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不動産投資とは?初心者からの不動産投資の始め方

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

「不動産投資」と聞くと、どのようなイメージを思い浮かべますか?
サラリーマンが副収入を得られる、不労所得で脱サラやセミリタイアができる、といったポジティブなイメージを持つ人もいれば、金額の大きな投資なので不安、詐欺にあわないか心配、といったネガティブなイメージを持つ人もいるでしょう。

漠然としたイメージだけでは、実態をつかむことができません。正確な情報を確認することで、不動産投資のことをよく理解することができるでしょう。
この記事では、不動産投資とはどのような投資なのか、その実態について説明します。

不動産投資とはどのような投資なのか

まずは「そもそも不動産投資とは何か?」について説明します。

家賃収入と売却収入で利益を得る投資

不動産投資とはその名の通り、不動産を用いた投資です。投資家は不動産物件に投資し(=購入し)、家賃収入と売却収入によって利益を得ます
毎月得られる家賃収入(インカムゲイン)と、物件を手放す時に得られる売却収入(キャピタルゲイン)の合計が、物件購入価格や諸経費、税金などの合計額よりも上回っていれば、それが投資から得た利益です。

不動産投資の利益 =(家賃収入+売却収入)−(物件購入価格+諸経費+税金)


長期間保有する投資

不動産投資は長期間保有する投資です。

株式への投資の場合、購入してから数日~数ヶ月保有して売却することが多く、1日の中で購入・売却を繰り返すこともあります。数年間~数十年間保有する人もいますが、多数派ではありません。

一方で、不動産投資は短くても5年前後、長ければ20年~30年以上もの長期間保有する投資です。数日~数ヶ月で手放すようなものではないので、よほど慣れてくるまでは時間をかけて購入するかどうか判断することになります。

利回りを正確に理解しよう

投資物件を選ぶポイントとして、最もよく取り上げられるのは「利回り」です。利回りが高いほど、投資額に対するリターンは大きくなります。

ですが、高ければいいというわけではないですし、「利回り」が表す意味を理解していなければ、いくら数字を見ても選びようがありません。

不動産の広告に出ているのは「表面利回り」

利回りとは、以下の式で計算されます。

表面利回り(%)= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

ここで「表面利回り」と記載しました。表面利回りとは、管理費や税金など、不動産投資にかかる経費を含めずに計算した利回りのことです。不動産の広告に書かれている利回りは、この「表面利回り」です。経費が含まれていないので、実際に運用を始めたときの利回りよりも高い数値になっています。

まずはこの「表面利回り」のことを理解していないと、投資効果をシミュレーションするどころではなくなります。シミュレーションは、経費を含めて計算した利回りである「実質利回り」を用いて行います。

投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペックによって様々ですが、築20年くらいまでの都心部の区分マンションなら表面利回り6%前後を上回れば、購入を検討する価値のある物件といえます。

【参考記事:目安は何%?不動産投資の利回りの平均や相場について

キャッシュフローを意識しよう

投資用不動産の雑誌やwebサイトでは、利回りばかりがフォーカスされがちです。利回りはもちろん重要なのですが、より大切なのはキャッシュフローです。

キャッシュフローとは、お金の流れのことです。不動産投資では、手元に残る現金(手残り額)がどのくらいなのかを常に意識する必要があります。家賃収入よりもローン返済や諸経費が大きくなれば、手残り額がマイナスになり、手出し資金によって返済することになります。一時的な空室発生等によるものならいいのですが、それが長期間続いたり、次第に手出し資金が大きくなっていったりすると経済的にも精神的にもきついですし、売却せざるをえなくなるかもしれません。

地方の中古物件などは利回りが高いですが、それは入居者がいることを前提とした計算です。空室リスクや家賃下落リスクが高いとキャッシュフローは悪化しますので、利回りの数字に振り回されないようにしましょう。

不動産投資のリスクとその対策

キャッシュフローの説明にも出てきましたが、不動産投資は空室になってしまって家賃収入が止まるといった、様々なリスクがあります。

特に大きなリスクは「空室リスク」と「家賃下落リスク」

空室リスクと家賃下落リスクは、いずれも家賃収入が減少してしまうリスクです。家賃収入が減っても、ローンの返済は変わらず発生しますので、キャッシュフローに直接的な影響を与えます。

