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首都圏タワマンの需要動向はどうなる?五輪・パラ選手村マンション、秋に販売開始!

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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2020年に開催が予定され、コロナ禍で延期になった東京オリンピック•パラリンピック。その選手村になっているのが”晴海フラッグ”であるのは有名です。この選手村が、オリンピック•パラリンピック終了後の2021年秋、一般の人々を対象にマンションとしてようやく販売を再開します。コロナパンデミックのため、分譲マンション、特にタワマンと呼ばれるタワーマンションの販売は、不安定なご時世であっても販売が好調で、むしろ不足ぎみだったほどですが、中でも”晴海フラッグ”は民事調停などでも度々話題になっていました。今回は、そんな人気沸騰のタワマンの需要動向について解説します。

話題の晴海フラッグとは、どのような分譲マンションなのか?

東京オリンピック•パラリンピックの選手村跡地、晴海フラッグは、不動産大手の三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスを始め、11社による一大プロジェクトです。販売が計画されている分譲マンションや、賃貸マンション、シェアハウス、ケアハウス、そして生活に必需なスーパーマーケットなどの商業エリア、保育施設に小、中学校などの教育施設など生活に必需な施設が集まった複合型の新生活拠点です。銀座に近く、東京の真ん中、中央区の東京湾岸に位置する東京ドーム約3.7個分の広大な敷地内に、これらの施設や居住空間がまるごと集約され、一つの街になっています。このようにオリンピック•パラリンピックの選手村だった居住空間をリノベーションして賃貸、分譲して再活用するのは、ロンドンオリンピックの選手村と同じスタイルで、その中でも特に東京オリンピック•パラリンピック跡地で注目されているのが、人気のタワーマンションの分譲が予定されていることです。

過熱する首都圏のタワマン人気!

コロナパンデミックが続き、経済が不安定な中でもタワマン人気は健在です。グローバル都市不動産研究所の調査によると、2020年はパンデミックのため東京都内に流入した人口は8,600人でしたが、その前年の2019年では、年間9万4193人でした。さらに、2013年にアベノミクスの金融政策により行われた大幅な金融緩和の実施以降、外国人が東京の分譲マンションの購入が急上昇したために需要が増加しています。他の外国と比較して、狭い面積内に大量の人口を受け入れるには、必然的にタワマンにならざるを得ません。さらには、タワマンは眺望が良く、日常生活の付加価値として眺望を考慮する人が多いために人気があります。さらに、2021年の税制改正では、これまで住宅制度が適用されていた床面積50㎡から40㎡に変更になり、消費税10%の減税が対象となります。また、長引くパンデミックの影響で日銀は住宅ローンの金利を低金利に緩和せざるを得ない状態にあり、これらのことで、住宅購入を検討する人の増加が予想されます。2021年は、この住宅制度の税制改正でコロナパンデミックが続く中でもタワマン人気は健在です。さらに、勝どきタワーの人気からも、タワーマンション熱は冷めるどころか、ヒートアップする一方で、実際に芸能人や有名人が同じマンションに住んでいたり、ちょっと優越感になれるのも事実です。

2021年首都圏タワマンの供給は3.2万戸

都圏タワマン

2021年は首都圏に3.2万戸の分譲マンションの供給が予測されています。2020年に減少した東京への人口の流入は、今後ワクチン接種が進むことを考慮すると再度増加することが予測されます。さらに、今後の供給戸数を考えると、住宅購入を検討している人には、今年はチャンスになる可能性があります。日本は他の外国よりワクチン接種のペースが遅く、東京の利便性などから考えるとワクチン接種後の外国人が再度、東京のタワマン購入を検討する可能性の増加、東京への人口流入が一時的に減少しても、首都圏のマンションの販売価格が下がっていないことから、住宅としての価値は変わっていないと推測されます。さらに、住宅購入を検討している多数の人は、「今の機会を逃すと購入できなくなるかもしれない」という懸念があり、コロナワクチン接種が終わり、パンデミックが落ち着きをみせる来年からの人口の増加を考慮して購入を希望する人が見込まれます。コロナパンデミックが続いている現状から、内覧会希望者が殺到するとは考えられませんが、それでもタワー型ではないタイプの新築マンションと比較しても、タワマンの方が圧倒的に人気が高く、人気が下がらないのが現実です。

