「不動産投資が気になるけど、投資初心者だし損するのが怖くて始められない…」
「不動産投資っていくらあれば始められるの…？」
「不動産投資は何から始めればいいのか分からない…」

この記事では、上記のような不動産投資初心者のお悩みを解決できます。

「ほったらかしても家賃収入が入る」「老後2,000万問題をクリアできる」などの広告を最近よく見かけるようになり「不動産投資が気になっている」という投資初心者が増えてきています。たしかに不動産投資にはそうした広告のような側面もありますが、知識ゼロで必ず成功するわけではありません。むしろメリットだけを見て不動産投資をスタートした人の多くは、残念ながら失敗しているのが現実です。

逆にいえば、不動産投資のデメリットやリスク、失敗例をしっかりと理解して始めれば、不動産投資の成功率は格段に上がるでしょう。成功している人も少なくないのが、世の中から「不動産投資」がなくならない理由です。今回は初心者が不動産投資を始めるために必要な基礎知識から、デメリットやリスク、よくある失敗例まで徹底解説します。

そのうえで、実際に投資をスタートする際の不動産会社選びのポイントや、初心者におすすめの物件タイプなども見ていきましょう。この記事を読めば、初心者のあなたも不動産投資を始めるビジョンがしっかりと見えてきます。ぜひ、まずはざっくりとでも目を通してみてください。

• 目次
• 初心者が不動産投資を始めるには？まずは費用を確認！
• 初心者が不動産投資をするなら押さえておきたい基礎知識
• 不動産投資がおすすめな人・向いている人はどんな人？
• 不動産投資をおすすめしない人・向いていない人は？
• 初心者は知っておくべき不動産投資の10個のデメリットとリスク
• 不動産投資は魅力がいっぱい！メリット10選
• 初心者の不動産投資の始め方は？手順を徹底解説！
• 初心者にありがちな不動産投資の失敗例12選
• 初心者の不動産投資における6つの注意点
• 不動産投資の仲介業者選びのポイント7選
• 初心者の不動産投資のおすすめ物件はワンルームマンション！
• 初心者は要チェック！今後の不動産投資の動向・トレンドは？
• 初心者の不動産投資でよくある7つの質問
  • 不動産投資をやっているのはどんな人？
  • 初心者が不動産投資を始めるのは難しい？
  • 不動産投資を始めるならどのエリアがおすすめ？
  • 初心者の不動産投資におすすめの物件は？
  • 自宅と投資用マンション、どちらを先に進めたらいいの？
  • 不動産投資の経費・税金がよく分からないんだけど？
  • 不動産投資の勉強は何をしたらいいの？
• まとめ

初心者が不動産投資を始めるには？まずは費用を確認！

不動産投資を始めようと思っている初心者は、まず費用感を押さえておきましょう。利益を出して生活を豊かにできる可能性がある不動産投資ですが、それなりにお金がかかるので費用は無視できません。初期費用（元手）やランニングコストについて解説します。

融資を受ければ不動産投資は元手10万円から始められる

不動産投資は、融資を受ければ元手10万円ほどから始められます。不動産業者に10万円ほどの手付金を支払い、残りはローンを組んでスタートできるからです。トータルのコストは小さくないものの、初心者が始めるための費用的なハードルが低いのは、不動産投資のひとつの魅力といえます。

ただし、全員が10万円の元手で不動産投資をスタートできるわけではないので注意。実際には年収や勤務先、投資物件の評価額などの要素によって融資の条件が変わります。あくまで「10万円からスタートできる可能性がある」と覚えておきましょう。

不動産投資にかかる費用は？

不動産投資をスタートするには、下記の費用がかかります。

参考印紙税

参考登録免許税

参考固定資産税・都市計画税

上記を合計すると、費用は数百万円にのぼります。ただし金融機関によっては手付金以外のほとんどをローンに含められるので、最初に全てを支払う必要はありません。手持ちの現金資産がいくらあるかを踏まえて、どこまでを最初に払ってしまうか決めると良いでしょう。

また不動産投資には、物件の修繕・管理費用をはじめとするランニングコストもかかります。物件によって大きく前後はしますが、ランニングコストの目安は毎月の家賃収入の20 ～ 30％ほど。詳しくは後述しますが「ランニングコストの割合が大きすぎて利益が出ない」とならないよう、初心者が不動産投資を始める前にはシミュレーションが必要です。

各費用の詳細や費用を抑えるポイントについては、下記の記事でも詳しく解説しています。

参考いくらあれば良い？不動産投資の初期費用と、抑えるコツを解説！

初心者が不動産投資をするなら押さえておきたい基礎知識

初心者が不動産投資を検討するなら、まずは最低限の基礎知識をつけておきましょう。不動産投資は魅力がいくつもありますが、リスクがないわけではありません。まずはこれから解説する下記4つの要素から押さえておいてください。

• 利益が出る仕組み
• 利回り
• 税金
• 住宅ローンと不動産投資ローン

それぞれ詳しく解説します。

不動産投資で利益が出る2つの仕組み

不動産投資で利益が出る仕組みは、下記の2つに分かれます。

• インカムゲイン（家賃収入）
• キャピタルゲイン（売買益）

それぞれ見ていきましょう。

インカムゲイン（家賃収入）

インカムゲインは、もっとも基本となる家賃収入です。たとえば月8万円の家賃で物件を貸し出している場合、年間で96万円のインカムゲインを得ていることになります。インカムゲインがランニングコストとローンの金額の合計を上回っていれば、不動産投資で利益が出ている状態といえるでしょう。

家賃は一度契約すればしばらくは変わらないため、景気の変動を受けにくく安定した収入を得られるのがインカムゲインのポイントです。最近はほとんどの人が、インカムゲインでの運用を前提に不動産投資をスタートしています。初心者もインカムゲインでの運用を検討するのがおすすめです。

キャピタルゲイン（売買益）

キャピタルゲインとは、物件の売却価格が購入価格を上回っている時に得られる利益を指します。たとえば3,000万円で購入した物件が3,500万円で売れたら、差額の500万円がキャピタルゲインです。開発などの要因で需要が高く、不動産の価格が上がり続けているエリアでは、キャピタルゲインを狙って投資するのもひとつの戦略でしょう。

とはいえ、キャピタルゲインを狙って投資をするスタイルが一般的だったのはバブル期まで。最近では短期間で売却価格が購入価格を大幅に上回るケースは少なく、キャピタルゲインはなかなか発生しません。「インカムゲインを中心に運用しつつ、売却時にはできるだけ損をしないようにする」のが、昨今の不動産投資における基本のスタイルとなっています。

不動産投資でどれだけの利益が出るかの指標「利回り」

インカムゲインを中心に運用する不動産投資でどれだけ利益が出るかは、物件の「利回り」によって決まります。不動産投資で登場する主な利回りは以下の2種類で、初心者はしっかり押さえておかないと悪質な不動産会社にだまされてしまうリスクがあるので注意が必要です。

• 表面利回り
• 実質利回り

利回りについて理解して、不動産投資のリスクを軽減しましょう。それぞれ詳しく解説します。

表面利回り

表面利回りは、物件価格に対する年間の想定家賃収入の割合です。大きいほど、物件の購入費用を家賃で回収できるスピードが早い可能性があるといえます。表面利回りは下記の計算式で算出します。

表面利回り（％）＝ 年間の想定家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、下記の物件A・Bにおける表面利回りは下記のとおりです。

上記の条件では物件Aのほうが表面利回りが高く、購入費用を早期に回収できそうです。ただし、表面利回りはランニングコストを一切考慮していません。そのため本当は収益性の低い物件でも、高い表面利回りが表示されているケースがあります。

今回の場合、物件Aは築年数が古く、修繕費用が大きくかかるなどの可能性も考えられるでしょう。この後解説する実質利回りとの差を知っておかないと、表面利回りでの収益性の高さばかりをアピールする悪質な不動産会社にだまされ、損をしてしまうかもしれません。

実質利回り

実質利回りは経費や購入時の諸経費まで考慮した、実質的な物件の収益性を示す割合です。割合が大きいほど購入費用を早期に回収でき、大きな利益を上げられる可能性が高いといえるでしょう。実質利回りは下記の計算式で算出します。

実質利回り（％）＝（年間の想定家賃収入 － 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸経費）×100

年間経費には管理・修繕費用などのランニングコスト、購入時諸経費には仲介手数料・ローンの事務手数料などの初期費用が含まれます。たとえば、先ほどの物件A・Bにおける実質利回りは下記のとおりです。

物件価格と想定家賃収入は、先ほどの表面利回りで計算した際と同じ条件です。しかし管理・修繕費用などの年間経費が大きくなれば、実質利回りが大きく下がってしまうと分かります。表面利回りは物件Aが6.0％、物件Bが4.8％でしたが、実質利回りでは逆転する結果となりました。実は物件Aの本質的な収益性は、物件Bよりも低いというわけです。不動産投資を検討する初心者は、必ず実質利回りでシミュレーションしましょう。

