「相続した土地を持っているけど、使い道がない…」「空き家を放置していて、固定資産税だけ払い続けている」そんな悩みを抱えている方は少なくありません。遊休地や空き家を放置すると、固定資産税の負担だけでなく、修繕コストの増大や近隣トラブルのリスクも高まります。

しかし、活用方法を工夫すれば、遊休地や空き家は収益を生む資産に変えることが可能です。この記事では、初期投資額や必要なスペースに応じた15の活用事例をご紹介します。地方や田舎の土地でも実現可能な方法も多数含まれているので、できることから試してみましょう。

• 目次
• 遊休地や空き家の活用事例15選｜地方・田舎でもできる！
  • 最低限の初期投資やスペースで始められる活用方法5選
    • 駐車場（コインパーキング）
    • 貸農園
    • 貸地
    • 土地信託
    • 売却
  • ある程度の初期投資や広めのスペースが必要な活用方法5選
    • アパート・マンション経営
    • トランクルーム・倉庫・資材置き場
    • シェアハウス・民泊
    • 撮影スタジオ・レンタルスペース
    • 簡易オフィス・コワーキングスペース
  • 多額の初期投資や広いスペースが必要な活用方法5選
    • オフィスビル運営
    • 商業施設運営
    • 介護福祉施設運営
    • ホテル運営
    • 太陽光発電
• 遊休地の活用は「用途地域」に注意
• 遊休地や空き家を放置するデメリット
  • 固定資産税が発生する
  • 修繕コストが膨らむ
  • 雑草・害虫・不法投棄などが原因の近隣トラブルが発生する
  • 相続時に親族間で揉めやすくなる
  • 最終手段である「売却」の成功率も下がる
• 遊休地や空き家の活用は「TOKYOリスタイル」にご相談を
• まとめ

遊休地や空き家の活用事例15選｜地方・田舎でもできる！

遊休地や空き家の活用方法は、初期投資額や必要なスペース、立地条件によってさまざまです。以下の3つのカテゴリーに分けて15の活用事例を詳しく解説します。

• 最低限の初期投資やスペースで始められる活用方法
• ある程度の初期投資や広めのスペースが必要な活用方法
• 多額の初期投資や広いスペースが必要な活用方法

順番に見ていきましょう。

最低限の初期投資やスペースで始められる活用方法5選

初期投資を抑えて始められる活用方法は、リスクを最小限に抑えながら遊休地を収益化できるのがメリットです。比較的少額の資金やコンパクトなスペースでも実現可能な5つの方法をご紹介します。

駐車場（コインパーキング）

駐車場経営は、いわゆる「月極駐車場」や「コインパーキング」を運営する活用方法です。

こんなケースにおすすめ

• 駅近や商業施設の近くなど、駐車需要が見込める立地
• 狭小地や変形地で、建物を建てるのが難しい土地
• 初期投資を抑えて、まずは小さく始めたい方
• 将来的に他の用途に転用する可能性がある土地

駐車場経営の最大のメリットは、初期投資の少なさと始めやすさです。アスファルト舗装や区画線の設置、料金精算機の導入など、最低限の設備で始められます。月極駐車場なら設備投資はさらに少なく、看板と区画線だけで開始できるケースもあるでしょう。

コインパーキングの場合、運営会社に土地を貸す「一括借り上げ方式」と、自分で運営する「自営方式」があります。一括借り上げなら、設備投資や管理の手間をすべて運営会社に任せられるため、オーナーの負担はほとんどありません。

ただし、駐車場経営の収益性は立地に大きく左右されます。「駅から徒歩5分以内」「住宅密集地で駐車場が不足している」といったエリアなら安定した需要が見込めるでしょう。

貸農園

貸農園は、所有している土地を小区画に分けて、家庭菜園や趣味の農業を楽しみたい人に貸し出す活用方法です。シェア畑や市民農園とも呼ばれ、都市部を中心に需要が高まっています。

