不動産投資ローンはいつ借り換える？タイミングや成功のポイントを解説！
- 更新：
- 2025/01/12
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不動産投資ローンの借り換えとは、今利用している不動産投資ローンを、金利が低い別の金融機関で借り直すことです。金利を下げることで月ごとのローン返済額を減らし、キャッシュフローを増やす効果があります。
不動産投資ローンの借り換えは、メリットが大きい反面デメリットも大きくなります。本記事では、不動産投資ローンを借り換えるメリットとデメリットについて解説。さらに、借り換えのタイミングや流れ、借り換えを成功させるポイントを解説します。本記事を読むことで、不動産投資ローンのメリットやデメリットがわかり、スムーズに借り換えを成功させられるでしょう。不動産投資ローンの借り換えを検討中の方は、必読です。
- 目次
- 不動産投資ローンを借り換えるメリット
- 不動産投資ローンを借り換えるデメリット
- 不動産投資ローンを借り換えるべきタイミング
- 不動産投資ローンを借り換える流れと必要な書類
- 不動産投資ローンの借り換えを成功させる3つのポイント
- まとめ
不動産投資ローンを借り換えるメリット
不動産投資ローンの借り換えには多くのメリットがあります。主なメリットは、次の4点。
ひとつずつ、詳しく解説します。
メリット①：金利を下げることでキャッシュフローの改善が図れる
不動産投資ローンの借り換えには、金利を下げてキャッシュフローの改善を図れるメリットがあります。不動産投資ローンの多くは変動金利です。金利は金融機関ごとに差があり、投資家の属性や物件の担保価値などによっても変動します。ワンルームマンションのような集合住宅であれば、経営状況も判断材料です。
返済期間が同じであれば、不動産投資ローンをより低い金利の金融機関で借り換えることで、月々の返済額は減りキャッシュフローは増加します。必要経費である「借入金の返済」が減るため、不動産投資で重要指標のひとつとなる「実質利回り」の上昇も見込めるのです。
固定金利で不動産投資ローンを借りている場合も、変動金利への変更で金利が下がることがあります。
メリット②：金利交渉により有利な条件で借り換えられる可能性が出てくる
不動産投資ローンを借り換える際は、金利交渉により有利な条件で借り換えられる可能性があります。金利は不動産投資ローンを申し込んだときの投資家の「属性」により、金融機関が決定。状況により変化する属性は、高くなるほど金利が低く設定されます。従って、当初より属性が上がった状態で借り換えを申し込むと、金利交渉が有利に働く可能性が出てきます。
属性が上がったと考えられる状況は、以下のとおり。
- ある程度の期間、延滞なく不動産投資ローンの返済を続けている
- 不動産投資が順調で、自己資金が増加した
- 勤続年収や業務実績により給与年収が増加した
毎月必ず不動産投資ローンを返済していると、返済実績が作られるため属性が上がります。属性が上がった状態で金利交渉を行うと、より有利な条件で不動産投資ローンを借り換えられる可能性が高まるのです。
メリット③：信用力が向上し銀行の選択肢が広がる
属性が上がり信用力が向上することで銀行の選択肢が広がることも、借り換えのメリットです。
不動産投資ローンの返済実績を積むことで信用力が向上し、今までは門前払いであった都市銀行や大手地方銀行でも借り換えができる可能性が高まります。大手銀行で不動産投資ローンを借りることは、それだけで十分な実績です。今後新しい物件を購入する際、ローン審査に通りやすい属性を持てる点も、借り換えの大きなメリットとなります。
メリット④：団信（団体信用生命保険）を選び直せる
不動産投資ローンを借り換えるタイミングで、団信（団体信用生命保険）の選び直しも可能です。団信は、不動産投資ローンの借り入れ主が亡くなった、もしくは高度障害の状態となったときに、保険金でローンを完済できる制度になります。不動産投資ローンを借り換えると、借り換え前の団信は終了。借り換えのタイミングを使って、補償内容が手厚い団信を選び直すことも可能です。