さらに詳しく利回りについて知りたい方は、下記の記事もチェックしてみてください。

参考【2023年最新版】何％が目安？不動産投資における利回りを徹底解説！

不動産投資にかかる税金の種類

不動産投資には多くの税金がかかります。主なものは下記のとおりです。

参考印紙税

参考登録免許税

参考消費税

参考不動産取得税

参考固定資産税・都市計画税

参考所得税

参考住民税

※不動産所得 ＝（家賃収入 ＋ 売買益）－ 経費

ほとんどの税金は、物件価格や固定資産税評価額によって金額が決まります。つまり物件価格が高く、築年数が経っていないほど税金も高くなります。また黒字となっていれば、金額に応じた所得税・住民税もかかるので注意しましょう。

もし赤字が出てしまった場合には、本業の所得と損益通算して節税も可能です。下記の記事でより詳しく解説しているので参考にしてみてください。

参考【2023年】不動産投資の赤字と損益通算、減価償却を分かりやすく解説

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資では「不動産投資ローン」というローンを使います。自分が住むための住宅を買うときに使える「住宅ローン」とは異なるので注意しましょう。不動産投資ローンと住宅ローンの主な違いは下記のとおりです。

不動産投資ローンは審査が厳しく、金利も高めです。かといって「自分で住む」とウソをつき住宅ローンを不動産投資ローンに使うのは、金融機関との契約違反となるので注意しましょう。なお不動産投資ローンの審査基準などについては、下記の記事でさらに詳しく解説しています。

参考年収いくらから？不動産投資ローンの審査を完璧に理解しよう

不動産投資と他の投資方法との違い

不動産投資のほかにも、株式やFXなどさまざまな投資方法があります。こうした投資方法と比較したときの不動産投資のメリット・デメリットは下記のとおりです。

不動産投資は計画が立てやすく、収入も安定しやすい傾向があります。突然価値が暴落するリスクもほとんどありません。ただし賃貸中に自殺があって事故物件となってしまったり、災害により損害を被ってしまったりといったリスクは予期できないので注意が必要です。また短期間で大きな利益を出したい人には向いていないでしょう。

それに対して株式やFXなどの投資は値動きが大きく、短期間での売買でも利益を出せる可能性があります。ただし市場・経済の動向や会社の不祥事により価値が暴落するケースは少なくないため「ハイリスク・ハイリターン」の投資方法といえるでしょう。投資初心者には、リスクが低めの不動産投資がおすすめです。

不動産投資がおすすめな人・向いている人はどんな人？

不動産投資がおすすめな人・向いている人は下記のような人です。

• 会社員
• 年収400万円以上
• 勤続年数1年以上
• 20代前半 ～ 50代半ば
• 投資初心者

不動産投資には大きな元手が必要ないので、上記の条件さえ満たしていればほとんどの人が向いています。株式やFXなどよりはリスクが低く、投資初心者にもおすすめです。なおリスク回避のために貯蓄はあるに越したことはありませんが、ほとんどなくても問題なく不動産投資をスタートできます。

なお上場企業に勤めている場合は、好条件でローンを組めるかもしれません。ただし勤続年数が1年はないとローンを組むのが難しくなるので、転職を検討中の方は実行前に不動産投資をスタートしましょう。

不動産投資をおすすめしない人・向いていない人は？

不動産投資をおすすめしない人・向いていない人は下記のような人です。

• フリーランス・自営業者
• 過去に金融事故を起こしている
• 短期間で大きな利益を得たい
• 自分ごととして前向きに捉えられない

ローンを組むという性質上、残念ながらフリーランス・自営業者は不動産投資をできない可能性が高いです。また、過去に借金を返済できないなどの金融事故を起こしている場合には、高確率で不動産投資ローンを組めません。

昨今の不動産投資は家賃収入をメインに運用するケースがほとんどであり、短期的な売買益を出すのは非常に難しくなっています。「すぐに大金が欲しい」という人は、株式・FXなどの投資方法を検討したほうが良いでしょう。

また不動産を運用するには、ある程度最新の市場動向や法令などの情報をチェックしておく必要があります。毎日勉強しなければいけないわけではありませんが、自分ごととして前向きに捉えられず、積極的に勉強したくない人には向いていないかもしれません。

「不動産投資をしていれば放っておいても儲かる」という安直な広告も最近増えてきています。いざ始めて現実とのギャップに後悔しないよう、下記の記事もチェックしてみてください。

参考【2023年版】不動産投資の理想と現実！不労所得目当てでは上手くいかない理由を業界の専門家が解説

初心者は知っておくべき不動産投資の10個のデメリットとリスク

初心者が失敗しない不動産投資をスタートするためには、デメリットやリスクをしっかりと知っておくのが重要です。不動産投資に潜む主なデメリットやリスクには、下記のようなものがあります。

• 投資金額が大きめ
• 空室・家賃滞納で収入がストップするリスクがある
• 築年数が経つと利益が減ってしまう
• 売りたくなってもすぐに売れない可能性がある
• 隠れたデメリットに気づかず購入して損をする可能性がある
• 複雑な手続きに対応する必要がある
• 地震などの災害で大きな費用がかかるリスクがある
• 最新の知識を身につけないと失敗する
• 融資額が大きく、失敗時の立て直しが難しい
• 金利変動など市場動向に左右される

それぞれ見ていきましょう。

デメリット・リスク①：投資金額が大きめ

不動産投資は他の投資方法と比較して投資金額が大きめです。ローンを組めるので元手は10万円ほどからスタートできますが、ワンルームマンションであっても購入金額は1,000万円を超えるケースがほとんど。数千円 ～ 数万円から始められる株式やFXなどより、心理的なハードルは高いかもしれません。

とはいえ投資金額は大きいものの、失うリスクは他の投資方法よりも低いです。投資初心者には不動産投資がおすすめといえるでしょう。

デメリット・リスク②：空室・家賃滞納で収入がストップするリスクがある

不動産投資の主な収入源は、家賃収入（インカムゲイン）です。もし入居者が退去し空室となったり、家賃滞納をされてしまった場合は収入がストップしてしまいます。サブリース契約という特殊な方法で運用していない限り、空室・滞納中の家賃収入は0です。但し、サブリースには様々なリスクが伴うため、注意が必要です。詳細は以下の記事をご覧ください。

参考サブリースとは？契約のメリットや問題点をご説明

入居者の転勤などがあれば空室はどうしても発生してしまうので、リスクを0にするのはほぼ不可能でしょう。空室が発生しても入居者をすぐに確保できる物件を見つけるのが、非常に重要なポイントとなってきます。

デメリット・リスク③：築年数に応じて家賃が減ってしまう

不動産投資では、築年数が経つとほとんどのケースで家賃が減ってしまいます。理由は下記の2つです。

• 家賃相場が下がってしまう
• 管理・修繕費用が増えてしまう

一般に賃貸物件の家賃相場は、築年数・間取り・立地・設備の4つの条件で決まっています。築年数が経てば当然、相応の家賃に下げないとなかなか入居者が集まりません。不動産投資では築年数の経過による家賃減を見据えたシミュレーションが大切です。

ただし、築年数が経過しても、設備を充実させれば家賃をほとんど下げないで済むケースもあります。また立地によっては、物件条件にかかわらず入居者が集まりやすいケースもあるでしょう。家賃は減ってしまうものの、他の要素でのカバーは十分に可能です。

デメリット・リスク④：売りたくなってもすぐに売れない可能性がある

不動産は「流動性の低い資産」として知られています。数百万円 ～ 数千万円と高額なため、売却しようと思ったタイミングですぐに買い手が見つかるものではないからです。不動産投資を始める際には、およそ何年後に売却するつもりで運用するかも計画しておくといいでしょう。

とはいえ、不動産投資初心者が売却までしっかりと見据えた計画をいきなり立てるのは困難です。下記の記事を参考にしつつ、不動産会社ともしっかり相談して進めてみてください。

参考不動産投資の『出口戦略』！最後に笑うための完全マニュアル

デメリット・リスク⑤：隠れたデメリットに気づかず購入して損をする可能性がある

不動産投資初心者が陥りやすいポイントですが、情報不足で隠れたデメリットに気づかず購入し、損をしてしまう可能性があります。最大の原因は、物件のデメリットをほとんど明かさず、甘い言葉で誘惑してくる自社利益第一主義の悪質な営業マンがいるためです。

よくあるのが「閑静な住宅街だから人気がある」と伝えてきたものの、実際には人口減少・過疎化が進んでいるケース。メリットのように伝えてきますが、実際には大きなデメリットというわけです。後半の「不動産投資の仲介業者選びのポイント7選」で詳しく解説しますが、しっかりとデメリットやリスクを包み隠さず教えてくれる不動産会社を選びましょう。

デメリット・リスク⑥：複雑な手続きに対応する必要がある

不動産投資を始める際や運用中には、役所での申請や管理会社とのやり取りなど、複雑な手続きに対応する必要があります。また、利益が出ていても出ていなくても、ほとんどのケースで確定申告が必要です。慣れていない人や初心者は面倒・手間と感じてしまうかもしれません。

とはいえ、専門的な知識が必要な登記などの手続きは司法書士にお任せできます。手続きのためだけに法律などを1から覚える必要はありません。確定申告も、1年目さえ乗り越えればそこまで面倒ではないでしょう。

参考ここで差がつく！不動産投資における確定申告の手順とポイント

デメリット・リスク⑦：地震などの災害で大きな費用がかかるリスクがある

購入した物件が地震などの災害で破損し、大きな修繕費用がかかってしまう可能性があります。被害が大きい場合は、居住者が退去し家賃収入がストップしてしまうかもしれません。耐久性の高い物件を選び、少しでもリスクを抑える必要があるでしょう。火災保険や地震保険に加入しておけば、災害のリスクは大きく軽減できます。下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

