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不動産投資はリフォームが一大イベント!適切なタイミングや費用について解説します

不動産投資, リフォーム

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不動産投資において無視できない作業の1つに、物件の修繕が挙げられます。間取りを変更する改修をリノベーション、元の状態に回復する修繕をリフォームと言い、大規模修繕の際にはどちらかを選ぶことになります。

初心者に推奨したい修繕はリフォームです。リノベーションは費用が高く、物件をより魅力的に見せるデザインセンスや専門的な知見が必要となるため、中級者~上級者向けの取り組みと言えるためです。

そこでこの記事では、不動産物件のリフォームの適切なタイミングや費用、気をつけるべきことを解説します。中長期的な不動産投資の成功のために、ぜひご一読ください。

不動産投資のリフォームの適切なタイミングとは

この項目では、不動産物件のリフォームの適切なタイミングについて解説します。設備ごとに適切なタイミングが変わるため、大きく3つに分けてご紹介します。

住民からの要望があったとき

リフォームよりも規模感が小さい「修理」に該当しますが、共有施設の故障や不具合は随時対応が必要になります。

例えば一棟マンションを所有している場合、「オートロックのドアが閉まらない」といった不具合が発生すると、住民から修繕を希望する声が上がります。こうした共有施設の故障は放置すると退去の原因となるため、なるべく早く対応する必要があります。

即時対応すべき設備の目安として、設備に対する入居者のニーズの高さが参考になります。全国賃貸住宅新聞の「人気設備ランキング2021 コロナ下急増編」では、新型コロナウィルスの影響で入居者からの需要が増えた設備がランキング形式で発表されています。

インターネット回線、宅配ボックス、インターホンといった設備のニーズが高まっていることが分かります。入居者の巣ごもり需要に密接に関わる設備であり、且つ精密機器が用いられているため、故障や不具合に対しては迅速な対応が求められます。

インターネット回線やインターホンの不具合は基本的にプロバイダーやメーカーが応対しますが、マンションの大元の配線などに問題がある場合、管理者対応となるケースもあります。初心者の方には少し先のフェーズになると思いますが、一棟マンションの設備対応についても今の段階から理解しておくとよいでしょう。

空室が発生したとき

マンションの室内の修繕は、入居者がいる状態では実施が困難です。一方で、水道管が破損して水漏れが発生した場合などは入居者から家賃の引き下げや賠償を求められるケースもあるため、前もって修繕をしておくのが望ましいでしょう。

そこで、マンションに空室が発生したとき、つまり入居者の入れ替えが起こる退去時がリフォームの1つの目安となります。壁の穴や傷など目に見える損傷があった場合は、退去時に管理会社がチェックをした上で入居者への請求を行います(多くは敷金からの差し引き)。これらの必要な修繕を行った後、床やクロスの差し替えといった物件の資産価値を高めるリフォームに能動的に取り組むとよいでしょう。

築年数10年目や12年周期

不動産物件の修繕に適切なタイミングとして、築10年目や12年ごとのサイクルが挙げられます。バス・トイレ・キッチンなどの大型設備の保証期間の多くが10年に設定されていることから、こうした時期が修繕の目安となっています。

不動産投資のリフォーム費用の相場とは

リフォームのタイミングについて見たところで、リフォームに掛かる費用の相場と掛けるべき金額について見ていきましょう。重要なのは、「どこを優先すべきか」「掛けた金額をいつ回収できるか」といった視点です。

リフォーム費用の相場

一般的な不動産物件のリフォーム相場について、対応箇所ごとに一覧にまとめると以下のようになります。

リフォーム箇所 種類 費用の相場
フローリング 1畳あたり5万円
フロアタイル 1平米あたり5,000円
クッションフロア 1平米あたり3,000円
クロス クロス 1平米あたり1,500円
浴室 浴槽 5万円〜15万円
10万円
キッチン 公団キッチン 10万円(導入の場合)
システムキッチン 70万円(導入の場合)
トイレ 洋式トイレ 20万円(導入の場合)
ウォシュレット 2万円(導入の場合)

壁付きのキッチンをカウンターキッチンにしたりなど、設備自体の大幅な刷新はリノベーションに該当します。リノベーションは費用が大きく動く上、専門的なデザインセンスが問われるため初心者にとっては難易度が高くなります。初めて不動産投資をする方は、まずは設備の修繕や導入などのリフォームから始めることをオススメします。

リフォームする箇所の優先順位

リフォームを優先的に行うべき場所として、まずは水回りが挙げられます。先述のように水道管の破損による水漏れなどは、オーナーが管理責任を問われる事態にもなりかねないため、先回りした修繕が推奨されます。

また、入居者が退去したタイミングでは、現在の家賃以上の価格帯でも新規の入居者を獲得できるよう、物件の見栄えをよくするリフォームもオススメです。備え付けの照明やインテリアをリニューアルすることで、物件情報に記載される写真の見栄えをよくすることができます。

さらに、入居者からのニーズが高い設備はリフォームの参考になります。例えば先述の「人気設備ランキング2021 コロナ下急増編」では、浴室換気乾燥機がニーズの増えた設備TOP10にランクインしていました。物件探しのwebサイトで「浴室換気乾燥機」にチェックを入れたユーザーに物件が表示されるため、浴室換気乾燥機がないオーナーは導入を検討してみるのも1つの手です。