団信について詳しく知りたい方は、以下の記事もお読みください。
不動産投資ローンを借り換えるデメリット
不動産投資ローンの借り換えはメリットばかりではありません。場合によってはデメリットも発生します。不動産投資ローンの借り換えで起こりうるデメリットは、次の4つ。
それぞれ内容を見ていきましょう。
デメリット①：一度全額を返済しなくてはならない
不動産投資ローンを借り換えるときは、今まで借りていた不動産投資ローンを全額返済しなければなりません。金融機関によっては、解約違約金を求められるケースもあります。
全額返済の手続きは借り換え先の金融機関が行うため、それほど面倒ではありません。しかし、どうしても本人でなければ記載や用意ができない書類もあり、手続きに時間を取られることがあります。
デメリット②：解約に対する費用が発生する
不動産投資ローンは、借り換えによって新たな費用が発生します。想定される費用は、次の5種類です。
- 解約違約金
- 一括繰り上げ返済手数料
- 抵当権抹消・再設定費用
- 抵当権設定にかかる司法書士費用
- 借り換え時の手数料
不動産投資ローンを借り換える際は、新たに発生する費用全体を計算したうえでシミュレーションしなければ、キャッシュフローの正確な数値がわかりません。月々の金利や返済額が下がっても、全体の費用負担が増える可能性があるからです。また、固定金利から変動金利へ切り替えた場合は、金利変動の影響を受けて金利が上昇し、支払う利息が増える可能性があります。不動産投資ローンを借り換えるときは、解約により発生する費用だけでなく、将来支払額が増えるリスクも念頭に入れて検討することが必須です。
デメリット③：借り換えできない場合もある
不動産投資ローンは、確実に借り換えられるとは限りません。借り換えできない場合もあります。
融資審査で重視するポイントは、金融機関ごとにさまざまです。属性を重視する金融機関もあれば、物件の資産価値や経営状態を重視する金融機関もあります。全体的に見ていい属性を持っていても、属性の低い部分がネックになって融資が通らない事態は起こりうるのです。
不動産投資ローンの返済を数ヶ月延滞したことがある場合は、融資審査に落ちる可能性が格段に高まります。将来、不動産投資ローンを借り換えることを検討している場合、毎月の返済を確実に行うことが必須です。
参考不動産投資ローンの審査は厳しい？審査基準や通過するポイントを完全解説！
デメリット④：現在借り入れしている金融機関との関係が悪化することがある
不動産投資ローンの借り換えをする際に、金融機関との関係が悪化することがあります。
通常、信用のおける不動産業者をパートナーとして不動産投資を行っている場合は、水面下で交渉が行われるため特に問題はありません。不動産業者を介さずに金利引き下げ交渉を行い、他の金融機関への借り換えを材料に使った場合が問題です。もし、借り換えをちらつかせても審査が通らなかったときには、現在借り入れをしている金融機関を利用しづらくなる可能性が発生します。
不動産投資ローンの借り換えは、本来ならば完済までお付き合いをすべき金融機関との契約を途中終了する行為です。ビジネスは、人と人との信頼関係の上に成立します。相手が金融機関であっても同様です。交渉をする際は不動産業者に仲介に入ってもらうなど、金融機関との関係がなるべく悪化しないよう考えて行動することが求められます。
不動産投資ローンを借り換えるべきタイミング
次の3条件が揃っているときが、不動産投資ローンを借り換えるタイミングです。
- 借り換え前後の金利差が1％以上
- ローンの返済残高が500万円以上
- 返済期間の残りが10年以上
しかし、3つの条件に合致していなくても、借り換えるべきタイミングは複数あります。ここからは、不動産投資ローンを借り換えるべきタイミングを紹介します。
固定金利期間が終了するとき
固定金利選択型の不動産投資ローンを借りていて、固定金利期間が終了するときは、借り換えするチャンスです。
不動産投資ローンの金利パターンは、次の3種類。