参考不動産投資を始める前に必ず理解しておくべき8個の保険制度

参考不動産投資に地震保険は必要？ 地震リスクに備える保険のメリットとデメリットを解説！

デメリット・リスク⑧：最新の知識を身につけないと失敗する

不動産投資は、最新の市場動向や法令の情報を身につけていかないと失敗する可能性が高いです。失敗する人のほとんどは、勉強せずに不動産会社へ運用を丸投げしています。毎日根を詰めて勉強する必要はありませんが、定期的に市場動向をチェックしたり、セミナーに参加したりする程度はしておいた方が良いでしょう。

参考【完全版】グッと成長！差がつく不動産投資の勉強法を徹底解説！

デメリット・リスク⑨：融資額が大きく、失敗時の立て直しが難しい

不動産投資は融資額が大きいので、万が一失敗してしまった際に立て直すのが難しくなります。ローンの審査が厳しいため再度融資を受けるのは難しく、返済である程度の自己資金を失ってしまうのが主な理由です。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資で、リスクがないわけではありません。特に初心者は事前にしっかりとシミュレーションし、知識をつけて臨みましょう。

デメリット・リスク⑩：金利変動など市場動向に左右される

不動産投資の運用状況は市場動向によって左右されます。特に影響が大きいのは、不動産投資ローンの金利の変動です。もし将来金利が高くなれば、利息が増えて総支払額が膨れ上がってしまいます。

なお不動産投資ローンには変動金利のほか、ずっと利率が変わらない「固定金利」もあります。固定金利は返済額が変わらないので事業計画を立てやすいですが、変動金利よりも利率は高めです。トータルでは損をする可能性があるので、初心者は特にしっかりと比較検討しましょう。ただし、固定金利は使えない金融機関も多いので注意してください。

参考【2023年最新版】不動産投資ローンの金利はどのくらい？相場を比較

紹介した10個のデメリットやリスクについては、下記の記事でさらに詳しく解説しています。しっかりと知識をつけておきたい方は参考にしてみてください。

参考不動産投資に潜む10個のリスク・デメリットとその回避法！

不動産投資は魅力がいっぱい！メリット10選

ここまでデメリットばかりをお伝えしましたが、不動産投資にはそれに勝るメリットが多数あります。特に大きな10個のメリットをピックアップしました。

• 安定した収入が得られる
• 少ない元手で始められる
• 副業禁止でも行える可能性がある
• インフレ時のリスク回避ができる
• 減価償却や損益通算で節税できる
• 生命保険の効果がある
• 売却益が得られる可能性がある
• 老後も収入が得られる
• 手間や時間がかからない
• 資金繰りがしやすい

それぞれ詳しく解説します。

メリット①：安定した収入が得られる

不動産投資は安定した収入を得られる点が最大のメリットといえます。一度賃貸借契約を結べば、契約期間中は家賃が変動しません。株式などの大きな値動きがある投資と違って、初心者でも恒常的に一定の収入が得られます。

この点について「修繕費用が差し引きされてマイナスになることもあるから、必ずしも安定するわけではない」という反論があります。しかし修繕費用も見通したうえで毎月積み立てていけば、突発的な修繕が発生しても安定した収入をキープできるでしょう。区分マンションなら管理会社が修繕積立金の徴収を行ってくれるので、建物全体に関する修繕についても安心です。

メリット②：少ない元手で始められる

不動産投資は最小10万円ほどの元手でスタートできます。そしてローンを組めるので、元手に対して圧倒的に高額な不動産を運用できるのが強みです。

たとえば株式であれば、10万円の元手で買えるのは額面10万円分のみ。しかし不動産投資の場合は、10万円の元手で数千万円の物件を購入して運用できます。もちろん無償ではなくローンを返済していく必要はありますが、元手が少なくても大きなリターンを得られる可能性があるでしょう。レバレッジ効果のある投資を行いたい人にも、ひとつの選択肢として不動産投資をおすすめします。

参考【2023年】不動産投資におけるレバレッジのメリットとリスクを徹底解説！

メリット③：副業禁止でも行える可能性がある

不動産投資は、副業禁止の会社でも行える可能性があります。本人の意思に関係なく投資物件を親族から相続するケースがあるため、就業規則で「不動産投資は禁止」と明記していない会社が多いです。

もし不動産投資が禁止と明記されていた場合でも「資産保有法人」を設立し、自分以外の家族を取締役に任命すれば不動産投資ができます。他にも、以下の記事で詳しく解説しているように「事業規模」とみなされない範囲で物件を保有すれば、副業禁止の方でも問題なく不動産投資を行える可能性があるでしょう。

参考【2023年最新版】不動産投資は副業？会社員が不動産投資をする際の注意点を解説します！

副業禁止を理由に株式などの投資をあきらめていた人は、不動産投資を検討してみましょう。

メリット④：インフレ時のリスク回避ができる

不動産投資にはインフレが起きた際のリスク回避効果があります。インフレが起きると現金の価値が下がってしまいますが、実物資産である不動産の価値はむしろ上がる可能性があるのがポイントです。インフレが進むと一般に賃金の上昇も見込まれるので、住宅ローン返済の負担割合も小さくなっていきます。日本は長いデフレから脱却しインフレ傾向にあるので、長期的に見れば得をする可能性は高いでしょう。

参考【2023】インフレ対策なら不動産投資！その理由を徹底解説

メリット⑤：減価償却や損益通算で節税できる

不動産のように劣化していく資産は、購入時の費用を一定期間にわたって経費として計上する「減価償却」が可能です。減価償却費を含む経費は不動産所得から差し引かれるので、最終的な税金が減ります。

さらに万が一収入が諸経費を下回って赤字が発生してしまった場合には、本業の給与所得から差し引く損益通算を行って節税できます。マイナスになってもただ損をするだけで終わらない点も、不動産投資のメリットといえるでしょう。

なお減価償却には「デッドクロス」という注意すべきポイントがあります。下記の記事で詳しく解説しているので読んでみてください。

参考【完全版】不動産投資の「デッドクロス」の教科書

メリット⑥：生命保険の効果がある

「団体信用生命保険（通称、団信）」に加入しておけば、不動産投資が生命保険の効果を持ちます。団信とは、ローンの契約者が亡くなったり高次障害になってしまったりした場合に、残債をすべて支払ってくれる保険です。生命保険では契約者が亡くなると家族に現金が渡されますが、団信の場合は債務の消滅した不動産が渡されます。

家族は渡された不動産で売却益を得てもよし、運用を引き継いで家賃収入を得てもよし。団信のおかげで債務はないので、実質的に生命保険とほぼ同等の効果があるといえるでしょう。

なお団信については、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

参考団信がすごい！不動産投資における保険効果の全て！

メリット⑦：売却益が得られる可能性がある

「インフレ時のリスク回避ができる」でも解説しましたが、不動産の価値は日本経済の状況によって上がる可能性があります。つまり、売却時の価格が購入時を上回り、売却益を得られる可能性があるということです。

もし1986年 ～ 1989年のバブル期のような激しいインフレが起これば、数千万円の売却益を得るのも不可能ではありません。バブル期ほどではなくとも、近年はインフレ傾向でマンション価格も上がっているため、売却益が得られる可能性は十分にあるでしょう。

メリット⑧：老後も収入が得られる

不動産投資は長期的・安定的に家賃収入が得られます。これは老後も変わりません。もし老後に赤字になってしまっても売却してしまえば、まとまったお金を手に入れて運用を終了できます。よく騒がれている「老後2,000万問題」をクリアするための1つの対策として、不動産投資は非常に有用な手段といえるでしょう。

参考不動産投資が、老後資金の対策になるこれだけの理由！

メリット⑨：手間や時間がかからない

不動産投資でもっともメジャーな区分マンションの場合、管理の手間や時間はほとんどかかりません。手間や時間がかかる建物の維持・修繕業務は、物件管理会社にほぼ任せられます。「不動産投資は不労所得」といわれるのは、これが最大の理由です。

ただし一棟アパートや戸建てに投資した場合は、むしろ手間がかかってしまうので注意。特に初心者には区分マンションへの不動産投資をおすすめします。初心者に区分マンション（特にワンルームマンション）がおすすめな理由は、この記事の後半の「初心者の不動産投資のおすすめ物件はワンルームマンション！」で解説しています。

メリット⑩：資金繰りがしやすい

不動産投資は資金繰りがしやすいのもメリットです。収入と支出の金額がほぼ一定なため、投資のスタート段階から詳細な計画を立てられます。事故物件化や大規模災害など予測できないトラブルが起きない限り、計画に沿って進めていけば問題はないでしょう。

ただし市場の動向や法令などに大きな変化があれば、当初の計画どおりにいかない場合もあります。初心者は特に「計画を立てて放置」とならないよう注意してください。

初心者の不動産投資の始め方は？手順を徹底解説！

初心者が不動産投資を始める際の手順は下記のとおりです。

1. 不動産投資の勉強をする
2. 投資金額・目標を設定する
3. 土地・物件を選ぶ
4. 収支のシミュレーションをする
5. ローンの審査を受ける
6. 売り手との交渉をする
7. 購入・契約の手続きをする
8. 決済・登記の手続きをする
9. 賃貸管理会社と契約する