リフォームはこのように、設備の破損を未然に防ぐといった守りの戦略と、物件の見栄えを良くして入居者を獲得するといった攻めの戦略の両視点で考えていきます。費用と予算を参照しながら、攻めと守りの観点からどこを優先すべきかを定めていきましょう。

リフォームに費用をどれほど掛けるべきか

リフォームの優先順位を定めたとしても、あまりにも多額の支出が伴うと、掛けた金額の回収まで非常に長い時間が掛かってしまいます。投資はお金を増やすことが目的のため、リフォームに拘りすぎた結果損をしては元も子もありません。

重要なのは、リフォームによる費用対効果を考えることです。費用対効果の目安として、掛けた金額をどれだけの期間で回収できるかを導く計算を2通りご紹介します。

まず1つ目は、「家賃何ヶ月分でリフォーム費用が回収できるか」を考える以下の計算式です。

リフォーム費用 ÷ 家賃 = 費用回収期間

目安として、まずは家賃の3ヶ月分をリフォーム費用とするとよいでしょう。家賃10万円の部屋であればリフォームの予算を30万円とし、優先順位の上から順に限度額までのリフォームを実装するようにしましょう。

もう1つの考え方は、リフォームによる家賃価格の利幅から利回りを算出する方法です。

(リフォーム後の家賃収入 - リフォーム前の家賃収入)÷ リフォーム費用 = リフォーム利回り

この計算式での利回りは1ヶ月単位となるため、年間の利回りを算出する際は12(ヶ月)を掛けるようにしましょう。

年間のリフォーム利回りの目安は10%です。すなわち、「リフォームによって生じる家賃の差 × 12(ヶ月)✕ 10」がリフォーム費用の目安となります。例えばリフォームによって家賃を3,000円上昇させたい場合、「3,000円 ✕ 12 ✕ 10 = 36万円」がリフォームの予算となります。

不動産投資のリフォームで気をつけるべきこと

リフォームにオススメのタイミングと費用を見たところで、最後にリフォームを進める際に気をつけることをご紹介します。

リフォームの予算を予め定めておく

リフォーム業者の中には、依頼を出した箇所以外のリフォームも勧める会社があります。客単価を高めるための営業として、会社視点では理解ができますが、投資家側がその営業に流される形で本来不要な箇所のリフォームも依頼するのは非推奨です

そのため、設備の損傷の見落としがあった場合などのイレギュラーを除き、前もって定めておいたリフォーム予算を超える形での見積もりには応じないようにしましょう。先述の費用回収期間や利回りの計算式からリフォーム予算を算出しておけば、確固たるロジックが頭にある状態となるため、自信を持って予算内でのリフォームを依頼できるようになります。

複数のリフォーム業者で見積もりする

リフォームの費用を抑えるコツとして、複数の業者に並行して見積もりを依頼することが挙げられます。複数の業者に依頼をすることで、リフォーム会社視点では「比較されている」という状態になるため、相場から大きく外れた見積もりを出しづらくなります。

費用だけでなく工期の面でも最適な会社を発見できるため、見積もりは必ず複数の業者で進めるようにしましょう。

DIYをする際は労力に対するリターンを考える

リフォームを専門の業者に依頼するのではなく、DIY感覚で自力で進めることも可能です。ただし、DIYに不慣れな初心者の方は、セルフリフォームの労力が想定よりも大きくなる可能性があります。

例えば天井や壁のクロスの張り替えの場合、材料や道具を揃えたセルフリフォームであればワンルーム1万円~2万円程度に抑えることができます。しかし、素材と素材の合間の継ぎ目に粗が出たり、塗装にムラが出たりすることで完成度が落ちる恐れがあります。出来栄えが想定以下の場合、改めて素材を一から張り替えたり、諦めてリフォーム業者に依頼することになるパターンもあります。

数万円の費用を浮かすためにセルフリフォームに臨んだ結果、多大な時間を消費してしまったというケースは意外とあるものです。リフォームを自力で行う際には、労力に見合った金銭面でのリターンがあるかを考えた上で検討してみるとよいでしょう。

また、「どうせリフォームが発生するのであれば、中古物件を安く購入してリノベーションすればよいのではないか」と考え、田舎の築古物件への投資を検討する方もいます。しかし、こちらもリノベーション作業が労働集約的になったり、入居者の確保に苦戦するといったリスクがあるため推奨はできません。

田舎物件のリノベーションについては、以下の記事でも解説しています。合わせてご覧ください。

参考田舎の不動産投資は難しい?初心者にはオススメできない理由を解説

まとめ

今回の記事では、不動産物件のリフォームの適切なタイミングや費用、気をつけるべきポイントについて解説しました。

一つの戦略として、大規模なリフォーム作業が発生する前に物件を売却するという選択もあります。しかし、売却を経て不動産投資の利益を最大化できるか、金融機関からの不動産ローンの返済が可能であるかといった点は、物件やオーナーによって異なります。すなわち、早期売却という選択が最適かどうかはケースバイケースとなります。

大事なのは、ご自身の属性や予算に合わせた中長期的な投資計画を立てることです。ご自身の状況を踏まえた投資計画を立てる際は、ぜひ当社の個別面談をご活用ください。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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