「今の管理会社、対応が遅くて困っている…」「空室がずっと埋まらないのに、管理会社は何もしてくれない」そんな悩みを抱えている不動産オーナーの方は少なくありません。実は、賃貸管理会社は契約期間中であっても変更できます。対応の悪さや空室の長期化に悩んでいるなら、管理会社の見直しを検討するタイミングかもしれません。

この記事では、賃貸管理会社を変えるべきケースや変更のメリット、起こりうるトラブルとその回避方法、さらに実際の変更手順まで詳しく解説します。管理会社の変更を検討している方や、今の管理に不満を感じている方はチェックしてみてください。

• 目次
• 賃貸管理会社は変えられる！変えるべきケースの例
  • 不動産会社の対応やレスポンスが悪い
  • 空室が長期化（3か月以上）していて改善の見込みがない
  • 管理手数料を大幅に上げられた
• 賃貸管理会社を変更するメリット
  • 管理手数料が安くなる可能性がある
  • 修繕費や原状回復のコストが下がる可能性がある
  • 空室が改善し収益性がよくなる可能性がある
  • 管理スタンスが変わり資産価値を維持しやすくなる可能性がある
• 賃貸管理会社の変更で起きうるトラブルと回避方法
  • 入居者への周知不足でクレームになる｜複数の方法で何度か通知しよう
  • 契約書・保証会社情報の引き継ぎ漏れが起きる｜引継ぎリストを作りチェック式で確認がおすすめ
  • 管理報酬が高くなってしまう｜「オプション料金」「別料金」の項目も必ずチェックしよう
  • 保証契約が切れてしまう場合がある｜保証会社の取り付けや新保証会社の目途をつけてから移管を
  • 空室率がむしろ上がってしまう｜広告の出稿状況などを事前にしっかり確認！
• 賃貸管理会社の変更を検討中の方へ｜TOKYOリスタイルの賃貸管理のご紹介
• 賃貸管理会社の変更に必要な書類一覧
• 賃貸管理会社を変えたいときは？変更手続きの流れ
  • ①「新しい管理会社」と契約する
  • ②「今の管理会社」を解約する
  • ③家賃保証会社へ連絡する
  • ④引継ぎを行い、入居者へ周知する
• まとめ

賃貸管理会社は変えられる！変えるべきケースの例

賃貸管理会社との契約は、多くの場合1年～2年程度の契約期間が設定されていますが、契約内容によっては途中解約が可能です。まずは現在の管理委託契約書を確認し、解約条件をチェックしましょう。

とはいえ、ちょっとした不満で管理会社を変更するのはおすすめしません。ここでは、実際に管理会社を変更すべき具体的なケースをご紹介します。

不動産会社の対応やレスポンスが悪い

管理会社の対応やレスポンスの悪さは、オーナーにとって大きなストレス要因になります。具体的には以下のようなケースです。

• メールや電話の返信が数日～1週間以上かかる
• 入居者からのトラブル報告に迅速に対応してくれない
• 月次報告書の提出が遅れがちで、収支状況が把握しにくい
• 修繕の見積もりや提案がなかなか上がってこない
• 担当者が頻繁に変わり、引き継ぎがうまくいっていない

賃貸管理では、入居者トラブルや設備故障などスピーディーな対応が求められる場面が多々あります。対応が遅れると入居者の不満が募り、退去につながるリスクも高まるでしょう。何度改善を求めても状況が変わらない場合は、管理会社の変更を検討する明確なサインといえます。

空室が長期化（3か月以上）していて改善の見込みがない

空室期間が3か月以上続いている場合、管理会社の集客力や営業力に問題があるのかもしれません。空室が長期化する原因はさまざまですが、管理会社側の問題として考えられるのは次のようなケースです。

• 募集条件（賃料・敷金礼金など）の見直し提案がない
• 主要な賃貸ポータルサイトへの掲載が不十分である
• 物件写真が古い、または魅力的でない
• 内見対応が消極的で、案内件数が少ない
• 競合物件の分析や市場調査を行っていない

当然、空室期間が長引くほどオーナーの収益は悪化します。管理会社に具体的な改善策を求めても「なかなか決まりませんね」と言われるだけで提案がない場合、集客力の高い管理会社への切り替えを検討すべきでしょう。