晴海フラッグ2021年秋から販売開始

首都圏のタワマンな中でも、晴海フラッグに限定して言うなら、東京オリンピック•パラリンピック終了後の秋、このタワマンは一般向けの住宅として販売が再度開始されます。一時期はオリンピック•パラリンピックの開催中止や延期のために、 販売と引き渡し予定時期が不透明になった晴海フラッグですが、床面積72㎡の分譲マンションは、住宅税制度が十分に適用される広さで銀座、新橋、東京駅などへのアクセスの良さを考えると、申し込みが多数見込まれるでしょう。さらに、最新の設備、東京のど真ん中のロケーション、床面積72㎡、3LDKのワイドスペースにもかかわらず、販売価格が5,700万円から。東京生活を羨望する人々にとっては、まさに好条件で今後2度と出会えない物件であるのは間違いありません。恐らく、この先何年かはこの坪単価でこの好物件を獲得することはできないでしょう。しかし、何にでもメリット•デメリットがあるように晴海フラッグも同様、最寄り駅まで15分以上かかる、維持費が高いなどのデメリットはあります。それでも、毎日通勤に電車で1時間以上かかる人や、東京の観光スポットであるレインボーブリッジ、東京タワーなどが部屋から見渡せ、目の前に東京湾が広がる眺望の中での生活を憧れる人や、銀座のデパ地下で仕事帰りに夕飯の惣菜を買い物したり、有名雑誌などで紹介されるカフェまで気軽に散歩できるなど、夢のような生活がスタートできるのは言うまでもありません。生活は、何を最優先にし、何に対して妥協をするかが最も重要だと考えられます。特に子育て世帯に関しては、お迎え・習い事などの充実度に関して湾岸エリアのウィークポイントとして語られることも多いため、熟考する必要があります。

首都圏、晴海フラッグ以外のタワマンの現状

東京、代々木に存在していた元GSKビルの跡地も、現在地上27階建のタワマンの建設が計画され、注目されています。コロナパンデミックの影響には関わらず、超都心立地に建設されるタワマンの人気は根強く、”東京” という大都市での生活への憧れを持つ人の多さの表れといえます。さらに、首都圏内に多数のタワマンが建設されるのは、単に小さな東京の面積だけではなく、便利な最新設備が備わり、パノラマワイドに広がる東京の夜景、快適な住空間でスタートする新、東京生活が手に入れられる理由があります。一般的にタワマンの敷地内には豊かな植栽計画がされているため、都心でありながら緑に囲まれ、生活に必要な店舗がマンション敷地内に存在することもあるため、利便性が高く、快適な都市生活が送れることが特徴です。これらの条件からタワマン需要は増えることはあっても、減少することは考えられないでしょう。

まとめ

首都圏のタワマンが、いつの時勢でも人気がある大きな理由が超都心立地です。どこに行くにも1時間以内で移動可能、フットワークが軽くなるアクセス、多彩なカルチャー、ショップ、カフェやレストランに普段着で行くことができ、東京という世界でもトップを争う大都市を思う存分に謳歌し、日常生活として手に入れられる贅沢。一昔前までは、若い世代が購入できる価格帯であることが湾岸メリットでしたが、今はその影もなく、湾岸エリア坪単価は高騰する一方。今回ご紹介した”晴海フラッグ”のような価格帯を超えると途端に現実味がなくなってきてしまう世帯も多いことでしょう。湾岸タワマンに住むパワーカップル、パワーファミリーが増えていく傾向は変わらないと考えると、今はまだ見ぬ次の未開の土地が盛り上がってくるはずです。いずれは関東郊外の駅周辺全てにタワマンが立ち並ぶ日が来るのかもしれません。

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