こんなケースにおすすめ

• 都市部や郊外で、家庭菜園需要がある地域
• 日当たりが良く、水はけの良い土地
• 農地として利用していたが、後継者がいない土地

貸農園は、土地を区画に分け、水道設備を整備すれば始められます。運営会社に管理を委託すれば、農具のレンタルや栽培指導なども含めたサービスを提供してもらうことも可能です。

近年、都市部では「自分で野菜を育てたい」ニーズが高まっており、週末に家族で楽しめる趣味として人気があります。コロナ禍以降、自然と触れ合う機会を求める人が増えたことも、需要拡大の要因です。

ただし、農地として活用する場合は農地転用の手続きが必要になるケースもあるため、事前に自治体や農業委員会に確認しましょう。また、貸農園の需要は都市部や郊外に集中しており、地方やでは利用者を集めにくい点に注意が必要です。

貸地

貸地は、所有している土地をそのまま第三者に貸し出す方法です。借主が土地の上に建物や施設を建てるケースが一般的で、地代として毎月安定した収入を得られます。

こんなケースにおすすめ

• 自分で建物を建てる資金がない方
• 管理の手間をかけたくない方
• 長期的に安定収入を得たい方
• 相続税対策を検討している方
• 立地が良く、借主が見つかりやすい土地

貸地の最大のメリットは、初期投資がほとんど不要で、管理の手間もかからない点です。土地を貸すだけで毎月地代が入ってくるため、固定資産税の支払いに充てられます。

ただし、貸地は借地借家法により借主の権利が強く保護されているため、一度貸してしまうと、オーナーの都合で返還してもらうのは非常に困難です。「数年後に自分で使いたい」と考えている場合は、貸地は避けたほうがよいでしょう。

土地信託

土地信託は、所有している土地を信託銀行などの専門機関に預け、信託会社が土地を有効活用し、その収益を配当として受け取る仕組みです。

こんなケースにおすすめ

• 広い土地を所有しているが活用方法がわからない方
• 土地活用の知識や経験がない方
• 初期投資の資金がない方
• 管理の手間をかけたくない方
• 立地が良く、賃貸需要が見込める土地

土地信託は初期投資がほぼ不要で、すべての運営を専門家に任せられます。たとえば、立地が良ければマンションやオフィスビルを建設し、賃貸経営を行うでしょう。オーナーは建物の建設費用を負担する必要がなく、完成後は賃料収入から信託報酬を差し引いた金額を配当として受け取れます。

ただし、信託報酬は決して安くありません。収益の10～20%程度が信託報酬として差し引かれるため、自分で賃貸経営する場合と比べると手取りは少なくなります。「活用方法に迷っているが、資金も時間もない」ケースに有効です。

売却

売却は、遊休地や空き家を手放し、現金化する方法です。

こんなケースにおすすめ

• 今後も活用する予定がない土地や建物
• 固定資産税の負担を減らしたい方
• まとまった現金が必要な方
• 相続で複数人が土地を共有している場合
• 老朽化が進み、修繕コストが膨らんでいる空き家

遊休地や空き家を所有し続けると、毎年固定資産税がかかり、建物がある場合は修繕費用も発生します。売却すれば、これらのコストをすべてゼロにすることが可能です。

また、相続時の遺産分割もスムーズになります。土地や建物は分割しにくい資産ですが、現金化すれば相続人間で公平に分けられます。相続人が複数いて誰も引き取りたがらない不動産は、早めに売却を検討するのも一つの方法です。最近では需要のない不動産を買い取ってくれる業者も増えているので、地方の郊外にある土地などでも売却できるでしょう。

ある程度の初期投資や広めのスペースが必要な活用方法5選

次は、ある程度の初期投資や広めのスペースが必要になる活用方法をご紹介します。「少しお金をかけても良い」「多少のリスクを取っても良いから収益を出したい」という方におすすめです。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、所有している土地に賃貸住宅を建てて家賃収入を得る方法。遊休地活用の中でも収益性が高く、相続税対策としても有効です。

こんなケースにおすすめ

• 駅近や住宅需要の高いエリアに土地を持っている方
• 長期的に安定した収入を得たい方
• 相続税対策を検討している方
• ある程度の初期投資ができる方
• 100㎡以上の広さがある土地