管理手数料を大幅に上げられた

管理手数料の相場は一般的に家賃の5%前後ですが、契約更新のタイミングで大幅な値上げを提示されるケースがあります。もちろん、物価上昇や人件費の高騰など、正当な理由での値上げもあるでしょう。しかし、以下のようなケースでは管理会社の変更を検討すべきです。

• サービス内容は変わらないのに手数料だけが上がる
• 値上げの理由について明確な説明がない
• 他社と比較して明らかに高い手数料を請求される
• オプション料金が次々と追加され、実質的な負担が増えている

管理手数料は毎月発生するコストで、年間で考えると大きな差になります。たとえば家賃10万円の物件で手数料が5%から8%に上がった場合、年間で3万6,000円もの差が生まれるのです。

値上げの提案を受けたら、他の管理会社に見積もりを依頼し、相場を確認するとよいでしょう。交渉の余地があるか現在の管理会社に相談し、納得できる回答が得られない場合は変更を検討するタイミングです。

賃貸管理会社を変更するメリット

管理会社を変更することで、物件の運営状況や収支を改善するさまざまなメリットが期待できます。具体的に、どのような改善が見込まれるのか詳しく見ていきましょう。

管理手数料が安くなる可能性がある

管理会社を変更することで、管理手数料が下がる可能性があります。同じようなサービス内容でも、会社によって手数料設定が異なるためです。

一般的な管理手数料の相場は家賃の5%前後ですが、管理会社によっては3～4%程度で同等のサービスを提供しているところもあります。たとえば家賃8万円の物件で管理手数料が5%から3%に下がった場合、月々1,600円、年間で1万9,200円のコスト削減になるでしょう。複数の物件を所有しているオーナーなら、その差はさらに大きくなります。

注意したいのは、「基本手数料は安いけれど、オプション料金が別途かかる」ケースです。たとえば以下のような項目が別料金になっていないか、必ず確認しましょう。

• 入居者募集の広告費（オーナー負担か管理会社負担か）
• 更新手続きの事務手数料
• 原状回復工事の手配手数料
• クレーム対応や夜間対応の追加料金

基本手数料が安くても別料金が発生すれば、結果的に総額が高くなってしまうかもしれません。トータルでいくらかかるのかを比較してみてください。

ただし、手数料の安さだけで管理会社を選ぶのは避けましょう。サービスの質が低ければ、空室期間が長引いたり入居者トラブルが増えたりして、かえってコストがかかる恐れがあります。

修繕費や原状回復のコストが下がる可能性がある

管理会社を変更することで、修繕費や原状回復にかかるコストが下がるケースがあります。これは、管理会社が提携している業者が変わるためです。提携業者の選定基準や価格設定は管理会社によって大きく異なるため、同じ工事内容でも見積もり金額に差が出ることは珍しくありません。

新しい管理会社が複数の業者と比較見積もりを取る体制を整えていれば、より適正な価格で工事を発注できるでしょう。また、自社でリフォーム部門を持っている管理会社の場合、中間マージンが発生しないため、コストを抑えられる可能性があります。

空室が改善し収益性がよくなる可能性がある

管理会社の変更によって空室問題が改善し、収益性が向上する可能性があります。集客力や営業スタンスは、管理会社によって大きく異なるためです。空室を早期に埋められる管理会社には、以下のような特徴があります。

• 主要な賃貸ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at homeなど）に確実に掲載している
• 物件写真が魅力的で、間取り図も見やすく作られている
• 周辺の競合物件を分析し、適正な賃料設定を提案してくれる
• 内見希望があった際の対応が早く、案内件数が多い
• 仲介会社へ積極的に営業活動している

とくに注目したいのは「仲介会社へのアプローチ」です。入居者の多くは複数の不動産会社を回って物件を探すため、仲介会社との関係性が強い管理会社ほど、物件を優先的に紹介してもらえる可能性があります。

空室期間が1か月短縮されるだけでも、オーナーにとっては大きなメリットです。家賃10万円の物件なら、年間で10万円の収益改善につながります。現在の管理会社で空室が長期化しているなら、集客力の高い管理会社への変更を検討しましょう。

管理スタンスが変わり資産価値を維持しやすくなる可能性がある

管理会社によって、物件に対する管理スタンスは大きく異なります。

• 「回す管理」タイプ：入居者の募集や家賃の集金、退去対応など、最低限の業務を淡々とこなす管理スタイル
• 「育てる管理」タイプ：基本的な業務は行いつつ、物件の資産価値を長期的に維持・向上させることを目指す管理スタイル

