃保証」と言われても、市場の家賃相場の変動によって減額されるリスクがある
• 収支計画を厳しめに見積もる：家賃が減額されても返済に困らないよう、余裕を持った収支計画を立てる
• 契約書の内容を細部まで確認する：解約条件や違約金の規定を細かく確認する。あいまいな表現や不利な条件がないか、必要に応じて弁護士などの専門家のチェックを受けるとよい

サブリース契約は一見すると「安心・安全」なサービスに見えますが、実際にはさまざまなリスクが潜んでいます。とくに高齢の投資初心者は「安定した収入が得られる」という言葉に惹かれやすいので、家族が契約内容をしっかりチェックすることが大切です。

「表面利回り」のみを説明され、実際に運用をはじめると利益がほとんどなかった

投資用不動産の勧誘においてよく見られるのが、「表面利回り」の数字だけを強調し、実際の収益性を詳しく説明しないケースです。表面利回りとは「年間家賃収入÷物件価格」で計算される数値で、物件の維持管理コストや税金などの費用を考慮していません。

たとえば「7%の高利回りと説明されたが、運用を始めたら2％ほどしかなかった」というケースは多いです。また、たしかに利回りは高いものの、空室期間が長すぎて実質的には赤字となってしまうケースもよくあります。

表面利回りの罠に陥らないためには、以下の点に注意しましょう。

• 実質利回りを計算する：「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」などのランニングコストを差し引いて正確な利回りを算出する
• 空室リスクをチェックする：周辺物件に空き情報が多い場合はリスクが高い。もしデータがあれば確認する
• 複数の不動産業者から情報を集める：1社に絞らないことで、適正価格や家賃相場が分かる

「高利回り」はたしかに魅力的ですが、そう「美味い話」はありません。リスクもしっかりと理解し、なるべく多くの専門家の話を聞いてみるのが良いでしょう。

預り金を求められ支払ったが、購入をキャンセルしても返ってこなかった

意外と多いのが、契約前の「預り金」に関するトラブルです。物件購入時、いわゆる保証金のようなイメージで「預り金」を要求されることがあります。この預かり金は成約後に返還されるか、物件価格から差し引くのが一般的です。しかし、一部の悪質な業者は「返還できない」「返せるけど、キャンセル料がかかる」などと言い、預り金を返還してくれません。

とくに高齢者は「希少価値のある良い物件なので早く決めないと売れてしまう」という焦らせるような勧誘に弱く、十分な検討もしないまま預り金を支払ってしまうケースがあります。

預り金のトラブルを防ぐためには、以下のポイントが重要です。

• 契約前の高額な預り金は支払わない：そもそも東京都では「原則として、不動産業者が契約前に高額な預り金を受け取ってはならない」と業者に指導しているので、預り金を求められた時点で怪しい
• 書面による領収書を必ず受け取る：金額、日付、支払い理由、返還条件などが明記された領収書を必ず用意させる
• 急かされても冷静に対応する：「今日中に決めなければ他の人に売れてしまう」などと急かされても、家族や詳しい人に相談してから決断する

不動産取引では、預り金は必ずしも必要なものではありません。少しでも不安や疑問がある場合は、安易に支払わず専門家に相談しましょう。当社でも専門の不動産投資コンサルタントが、預り金に関する相談を無料でお受けします。

一人暮らしの高齢者が、訪問勧誘で投資用不動産を購入してしまった

高齢者に関する相談で増えているのが、訪問勧誘によって不要な投資用不動産を購入してしまうケースです。

とくに一人暮らしの高齢者をターゲットに、「老後の資金対策になる」「相続税対策になる」などと言って勧誘し、高額な投資用不動産を契約させる手口が増えています。いざ購入すると需要のない土地や物件で、賃貸に出しても入居者や利用者が集まらず、ローン返済の負担だけがのしかかるケースが多いです。

高齢者の不動産投資トラブルを防ぐポイントを紹介します。

• その場で契約させない：訪問勧誘は必ず家族や詳しい人に相談するよう念を押しておく
• 契約書する前には専門家に確認してもらう：契約内容を不動産や法律の専門家に確認してもらえば、不利な条件や問題点を事前に発見できる
• クーリング・オフ制度を使う：訪問勧誘の場合、契約から8日以内ならクーリング・オフ（契約解除）ができる可能性がある
• 見守りネットワークを活用する：見守りネットワークの連携事業者に、高齢者の様子を定期的にチェックしてもらう

「見守りネットワーク」とは、各自治体が民間事業者と連携して高齢者などを見守る取り組みのこと。訪問勧誘によるトラブルが起きたときにも、自治体と連携し対応してくれる場合があります。高齢家族が遠方に住んでいるようなケースでは、自治体で「見守りネットワーク」の対象にしてもらえないか確認してみると良いでしょう。