アパート・マンション経営の最大のメリットは収益性の高さです。立地が良ければ入居者を安定的に確保でき、長期的な安定した家賃収入が見込めます。また、住宅用地は固定資産税が最大6分の1に軽減されるため、税負担も抑えられるでしょう。

相続税対策としても非常に有効です。更地のままだと土地の評価額がそのまま相続税の課税対象になりますが、賃貸住宅を建てることで評価額を大幅に下げられます。貸家建付地として評価されるため、相続税の負担を軽減することが可能です。

ただし、注意したいのが「空室リスク」です。賃貸経営では空室の収益がゼロになります。「空室を発生させない立地に、ニーズのある物件を建てる」のが失敗しないポイントです。

アパート・マンション経営について詳しく知りたい方は、当社の無料相談をご活用ください。賃貸経営のプロである当社のコンサルタントが、基本的な部分からアドバイスいたします。

トランクルーム・倉庫・資材置き場

トランクルームや倉庫、資材置き場は、収納スペースを必要とする個人や企業に貸し出す活用方法です。住宅地や商業地、工業地など多くのエリアで需要があります。

こんなケースにおすすめ

• 住宅や商業施設の建設が難しい立地
• 狭小地や変形地を持っている方
• 初期投資を抑えながら収益化したい方
• 管理の手間を最小限にしたい方
• 工業地や幹線道路沿いに土地を持っている方

トランクルーム経営の魅力は、コンテナを設置するだけのシンプルな形態なら、数百万円程度で始められます。建物を建てる場合でも、住宅ほど高額にはなりません。

また、住宅のように立地を選ばない点もメリットです。駅から遠い場所や、住宅需要が少ないエリアでも、収納スペースの需要があれば収益化できます。法人契約が取れれば長期利用が期待できるため、安定した収入が見込めるでしょう。

ただし、セキュリティ対策は必須です。盗難や不法侵入を防ぐため、防犯カメラや照明、施錠設備をしっかり整える必要があります。アパート・マンション経営ほど多くはありませんが、初期投資が必要な点は押さえておきましょう。

シェアハウス・民泊

シェアハウスや民泊は、所有している空き家や建物を個人に貸し出す方法です。

こんなケースにおすすめ

• 都市部や観光地に空き家を持っている方
• 若年層や外国人が多いエリア
• 交通アクセスが良い立地
• 空き家を取り壊さずに活用したい方
• こまめな管理やコミュニケーションが苦にならない方

シェアハウスや民泊は、どちらも通常の賃貸経営よりも高い収益性に期待できます。とくにシェアハウスは1人が退去しても完全な空室になるわけではないため、収入を維持しやすいのがポイントです。

ただし、管理の手間は通常の賃貸よりもはるかに大きくなります。入居者・宿泊者のトラブル対応や共用部の清掃、設備の管理などが必要です。また、民泊では旅館業法や住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や許可が必要になります。自治体によっては民泊を制限している地域もあるため、事前に確認しましょう。

撮影スタジオ・レンタルスペース

撮影スタジオやレンタルスペースは、所有している建物や空き家を、撮影やイベント、会議などの用途で時間貸しする活用方法です。

こんなケースにおすすめ

• 都市部やアクセスの良い場所に建物を持っている方
• 特徴的な内装や雰囲気のある建物
• 空き家を取り壊さずに活用したい方
• 予約管理やコミュニケーションが苦にならない方
• 副業として始めたい方

撮影スタジオやレンタルスペースは1時間あたり数千円から数万円で貸し出せるため、稼働率が高ければ高収益が期待できます。用途も撮影、会議、セミナー、パーティーなど多岐にわたり、幅広い層にアプローチできるでしょう。

