【2026年最新】宅建業法・区分所有法の法改正まとめ｜不動産投資家への影響は？
- 更新：
- 2026/03/20
「法改正が多くて、自分の物件にどう影響するのかよくわからない」と悩む不動産投資家の方は要チェックです。2025年から2026年にかけて、不動産投資に影響する法改正が立て続けに施行されています。なかでも2026年4月施行の区分所有法改正は、マンションの管理・建替えに関するルールを約23年ぶりに大幅に見直すもので、オーナーへの影響が大きいです。
この記事では、宅建業法・区分所有法・不動産登記法・民法の改正内容を一挙に解説し、不動産投資家が「今」知っておくべきポイントを整理します。
- 目次
- 2026年は「不動産投資ルール大転換」の年
- 宅建業法関連の改正：刑罰体系が「懲役・禁錮」から「拘禁刑」に一本化（2025年6月施行）
- 区分所有法の大改正（2026年4月1日施行）
- 区分所有法改正が投資用マンションに与える影響
- 不動産投資に影響する可能性があるその他の2026年法改正
- 不動産投資の法改正対応のギモンはTOKYOリスタイルに相談を！
- まとめ
2026年は「不動産投資ルール大転換」の年
2025年から2026年にかけて施行される主な法改正は、以下の4つです。
- 宅建業法関連（2025年6月施行）：刑罰体系が「拘禁刑」に一本化
- 区分所有法（2026年4月施行）：決議要件の大幅緩和
- 不動産登記法（2026年4月施行）：住所変更登記の義務化
- 民法（2025年10月施行）：公正証書遺言のオンライン作成が可能に
とくにインパクトが大きいのが、2026年4月に施行される区分所有法の改正です。管理組合における決議ルールが見直され、建替えや売却の合意形成がこれまでよりも進みやすくなります。
投資用マンションを保有するオーナーには、資産価値の維持につながるプラス面と、意に反して建替えが決議されるリスクというマイナス面の両方があります。改正内容を以下で詳しく見ていきましょう。
宅建業法関連の改正：刑罰体系が「懲役・禁錮」から「拘禁刑」に一本化（2025年6月施行）
2025年6月1日、改正刑法が施行され、これまで別々に存在していた「懲役刑」と「禁錮刑」が「拘禁刑」に一本化されました。明治40年の刑法制定以来、100年以上にわたって使われてきた刑罰の分類が変わる、歴史的な改正です。
この刑法改正にともない、宅建業法の条文も「懲役」「禁錮」の記載が「拘禁刑」に書き換えられています。たとえば、宅建業の免許や宅建士の登録にかかわる欠格事由は、従来「禁錮以上の刑に処せられた者」でしたが、改正後は「拘禁刑以上の刑に処せられた者」に変わりました。
ただし、欠格事由の内容そのものが厳しくなったわけではありません。あくまで刑罰の名称が変更されたことに合わせた形式的な修正で、「刑の執行を終えてから5年を経過しない者は免許を受けられない」ルール自体はこれまでと同じです。不動産投資家が日常の賃貸経営でダイレクトに影響を受ける場面は、ほぼないでしょう。
区分所有法の大改正（2026年4月1日施行）
2025年5月に国会で可決・成立した改正区分所有法が、2026年4月1日に施行されます。約23年ぶりとなる大規模改正で、マンションの管理・建替えに関するルールが大幅に見直されました。改正の背景にあるのは、マンションが抱える「二つの老い」の問題です。
- 建物の老朽化：全国の分譲マンション約713万戸（2024年末時点）のうち、築40年を超える物件は約148万戸にのぼる
- 居住者の高齢化：管理組合の役員のなり手が不足し、総会の運営すら難しくなっているマンションが増えている
こうした状況にもかかわらず、実際に建替えが実現したマンションは、2025年3月時点の累計でわずか323件（約26,000戸）にとどまっています。管理や再生が進まない最大の原因は、現行法の決議要件が厳しすぎることでした。
そこで今回の改正では「管理の円滑化」と「再生の円滑化」を柱として、決議ルールが大幅に緩和されています。以下の見出しで、それぞれの改正ポイントをくわしく見ていきましょう。
参考国土交通省「令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理」
海外在住の区分所有者が国内に代理人を置ける制度が新設される
改正区分所有法では、海外に住んでいる区分所有者が、日本国内に「国内管理人」を選任できる制度が新設されます。
投資用マンションでは、オーナーが海外に転勤になるケースや、外国人投資家が物件を保有しているケースがめずらしくありません。こうした所有者に連絡がつかないと、以下のようなトラブルが発生しがちでした。
- 総会の案内が届かない
- 議決権が行使されない
- 管理費が滞納される
新制度で立てることが可能になる「国内管理人」は、建物の保存行為や総会における議決権の行使などを本人に代わって行えます。実務上は、管理規約で国内管理人の選任を義務づけるマンションが増えると見込まれており、海外在住の所有者がいても管理不全に陥りにくくなるでしょう。
投資家として物件を選ぶ際にも「外国人オーナーが多いマンションだから管理が不安」という懸念がやわらぐ可能性があります。
決議要件が「全区分所有者」から「出席者」ベースに緩和される
今回の改正でもっともインパクトが大きいのが、決議の「分母」が変わる点です。
従来の区分所有法では、総会の普通決議であっても、賛否の分母は「区分所有者の総数」でした。つまり、総会を欠席した人も実質的に反対者と同等の扱いになり、出席率が低いマンションでは何も決められない状況が生まれていたのです。