上記の流れさえ押さえておけば基本はバッチリです。まずはざっくりと確認してみましょう。

手順①：不動産投資の勉強をする

初心者の場合、まずは不動産投資の基礎を勉強しましょう。不動産投資にはいくつもの専門用語が出てきます。分からないまま投資をスタートすると、思わぬリスクが発生してしまうケースも。ぜひ下記の記事を読んで主要な専門用語を押さえておきましょう。

参考これだけはおさえたい！絶対に知っておきたい不動産用語まとめ

勉強は書籍やセミナーの方法が主流です。セミナーは多くの不動産業会社がオンラインで開催しているので、気軽に参加してみてください。ただし、セミナー経由で営業を受けたり、無理な条件の物件を勧められたりするケースもあるので注意してください。この点については、下記2つの記事で詳しく解説しています。

参考【2023年】不動産投資セミナーに潜む2つのリスクとは！？

参考不動産投資の学校？有料勉強会の内容と、そのリスクとは？

また当社では、オンラインでほぼ毎日セミナーを実施しています。いきなり物件紹介なども行わないですし、さまざまな初心者向けコンテンツがあるので、お気軽に参加してみてください。

セミナー一覧を見てみる

手順②：投資金額・目標を設定する

不動産投資の勉強を進めつつ、投資金額や目標を設定していきます。はっきりいうと、漠然としたイメージで始めた不動産投資は失敗する可能性が非常に高いです。まずはいくら投資するのか、最終的にいくら稼ぎたいのか決め、逆算して物件選びなどをスタートしましょう。

参考までに、当社で主に取り扱う区分マンションの物件価格は700万円 ～ 2,500万円がメインです。初心者はこの範囲内で投資金額の目安を設定してみてください。ただし価格が低いと物件のグレードが下がり、空室発生率も高くなってしまう可能性があるので「安ければリスクが低い」というわけではないので注意しましょう。

手順③：土地・物件を選ぶ

続いて実際に購入する土地・物件を選んでいきます。土地は1棟アパートや戸建てを購入する際にかかわってきます。区分マンションの場合は「敷地権」により建物と土地の権利がセットになっていることがほとんどです。土地そのものを選ぶケースはめったにありません。

参考敷地権とは!?不動産投資におけるメリット・デメリットを徹底解説！

投資金額・目標に合った物件を探していきましょう。物件は自分でもリサーチできますが、初心者は遅くともこの段階から不動産会社と相談しつつ進めるのがおすすめです。信頼できる不動産会社に相談すれば、投資金額と目標にしっかり合った物件を紹介してくれるでしょう。なお詳しい物件のタイプについては、このあと「不動産投資の主な3つの物件タイプ」で解説します。

手順④：収支のシミュレーションをする

何件か物件の目星をつけたら、それぞれ収支のシミュレーションをしてみましょう。たいていの不動産会社はシミュレーションを提示してくれますが、表面利回りのみを基準にした現実的でない資料を提示してくる会社も少なくないので注意しましょう。下記のような費用もしっかりと考慮した実質利回りでシミュレーションする必要があります。

• 家賃下落率
• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費

上記のほか、空室が発生した際の家賃収入がない期間や、次の入居者が見つかるまでの広告費・原状回復費などが発生するリスクも想定してシミュレーションするのがおすすめです。繰り返しになりますが、初心者は表面利回りの高さだけで物件を決めないように注意してください。

手順⑤：ローンの審査を受ける

シミュレーションの結果をもとにどの物件を購入するか決まったら、不動産投資ローンの審査を受けます。「不動産投資がおすすめな人・向いている人はどんな人？」で解説した条件に当てはまる人なら、ローンの審査に落ちる可能性は低いでしょう。

ただし金利などの条件は、年収・年齢・勤務先などの状況により異なります。また金融会社によって差が出る場合もあるので注意が必要です。わずか0.1％の差で数十万円も総支払額が変わるので、少しでも良い条件で融資が受けられるように複数の金融会社の審査を受けてみてください。

参考良い融資条件を引くために知っておくべき事前審査を徹底解説！

手順⑥：売り手との交渉をする

ローンが組めると分かったら、物件の売り手との交渉がスタートします。ただし、実際の交渉は不動産会社の担当者に任せるケースがほとんどです。立地が悪い・築年数が古いなど人気のない物件の場合は、数百万円の値下げに成功するケースもあります。しかし東京23区などの投資が活発なエリアでは、百万円以上の値下げに成功するケースはほとんどありません。過度な期待はしないでおきましょう。

また売り手との交渉権は「買付証明書」を提出した順に獲得できます。自分が交渉している間に他の人に買付証明書を提出されると、交渉権を取られてしまうので注意が必要です。人気の物件や本気で購入したい物件の場合は、できる限り早く買付証明書を作成して提出しましょう。買付証明書の作成方法などは、下記の記事で詳しく解説しています。

参考不動産取引における買付証明書の書き方やキャンセルの方法を理解しよう

手順⑦：購入・契約の手続きをする

交渉が終わり、購入条件が定まったら購入・契約の手続きに進んでいきましょう。実際に契約を結ぶときには、不動産のプロである宅建士から重要事項説明を受け、売買契約書のやり取りをします。この際、特に初心者は事前に「重要事項説明書」をしっかり読み込んでおくのが大切です。

重要事項説明書に不利な内容が書いてある可能性は0ではないので、分からないところがあれば不動産会社の担当者に聞いたり自分で調べたりしてみてください。特に契約解除や損害賠償請求などのリスクにつながる「契約不適合責任」の欄はしっかりチェックしておきましょう。

参考契約不適合責任とは？不動産に関わる新たな民法をわかりやすく解説！

手順⑧：決済・登記の手続きをする

契約手続きが終わったら、決済と登記の手続きに移ります。不動産投資ローンを組む場合には、売買契約後から物件の引渡しを受ける間のタイミングで金融機関とローンの契約（金銭消費貸借契約：通称金消契約）をします。金消契約には不動産会社の担当者が立ち会ってくれることもありますが、初心者は特にしっかりと内容を自分で把握しておきましょう。なお金消契約については、下記の記事で詳しく解説しています。

参考金消（きんしょう）契約って何！？注意すべきポイントまで徹底解説

登記の手続きは司法書士に任せるのが一般的です。初心者が費用を抑えるために自分で登記手続きをすると「実は登記できていなかった」というトラブルが起きかねません。費用を惜しまずしっかり専門家にお願いしましょう。手続きの際は実印や印鑑証明書・住民票などの準備物があるので、早めに揃えておいてください。

手順⑨：賃貸管理会社と契約する

物件の引き渡しを受け、登記の手続きもすべて完了したら、いざ運用スタートです。入居者とのやり取りや新たな入居者の募集を行う「賃貸管理会社」と契約しましょう。賃貸管理会社は主に下記の業務を代行してくれます。

• 入居者の募集・契約
• 家賃の集金・滞納時の督促
• クレーム・トラブル発生時の対応
• 退去時の立ち合い　など

賃貸管理会社と契約しないで運用する「自主管理」の形態をとることもできますが、遠方の物件を購入した場合や初心者の場合は迷わずお任せしたほうが良いでしょう。ただし集客力のない賃貸管理会社に任せてしまうと、空室リスクが大幅に上がってしまいます。ネット上の広告の質や購入物件がある地域での実績などを確認し、集客力が高そうな賃貸管理会社を選びましょう。

不動産投資の主な3つの物件タイプ

不動産投資の物件タイプは、主に「一棟アパート」「戸建て」「区分マンション」の3つに分かれます。それぞれのメリット・デメリットや、おすすめな人は下記のとおりです。

3種類を紹介していますが、もっともメジャーな不動産投資手法は「区分マンション」への投資です。会社員・公務員として勤務しており、土地を持っていない不動産投資初心者は迷わず区分マンションを選ぶと良いでしょう。それぞれの物件タイプについて詳しく解説します。

一棟アパート：ハイリスク・ハイリターンの投資手法

1つ目はすでに土地を持っている人におすすめな「一棟アパート」です。一棟アパートには複数の部屋があるので、空室がひとつ出ても家賃収入が0になりません。自分でカスタマイズできる部分が多く、大規模な修繕やリフォームを行いやすいのもポイントです。

ただし管理の手間がかかり、災害などで大きな損失が発生するリスクも抱えています。自己資金に余裕がある人におすすめな「ハイリスク・ハイリターン」に寄った物件タイプといえるでしょう。一棟アパートの経営については、下記の記事で基本から始め方まで詳しく解説しています。

参考【2023】初心者の方必見！アパート経営の基礎知識！

戸建て：カスタマイズ性の高さが魅力

戸建てはDIY・リノベーションのノウハウを持っており、管理のための時間が割ける人におすすめの物件タイプです。数百万円の低負担から購入でき、DIYなどでのカスタマイズ性が非常に高く、自分と入居者の思い通りの物件を運用できます。

ただしカスタマイズの自由度が高い半面、修繕費が大きくなりやすい傾向があります。また市場に出回る物件数が少なめで、選択肢も限られる点はデメリットでしょう。戸建て投資の魅力は下記の記事でより詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

