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不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

「不動産投資では出口戦略が重要」だとよく言われます。出口戦略とは、つまりは売却計画のことです。

購入計画と同じくらい大切だと言われますが、なぜ出口戦略は重要なのでしょうか。そしてその「戦略」とは具体的にはどのようなものなのでしょうか。ここでは不動産投資の出口戦略について説明します。

なぜ出口戦略は重要なのか

そもそも、なぜ出口戦略は重要なのでしょうか。
それは、不動産投資の成否は売却して始めて確定するからです。

これがどういうことなのかを理解するには、逆に「購入した投資マンションを所有し続けるとしたら」という視点から考えるとイメージしやすいです。
物件購入後、毎月、毎年着実に利益を出している期間は問題ありません。その状態がずっと続くのだと思うと、うれしくなります。ですが、物件は老朽化します。管理費や修繕費は増えていきますし、設定家賃を下げなければ入居者獲得も難しくなります。家賃の滞納や、長期間にわたって空室になることもあるかもしません。そして、いざ売りたいと思っても買い手がつかなければ、最終的に二束三文で手放すことになってトータルで赤字になってしまうという可能性もあります。

所有している最中いくら順調であっても、売却するまではその投資が成功か失敗かはわかりません。投資効果を最大化するには、最適な時期に売却する必要があります。そのために出口戦略が必須なのです。

出口戦略を成功させるためのポイント

それでは、出口戦略を成功させるために注意すべきポイントについて説明します。

出口戦略は購入前から立てる

出口戦略は物件購入後ではなく、物件購入前から考えておく必要があります。なぜなら、不動産は購入したら様々な条件が固定されてしまうからです。

当然ながら、物件は場所を動かすことはできません。築年数も増えていくばかりです。金融機関から借りるお金や金利も決まりますし(変動金利なら金利は途中で変わる)、設定家賃も大きくは動かせません。利回りやキャッシュフローが変わらない中、購入してから出口戦略を検討して万が一「この物件では売却計画を立てるのは難しい」となってしまったら、もう取り返しがつきません。

出口戦略は購入前に立てるのが正解です。

目的に合わせた出口戦略を立てる

投資の目的によって、出口戦略の立て方は変わってきます。

例えば資産形成が目的であれば、安定した家賃収入を得ることを目指し、10年~20年といった中長期的な保有を想定した計画を立てるといいでしょう。保有期間が長くなればなるほど想定外の自体が起こりやすくなるので、様々なリスク対策が必要になります。想定よりも状況が悪くなったとしても大事には至らない計画を立てておけば安心です。

相続税対策を目的として不動産投資を行うこともあるでしょう。現金で相続するよりも、不動産で相続したほうが相続税の評価額は大きく下がり、節税になります。相続するそのタイミングに現金ではなく不動産であればいいので、3年~10年ほどの短期・中期保有を前提とし、そこで売却してしまうかどうかを再検討するという方針がよいでしょう。

利益が最大になる売却タイミングを見極める

それでは、出口戦略の具体的な「戦略」について説明していきます。不動産投資の出口戦略は売却計画ですので、できるだけ高く売るためのポイントについてです。

売却計画というと、売却価格が最大になるタイミングで売るのだと考えてしまうかもしれませんが、そうではありません。家賃収入による利益(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の合計が最大になるタイミングで売却するのが理想です。

売却価格だけで見れば、通常は築年数が浅い方が高く売れるので、購入したタイミングが最も高く売れるタイミングです。年数が経過するにつれ、物件の価値は下がっていきます。その価値下落分よりも年間家賃収入が大きければ、合計ではプラスになります。物件価値の下落率は新築から3年間が最も大きく、15~20年で落ち着きます。そのため、家賃収入がどのように変わっていくのか、つまり家賃設定はどのように下がっていくのかについてよく考えていけば、売却のタイミングを想定することができます。