- 変動金利型
- 固定金利選択型
- 全期間固定金利型
「固定金利選択型」とは、一定の期間、利率が固定されるローンです。固定金利期間が終了するときに、引き続き固定金利にするか変動金利に切り替えるかを選べます。金利を選ぶタイミングで、より条件の良いローンへの借り換えが可能です。
現在、変動金利型の不動産投資ローンを契約中で金利が上昇傾向にある場合は、固定金利のあるローンに借り換えることをおすすめします。金利が下落傾向にある場合は、変動金利型の不動産投資ローンに借り換えてもいいでしょう。
キャッシュフローが悪化しているとき
キャッシュフローを簡単にいうと「資金繰り」になります。キャッシュフロー＝資金繰りが悪化しているときも、不動産投資ローン借り換えのタイミングです。
何らかの事情で入居者が減った、修繕費が想定以上にかかったといった不測の事態で、キャッシュフローが悪化するケースがあります。家賃収入は、次の理由から、思い通りに増やすことが困難です。
- 家賃の値上げは競合物件と比べた際に不利になる
- 家賃を値上げしたとしてもすぐ入居者は増えないため、収入に反映されるのが遅い
すぐに収入を増やすのが難しい不動産投資でキャッシュフローを改善する近道は、支出を減らすこととなります。支出を減らす方法のひとつが、金利が低い不動産投資ローンへの借り換えです。
年収や資産状況が変化するとき
年収や資産状況が変化するときも、不動産投資ローンの借り換えタイミングとなります。年収が上がった、資産が増えたといったプラスの要素が増えた場合、金融機関から見た信用（与信）が上昇。金融機関から見ると確実に返済してもらえる可能性が高まるため、「多少金利を下げても貸したい」相手に格上げされます。つまり、与信が上がることにより、条件の良い不動産投資ローンへの借り換えがしやすくなるのです。
反対に、次のような状況では、毎月の給与受け取りがなくなり与信が下がるため、借り換えが難しくなります。
- 会社を辞めてフリーランスになる
- 専業の投資家になる
将来フリーランスや専業投資家になる予定がある場合は、毎月給与を受け取れる会社員のうちに借り換えを済ませておきましょう。
不動産投資ローンを借り換える流れと必要な書類
不動産投資ローンの借り換えは、以下の流れで行います。
借り換えの流れや必要書類を事前に知っておくことで、実際の借り換えをスムーズに進められるでしょう。
借り換えにより返済額がどう変わるか計算する
不動産投資ローンを借り換える際は、まず借り換えによる返済額の変化を計算します。やみくもに借り換えると、諸費用を考慮に入れずに損をしてしまうケースがあるからです。
不動産投資ローン借り換え前後の下記データを算出し、比較検討しましょう。
- 現在の不動産投資ローン残高
- 返済期間
- 適用金利
手計算は大変なので、シミュレーションサイトを使っても構いません。借り換えを希望する金融機関や不動産業者に相談することもおすすめします。
実際の計算例
借り換えにより軽減できる総額は、以下の式でも簡単に計算できます。
- 借り換えで軽減できる金額 ＝（現在のローン残高 × 借り換え前後の金利差 × 残りの借入期間）÷ 2
では、実際に計算してみましょう。
| 条件 | 数値 |
|---|---|
| 現在のローン残高 | 2千万円 |
| 借り換え前後の金利差 | 1％ |
| 残りの借入期間 | 残りの借入期間 |
上の条件を式に当てはめると「（2千万円 × 1％ × 10年）÷ 2 = 100万円」。つまり、借り換えにより100万円軽減できる計算です。
なお、この計算式は、借り換え時の諸費用を考慮していません。諸費用を考慮する場合、ローン残高の1％を諸費用として軽減額から控除します。借り換え時の諸費用を考慮に入れた場合の軽減額は、100万円からローン残高の1％となる20万円を引いた80万円です。
借り換え先を選定し申込む
借り換えにより負担が軽減できることが判明し、初めて借り換え先の選定に入ります。借り換え先は、ひとつに絞ってはいけません。金融機関ごとにメリットやデメリット、利率が異なるため、必ず複数の金融機関を比較検討しましょう。