参考戸建投資！その魅力や物件選びのポイントを解説！

区分マンション：ミドルリスク・ミドルリターンで管理の手間が軽め

初心者をはじめ、もっともメジャーな不動産投資のスタイルは「区分マンション」です。元手最小10万円ほどからスタートできるにもかかわらず、家賃収入の安定性の高さや物件価値の下がりにくさが大きな魅力といえるでしょう。賃貸管理会社にお任せすれば日常的な管理の手間もほとんどありません。

ただし一棟アパート・戸建てと比較すると、収益性はやや劣ります。区分マンションへの投資は、いわゆる「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資手法です。下記の条件にあてはまるなら、迷わず区分マンションを選択して問題ないでしょう。

• 会社員・公務員として勤務している
• 土地を持っていない
• 不動産投資初心者

不動産投資初心者に特におすすめな「ワンルームマンション」への投資については、この記事の後半の「初心者の不動産投資のおすすめ物件はワンルームマンション！」で解説しています。

初心者にありがちな不動産投資の失敗例12選

初心者にありがちな不動産投資の失敗をピックアップしました。事前にしっかり読み込んでおけば、初めての不動産投資でも不安なくスタートできるでしょう。よくある失敗例は下記の12個です。

• 空室リスクの考慮が足りなかった
• メンテナンス費用の見通しが甘かった
• 相場をあまり調べずに購入してしまった
• 2年目以降節税にならなかった
• サービスの質が悪い賃貸管理会社を選んでしまった
• 利回りだけで物件を選んでしまった
• 知識不足で営業マンを信じすぎてしまった
• 急かされて購入を即決してしまった
• 確定申告を怠った
• ひとつの会社や大学などに依存した物件を選んでしまった
• 新築物件を購入してしまった
• 家族に黙って不動産投資を始めてしまった

それぞれ詳しく見ていきましょう。

失敗例①：空室リスクの考慮が足りなかった

初心者の不動産投資でもっとも多い失敗例が、空室リスクの見通しが甘く入居者が見つからない期間が長引くパターンです。区分マンションの場合、空室期間が長いほど収入が0の期間も長くなってしまい、ローンの返済や修繕費の積み立てなど赤字ばかりが積み重なっていきます。

特によくあるのが「利回りが良いから」という理由で地方物件を購入してしまうケース。利回りの良い地方物件は、収益性が高い代わりに空室が発生するリスクも高いです。「次の入居者が1年間見つからなかった」というケースも少なくないため、下記のような条件を満たす物件選びをおすすめします。

• 都心部
• 開発が進んでおり需要が高まっている
• 駅に近い

都心部は主に、安定した賃貸需要がある東京23区を指します。また大阪などのエリアも再開発事業が非常に多く進行しており、需要が高まっているので空室リスクは非常に低いでしょう。いずれの場合も、できるだけ駅チカ物件を選ぶとさらに空室リスクを下げられます。東京・大阪の不動産投資動向はこの記事の最後の方で解説しているので、気になる方は読み進めてみてください。

失敗例②：メンテナンス費用の見通しが甘かった

修繕費・管理費などのメンテナンス費用の見通しが足りておらず、資金繰りに苦労してしまう不動産投資初心者は少なくありません。大和ハウスグループの大和ライフネクスト株式会社が行った調査結果のグラフを見れば一目瞭然ですが、マンションの修繕積立金の金額は築年数が経過するたび、徐々に増えています。

上記のグラフから「築23年」「築33年」あたりの時期に、大幅な修繕積立金の値上げを行っていることも分かるでしょう。メンテナンスの費用は多めに見積もっておき、定期的に現状と比較してシミュレーションし直すのが大切です。

失敗例③：相場をあまり調べずに購入してしまった

相場をあまり調べなかったせいで、実は高額な物件を購入してしまっているケースがあります。不動産投資初心者は相場観をいまいち把握できておらず、高い・安いの判断がしづらいのが最大の理由です。当然、相場より高額な物件を購入してしまえば、利回りは悪くなり最終的な利益は減ってしまいます。

そこで、気になっている物件と似た条件の物件をいくつかピックアップし、自分で物件価格を比較してみるのがおすすめです。同時に、初心者は信頼できる不動産会社の営業マンにアドバイスをもらいましょう。

失敗例④：2年目以降節税にならなかった

節税効果のシミュレーションが不十分で、節税できたのは1年目だけというケースがあります。1年目は不動産取得にかかった費用を経費として計上できるため、目に見えて税金が減るケースが多いからです。それに対して2年目以降は、金額の大きな経費があまり発生しません。

とはいえ、2年目以降も管理費や修繕積立金、保険料など経費計上できる費用はさまざまです。「知識不足で確定申告の際にきちんと計上できていなかった」のが節税にならない理由だった初心者もいます。シミュレーションを行うのはもちろん、なにが経費計上できるのかをしっかり押さえておきましょう。不動産投資で発生する経費や節税の効果については、下記2つの記事で詳しく解説しています。

参考ローンの利息分だけが経費？不動産投資の必要経費を正しく理解して賢く節税しよう

参考どんなカラクリ！？投資用マンションの節税効果に期待しすぎてはいけない！

失敗例⑤：サービスの質が悪い賃貸管理会社を選んでしまった

サービスの質が悪い賃貸管理会社を選んでしまい、下記のようなトラブルに発展するケースがあります。

• 空室のまま賃貸募集が行われない
• 入居者に失礼な態度を取って退去されてしまう
• 家賃の入金がされない・遅れる

特に空室発生時の募集広告が適当な会社を選ぶと、いつまで経っても次の入居者が見つからない事態になりかねません。上記のようなトラブルを避けるためには、実績があり信頼できる賃貸管理会社を選びましょう。その地域での募集実績などもチェックしておくのがおすすめです。

失敗例⑥：利回りだけで物件を選んでしまった

初心者に多い失敗のひとつが「利回りの高さ」だけで収益性の良さを信じ込んで物件を購入してしまうケース。利回りは、物件の収益性を示すひとつの指標にすぎません。また、利回りが高い物件は「空室が発生しやすい」「築年数が古く修繕費用が高くなる可能性がある」などのリスクをはらんでいるケースがほとんどです。

さらに初心者の場合は、実質利回りではなく表面利回りの高さで物件を購入してしまうケースがあります。表面利回りはランニングコストを一切考慮していません。高リスクな物件ほど表面利回りが高くなる傾向がありますが、悪質な不動産会社は物件のマイナス面を教えてくれないので注意が必要です。空室リスクや今後の修繕費用の見通しなど、利回り以外のポイントもしっかりチェックして物件選びをしましょう。

失敗例⑦：知識不足で営業マンを信じすぎてしまった

初心者は不動産会社の営業マンを信じすぎ、言われたままに物件を購入してしまいがちです。「知識がないから大丈夫だろう」と、実は条件の悪い物件を購入させられているケースは少なくありません。回避方法は主に下記の3つです。

• 自分で不動産投資の勉強をする
• シミュレーションの根拠を深掘りする
• 分からないと思ったことはすぐ調べる

結局のところ、自分で知識をつけていくのがもっとも重要といえます。「このシミュレーションにはこのリスクも含まれている？」と、自分から聞ける程度に知識がついている状態が理想です。少しでも話していて分からない点があればすぐ調べて解決し、知識として定着させましょう。

失敗例⑧：急かされて購入を即決してしまった

先ほどの「知識不足」もひとつの原因ではありますが、不動産会社の営業マンに急かされて購入を即決してしまうケースがあります。十分なシミュレーションが行われておらず、条件の良くない物件をつかまされているパターンがほとんどです。下記のような営業トークに注意しましょう。

• 今日買わないと誰かに買われてしまう
• 今なら手付金や仲介手数料を値引きする
• 利回りが良いから必ず利益が出る

上記はいずれも「損失を回避したい」「買わないのはもったいない」といった人間の心理を巧みに操る営業トークです。せいぜい1万円程度の商品なら、買ってしまっても少し後悔するだけで済むかもしれません。しかし不動産投資は少なくとも数百万円のお金が動くので、ただ後悔するだけでは済まないでしょう。特に初心者は即決せず、情報を整理しながらシミュレーションを十分に行って購入するのをおすすめします。

失敗例⑨：確定申告を怠った

不動産投資で20万円以上の利益が出ている場合、毎年2月16日 ～ 3月15日に確定申告をする必要があります。初心者はこの確定申告を忘れてしまうケースがあるので注意が必要です。確定申告をしなかった場合には、本来支払うべき税金に追加でお金を支払わなければいけません。下記の記事で詳しく解説しているのでぜひチェックしておきましょう。

参考【2023年最新版】家賃収入は申告しないとバレる？申告しないとどうなるか解説します！

また確定申告は赤字が出ている際にも行うのをおすすめします。なぜなら、赤字の分を本業の給与所得から差し引いて節税が可能だからです。確定申告は面倒な手続きではありますが、1度経験してしまえばそこまで苦労しません。下記の記事では確定申告の手順やポイントを詳細に解説しているので参考にしてみてください。

参考ここで差がつく！不動産投資における確定申告の手順とポイント

失敗例⑩：ひとつの会社や大学などに依存した物件を選んでしまった

「この会社・大学があるから賃貸需要は絶対になくなりません」というトークを使う営業マンがいます。こうした「ひとつの会社や大学などに依存した物件」は、万が一その会社や大学がなくなったら空室リスクだらけの物件になってしまうかもしれません。そのため、依存性が低い「エリアそのものの需要」をチェックして物件選びをするのがおすすめです。

