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不動産投資ローンの借り換えは利回りを高める有効な手段

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資ローンは、借り換えを行うことによって金利を下げ、利回りを向上できることがあります。うまくいけばメリットは大きいですが、誰でもできるものではなく、安易に行うと銀行との関係が悪くなることもあります。
不動産投資ローンのメリット・デメリットの比較や、借り換えの方法などについて説明します。

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンを利用している金融機関を変更することを「不動産投資ローンの借り換え」といいます。ローン借り換えの主な目的は、金利を下げることです。金利を下げることにより月次のローン返済額を減らし、キャッシュフローを増やすことが最終的な目標になります。

不動産投資ローン借り換えのメリット

不動産投資ローンの借り換えには多くのメリットがあります。ここでは、メリットを3つあげて説明します。

金利を下げることができる

不動産投資ローンの多くは変動金利です。金融機関ごとに設定している金利には差がありますし、投資家の「属性」「物件の担保価値」などによっても金利は変わってきます。当然、アパートのような集合住宅であれば、稼働率などの経営状況も金利設定の判断の材料となるでしょう。

借り換えによって返済期間が現在のローンの残り期間よりも短くなるということが無ければ、より低い金利の金融機関へ不動産投資ローン借り換えを実施すれば、月々の返済額は減り、キャッシュフローは増加します。そして、必要経費である「借入金の返済」が減るということは、不動産投資の重要指標のひとつである「実質利回り」が上がります。

また、日本政策金融公庫などで固定金利の不動産投資ローンを受けている場合も、変動金利制のものに変更することで、金利が下がることがあります。これは、一般的な住宅ローンの借り換えでよくみられるケースで、不動産投資ローンの場合でも同様です。

【参考記事:不動産投資における利回りとは?その意味と計算方法

より実績のついた状態での金利交渉ができる

金利は不動産投資ローンを申し込んだときの投資家の「属性」を重要な要素として、金融機関が決めます。属性は変化していくものであり、高くなれば金利交渉が有利になります。

まず、遅延することなくある程度の期間、不動産ローンを返済していったとしましょう。これは不動産投資家の属性を上げていきます。その人に返済能力があるということを具体的に証明していることになるためです。

また、不動産投資が順調で「自己資金」が増加している場合も属性が良くなりますし、サラリーマン大家さんであれば、勤続年収や業務実績により給与年収が増加すれば「属性」は良くなります。
自己資金と年収は重要な要素です。不動産収入を除く年収で600万円未満の方は利用できないというように、年収に足切りラインを設けていく金融機関も多いのです。属性が上がれば、今まで選択肢に入らなかった金融機関も、ローンの借り換え先として検討することが可能となります。

不動産投資ローンを遅延なく返済し、健全な投資実績を残しているのであれば、金融機関の選択肢が増えて金利交渉は有利となり、より有利な条件で不動産投資ローンを借り換えられる可能性があります。

信用力が向上することがある

前述のとおり、不動産投資の実績が上がってくれば、都市銀行や、大手地方銀行などへの借り換えも可能になることがあります。

大手銀行で不動産ローンが受けられるということは、それだけで実績となります。今後、新しい物件の購入の際、新たな不動産ローンを組むときに信用力が上がり、ローン審査に通りやすい属性を持った不動産投資家となることができます。不動産投資家として、一歩高いステージに上がることができたということです。

不動産投資ローン借り換えのデメリット

不動産投資ローンの借り換えはメリットばかりではありません。場合によってはデメリットも発生する可能性があります。起こりうる4つのデメリットについて説明します。

一度全額を返済しなくてはならない

まず、借り換えをするには、今まで借りていた不動産投資ローンを全額返済しなければなりません。この処理は借り先に選んだ金融機関が実施しますので、手続きはそれほど面倒ではありませんが、どうしても本人でなければ記載や用意ができない書類もあります。新たな金融機関から不動産ローンを受けるわけですから、そのための手続きに時間を取られることはあります。また、金融機関によっては、ローン契約を解約したことによる解約違約金を求められるケースがあります。

トータル返済額が下がるとは限らない

不動産投資ローンの借り換えにより月々の借入金返済額は減ります。では、それで実質利回りが向上し、キャッシュフローが増加するのでしょうか?これは単純には分かりません。