改正後は、「出席した区分所有者および議決権の各過半数」で普通決議が成立する仕組みに変わります。会場出席・委任状・議決権行使書のいずれかで参加した人だけが分母にカウントされ、総会に参加しなかった人は決議から除外されます。
あわせて、所在不明の区分所有者を決議の分母から除外できる制度も新設に。裁判所の認定を経て「所在等不明区分所有者」と認められた場合、その人の議決権は分母から外れます。連絡が取れない所有者がいても決議が進むようになるでしょう。
共用部分の管理や変更が「過半数の出席」と「4分の3以上の賛成」で可能になる
エレベーターの更新や外壁の改修といった共用部分の変更は、これまで「区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成」が必要でした。しかも分母は全区分所有者だったため、欠席者が多いマンションではハードルが非常に高かったのです。改正後のルールをまとめます。
- 通常の変更工事：過半数の出席を条件に、出席者の4分の3以上の賛成で決議成立
- 緊急性のある工事・バリアフリー適合工事：賛成割合が3分の2以上に緩和
投資用マンションのオーナーにとっては、修繕や設備更新の意思決定がスムーズになることで、建物のメンテナンスが後回しにされるリスクが減るメリットがあります。適切に維持管理されるマンションは入居率も安定しやすいため、結果として収益面でもプラスに働くでしょう。
規約の設定や変更・廃止が「過半数の出席」と「4分の3以上の賛成」で可能になる
管理規約の変更についても、共用部分の変更と同じく「出席者ベース」のルールに改められます。これまでは全区分所有者の4分の3以上の賛成が必要でしたが、改正後は過半数の出席と、出席者の4分の3以上の賛成で規約の設定・変更・廃止が可能になります。
管理規約はペットの飼育や民泊利用の可否、専有部分のリフォーム基準など、マンションの住み心地や資産価値に直結するルールを定めるものです。時代の変化に合わせて規約を柔軟に見直せるようになれば、マンション全体の魅力向上にもつながります。
大規模な建物の復旧が「過半数の出席」と「2/3以上の賛成」で可能になる
地震や火災などで建物の価値の2分の1を超える部分が損壊した場合の「大規模滅失復旧」についても、決議要件が緩和されます。これまでは区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要でしたが、改正後は過半数の出席を条件に、出席者の3分の2以上の賛成で復旧を決議できます。
南海トラフ巨大地震や首都直下地震のリスクが指摘されるなか、被災後にすみやかに復旧を進められる仕組みは、投資家にとっても安心のポイントです。被災して建物が使えなくなった場合に、復旧か解体かで住民同士がもめて何年も放置される。そうした最悪のシナリオを避けやすくなります。
建替えの決議は従来通り「区分所有者および議決権の4/5以上の賛成」だが、3/4以上で決定可能になる例外事項が追加される
マンションの建替え決議は、改正後も原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。ここは従来と変わりません。ただし、以下の要件に該当するマンションでは、決議要件が4分の3以上に緩和されます。
- 耐震性が建築基準法等の基準に不適合である
- 火災に対する安全性が基準に不適合である
- 外壁の剥がれ落ち等により周辺に危害を生ずるおそれがある
- 給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれがある
- バリアフリー基準に不適合である
いずれも、放置すれば居住者や周辺住民の安全にかかわる問題です。建物の状態が危険な水準に達しているにもかかわらず、5分の4の賛成を集められずに建替えが進まない事態を防ぐための例外規定といえます。
あわせて、今回の改正では建替え以外の再生手段も新たに法制化されました。「建物・敷地の一括売却」「一棟リノベーション」「建物の取壊し」といった選択肢が、5分の4以上の多数決で実行できるようになります。これまでは区分所有者全員の同意がなければ不可能だったため、大きな前進です。
管理不全マンションに裁判所が管理人を選任できる
所有者が不明になっている専有部分や、管理が行き届かず荒廃している区画について、利害関係者が裁判所に申し立てることで管理人を選任できる制度が新設されます。
選任された管理人には、裁判所の許可を得たうえでの処分権限も認められます。たとえば、空室のまま放置されて管理費が滞納されている部屋を管理人が売却処分するなどの対応が可能になるのです。
投資用マンションでは、1室でも管理不全の区画があると建物全体のイメージダウンにつながりかねません。ゴミが放置される、共用部が汚損するといった問題が解消されやすくなる点は、他の区分所有者にとっても歓迎すべき改正でしょう。
区分所有法改正が投資用マンションに与える影響
ここまで見てきた区分所有法の改正ポイントは、投資用マンションのオーナーにとってどのような影響があるのでしょうか。プラス面とマイナス面に分けて整理します。
プラス面：管理組合の決議が進みやすくなり資産価値維持につながる
投資用マンションにおいて、建物の管理状態は入居率と家賃水準を左右するポイントです。外壁が劣化していたり、共用部のエレベーターが古いままだったりすると、入居者から敬遠され空室率が上がるおそれがあります。