失敗例⑪：新築物件を購入してしまった

「入居者が集まりそうだから」と、新築物件を迷わず購入する不動産投資初心者がいます。たしかに新築物件は、新築であるうちは空室リスクが非常に低いでしょう。しかし年数が経過すれば、新築だったはずの物件は「中古物件」として扱われてしまいます。新築によるプレミアはあくまで最初だけです。

しかも新築物件は中古物件とは違い、広告費などの費用が上乗せされているため間取り・立地などの基本条件の割に価格が高めとなっています。結論、新築物件は利回りが低いのであまり投資対象としておすすめはしていません。具体的な新築・中古の違いは、下記の記事で詳しく解説しています。

参考新築分譲マンションの価格はどう決まる？中古より割高な理由を解説！狙い目の物件も紹介

失敗例⑫：家族に黙って不動産投資を始めてしまった

配偶者や親族などの家族がいる場合は、必ず不動産投資を始める前に承諾をもらっておきましょう。家族に黙って不動産投資を始めた結果、下記のように取り返しのつかない状況になってしまうかもしれません。

• バレて離婚になってしまった
• 住宅ローンが通らなくなってしまった

「勝手に高額なものを買うなんて信じられない」といった夫婦間の信頼関係の崩壊が理由で離婚になってしまう人から、収入に対する返済比率の関係で住宅ローンが通らなくなってしまう実害が出てしまう人までさまざまです。下記の記事で実例を紹介しているので、家族がいる人は読んでおきましょう。

参考家族に黙って不動産投資！？ある会社員が迎えた悲惨な結末とは？

なおご紹介した不動産投資の失敗事例については、下記の記事で個別に紹介しているのでこちらも参考にしてみてください。

参考気を付けて！失敗事例から読み解く不動産投資成功の秘訣とは？

初心者の不動産投資における6つの注意点

先ほど紹介した失敗例も踏まえ、初心者が押さえておくべき不動産投資の6つの注意点をまとめました。

• 信用できる不動産会社を選ぶ
• 不正な融資の誘いに乗らないようにする
• 印象ではなくデータで物件を判断する
• 自分でシミュレーションをできるようにする
• 早めに家族の同意をとる
• 「抽選」「特別」「特典」などのワードにだまされない

上記の注意点を押さえておけば、悪質な不動産会社の営業マンにだまされたり、大きな損失を出してしまったりするリスクは大幅に軽減されます。失敗しない不動産投資を目指すために、ぜひチェックしておきましょう。

注意点①：信用できる不動産会社を選ぶ

まずは信用できる不動産会社を選びましょう。残念ながら、初心者の不動産投資に関する知識不足につけこんだ営業トークを駆使する悪徳営業マンは少なくありません。不動産会社の選び方は、このあと「不動産投資の仲介業者選びのポイント7選」で詳しく解説します。下記の記事では悪徳営業マンを見抜くポイントを解説しているので、こちらもチェックしておくのがおすすめです。

参考もう騙されない！悪徳営業マンを見抜く4つのポイントとは？

注意点②：不正な融資の誘いに乗らないようにする

不正な融資の誘いに乗らないようにしましょう。「金利が安いから」と、住宅ローンを使って投資をするのはNGです。住宅ローンで不動産投資をすると金融機関の規約違反となり、一括返済などのトラブルに発展してしまう可能性があります。

引用三井住友銀行「住宅ローンご利用ガイド」

住宅ローンで不動産投資をすることの詳しい問題点が気になる方は、下記の記事も参照してみてください。

参考なんちゃって（住宅ローンで不動産投資をすること）の問題点とは？

注意点③：印象ではなくデータで物件を判断する

不動産投資では、見た目の印象ではなく「利回り」「家賃下落率」などのデータをもとに物件を判断するのがポイントです。特に初心者は「新しいし入居者が絶えないだろう」と、安易な気持ちで新築物件を選ばないよう注意。「将来的な物件価値や空室リスクはどうか」といった面も考慮して物件を選んでみてください。

参考「不動産投資なら新築」はホント!?中古マンションとの違いを解説!

注意点④：自分でシミュレーションをできるようにする

悪徳営業マンにだまされないよう、自分である程度のシミュレーションをできるようにしておきましょう。家賃の下落や空室の発生などを考慮したシミュレーションができないと、リスクだらけの物件を購入させられてしまうかもしれません。当社では初心者向けのシミュレーションを解説した電子書籍を無料で提供しているので、興味がある方は無料会員登録して読んでみてください。

ただしどれだけシミュレーションをしても、一切のリスクがない物件というのは存在しません。シミュレーションをしていく中で、ある程度の妥協点を見つけておくと良いでしょう。

注意点⑤：早めに家族の同意をとる

不動産投資を検討し始めた段階で、早めに家族の同意をとっておきましょう。失敗例でも解説したとおり、家族に黙って不動産投資をするのはトラブルの原因となります。契約してからぎりぎりでキャンセルすると、支払い済みの手付金を放棄せざるを得なくなり、大きな損失に繋がる可能性もあるので注意が必要です。遅くともローンの審査を受ける前には家族に相談しておいてください。

なお家族に「不動産投資なんて反対」といわれてしまった場合の説得方法を別の記事でまとめています。ケース別に解説しているので、もし反対されてしまったら下記記事を参考に説得してみましょう。

参考「不動産投資なんて反対！」の心理と、タイプ別説得法まとめ

注意点⑥：「抽選」「特別」「特典」などのワードにだまされない

セミナーで不動産投資について勉強する初心者に多いですが、下記のような文言にだまされないように注意しましょう。

• 抽選で当たった人にだけ物件紹介
• あなただけに特別でプレゼント
• 参加者には豪華特典あり

「抽選」「特別」「特典」といったワードに注意。初心者の知識不足につけこみ、本当は条件の悪い物件を良いように見せかけて紹介してくる場合があります。このパターンで紹介される物件の多くは「不動産会社が売りたいだけの物件」です。

もちろん各社で開催しているセミナーは、不動産投資の勉強をするのに有用なコンテンツといえます。ただし、すべてのセミナーが投資家にとってプラスの情報を提供しているとは限らないので、情報源を分散するなどの対策を取るのがおすすめです。不動産投資セミナーのリスクについては、下記の記事でも詳しく紹介しています。

参考【2023年】不動産投資セミナーに潜む2つのリスクとは！？

不動産投資の仲介業者選びのポイント7選

先ほど「注意点①：信用できる不動産会社を選ぶ」で解説したように、不動産投資では物件を仲介してくれる不動産会社選びが重要なポイントとなります。下記7つの選び方のポイントを押さえておきましょう。

• 取引数が多く設立からの年数が長い
• デメリット・リスクを隠さず伝えてくれる
• 士業の提携先が多い
• ネット上の評判が良い
• 物件周辺の土地勘がある
• 物件の現地確認を行っている
• 仲介・売主取引の両方に対応している

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

仲介業者選びのポイント①：取引数が多く設立からの年数が長い

取引数の多さ、設立からの年数の長さを確認してみてください。実績があればあるほど、紹介可能な物件が多い優良な不動産会社である可能性は高いといえます。

ただし「設立からの年数が長いから安心」という安直な選び方をしないように注意。あまり良くない営業方法で実績を伸ばしている不動産会社もいるので、あくまで目安としましょう。業界的には、設立から5年程度経過していれば、顧客からの信頼を得ている会社である可能性が高いです。

仲介業者選びのポイント②：デメリット・リスクを隠さず伝えてくれる

デメリットやリスクについて、しっかりと隠さずに伝えてくれる不動産会社を選びましょう。不動産投資で失敗する初心者の多くは、不動産会社から説明されたメリットを鵜呑みにしてしまっています。物件のマイナス面までしっかりと伝えてくれる会社が安心でしょう。また、下記のようにこちらから聞いてみるのもおすすめです。

• ○○さん（営業マン）ならこの物件を買うか
• この物件のデメリットは強いていえば何か

積極的にデメリットを伝えてくれない不動産会社でも、上記のように聞けば答えてくれる可能性が高いです。デメリットやリスクが一切ない物件はほぼ考えられないので「デメリットは何もない」「絶対に買い」などと強調されたら、その仲介業者は信頼できないかもしれません。

仲介業者選びのポイント③：士業の提携先が多い

弁護士・司法書士・税理士など、士業の提携先が多い不動産会社を選ぶのがおすすめです。法律などの専門家がいれば、なんらかの取引上のトラブルが発生しても適切に対処してもらえます。紹介も受けられるので、登記費用などを抑えられる可能性もあるでしょう。

また、そもそも社会的な信用や実績がないと士業の提携は受けられないので、提携先が多ければ会社の安心感も高いといえます。多くの会社はホームページに提携先を記載しているので確認してみてください。

仲介業者選びのポイント④：ネット上の評判が良い

ネット上の評判が良い不動産会社を選ぶのもポイントです。Googleマップなどのレビューには、実際に利用した人の感想が多く集まっているので確認してみましょう。また「会社名 ＋ 評判」などで検索すれば、口コミサイトへの書き込みが見つけられる場合もあります。投資に失敗した人が腹いせに極端な低評価をつけているケースもありますが、基本的には「ネット上の評判が良い ＝ 安心感が高い」といえるでしょう。

