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不動産投資は難しい?初心者が悩む3つのポイントとは!?

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不動産投資は難しそうだし、よく分からない」と考えている方は非常に多いです。本記事をご覧になっている読者の方々の中には、既に不動産投資を始めている方もいらっしゃるかも知れません。おそらくそのほとんどの方が、初めて不動産投資を行う際にかなり勉強をしたり、色々と調べたりされたことと思います。

実際、私自身も不動産コンサルタントとしてお客様と接する中で、「どのエリアでどんな物件を買ってよいのかさっぱり分からない」「考えなければいけないことが多すぎる」といったお話を何度も聞いたことがありました。

しかしながら興味深いことに、一度不動産投資を始めてしまうと、経験者の方々は皆さん、口を揃えて「不動産投資は簡単だよ」「特に手が掛からないのが不動産投資のメリット」と言うのです。

なぜ不動産投資初心者と経験者との間で、これほどまでに意見の相違があるのでしょうか。この疑問について色々とヒアリングを行ったところ、どうやら不動産投資初心者の方の中には、不動産投資に対して過度に苦手意識を持たれている方が多いことが分かりました。

確かに、一見すると不動産投資を難しいと感じるのは当然なのかもしれません。というのも、エリア・価格帯・家賃額・築年数・税金やキャッシュフローの計算など、考慮すべき事項が非常に多く存在しているからです。

しかし、実際の不動産投資というのは、決して難しすぎるということはなく、しっかりと内容を見ていけば、思った以上にシンプルであることがお分かり頂けると思います。

そこで本記事では、不動産投資初心者の方々が「不動産投資は難しい」と感じてしまうポイントについて、その内容を解説していきたいと思います。

不動産投資が難しいと感じるポイントは?

それでは、本章では不動産投資初心者の方が、不動産投資を難しいと感じるポイントについて解説をしていきたいと思います。

ポイント①:様々な不動産のタイプが存在する

不動産投資が難しいと感じてしまう1つ目のポイントは、投資対象としての不動産に様々なタイプが存在していることです。例えば、一般的に知られているものだけでも、一棟アパート、戸建、区分マンションなどが挙げられます。更にそれ以外にも、機械式駐車場や店舗、一棟マンションや商業ビル、コインランドリーなど、まさに多種多様なタイプの不動産が存在しているのです。

仮に一棟アパート、戸建、区分マンションの3タイプに絞ってみたとしても、それぞれに新築・中古の違いがあったり、リノベーションをしてみたりと、実に細分化されています。確かにこれでは、「不動産投資を始めてみたい」と考える投資初心者の方が出鼻をくじかれてしまうというのも頷けます。

では、一体どのタイプの不動産投資が一番良いのでしょうか。ずばりその答えは、「投資の目的によって異なる」ということです。おそらくこの問いに対して、一般的な不動産投資の解説本や不動産投資サイトでは、これ以上の説明が書かれていることはあまりないでしょう。そこで、本記事ではもう一歩進めて、「一棟アパート、戸建、区分マンションへの投資は、それぞれどのような投資目的の人に向いているのか」について解説をしていきたいと思います。

まず、一棟アパート投資のメリットとしては、一度に複数室を纏めて購入することとなるため、

  1. 他のタイプの不動産よりも、比較的大きな家賃収入がある
  2. 自主管理となることが多いため、日常的な管理費などが掛からない
  3. 何度も物件を選ぶ手間が省ける

などがあります。但し一方でデメリットとしては、

  1. 部屋が纏まっている為、立地のポートフォリオが効かない
  2. 購入金額が大きくなる
  3. 一度に多額の修繕費が掛かってしまうことがある

などがあります。

これらの特徴から、「ハイリスク・ハイリターン」な投資を求めており、かつ「一度に纏めて物件を買ってしまいたい」と考えている方であれば、一棟アパート投資が向いているかと思います。

次に、戸建投資について見ていきましょう。戸建投資のメリットは、

  1. 比較的購入金額を低く抑えられる
  2. DIYやリノベーションなど、工夫の余地が大きい
  3. 「大家さん」として入居者と親しい関係を築くこともできる

などが挙げられます。一方デメリットとしては、

  1. 不動産投資のタイプの中でも最も手間がかかる
  2. 修繕のノウハウを有していないと、他物件と差別化が難しい
  3. 買手が少ないため、出口戦略が見えずらい