今回の改正で決議がスムーズに進むようになれば、必要な修繕が先送りされにくくなり、結果として資産価値の維持につながります。管理状態の良いマンションは中古市場でも人気が高く、将来の売却時にも有利に。また、以下の新制度も投資家にとってはプラスの材料です。
- 管理不全マンションへの管理人選任制度
- 所在不明者の議決権除外制度
これらの制度により「一部の非協力的なオーナーのせいで何も進まない」状況は改善されていくでしょう。
マイナス面：反対でも建替え・売却が決定されるリスクが高まる
一方で、自分が反対していても建替えや一括売却が決議されてしまうリスクは従来よりも高まります。
とくに注意したいのが建替え費用の負担です。国土交通省の調査によると、2017〜2021年に竣工したマンション建替え事例における区分所有者の平均負担額は約1,941万円。1996年以前の約343万円から大幅に増加しており、近年の建築資材や人件費の高騰を踏まえると、今後さらに上がる可能性があります。
建替え決議が成立した場合、反対した区分所有者に対しては「区分所有権等の売渡し請求」が行われ、時価で物件を手放すことになります。投資として長期保有を考えていた物件でも、意に反して売却を迫られるケースが出てくるかもしれません。
今回の改正で決議のハードルが下がったことで、築古マンションの市場流通性がさらに落ちる可能性もあります。「建替えが決まるかもしれない築古物件は買いたくない」と考える投資家が増えれば、結果として売却時の価格相場がマイナスになるシーンも考えられるでしょう。
不動産投資に影響する可能性があるその他の2026年法改正
区分所有法以外にも、不動産投資家が押さえておきたい法改正がいくつかあります。
不動産登記法改正（2026年4月1日施行）
これまで住所変更登記は任意だったため、引っ越しをしても登記簿の住所を更新しないケースが多く、「所有者不明土地」の増加につながっていました。2026年4月1日から、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、変更から2年以内の登記更新が義務化されます。
今回の改正で押さえておきたいポイントをまとめました。
- 変更から2年以内に登記申請が必要
- 正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料
- 施行前の変更も対象で、2028年3月31日までに登記が必要
複数の物件を保有する投資家は、すべての物件について登記簿上の住所が最新かどうか確認しておきましょう。
なお、2026年4月からは「スマート変更登記」という新しい仕組みも始まります。事前に法務局へ検索用情報（氏名・住所・生年月日など）を届け出ておけば、住基ネットと連動して法務局が職権で登記を更新してくれる制度です。登記申請の手間を省きたい方は、早めに申出を済ませておくとよいでしょう。
民法等の改正（2025年10月1日施行）
2025年10月1日から、これまで作成時に公証役場に足を運ぶ必要があった「公正証書遺言」をオンラインで作成できるようになりました。
改正後はWeb会議システムを使い、自宅や入居先の施設からリモートで手続きが完結できるケースが出てきています。
不動産投資家にとって、遺言は相続対策の基本です。複数の投資用マンションを保有している場合、遺言がなければ相続時に物件の分割をめぐるトラブルが起きやすくなります。公正証書遺言のハードルが下がるため、高齢の方や遠方に住んでいて公証役場に行きにくかった方は、この機会に準備しておきましょう。
不動産投資の法改正対応のギモンはTOKYOリスタイルに相談を！
「区分所有法が変わるらしいけど、自分の物件にはどう影響するの？」「築古マンションを持っているけど、今後どうすればいい？」こうした疑問を抱えている方は、TOKYOリスタイルの無料相談をご活用ください。
TOKYOリスタイルを運営するストレイトライド株式会社は、東京23区・大阪を中心とした中古区分マンション投資のサポートを専門とする会社です。あくまで「中立の不動産投資家目線」で、メリットだけでなくリスクやデメリットも包み隠さずお伝えするスタンスを貫いています。
特許取得の物件評価システム「MIKATAイズム™」を活用し、約25の項目から物件の投資妥当性を数値で判断しているのも当社の特徴。そのため、法改正後の市場環境を踏まえつつ客観的なアドバイスが可能です。まずはお気軽に無料相談にて、疑問やお悩みをお聞かせください。
まとめ
今回取り上げた2025年〜2026年の法改正のなかでもっとも影響が大きいのは、2026年4月施行の区分所有法改正です。決議要件が「出席者ベース」に変わり、管理組合の意思決定が格段にスムーズになります。一方で建替えや売却の決議も通りやすくなるため、築古物件を保有するオーナーは注意が必要です。
また、2026年4月施行の住所変更登記の義務化も要チェック。複数の物件を持つ投資家は、すべての物件の登記情報が最新になっているかどうか、早めに確認しておきましょう。
法改正への対応は、自分の投資方針や保有物件の状況に合わせた判断が求められます。TOKYOリスタイルでは、法改正を踏まえた投資戦略のアドバイスも可能ですので、不安や疑問がある方はお気軽に無料でご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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