仲介業者選びのポイント⑤：物件周辺の土地勘がある

物件周辺の土地勘がある不動産会社かどうか確認してみてください。広いエリアで展開している大きめの会社でも、特定の地域の居住傾向やリスクをしっかりと把握できていないケースがあります。自分が物件を買いたいと思っているエリアの実績があるかチェックしましょう。

そもそもエリアを絞って展開している不動産会社もおすすめです。特定エリアだけをターゲットにしている会社は、高確率で地域の特性を綿密に把握しています。物件があるエリアに特化した会社選びも検討してみてください。

仲介業者選びのポイント⑥：物件の現地確認を行っている

土地勘があるだけでなく、物件の現地確認をしっかりと行っている会社がおすすめです。どれだけ土地勘があっても、その物件特有の状況までは実際に見ないと分かりません。

たとえば立地などの条件が良くても、ゴミ出しのマナーが悪い住人がいたり、見た目が写真より良くなかったりするケースも。この場合なかなか入居者が集まらなかったり、すぐに退去してしまったりする可能性があります。「実際に見た物件の話をしてくれるか」がひとつのチェックポイントといえるでしょう。

ちなみに当社ストレイトライド株式会社では、大阪エリアの物件の取り扱いを始めるにあたり、全コンサルタントによる現地視察を行っております。実際に目で見た情報をもとに、お客様への的確なご提案が可能です。

参考ストレイトライド株式会社「不動産取扱いエリアの拡大に伴い、全コンサルタントによる大阪現地視察プロジェクトを実施」

仲介業者選びのポイント⑦：仲介・売主取引の両方に対応している

仲介取引・売主取引の両方に対応している不動産会社は、自分にとってメリットの大きい提案をしてくれる可能性が高いです。多くの不動産会社は、自社で仕入れた物件を販売する「売主取引」のみを採用しています。

売主取引を採用するのは主に自社の利益が出やすいからであり、購入する側にとっては物件価格が高くなりやすいデメリットもあるので注意が必要です。ただし、融資条件が良い「提携ローン」を使って総支出が抑えられるケースもあります。

「仲介取引」はこの反対で、物件価格を抑えやすい代わりに提携ローンが使えません。つまり、物件の状況や買い手の収入などの条件によって、仲介取引と売主取引どちらが得か変わってくるということです。そのため両方に対応している不動産会社を選べば、より自分にとってメリットのある提案を受けられるでしょう。仲介取引・売主取引については、下記の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

参考10人中7人が説明を求めると回答！「仲介」と「売主」の闇を徹底解説！

ご紹介した不動産投資の仲介業者選びのポイントは、下記の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

参考不動産投資の仲介業者選びで間違えないためには！？

初心者の不動産投資のおすすめ物件はワンルームマンション！

初心者の不動産投資なら、区分マンションの中でも「ワンルームマンション」が特におすすめです。ワンルームマンションがおすすめな理由や選ぶときのポイントを順にみていきましょう。

ワンルームマンションがおすすめな3つの理由

初心者の不動産投資にワンルームマンションがおすすめな理由は、主に下記の3つです。

• 少額で購入できリスクが小さい
• 資産性を維持しやすい
• 管理の手間がかからない

それぞれの理由について詳しく解説します。

ワンルームマンションがおすすめな理由①：少額で購入でき早期売却もしやすい

ワンルームマンションは、一棟アパートなどと比較して圧倒的に少額から購入できます。東京23区の場合、一棟アパートはたいてい5,000万円以上しますが、ワンルームマンションは2,000万円ほどが相場です。

もし手放したくなっても、ワンルームマンションなら需要が高く、価格も安めなため早期に買い手が見つかりやすいでしょう。万が一失敗したときのリスクが小さいので、初心者はワンルームマンションから始めるのがもっともおすすめです。

ワンルームマンションがおすすめな理由②：資産性を維持しやすい

ワンルームマンションは資産性を維持しやすい傾向があります。鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）や鉄筋コンクリート造（RC）の物件が多いため、建物自体の寿命が長く想定されているのが最大の理由です。また、マンション全体の長期的な修繕計画が作られており、建物全体の資産価値が長期的に維持・向上されます。

それに対して一棟アパート・戸建ては建物全体を運営しなければならないため、自分の知識や判断の正確さによって、資産性が大きく左右されてしまいます。初心者には一棟アパート・戸建ては難しい物件タイプといえるでしょう。

ワンルームマンションがおすすめな理由③：管理の手間がかからない

ワンルームマンションは管理の手間がほとんどかかりません。賃貸管理会社を利用すれば、部屋の管理のほとんどをお任せできます。入居者とのやり取りも必要ありません。最近「ほったらかし投資」というワードをよく聞きますが、ワンルームマンションなら実際にほぼ放置で運用可能です。本業で時間がない会社員や公務員でも気軽に始められるでしょう。

ワンルームマンションを選ぶときの3つのポイント

初心者でも失敗しないように、ワンルームマンションで不動産投資を始めるなら下記3つのポイントを押さえて物件を選びましょう。

• 立地の良さ
• 築年数
• 利回り

それぞれのポイントについて解説します。

ワンルームマンションを選ぶときのポイント①：立地の良さ

ワンルームマンション投資で最重要なポイントは「立地の良さ」です。たとえば東京23区や大阪などのエリアを選んだ場合、入居する人の多くは「単身のサラリーマン」となります。つまり、単身のサラリーマンが便利だと思う立地選びが重要です。具体的には下記のポイントをチェックしてみてください。

• ターミナル駅またはターミナル駅に直通の駅が近い
• スーパー・コンビニが豊富

「職場にすぐアクセスできるか」は、単身のサラリーマンが住居を選ぶ際の最大のポイントです。ターミナル駅へのアクセス性を最重視しましょう。スーパーやコンビニなど、生活必需品が揃うお店の充実度もチェックポイントです。そのほかにも治安など、住みやすさや安心感に直結する部分を確認するようにしてみてください。

ワンルームマンションを選ぶときのポイント②：築年数

築年数も意識してワンルームマンションを選びましょう。ただし、新しければ良い・古いものは悪いというわけではありません。それぞれ下記のようなメリット・デメリットがあります。

傾向としては築年数が新しめの「築浅物件」がおすすめではありますが、すべてのケースでそうとは限りません。立地や利回りなどの条件も加味しながら、不動産会社と相談して適した物件を選んでみてください。

ワンルームマンションを選ぶときのポイント③：利回り

マンションの収益性を示す「利回り」も意識してワンルームマンションを選びましょう。ただし、利回りは高ければ高いほど良いというわけではありません。築年数に応じた適正利回りの目安は下記のとおりです。

ぜひ上記を目安として覚えておいてください。極端に利回りが高い物件は、空室リスクが高いエリアだったり、内装がボロボロだったりといった可能性があります。売主が「売れないから高い利回りにしている」という点は押さえておきましょう。

ワンルームマンション投資のメリットや成功のポイントについては、下記の記事でも詳しく解説しています。これからワンルームマンションで不動産投資を始めようと思った人は、ぜひ一度読んでみてください。

参考「儲からない」はホント？ワンルームマンション投資の全貌と勝つためのポイントを徹底解説！

初心者は要チェック！今後の不動産投資の動向・トレンドは？

初心者が押さえておきたいもうひとつのポイントが、今後の不動産投資の動向やトレンドです。市場動向を押さえておけば、不動産投資の成功率は格段に上がるでしょう。ここでは、下記3つの項目に分けて解説します。

• インフレが進行中！早期購入で高利回りになる可能性あり
• 安定した投資を目指すなら東京23区が定番
• 大阪エリアの不動産投資が狙い目！4つの理由を解説

それぞれ見ていきましょう。

インフレが進行中！早期購入で高利回りになる可能性あり

2023年現在、日本は全体的にインフレ傾向にあります。不動産投資においてはインフレが続けば、家賃相場が上昇し利回りが良くなる可能性があるでしょう。下記は、東京23区における2015年1月を基準としたときの物件タイプ別家賃推移です。コロナ禍で2020年 ～ 2021年は家賃相場が若干下がる傾向がありましたが、2022年以降はまた上昇傾向に転じています。

今後もこの傾向が続けば、投資金額に対する収益性が高くなる可能性が高いです。さらにはインフレにより物件価値が上昇し、売却益が発生するかもしれません。早期に投資すればするほどインフレによる恩恵を受けられるので、興味がある初心者はぜひ早めに不動産投資の勉強をスタートしてみてください。

安定した投資を目指すなら東京23区が定番

「リスクが低い安定した投資がしたい」という方には、定番の東京23区をおすすめしています。就職・転勤や進学などのニーズが高く人口が増加傾向にあり、賃貸需要が絶えないのが最大の理由です。令和元年には1,393万人だった東京都の人口が、令和5年4月現在で1,406万人に増加しています。人が増えれば増えるほど空室リスクは下がる傾向があるので、東京23区は「不動産投資の定番エリア」として根強く人気です。

もう一点、首都圏の中古マンション価格が上昇傾向にあり、利回り向上・将来的な売却益獲得に期待できるのも東京23区をおすすめする理由です。下記のグラフのうち3本の棒グラフは、2021年6月以降における中古マンションの㎡あたりの単価推移を表しています。多少の上下はあるものの、ほぼ右肩上がりで上昇傾向だと分かります。

不動産投資において特にポイントとなってくるのは「空室リスクが低いか」「資産価値や利回りを維持できるか」といった点。東京23区はこうした不動産投資のポイントにしっかりとマッチしたエリアです。迷ったら、まずは東京23区エリアから検討すれば間違いはないでしょう。