ただし、利用されるごとに清掃が必要で、予約の問い合わせ対応や鍵の受け渡しなども発生します。管理を代行してくれるプラットフォームを利用するのも一つの手です。

また、パーティーやイベントで騒音が出る場合、近隣住民からクレームが入るリスクがあります。利用規約でルールを明確にし、トラブルを未然に防ぎましょう。

簡易オフィス・コワーキングスペース

簡易オフィスやコワーキングスペースは、所有している建物をオフィスや作業スペースとして貸し出す活用方法です。リモートワークの普及により、需要が急増しています。

こんなケースにおすすめ

• 駅近や都市部に建物を持っている方
• 空きビルや空き家を活用したい方
• 月額契約で安定収入を得たい方
• こまめな管理や運営ができる方

簡易オフィスやコワーキングスペースの魅力は、月額契約による安定収入です。フリーランスや小規模事業者、リモートワーカーなどをターゲットに、月額数千円から数万円で作業スペースを提供します。個室ブースとフリースペースを組み合わせれば、収益を最大化できるでしょう。

ただし、コワーキングスペースの競合は増加しており、差別化が求められます。結果的に価格競争となりやすいので、内装のデザイン性や設備の充実度でいかに差別化できるかが収益の分かれ目です。

多額の初期投資や広いスペースが必要な活用方法5選

最後に、多額の初期投資や広いスペースが必要になる、比較的規模が大きい活用方法をご紹介します。いわゆる「ハイリスク・ハイリターン」な活用方法となるので、ある程度のリスクを背負える余裕がある方におすすめです。

オフィスビル運営

オフィスビル運営は、所有している土地にオフィスビルを建設し、企業にオフィススペースを貸し出す方法です。

こんなケースにおすすめ

• 都市部の駅近や商業地に広い土地を持っている方
• ローンを使って数億円規模の投資が可能な方
• 長期的な資産運用がしたい方

オフィスビルは立地が良ければ1坪あたり月額2万円～3万円以上の賃料設定も可能で、住宅と比べて圧倒的に高い収入が見込めます。法人契約が中心になるため契約期間も長く、安定した収入が期待できるでしょう。

ただし、初期投資は数億円から数十億円規模になるため、金融機関からの融資を受けるのが一般的です。返済リスクも非常に大きくなるうえ、景気の影響を受けやすい傾向があるため、安易に手を出すことはおすすめしません。専門家の意見も聞きながら進めましょう。

商業施設運営

商業施設運営は、所有している土地にショッピングモールやテナントビルを建設し、小売店や飲食店などに貸し出す方法です。

こんなケースにおすすめ

• 幹線道路沿いや商業地に広い土地を持っている方
• 数億円規模の投資が可能な方
• 地域の商業活性化に貢献したい方
• 人口が多く、商業需要のあるエリア

集客力のあるテナントが入れば、安定した高収益が期待できます。また、複数のテナントが入居するため、1つのテナントが退去しても大きな影響を受けにくいでしょう。

ただし、初期投資は非常に高額です。建物の建設費用だけでなく、駐車場の整備や外構工事なども必要になるため、数億円から数十億円規模の資金が必要になります。

また、テナント誘致は容易ではありません。立地や集客力を見込んで出店してくれるテナントを見つけるには、時間と営業努力が必要です。商業施設運営は立地と資金力、そして運営ノウハウが揃って初めて成功する、比較的ハードルの高い活用方法といえます。

介護福祉施設運営

介護福祉施設運営は、所有している土地に高齢者向けの介護施設やデイサービスセンターなどを建設し運営する方法です。高齢化社会の中で需要が高まっています。

こんなケースにおすすめ

• 住宅地に広い土地を持っている方
• 介護事業の経験や知識がある方
• 高齢者が多いエリア

日本は急速に高齢化が進んでおり、介護施設の需要は今後も増加が見込まれます。地域によっては待機者が多く、ほぼ100％の入居率で運営することも可能です。国や自治体からの補助金を活用すれば、初期投資の負担を軽減できる可能性もあります。

とはいえ、たとえ補助金を活用したとしても初期投資は非常に高額です。建物の建設費用だけでなく、介護設備やバリアフリー対応など特殊な設備が必要になります。また、介護保険法などの法規制に対応するための専門的な知識も必須。オーナー自身が運営するのは現実的ではなく、専門の運営会社に委託するケースがほとんどでしょう。