などがあるでしょう。

これらの特徴から、戸建投資に向いているのは、「手間や労力を一切厭わないので、自分らしさが出せる不動産投資がしたい」と考えている方だと思います。戸建投資こそ、一般的に言われている「投資家大家さん」の姿に近いでしょう。ただ、非常に手間が掛かりますので、戸建投資を専門にしている投資家には専業大家が多く、サラリーマンとして勤務しながら戸建投資を行うというのは、とてもハードルが高いと考えられます。

そして最後に、区分マンション投資について見ていきます。区分マンションのメリットは、

  1. 耐用年数が長く、耐久性も高い
  2. 駅近などの好立地物件であっても、比較的購入のハードルが低い
  3. 物件の維持管理などは、管理会社が代わりに行ってくれる

といった点が挙げられます。一方でデメリットとして言われるのは、

  1. 管理費や修繕積立金などの支出があるため、キャッシュフローが比較的少ない
  2. 管理組合や管理会社がいるため、創意工夫の機会があまりない
  3. 同物件の他の部屋と差別化を図ることが難しい

といった点が存在します。

これらの特徴から、区分マンション投資に向いているのは、「ミドルリスク・ミドルリターンで良いので、長期的な資産を保有したい」という方や、「普段会社員として勤務している為、なるべく手間のかからない不動産投資をしたい」といった目的の方であると言えるでしょう。

以上、一棟アパート、戸建、区分マンションの3タイプについて、それぞれの特徴と向いている投資目的を解説していきました。どのタイプの物件に投資したらよいのかで頭を悩ませている投資初心者の方がいらっしゃれば、是非参考にして頂けたらと思います。

参考不動産投資の物件選び、何を基準に誰と組むべき?

ポイント②:費用の種類が多い

不動産投資初心者の方が難しいと感じる2つ目のポイントは、数多くの費用が存在している点です。私自身も、不動産コンサルタントとしてお客様と日々お会いする中で良く言われるのが、「計算しなければいけない費用が多くて、よく分からない」「減価償却の計算がとても分かりにくい」といった点です。

そこで、区分マンションに関して、実際に掛かってくる費用についての説明と、減価償却の計算の解説をしていきたいと思います。

まず最初に、マンションの管理会社に支払う「管理費」と、管理組合によって徴収される「修繕積立金」があります。次に、不動産会社に賃貸管理を依頼している場合には、「賃貸管理費用」も掛かってくるでしょう。銀行借入をしている場合には、融資の返済の必要もあります。ここで注意事項として、借入の返済については、返済額の内、利息部分のみ経費計上できる点は抑えておく必要があるでしょう。

また、それ以外の経費としては、一年間に一度支払う必要のある「固定資産税」や数年間分を纏めて支払う「火災保険料」などが挙げられます。

他には、物件の購入時に一度だけ支払う「不動産取得税」や、不動産会社へ支払う「仲介手数料」、司法書士に支払う「登記費用」などがあります。

そして、経費の中で最も分かりにくいのが、減価償却費です。減価償却費は、建物などの固定資産(土地部分は除く)を毎年一定の金額で償却していく費用の事で、経費とは言えど、実際にキャッシュが出ていく訳ではありません

それでは実際の計算方法について見ていきましょう。例えば、3,000万円の区分マンションがあったとします。仮にその土地:建物比率が4:6であった場合には、土地代が1,200万円、建物代が1,800万円という事になります。

鉄筋コンクリートの中古物件における償却期間の計算式は、

償却期間 =(47年 - 築年数)+(築年数 ✕ 20%)

ですので、この物件が築10年だとすると、

償却期間 =(47年 - 10年)+(10年 ✕ 20%)= 39年

となります。

減価償却費が計上できるのは、土地と建物の内の建物部分のみですので、本件の場合には、1,800万円の建物を39年かけて償却していく事になります。従って、1年間の減価償却費は、

1,800万円 ÷ 39年 ≒ 46万1,500円

ということになります。

ここまで、区分マンション投資に関わる経費と、特に計算の複雑な減価償却について解説をしました。投資において掛かってくる費用をしっかりと認識しておくことは、最も重要なことの一つであると言っても過言ではありません。しっかりと、一つ一つの経費の中身を理解するように心掛けましょう。

参考不動産投資における赤字と損益通算、減価償却による節税について分かりやすく解説!