なぜならば、不動産投資ローン借り換えによって新たな費用がかかるからです。最初に融資を受けている金融機関にとって、いきなり全額返済されるというのは、長期に渡り受け取れる予定であった利子収入を失うということです。
このため、前述のとおりローン解約の際には解約違約金を請求されるケースもあります。そして、解約違約金が無くとも、一括繰り上げ返済手数料や抵当権抹消費用、借り換え先の金融機関への手数料が発生します。

このような費用全体を計算したうえでシミュレーションしなければ、実質利回りやキャッシュフローの正確な数値は分かりません。月々の金利や返済額が下がっても、全体の費用負担が増えている可能性はあるのです。また、固定金利から変動金利への切り替えは、社会の経済情勢による日銀の金利変動の影響をうけます。このようなリスクも念頭に入れるべきかと思います。

必ず借り換えができるわけではない

不動産投資ローンの借り換えは、確実にできるという保証はありません。間違いなく融資審査が通ると思うような属性の人が通らないということは、実際に起きています。金融機関の融資審査の判断はブラックボックスですから、100%の保証はできません。

金融機関により何を重視するかは様々です。属性を重視する金融機関もあれば、物件の資産価値を重視するケース、不動産事業の経営状態を重視するケースもあります。そのため、何かがネックになって融資が通らないということは起こりうるのです。その場合、連帯保証人や、共同担保物件になる物件を所有していることがあれば、不測の状況に柔軟に対応することもできます。

そして、過去においてローン返済を延滞してしまったことがある場合は、かなり致命的になります。もし、将来の不動産投資ローンの選択肢を拡大したいならば、返済は確実に行うことが重要です。

今の金融機関との関係性が悪化することがある

不動産投資ローンの借り換えをする場合、よく注意しておかなければ、金融機関との関係が悪化することがあります。

通常、信用のおける不動産業者をパートナーとして不動産投資を行っている場合は、借り換え先のローン審査が通らなくとも問題がないよう水面下で交渉が行われるのが普通です。
問題は、金利引き下げの交渉などで他の金融機関への借り換えを材料に使った場合でしょう。もし、このようなケースで審査が通らなければ、あからさまではないにせよ、今の金融機関とのギクシャクする可能性はあります。

ビジネスは人と人との信頼関係の上に立つものです。波風を立てないように行動しましょう。

借り換えるべきかどうかの判断基準

不動産投資ローンの借り換えが有利になるかどうかは、一般に以下のような判断基準を目安とします。

  1. 借り換え前と借り換えた場合の金利差が1%以上
  2. ローンの返済残高が500万円以上
  3. 返済期間の残りが10年以上

この3つの条件がそろっていれば、借り換えを検討する価値があります。

この判断基準は今まで述べたように、借り換えの際に発生する諸費用を考慮したものです。その費用発生を補えるだけの金利差がなければ、メリットを享受できないということになります。
まずは、この3つの条件がそろっているかどうかをチェックしてみましょう。

ローン借り換えで得する金額の計算方法

ローンの借り換えを検討すべき3つの条件がそろっていれば、今度は具体的な数値を計算することで、借り換えにメリットがあるかどうか判断することができます。計算式は以下です。

【借り換えで得られる金額=(現在のローンの残額 × 金利差 × 残りの借入期間)÷ 2】

例えば、現在のローン残高が2000万円、借り換えた場合の金利差が1%、残りの返済期間が10年あるとします。この場合【(2000万円 × 1% × 10年)÷ 2 = 100万円】となります。つまり、借り換えを行えば100万円ほど負担が軽くなります。

この計算式では諸費用は考慮されていません。そのため、ローン残高の1%を諸費用として概算するという方法があります。これは、物件の状況や不動産投資家ごとに異なる条件のものですので、あくまでも目安であるということ前提としてください。その上で計算すると、先ほどの計算結果100万円からローン残高の1%である20万円を引き、80万円となります。

まとめ

今、不動産投資ローンを利用している金融機関が投資家に対し他の金融機関への「不動産投資ローンの借り換え」の情報を提供することはあり得ません。自分たちの競争相手に客を奪われることを奨励する商売などあり得ません。
ですので、金利情報などは、不動産投資に実績のある不動産業者と友好関係を作り、入手することが最良の方法であると言えます。

もちろん当社も多くの金融機関とのパイプを持っています。ローン借り換えに限らず、まだ市場で大きく宣伝されていない不動産物件の情報も回ってきます。不動産投資にかかわる各種ご相談は無料で承っておりますので、お気軽にご連絡ください。

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