「育てる管理」が得意な管理会社は、以下のような提案や取り組みを積極的に行ってくれるでしょう。

• 外観や共用部の美観維持（清掃の徹底、植栽の手入れなど）
• 防犯性の強化（オートロックの追加、防犯カメラの設置など）
• 入居者層の最適化（ターゲット層に合わせた募集戦略）
• 設備の計画的な更新提案（給湯器やエアコンの交換時期の提案など）
• 長期修繕計画の策定サポート

目先の収益だけでなく、10年後、20年後を見越した物件運営が可能になります。とくに築年数が経過している物件や、将来的な売却を視野に入れているオーナーは「育てる管理」が得意な管理会社を選ぶのがポイントです。

賃貸管理会社の変更で起きうるトラブルと回避方法

「空室リスクの軽減」「収益性の改善」といった目的で管理会社を変更したものの、手続きの過程でトラブルが発生するリスクもあります。ここでは、よくあるトラブルとその回避方法を見ていきましょう。

入居者への周知不足でクレームになる｜複数の方法で何度か通知しよう

管理会社が変わることを入居者にきちんと伝えないと、クレームやトラブルにつながる恐れがあります。入居者は管理会社の変更によって、以下のような疑問や不安を抱くからです。

• 家賃の振込先は変わるのか
• 今後のトラブル対応の連絡先はどこか
• 敷金や保証金の扱いはどうなるのか
• 契約内容に変更はないのか

こうした情報の周知が不十分だと、「振込先を間違えて家賃を払ってしまった」「トラブルが起きたのにどこに連絡すればいいかわからなかった」といった混乱が生じます。最悪の場合、入居者の不信感が募り、退去につながる可能性もあるでしょう。

トラブルを避けるためには、以下のような方法で複数回、確実に周知することが必要です。

• 書面による通知（郵送またはポスト投函）
• メールやSMSでの連絡（連絡先を把握している場合）
• 掲示板への掲示（共用部がある物件の場合）
• 変更の1か月前、2週間前、直前など複数回の通知

とくに家賃の振込先が変わる場合は、入居者が誤って旧口座に振り込んでしまうリスクがあります。変更日の直前にも再度通知し、確実に情報が伝わるよう配慮しましょう。

契約書・保証会社情報の引き継ぎ漏れが起きる｜引継ぎリストを作りチェック式で確認がおすすめ

管理会社の変更では、以下のように膨大な情報を新旧の管理会社間で引き継ぐ必要があります。

• 入居者ごとの賃貸借契約書
• 敷金・礼金・保証金の預かり状況
• 家賃保証会社の契約情報
• 入居者の緊急連絡先
• 過去の修繕履歴
• 原状回復の取り決め内容
• 特約事項や個別の合意事項

情報の引継ぎに漏れがあると、「敷金の金額が正しく引き継がれていない」「保証会社の契約が切れていることに気づかなかった」といった事態が起こります。とくに問題なのは、入居者が退去する際に敷金の返還額で揉めたり、家賃滞納時に保証会社の対応が受けられなかったりするケースです。

引き継ぎ漏れを防ぐには、以下の方法をおすすめします。

• 引継ぎリストをExcelなどで作成し、項目ごとにチェック欄を設ける
• 重要書類はコピーを取り、オーナー自身も保管しておく
• 引き継ぎ完了後、1週間～1か月程度は新旧両社に連絡が取れる体制を維持する

複数の物件を所有しているオーナーや、入居者が多い物件では、引き継ぎ作業が煩雑になります。時間に余裕を持って慎重に進めましょう。

管理報酬が高くなってしまう｜「オプション料金」「別料金」の項目も必ずチェックしよう

管理会社を変更する際、基本の管理手数料だけを見て契約してしまうと、結果的に費用が高くなってしまうケースがあります。多くの管理会社では、基本の管理手数料とは別に、以下が別料金として設定されています。

• 入居者募集時の広告費
• 契約更新時の事務手数料
• 退去時の原状回復工事の手配手数料
• 24時間対応のコールセンター利用料
• 定期清掃や設備点検の費用
• 滞納保証サービスの利用料