ポイント③:不動産営業マンに不信感がある

不動産投資を難しいと感じさせてしまう3つ目のポイントは、やはり不動産営業マンに対する不信感が挙げられると思います。ポイント②の解説の際にも少し触れましたが、私自身も普段、お客様とお会いする機会があります。その際によく言われるのが、「もっとガツガツ営業されるものだと思って緊張していたが、そうではなくて安心した」という事です。

おそらくこういった不動産営業マンへの漠然とした不信感は、時折テレビなどで取り上げられる悪徳不動産営業マンのイメージに起因している事が多いのではないかと思います。私も、悪徳不動産屋の動画を見たことがありますが、お客様の家に上がり込んで怒鳴りつけたり、買うというまで何時間でも居座ったりなど、あまりの酷さに驚愕した覚えがあります。

もちろん、そこまで悪徳な不動産営業マンはごく少数ではあるものの、そういった悪いイメージが先行しているあまり、「不動産屋さんに問い合わせづらい」「実際に会って話を聞くのを躊躇ってしまう」といった不動産投資初心者の方が多いのではないかと思います。

では実際、目の前の営業マンが信頼できるかどうかを見分けるにはどのようにしたら良いのでしょうか。その答えは、大きく次の3つであると思います。即ち、

  • (1)ニーズをしっかりとヒアリングしてくれること
  • (2)質問に対してしっかりと回答してくれること
  • (3)考える時間をくれること

の3点です。

まず(1)ニーズをしっかりとヒアリングしてくれるというのは、信頼できる不動産営業マンの重要な条件であると言えます。なぜなら、悪徳営業マンの場合には、最初から売らなければいけない物件が決まっている為、こちらのニーズを一切無視して押し売りをしてくるからです。

もちろん、あまりにも理想が高い場合には難しいと言われる可能性はあるものの、やはり顧客が望んでいることをしっかりと理解する姿勢というのは、信頼できる営業マンにとって必須であると言えるでしょう。

次に(2)質問に対してしっかりと回答してくれること、というのも非常に重要な点です。皆さんもご承知の通り、不動産投資というのは一度に非常に大きな金額が動きます。お客様の人生がかかっているといっても過言ではありません。そのことを認識している営業マンであれば、日々知識のアップデートを図り、基本的な質問に対しては迷わず回答できるはずです。もちろん人間ですから、分からないこともあるのは当然ですが、仮にその場では分からなくても、一度持ち帰って後で必ず回答する位の姿勢は見せてくれることでしょう。

逆に、こちらの質問に対して「そんな事は気にしなくても大丈夫」というような営業マンがいれば、なるべく早くその場から離れた方が身のためであると思います。

最後に、(3)考える時間をくれるという点も、信頼できる営業マンが自然と行っているポイントです。いわゆる悪徳営業マンの場合、なるべく手間と時間をかけずに物件を売ろうとしてきます。時々耳にするケースとして、相手からの提案に対して、こちらが「一度帰ってゆっくり考えたい」と伝えると、営業マンから「何を考えることがあるんですか?」「今すぐ決めないと、もう紹介できませんよ」といったような、半ば暴言ともいえるようなセリフを投げかけられることもあるようです。

参考もう騙されない!悪徳営業マンを見抜く4つのポイントとは?

従って、顧客目線に立って、しっかりとこちらが考える時間をくれる営業マンというのは、信頼できると言えるでしょう。

まとめ

ここまで、不動産投資初心者の方が特に難しいと感じるポイントについて解説をしていきました。具体的には、

  • ①様々な不動産のタイプが存在する
  • ②費用の種類が多い
  • ③不動産営業マンに不信感がある

の3点でした。

本記事でも述べたように、これらのポイントというのは一見すると難しいように感じますが、実際にその中身を見てみると、それほど難しくないというのがお分かりいただけるのではないでしょうか。

不動産投資というのは、早いタイミングで始めることができれば、その分早くから資産形成をすることが出来る投資です。なので、「難しそう」という理由で諦めてしまっては、それこそ投資の機会損失であるとも言えるでしょう。

もし、不動産投資に関して心配なことや分からない点があれば、是非弊社の経験豊富なコンサルタントに、お気軽にご相談頂ければと思います。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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