家賃相場や物件価値の変化などは素人が調べるのは大変です。信頼できる不動産会社の担当者を見つけ、良い関係性を構築しておくのが一番確実な方法です。

また、以下も売却タイミングを考える重要なポイントです。

譲渡税の税率変化

譲渡税は、物件所有期間が5年超だと20%なのですが、5年以下だと39%と、その税率が大きく変わります。短期売却を考えている場合はこの点も意識しておきましょう。

大規模修繕の時期

大規模修繕では多額の支出が発生しますので、その前にうまく売却することができれば、大きな支出を抑えることができます。ただし、それは買い手も理解していることがほとんどですので、物件選びのときに直近の大規模修繕がいつ行われたのかを確認されると、買い手がつきにくくなります。

大規模修繕前に買い手がつけばとてもいいのですが、それよりも修繕直後に売却することにならないよう気をつけましょう。修繕したことによる物件価値上昇を、次の物件オーナーにそのまま渡してしまうことになります。

買い手がつきやすい物件を購入する

あらかじめ、売却時に買い手がつきやすそうな物件を購入することも大切です。 それはどのような物件かというと、ありきたりですが好立地で間取りが一般的な物件です。

好立地とは、都心部(特に東京23区)の駅近です。賃貸需要が大きく下がる可能性が低く、売却時にもその条件が維持されていることが多いです。逆に地方物件だと、需要が変わっていたり人口が減っていたりするリスクがあります。
また、1Kや1R、1LDKといった一般的な間取りは入居者が見つかりやすいので、投資家に人気があります。

物件の管理状態を良好に維持する

管理状態のよい物件は、高値で売却しやすくなります。そのためにまず重要なのは、管理会社選びです。管理会社が重要なのは出口戦略に限らず、物件購入判断においても重要です。

そして、購入後の管理においては、浴室や洗面のカビ、ベランダ等のサビ、部屋全体の臭い、壁や床の傷やへこみなどに注意しましょう。築年数の割には見た目がきれいな物件は、当然ながら割高で売却しやすくなります。

管理状態についてあなた自身が物件選びのときに気にすることは、売却時の購入者も気にします。物件所有中にしっかりと管理しておきましょう。

リフォームしてから売るのはアリか

築年数が古くなってきた時に、リフォームをすれば高く売れるのでは?と考える方もいるでしょう。

通常、リフォームしたほうが売却価格は上がります。ただし、リフォームにかかった費用分以上に高く売れるかは別です。また、リフォームは空室期間に行うことになるので、その間は家賃収入が止まります。それらを加味したうえで、リフォームしたほうが得する可能性があるのは、以下のような物件です。

  • 立地が非常に良い
  • 共有部分の管理が行き届いている(区分マンションの場合)

要は、部屋の中が綺麗にさえなれば、家賃を高めても入居者が得られる物件です。そのような物件であれば、リフォームは有効な手段のひとつになりうるでしょう。

一棟物件や戸建ては土地として売却する方法もある

築古の一棟物件や戸建てを長期保有した場合、物件が古くなりすぎてそのまま売ろうとしても買い手がつかないことがあります。その場合「土地」として売却したほうが有利になることがあります

リノベーションなどにより建物部分を生かす人もいるので、賃貸物件としても売りに出しつつ、土地としても出すことで、買い手の幅が広がります。土地として購入する人が見つかったら、上物をとり壊すのが売主・買主いずれになるのかは契約次第です。それにより売却価格も変わってくるでしょう。

土地付き物件の場合は「賃貸物件」という枠にとらわれすぎず、間口を広げた売却計画を立てるとよいです。

まとめ

いかがでしょうか。説明してきたとおり、出口戦略のポイントは「物件の質」と「売却タイミング」です。いずれも購入前から考えておくことが大切になります。本文中に何度か書きましたが、あなたが買い手として気にすることをクリアしている物件が、高値で売却しやすい物件ということです。

そして、出口戦略のことを理解すると、物件選びにも強くなります。というのは、中古物件を売りに出している不動産投資化たちは、ここにあげたようなことを意識して売りに出しているということが分かるからです。相手の考えを推察できるかどうかによって、違う視点から物件を見ることができます。

とはいえ、特に売却タイミングについては、市場を読み解く専門知識や業界知識、不動産投資経験がなければ素人では難しいです。当サイトでは不動産コンサルタントの無料相談が利用できますので、出口戦略も含めた購入相談にも対応しています。是非お気軽にご利用ください。

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