たとえば、以下のようなケースはトータルの費用が高くなる可能性があるので要注意です。

• 基本手数料が家賃の3%と相場より安く見えても、更新手数料が1回につき3万円かかる
• 原状回復工事に20%の手配手数料が上乗せされる

トラブルを避けるためには、契約前に以下の点を確認しましょう。

• 基本手数料に含まれるサービス内容をはっきりと説明してもらう
• 別料金が発生する項目とその金額を一覧で出してもらう
• 年間でかかる総額を試算してもらう
• 他社と比較する際も、同じ条件で見積もりを依頼する

見積もりを依頼する際は「基本手数料だけでなく、すべての費用を含めた総額を教えてください」と明確に伝えることをおすすめします。また、複数の管理会社から同じ条件で見積もりを取れば正確な比較が可能です。

保証契約が切れてしまう場合がある｜保証会社の取り付けや新保証会社の目途をつけてから移管を

家賃保証会社の保証契約は、入居者が家賃を滞納した際にオーナーに代わって家賃を立て替えてくれるサービスです。管理会社によって提携している保証会社が異なるため、変更により以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

• 旧管理会社が使っていた保証会社との契約が終了する
• 新管理会社の提携保証会社に切り替えが必要になる
• 入居者が新しい保証会社の審査に通らない
• 保証のない期間（空白期間）が発生する

万が一保証契約が切れている間に入居者が家賃を滞納すると、オーナーが全額を負担しなければなりません。また、入居者に新たな保証会社への加入を求める場合、負担が増えることから反発や退去につながる恐れもあるでしょう。

このトラブルを避けるには、以下の対応が必要です。

• 新管理会社の提携保証会社で継続契約が可能か確認する
• 継続できない場合は、入居者に新保証会社への切り替えを事前に説明する
• 保証会社の切り替えに伴う費用負担をどうするか、入居者と協議する
• 移管のタイミングを調整し、保証の空白期間が生まれないようにする

とくに、すでに入居期間が長い入居者の場合、「収入が減った」「信用情報に傷がついていた」などの理由で新たな審査で通らないリスクもあります。管理会社変更の計画段階で、保証会社の取り扱いについて新旧の管理会社と綿密に打ち合わせしておきましょう。

空室率がむしろ上がってしまう｜広告の出稿状況などを事前にしっかり確認！

管理会社の集客力を判断するのは簡単ではありません。ホームページや営業トークだけでは実態が見えにくく、契約後に「思っていたのと違う」と気づくケースもあるでしょう。管理会社の変更後に空室率が上がってしまう主な原因は以下の通りです。

• 主要な賃貸ポータルサイトへの掲載が実は少ない
• 物件写真の撮影や間取り図の作成が雑で、魅力が伝わらない
• 仲介会社とのネットワークが弱く、紹介件数が少ない
• 内見対応が遅く、他の物件に流れてしまう
• 担当者の知識や経験が不足している

空室率が上がるトラブルを避けるためには、契約前に以下の点を確認しましょう。

• 実際にどの賃貸サイトに掲載するのか、具体的に教えてもらう
• 過去の物件写真や広告のサンプルを見せてもらう
• 平均的な空室期間や成約率を聞く
• 周辺の競合物件と比較した際の募集戦略を説明してもらう
• 既存のオーナーの声や実績を確認する

新しい管理会社が管理している物件を実際に賃貸サイトで検索し、広告の質をチェックするのもおすすめです。管理会社の変更は空室改善を目的とするケースが多いからこそ、逆効果にならないよう慎重に選びましょう。

賃貸管理会社の変更を検討中の方へ｜TOKYOリスタイルの賃貸管理のご紹介

賃貸管理会社の変更を検討されている方、現在の管理会社の対応に不満を感じている方は、「TOKYOリスタイル」にご相談ください。

TOKYOリスタイルを運営するストレイトライド株式会社は、東京23区・大阪エリアを中心とした賃貸管理サービスを提供しています。物件オーナー様の収益最大化と資産価値の維持を第一に考え、きめ細やかな管理体制でサポートします。

• 東京23区・大阪エリアに強い地域密着型管理：エリアに精通しているからこそ、戦略的な募集活動と適正な賃料設定が可能です
• 入居率98％以上の安定したサービス：入居者トラブルや修繕依頼には素早く対応し、オーナー様への報告も丁寧に行います
• 透明性の高い費用体系：基本手数料はもちろん、オプション料金も含めたすべての費用を明確にご提示します
• 長期的な視点での物件管理：目先の収益だけでなく、資産価値を維持する「育てる管理」を実践します