ホテル運営

ホテル運営は、所有している土地にホテルを建設し、宿泊客に客室を提供する方法です。観光地やビジネス街などで高い収益が期待できます。

こんなケースにおすすめ

• 観光地やビジネス街に広い土地を持っている方
• 数億円規模の投資が可能な方

ホテルは1室あたり数千円から数万円の宿泊料金を設定でき、稼働率が高ければ非常に高い収益が見込めます。観光需要やビジネス需要を取り込めるため、幅広い客層にアプローチできるでしょう。

とくに近年は、インバウンド需要の回復によりホテル業界は活況です。外国人観光客の増加により、都市部だけでなく地方の観光地でもホテル需要が高まっているエリアがあります。

ただし、初期投資は非常に高額です。建物の建設費用だけでなく、内装、家具、設備など、ホテルとしての機能を整えるには数億円から数十億円規模の資金が必要になります。スタッフの募集や教育など、専門的なスキルとマンパワーが必要なため、ホテル運営会社に委託するのが一般的です。

また、景気や観光需要の影響を受けやすい点にも注意が必要。コロナ禍では、多くのホテルが休業や稼働率の大幅低下に見舞われました。リスクを考慮し、ホテル以外への分散投資も検討してみてください。

太陽光発電

太陽光発電は、所有している土地に太陽光パネルを設置し、発電した電気を電力会社に売却する方法です。

こんなケースにおすすめ

• 日照条件の良い広い土地を持っている方
• 長期的に安定した収入を得たい方
• 管理の手間をかけたくない方

太陽光発電の最大のメリットは、固定価格買取制度（FIT）により、長期的に安定した収入が見込める点です。制度開始時に決定した買取価格が20年間保証されるため、収益の見通しが立てやすいでしょう。一度設置すれば、ほぼメンテナンスフリーで稼働するのもメリットです。

ただし、買取価格は年々下がっており、制度開始当初と比べると収益性は低下しています。また、将来的な廃棄処分に多額の費用がかかるので、処分のための費用を積み立てておく必要があります。「売電収入が丸ごとプラスになる」と考えていると、処分時に痛い目を見るので注意してください。

遊休地の活用は「用途地域」に注意

遊休地を活用する際、必ず確認しなければならないのが「用途地域」です。用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた土地の利用目的を制限する区域のことで、建てられる建物の種類や用途が制限されています。

13種類ある用途地域の一部と、その制限の例は以下のとおりです。

• 第一種低層住居専用地域：アパート・戸建て住宅は可、商業施設・ホテルは不可
• 第一種住居地域：アパート・小規模店舗は可、大規模商業施設・工場は不可
• 商業地域：ほぼすべての用途が可能
• 工業地域：工場・倉庫は可、住宅・ホテルは制限あり

所有している土地の用途地域を確認せずに計画を進めると、「建物を建てようとしたら建築許可が下りなかった」という事態になりかねません。用途地域は、市区町村の都市計画課や役所のホームページで確認できます。

また、用途地域以外にも、建ぺい率や容積率、高さ制限など、さまざまな建築規制があります。わからない場合は、不動産会社や建築士に相談することをおすすめします。当社でも無料で相談に乗ることが可能ですので、お気軽にお申し付けください。

遊休地や空き家を放置するデメリット

遊休地や空き家を放置し続けると、さまざまなデメリットが発生します。リスクを負わないためにも、早めの土地・空き家活用が必要です。ここでは、具体的なデメリットを紹介します。

固定資産税が発生する

遊休地や空き家を所有しているだけで、毎年固定資産税が発生します。使っていない土地や建物でも、所有している限り税金を払い続けなければなりません。

とくに注意したいのは、空き家の場合です。空き家対策特別措置法により、管理が不十分で周辺環境に悪影響を及ぼしている空き家は「特定空き家」に認定される可能性があります。特定空き家に認定されると、住宅用地の固定資産税軽減措置が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がるケースがあるのです。