大阪エリアの不動産投資が狙い目！4つの理由を解説

実は最近「大阪エリアの不動産エリアが狙い目」として、投資家の間で話題となっています。大阪エリアは下記4つの理由により、東京23区に負けない安全性に加えて、23区を凌ぐほどの収益性・成長性があるからです。

• 物件価格の安さ
• 収益性（利回り）の高さ
• 大阪・都心6区の圧倒的な成長率
• 再開発事業による高い将来性

東京の物件は価格がほぼ下がらず安定している一方で「高すぎて手出ししづらくなってきた」という声もあります。なかなか自分の希望に合った物件が見つからない初心者の人は、ぜひ大阪も探してみると良いでしょう。大阪エリアが狙い目な理由を詳しく解説します。

大阪エリアが狙い目な理由①：物件価格の安さ

大阪エリアの物件は、東京23区と比較してかなり安いです。下記は新築分譲マンションの価格比較ですが、東京と大阪では1㎡あたり47万円もの差があります。仮に25㎡のワンルームマンションとすると、価格差は約1,175万円です。

つまり大阪の物件は、東京23区より手出しがしやすいということ。後述しますが利回りの高さやエリアの成長率なども影響し、投資のリスクも低めといえます。

大阪エリアが狙い目な理由②：収益性（利回り）の高さ

大阪エリアの物件は物件価格の安さの割に家賃相場が高いため、利回りも高めとなっています。下記は実際の当社での取引事例ですが、ほぼ同条件でも0.5 ～ 1％ほど利回りの高い物件が多いです。

もちろん利回りだけで物件を選ぶのは推奨しませんが、全体的に大阪の中古マンションの収益性は高く、投資に非常に向いているといえるでしょう。収益性が高ければ当然投資の費用対効果が高く、かけたお金を早期に回収できる可能性も上がります。

大阪エリアが狙い目な理由③：大阪・都心6区の圧倒的な成長率

大阪エリアは、都心の6区を中心に圧倒的な人口増加率を誇ります。2010年を基準に人口増加率をみたとき、大阪都心6区の伸び率は東京23区の2倍以上です。

さらに後述する再開発の影響もあり、1㎢あたりの事業所数も東京23区の約3倍の水準。つまり就職・転職のニーズが非常に高く、賃貸需要も間違いなく高まっていることを示しています。

人口増加傾向が続き、単身者を受け入れる事業者数も圧倒的に多いことから、大阪は空室リスクが低く不動産投資向きのエリアだと分かるでしょう。

大阪エリアが狙い目な理由④：再開発事業による高い将来性

大阪は再開発事業が複数進行しており、人口・就業人口ともに増加が予想される将来性の高いエリアといえます。2023年現在で、主に下記5つの再開発事業が進行中です。

たとえば2029年に開業予定の大阪IRでは、年間1兆円規模の経済効果が予想されています。また2031年には「なにわ筋線」が開業予定で、現在よりも大阪6区の利便性が高まり、さらに住みやすくなるでしょう。これらの理由から大阪は地価の上昇・賃貸需要増加により、マンションの利回り・資産価値向上に期待できる、いまもっとも注目のエリアといえます。

なおご紹介した5つの再開発事業のうち、3つは詳細な解説記事を用意しているので、ぜひチェックしてみてください。

参考大阪で日本初のカジノを含めたIR！懸念点や不動産投資への影響をご紹介

参考2025年大阪万博による経済効果は？不動産市場への影響まで解説

参考開業はいつ？！大阪なにわ筋線がもたらすメリットと不動産投資市場への影響とは？

初心者の不動産投資でよくある7つの質問

初心者の不動産投資でよくある下記7つの質問と、その回答をまとめました。

• 不動産投資をやっているのはどんな人？
• 初心者が不動産投資を始めるのは難しい？
• 不動産投資を始めるならどのエリアがおすすめ？
• 初心者の不動産投資におすすめの物件は？
• 自宅と投資用マンション、どちらを先に進めたらいいの？
• 不動産投資の経費・税金がよく分からないんだけど？
• 不動産投資の勉強は何をしたらいいの？

多くの不動産投資初心者が疑問に思っているポイントです。ぜひ不動産投資をスタートする前に確認しておきましょう。

不動産投資をやっているのはどんな人？

不動産投資をやっているのは、年収400万円以上の会社員・公務員が多いです。元手は最小10万円ほどから始められるので、大金が必要なわけではありません。勤続年数も1年以上ならほとんど融資を受けられます。ワンルームマンションへの投資ならあまり手間がかからないので、忙しい会社員でも始められるでしょう。

初心者が不動産投資を始めるのは難しい？

初心者が不動産投資を始めるのは意外と簡単です。自分での修繕やリフォーム手配が必要なアパートや戸建と違い、ワンルームマンションなら物件の管理はほとんど管理会社に任せられるので、専門的な知識がなくても始められます。

ただし不動産投資にはいくつもリスクがあるので注意してください。リスクの部分をほとんど伝えずに物件を買わせようとする、悪質な不動産会社の営業マンもいます。始めるのは簡単なものの、しっかり自分で勉強して知識をつける必要があるでしょう。

「空室リスクが怖くて始められない…」という人は、とにかく好立地の物件を探しましょう。家賃収入が安定する「サブリース」という制度を使う選択肢もありますが、継続的に家賃の一部を抜かれ続けるので、総合的な収益性は落ちる可能性が高いです。また解約が自由に行えず、売却しづらいデメリットもあります。サブリースについては、下記の記事を参考にしてみてください。

参考サブリースは解約できない？これで完璧！メリットから問題点まで一挙解説

不動産投資を始めるならどのエリアがおすすめ？

不動産投資を始めるなら東京23区か大阪がおすすめです。東京23区は賃貸需要が安定するエリアで、大阪は再開発事業がいくつも進んでおり賃貸需要増加・物件価値上昇が見込めます。詳しい理由は「初心者は要チェック！今後の不動産投資の動向・トレンドは？」で解説しているのでチェックしてみてください。

初心者の不動産投資におすすめの物件は？

初心者の不動産投資におすすめの物件はワンルームマンションです。ワンルームマンションは少額で購入でき、リスクが小さいのがポイント。不動産の中では流動性が高く、もし手放したくなったら早期に売りやすいのも初心者にとっては大きなメリットです。

未活用の土地を持っている場合に限り、一棟アパートもおすすめします。土地を持っていなければ、不動産投資初心者は迷わずワンルームマンションを選ぶと良いでしょう。

自宅と投資用マンション、どちらを先に進めたらいいの？

自宅と投資用マンションどちらを先に買うか迷っているなら、投資用マンションを先に進めるのがおすすめです。投資用マンションでは不動産投資ローンを使いますが、住宅ローンよりも審査基準が厳しいです。先に住宅ローンを契約してしまうと、不動産投資ローンに通らなくなってしまう可能性があります。そのためライフプランにもよりますが、基本的には投資用マンションを先に進めましょう。

なお不動産投資ローンと住宅ローンの両立については、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

参考不動産投資ローンと住宅ローンは両立可能か？互いの影響やローン借り換えには要注意！

不動産投資の経費・税金がよく分からないんだけど？

不動産投資の経費や税金は、たしかに初心者がつまづきやすいポイントです。経費・税金の要点を押さえた解説記事を用意していますので、それぞれ参考にしてみてください。

参考【2023年最新版】家賃収入にかかる税金の計算方法や税金対策について

参考ローンの利息分だけが経費？不動産投資の必要経費を正しく理解して賢く節税しよう

不動産投資の勉強は何をしたらいいの？

初心者の不動産投資の勉強は、不動産会社が提供する書籍やセミナーなどで行うのが効率的です。ただし各社で偏った情報を提供している場合があるので、情報源はひとつに絞らないことをおすすめします。なお当社でも無料の電子書籍やセミナーなどの勉強コンテンツを用意しています。ぜひ勉強に役立ててみてください。

まとめ

初心者が不動産投資を成功させるためには、基礎知識をつけつつ失敗例から分かる注意点をしっかり押さえておくのが大切です。初めての不動産投資なら、低リスクで運用しやすいワンルームマンションがおすすめ。東京23区や大阪など、安定した需要や成長が見込めるエリアで検討してみてください。

東京・新宿にオフィスを構える当社ストレイトライド株式会社では、「TOKYOリスタイル」のサービスブランドのもと、「投資家目線でアドバイス」を理念として掲げ、お客様の課題解決を目指した不動産投資のご提案をしております。第三者の視点で、長期的にお客様にとってメリットがないと分かる物件を勧めることはありません。強引な勧誘はせず、迷っているお客様には他の不動産会社にも行ってみるようにお伝えしています。

また当サイト「TOKYOリスタイル」では、30分ごとに更新される最新の物件情報や、初心者から上級者まで幅広く活用できる不動産投資の基礎知識情報などを掲載しております。物件情報は、特許取得済みの独自技術「MIKATAイズム」で1件ごとに投資の妥当性を数値化しており、初心者でも客観的な判断が可能です。

他の不動産会社とも比較していただき、当社の情報が信頼できると感じていただけたならば、ぜひ気軽にお問い合わせいただけますと幸いです。真摯に、お客様に寄り添ったご提案をいたします。