現在の管理会社で「対応が遅い」「空室が埋まらない」「管理手数料が高い」「修繕費が適正かわからない」といった悩みを抱えている方は、お気軽に無料相談をご利用ください。現在の管理状況をヒアリングさせていただき、あなたにとってベストな管理プランをご提案します。

賃貸管理会社の変更に必要な書類一覧

管理会社を変更する際には、さまざまな書類が必要になります。以下の表に、必要な書類をまとめました。

とくに賃貸借契約書や敷金の預かり状況は、入居者とのトラブルを避けるために必須です。上記の表をチェックリストとして活用し、項目ごとに確認しながら進めて漏れを防ぎましょう。

賃貸管理会社を変えたいときは？変更手続きの流れ

ここでは、実際の賃貸管理会社の変更手続きの流れを詳しく解説します。

①「新しい管理会社」と契約する

最初に行うのは、新しい管理会社を選定し、契約を結ぶことです。旧管理会社を解約してから新しい会社を探すのではなく、必ず先に新しい契約を固めます。

この際、空白期間が生まれないよう、契約開始日は旧管理会社の契約終了日の翌日に設定するのが一般的です。また、契約時には以下の内容を必ず確認しましょう。

• 管理手数料と含まれるサービス内容
• 別途費用が発生する項目と金額
• 報告の頻度と方法（月次報告書など）
• 契約期間と中途解約の条件
• トラブル対応の体制（24時間対応の有無など）

契約書の内容に不明点があれば、その場で質問し、納得してから署名することをおすすめします。

②「今の管理会社」を解約する

新しい管理会社との契約が固まったら、次は現在の管理会社に解約の意思を伝えます。解約の流れは以下のとおりです。

1. 現在の管理委託契約書を確認し、解約予告期間をチェックする（通常1～3か月前）
2. 書面で解約通知を提出する（※内容証明郵便での送付を推奨）
3. 解約日と引き継ぎスケジュールを協議する
4. 引き継ぎに必要な書類のリストを共有する

なお、管理会社によっては、解約時に違約金が発生する場合があります。契約書を確認し、違約金の有無や金額を確認しておきましょう。また、解約時に敷金や保証金の預かり金をきちんと返還してもらうことも忘れないでください。

③家賃保証会社へ連絡する

管理会社の変更に伴い、家賃保証会社への連絡も必要です。保証契約の継続可否を確認し、必要に応じて新しい保証契約を結びましょう。継続可否により、以下のように手続きが変わります。

• 同じ保証会社を継続できる場合：保証会社に管理会社変更を通知し、必要な手続きをすればOK
• 別の保証会社に切り替える場合：旧保証会社に解約通知を提出し、新保証会社と契約する。また、入居者に新保証会社への加入を依頼する
• 保証会社を使わない形にする場合：入居者に保証契約がなくなり、オーナーが家賃の回収などを行うことを通知する

保証会社の切り替えで入居者に追加費用が発生する場合、入居者の反発を招く可能性があります。オーナー側が費用を負担することも検討しましょう。

④引継ぎを行い、入居者へ周知する

最後に、旧管理会社から新管理会社への引き継ぎを行い、入居者に管理会社変更を周知します。具体的な流れは以下のとおりです。

1. 引継ぎリストを作成する（書類、入居者情報、契約内容など）
2. 新旧の管理会社と日程を調整し、引き継ぎ日を設定する
3. 可能であればオーナーも立ち会い、3者で確認作業を行う
4. 書類や鍵などの現物を引き渡す
5. 敷金・保証金の預かり金を新管理会社へ移管する
6. 引き継ぎ完了の確認書を取り交わす

入居者への周知は、管理会社変更の1か月前から始めるのが理想的です。「聞いていない」とトラブルになるのを避けるため、書面やメール・SMSなどいくつかの方法で複数回通知しましょう。

まとめ

賃貸管理会社は、契約期間中であっても変更できます。対応の悪さや空室の長期化、管理手数料の高さなどに悩んでいるなら、管理会社の見直しを検討してみてください。まずは複数の管理会社に相談し、比較してみることをおすすめします。

TOKYOリスタイルでは、賃貸管理に関するご相談を無料で承っています。東京23区・大阪エリアを中心とした地域密着型のきめ細やかな管理が可能です。管理会社の変更を検討されている方は、お気軽に無料相談をご利用ください。