複数の借り換え先から一番条件が良い金融機関を選び、申込を行います。選定の際は、団信（団体信用生命保険）の条件も含めて検討しましょう。
借り換え手続きに必要な書類一覧
借り換え手続きの際は、複数の書類が必要です。以下の表は、手続きや審査で必要な書類の一例となります。書類を集めるのに時間がかかる場合があるので、事前に準備できる書類は早めに手配しておきましょう。
| 本人に関係する書類 | 物件に関係する書類 |
|---|---|
| ・運転免許証 ・健康保険証 ・印鑑登録証明書 ・本人確認書類 ・源泉徴収票 ・確定申告書 |
・ローン返済予定表 ・返済履歴がわかるもの（通帳の写しなど） ・売買契約書 ・サブリース契約書 ・重要事項説明書 ・登記事項証明書 ・公図・建物図面 ・事業計画書 ・建築確認申請書 |
不動産投資ローンの借り換えを成功させる3つのポイント
不動産投資ローンの借り換えは、必ずできるとは限りません。不動産投資ローンの借り換えを成功させるには、次のポイントを押さえておきましょう。
各ポイントについて解説します。
ポイント①：複数の金融機関を比較する
不動産投資ローンの借り換えを成功させるには、複数の金融機関を比較することが欠かせません。ひとつの金融機関だけ見た場合、商品の善し悪しが判断できないからです。複数の金融機関から資料を請求したり説明を聞いたりすることで、利率や手数料の高低や団信の内容が比較できます。金融機関の担当者についても同様です。複数の担当者から話を聞くことで、担当者との相性や金融機関の姿勢がわかります。
ポイント②：金利の低さに飛びつかない
金利が低いことだけを理由として、不動産投資ローンの借り換えをするべきではありません。借り換える際は、一括返済手数料や抵当権設定登記の抹消・再登記の申請費用など、さまざまな費用が必要です。たとえ低金利であっても、借りる期間が長ければそれだけ利息の負担額が増加します。
金利の低さに飛びついて将来の負担額を考慮しないまま借り換えてしまうと、結果的に損をしてしまうかもしれません。以下の金額を計算したうえで、不動産投資ローンを借り換えましょう。
- 金利が下がった分、いくら返済額が減るのか
- 手数料はいくら必要なのか
- 借り換え後はどれだけ利息を負担するのか
不動産投資ローンの借り換えは、金利が下がった分で得られる額と、借り換えにより負担すべき額を精査し、借り換えが得であることがわかってから実施することが必須です。
ポイント③：信頼できる不動産業者に相談する
不動産投資ローンを借り換える際は、金融機関だけでなく、信頼できる不動産業者にも相談します。金融機関の内情や不動産投資市場に精通しているのが不動産業者です。表に出回らない情報も持っている不動産業者に相談することで、市場の状況を加味しつつ個々の状況に応じたアドバイスが期待できます。
当社も、無料相談でのアドバイスを承っています。不動産投資ローンの借り換えでお悩みの際は、ぜひ無料相談をご活用ください。
まとめ
将来の金利負担を減らす不動産投資ローンへの借り換えは、キャッシュフロー改善に効果的です。しかし、手数料や借入期間の長さによっては、借り換えで損をするケースも考えられます。借り換えの根回しがうまくいかず、金融機関との関係が悪化することもあるかもしれません。
不動産投資ローンを借り換える際は、事前の検討や信頼できる機関への相談が欠かせません。不動産投資に特化した不動産業者に相談することで、市場の状況を見つつ、個々の状況に応じたアドバイスを受けられます。
もちろん当社も不動産投資に特化した不動産業者です。最新の市場状況を見た上で、個々の状況に即した最適なアドバイスができます。不動産投資にかかわる無料相談を実施しておりますので、不動産投資ローン借り換えで気になる点がございましたら、お気軽にご連絡ください。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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