空室になると、その期間の家賃収入はゼロになります。長期化するとキャッシュフローに大打撃です。ですが、再び借り手が見つかれば、以前と同水準の家賃収入に戻ります。

一方で、家賃下落については避けようがありません。老朽化すれば家賃相場は下がります。空室とは異なり、収入がゼロになることはありませんが、リフォームやリノベーションなどを行わない限り、再度家賃が高くなることはほぼありません。

対策は「都心部の好立地物件」を選ぶこと

空室リスクや家賃下落リスクを最小限に抑える方法は、都心部の好立地物件を選ぶことです。具体的には東京23区などの都心部、駅から徒歩10分以内の物件です。多くの人が賃貸物件を探すときに必須条件としてあげるような条件が揃っている物件をイメージするとよいでしょう。そのような物件は空室になりにくいですし、資産価値も落ちにくいので、どちらのリスクにも対処できます。

また、都心部の好立地物件は、出口戦略(=売却計画)にも有効です。売却に有利な物件とは、買い手がつきやすい物件です。好立地物件を選ぶことは、様々なリスクへの対策につながります。

【参考記事:不動産投資の4つのリスクとその対策方法とは?
【参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

初心者からの不動産投資の始め方

それでは、不動産投資の初心者が投資物件を選ぶときに、どのように始めたらいいのかについて説明します。

中古の投資用区分マンションから始める

不動産投資のスタートは、金額の大きすぎない中古の投資用区分マンションから始めるのがよいです。1000万円~2000万円前後くらいまでの都心の駅近、築15年~20年くらいのワンルームマンションがよいでしょう。

新築は割高なので避けた方が無難です。購入してすぐは高い家賃収入を得られるのですが、2人目以降の入居者になるとすでに「新築」ではなくなるので、家賃は下がります。あっという間に中古になる物件を、新築というだけで割高で購入するのは、投資対効果がよくありません。

また、初めから一棟アパート・マンションなどを購入するのは危険です。部屋数が多ければ空室リスクは分散されますが、そのぶん大きな資金が必要になります。不動産投資未経験者だと、銀行の融資もそこまでたくさん得られないでしょうし、まずは小さくスタートして、未経験者から経験者になることをおすすめします。

なお、自己資金はおおよそ物件価格の2割~3割が目安です。1500万円のワンルームマンションを購入する場合、自己資金は240万円~420万円くらいを用意し、あとはローンを組んで物件を購入することができます。

【参考記事:初めてのワンルームマンション投資で失敗しないための基礎知識
【参考記事:不動産投資を始めるための初期費用・自己資金はいくら必要?

不動産営業マンの口車に惑わされない

不動産物件を買うときには、信頼できる営業担当者から購入しましょう。というのは、一部の心無い営業マンは、契約をとるために重要な説明を意図的に省いたり、不利な内容を曖昧に説明したりすることがあるからです。

後から不満が出ても、営業担当者は「嘘はついていない」と逃げることができます。オーナーが正しい判断をするためには、正確な情報を得ることが必須です。営業マンの説明に少しでも不安があれば、突っ込んで質問しましょう。それでも納得できなければ、その不動産会社ではなく他社を利用すべきです。

【参考記事:不動産投資の「詐欺まがい商法」にだまされないために

まとめ

この記事では、初心者が不動産投資を始めるために知っておきたい知識として、以下について説明してきました。

  • 不動産投資とは家賃収入と売却収入を得る投資
  • 利回りは物件選びの需要項目
  • 広告に出ているのは経費を無視した「表面利回り」
  • キャッシュフローをプラスに維持することが大切
  • 空室・家賃下落リスクの対策は、好立地物件を選ぶこと
  • 最初は中古の区分マンションから始めるとよい
  • 自己資金の目安は物件価格の2割~3割
  • 信頼できる営業担当者を見つけることが重要

不動産投資は少額からスタートするとしても1000万円前後はかかる投資です。金融機関から融資を受けて行うため、気軽に始められるものではありません。ですが、お金持ちしかできないというほど敷居の高いものでもありません。興味をお持ちであれば、まずは詳細な情報収集を始めてみて、そのうえで実際に始めるかどうか決めるのがよいでしょう。
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