参考東京都住宅政策本部「最近の不動産相談事例」

不動産投資の相談はどこにするのがおすすめ？

投資用不動産に関するトラブルを防いだり、具体的な物件選びなどのアドバイスを受けたりしたい場合は、専門家への相談をおすすめします。東京都庁の「投資用不動産特別相談窓口」以外の、不動産投資の相談先は主に下記の3種類です。

• 不動産投資会社
• FP（ファイナンシャルプランナー）
• IFA（独立系金融アドバイザー）

それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのか、どのようなケースにおすすめなのか詳しく解説します。

不動産投資会社

不動産投資会社は、市場の最新情報と豊富な物件データを持ち、物件の紹介から購入後のサポートまでワンストップで提供するプロフェッショナルです。

優良な投資会社は単なる物件販売だけでなく、長期的なパートナーとしてのアフターフォローも充実しています。物件管理やリフォーム提案、将来の売却サポートまで一貫したサービスが強みです。

これから不動産投資を始めたい方や具体的な物件選びのアドバイスが欲しい方、そして購入後も継続的なサポートを求める方は不動産投資会社をおすすめします。当社でも、今回ご紹介したようなトラブルの対策や、物件選びの相談を無料でお受けしています。お気軽にご利用ください。

FP（ファイナンシャルプランナー）

FP（ファイナンシャルプランナー）は、個人の資産設計の専門家です。不動産投資を含むさまざまな金融商品について、中立的なアドバイスを提供します。

FPの最大の強みは特定の商品に縛られない中立的なアドバイスが可能な点です。しかし、具体的な物件選びや、不動産業者とのトラブル相談には対応できません。結局のところ、最終的には不動産投資会社との相談が必要になるでしょう。

そもそも不動産投資が自分のライフプランに合っているか判断してほしい方や、他の投資商品と不動産投資を比較検討したい方にはFPが向いています。

IFA（独立系金融アドバイザー）

IFAは特定の金融機関に属さない独立した立場で、資産運用全般のアドバイスを提供する専門家です。金融商品全般の知識を持ち、相談者の利益を最優先に考えた提案をします。

多くのIFAは継続的なサポートを重視しており、投資開始後も定期的な面談を実施してくれます。一方で、ほとんどのIFAは株式や債券・投資信託など無形資産に強みを持つのが特徴。不動産投資のような実物資産に強いIFAの数はあまり多くありません。

そのためFP同様、具体的な物件選びの相談は結局のところ不動産投資会社にするケースが多いでしょう。IFAは、株式や債券と不動産投資を組み合わせたい人に向いています。

具体的な不動産投資の相談・アドバイスは「TOKYOリスタイル」へ

東京23区内の中古マンション投資を中心に取り扱う、当社ストレイトライド株式会社が運営する「TOKYOリスタイル」では、投資用不動産に関する幅広い相談に対応しています。当社の主な特徴は以下のとおりです。

• 安定性が高い都心部の駅近・低価格帯の中古区分マンションに特化
• 25の項目を組み合わせ、物件ごとの「投資の妥当性」を判断する独自システム「MIKATAイズム」を提供
• 収益性だけでなくリスクも含めた誠実なアドバイス
• 購入後も安心のサポート体制
• 投資初心者にもわかりやすい丁寧な説明

多くの不動産投資会社では「メリットを前面に押し出した提案」をしますが、当社はリスクやデメリットも誠実にお伝えし、ご理解のうえでお客様に物件を購入いただいています。この姿勢が評価され、Google口コミでは☆4.9点の高評価を獲得しました。

当社へのご相談は無料です。ささいな不動産投資のトラブルに関することでも、物件選びや成功のコツでも、どのような相談内容でも大丈夫です。専門の不動産投資コンサルタントがお答えするので、お気軽に無料相談をご利用ください。

まとめ

東京都庁の「投資用不動産特別相談窓口」は、増加する不動産投資トラブルに対応するために設置された専門窓口です。しつこい勧誘電話、サブリース契約のトラブルなど、さまざまな相談が寄せられています。

不動産投資は適切に行えば資産形成に役立つ手段です。しかし、成功には十分な知識と冷静な判断が求められます。少しでも不安や疑問があるなら、東京都の投資用不動産特別相談窓口や、信頼できる不動産投資会社に相談するのがおすすめです。

当社でも不動産投資に関する無料相談を実施しています。具体的なアドバイスが必要な方はお気軽にご利用ください。あなたの不動産投資を失敗させないために、専門家の視点から丁寧にアドバイスをいたします。