遊休地や空き家を放置すればするほど、固定資産税という「持っているだけでかかるコスト」が積み重なっていきます。

修繕コストが膨らむ

空き家を放置すると、建物の劣化が急速に進みます。人が住んでいない建物は、換気や清掃が行われないことから湿気がこもりやすく、カビや腐食が発生しやすいためです。

早めに手を入れれば数十万円で済む修繕が、数年放置することで数百万円に跳ね上がることも珍しくありません。たとえば、雨漏りを放置すると、屋根だけでなく柱や壁の内部まで腐食が進み、大規模な修繕が必要になります。

また、修繕が必要なレベルまで劣化が進むと、売却する際の価値も大幅に下がります。「解体して更地にしないと売れない」状況になれば、解体費用も負担しなければなりません。

雑草・害虫・不法投棄などが原因の近隣トラブルが発生する

遊休地や空き家を放置すると、雑草が生い茂り、害虫が発生し、ゴミの不法投棄の温床になります。また、人の気配がない空き家は、不法投棄の標的になりやすく、粗大ゴミや産業廃棄物が捨てられるケースもあります。

近隣住民からクレームが来れば、所有者として対応しなければなりません。草刈りやゴミの撤去には費用がかかり、頻繁に対応が必要になれば、コストも手間も増大します。最悪の場合、行政から改善命令が出され、強制的に対応を求められることもあるでしょう。

相続時に親族間で揉めやすくなる

遊休地や空き家を放置したまま相続が発生すると、相続人が複数いる場合、「誰が相続するのか」「固定資産税は誰が払うのか」といった問題が発生します。誰も利用する予定がない不動産は、「誰も引き取りたがらない不良資産」と化すためです。結局、押し付け合いになり、誰も責任を持たないまま数年放置され、廃墟化するリスクもあるでしょう。

また、遺産分割の際、現金や預金は分けやすいですが、不動産は分割しにくい資産です。相続人の一人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」が必要になる場合もありますが、資金がなければ実現できません。

遊休地や空き家がある場合、生前に活用方法や処分方法を決めておくことが、円満な相続につながります。

最終手段である「売却」の成功率も下がる

遊休地や空き家を放置すればするほど、最終的な売却も難しくなります。建物が老朽化し草木が生い茂った土地は、買い手にとって魅力が薄く、売却価格も大幅に下がってしまうためです。

とくに空き家の場合、劣化が進むと「現状のまま住める状態」ではなくなります。買主は、購入後にリフォームや解体が必要になるため、その分の費用を見込んで値下げ交渉をしてきます。結果的に、放置前に売却した場合と比べて、数百万円も安く手放すことになりかねません。

また、地方や田舎の土地は、そもそも需要が少なく、買い手が見つかりにくい傾向があります。放置期間が長くなると、さらに売却の難易度が上がり、「売りたくても売れない」状況に陥る可能性もあります。遊休地や空き家は、早めに活用するか、売却を検討すべきです。

遊休地や空き家の活用は「TOKYOリスタイル」にご相談を

TOKYOリスタイルを運営するストレイトライド株式会社は、東京23区・大阪エリアを中心とした不動産投資のアドバイス・賃貸管理を専門としています。遊休地や空き家の有効活用に関する豊富な経験とノウハウで、オーナー様に最適な提案が可能です。

• エリア特化のアドバイス：東京23区・大阪エリアに強く、地域性を活かした活用方法のご提案が可能です
• 活用方法のご提案：所有している土地や建物の立地、広さ、用途地域などを踏まえた活用方法をご提案します
• 賃貸管理サービス：マンション経営を検討される場合、きめ細やかな賃貸管理（入居者募集や入居者対応）もワンストップでサポートします

現在の状況をヒアリングさせていただければ、当社の経験豊富なコンサルタントが最適なプランをご提案します。まずは、お気軽に無料相談をご利用ください。

まとめ

遊休地や空き家は、活用方法を工夫すれば、収益を生む資産に変えられます。この記事では、初期投資額や必要なスペースに応じた15の活用事例をご紹介しました。

遊休地や空き家を放置すると、固定資産税の負担や修繕コストの増大、売却の難航などさまざまなデメリットが発生します。活用にお悩みの方は、お気軽の当社の無料相談をご利用ください。最適な活用方法をご提案いたします。