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「不動産投資はやめとけ」は本当?その理由を徹底解説!

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資を検討されている方や、既に投資用物件を購入したことのある方の中には、「不動産投資はやめた方がいいんじゃない?」「なんか怖いから、やめとけ」と、知り合いや家族から言われたことがある人もいらっしゃるのでは無いでしょうか?

実際、これまで私がお会いしたお客様の中にも、本人は始めたいと思っているのに、ご家族や奥さんに反対されて断念した、という方も何名か見てきました。

確かに、不動産投資は金額も大きく、借入という手法によって自己資金にレバレッジをかけていく投資体系ですから、一見すると「怖い」といったマイナスなイメージがあるのかもしれません。

一方で、不動産はしっかりとそれらのリスクを理解し、対策を打つことで、かなりのリスクを軽減することが可能でもあります。株式やFXの場合、市場を変えることが出来ない以上、自身でリスクを減らすために出来ることはほとんど無いと言っても過言では無いですが、不動産投資の場合には場所も選べますし、リフォームをすれば家賃をあげられるなど、もはや事業と言っても良いほどの主体性のある投資と言えます。

そこで本記事では、まず身内や知人・友人から「不動産投資はやめとけ」と言われた方に向けて、怖いと思われている理由を一つずつ解説していきたいと思います。
次に、「やめとけ」と言われている方の中で、本当にやめたほうが良い人がいるのも事実ですから、どういった方がやめた方が良いのか、その特徴を解説していきます。
そして最後に、実際に私がお客様と接して来た中でのエピソードとして、当初身内や知人に反対をされていたものの、最終的には不動産投資を決断できたお客様のお話をさせて頂ければと思います。

「やめとけ」と言われる理由

それでは、なぜ不動産投資をやったことの無い方の中に「やめた方が良い」という考えを持っている方がいるのかについて、解説をしていきたいと思います。

不動産投資に反対する理由としては、大きく以下の理由が考えられます。

  1. 借金が怖い
  2. 思ったより利益が出ない
  3. 空室になるのが怖い
  4. 営業マンへの不信感

理由①:借金が怖い

不動産投資に反対する最大の理由の一つに「借金をするのが怖い」という意見が存在します。確かに、住宅ローンを除いてこれだけの金額を借入することはほとんどの場合ないですし、なにか問題が起きたら自分の給料だけで賄えない、破産するのではないか、という気持ちも充分分かります。

また、日本人の多くが「借金は怖いものだ」と認識していることも、大きなマイナスイメージに繋がっていることは否定できないでしょう。ましてや、自分が住むわけでもない物件を、借入をしてまで買うのか、という疑問を持たれる方もいらっしゃることかと思います。

ここでまず結論から言うと、「やり方さえ間違えなければ、借入は怖いものでは無い」ということです。

確かに、不動産投資の中にも色々な種類があり、かなりリスクの高い商品があるのも事実でしょう。ネットやニュースで話題になる不動産投資の失敗した人の多くは、身の丈に合わない無茶な投資をしてしまったのが原因です。

一方で、自身の年収や自己資金に見合ったローン計画であれば、基本的には破産など、最悪のケースに陥ることは無いと言っても良いでしょう。

さらに、投資用不動産の場合「自分が住んでいないからこそ」メリットを享受できるのです。というのも、自身が購入した物件に住んでいても、一円たりともお金が入ってくることはありません。逆に、その物件を誰かに貸している場合には、毎月入ってくる家賃でローンの返済をする訳です。言い換えれば、「自分の代わりに入居者がローンを支払ってくれる」ということになります。

このように、自身の年収や自己資金に見合ったローン計画は非常に堅実で、さらにローンは入居者が払ってくれている訳ですから、それほど怖いものではないということは理解して頂ければと思います。

参考不動産投資の強み?レバレッジのメリットとデメリットとは?

理由②:思ったより利益が出ない

不動産投資を知らない方が反対する理由の2つ目は、「思ったより利益が出ないから」という点が挙げられます。

例えば区分マンションの場合、フルローンで融資を組んだ場合の毎月のCFは+5,000円~10,000円くらい出ればかなり良い方です。なにしろ、自己資金をほとんど使っていないので、毎月の返済額が大きくなるのは当然かと思います。

しかしながら、この「利益が出ない」という意見は、不動産投資に反対する理由としては非常に根拠が薄いと言っても差し支えないと思います。というのも、そもそも不動産投資とは「今、目の前の利益」を得るためではなく、「数十年後の不労所得」を得るための投資手法なのです。

もし今すぐに利益が欲しいのであれば、株式やFXなど、よりハイリスクな投資を行うべきでしょう。不動産投資はよく「ミドルリスクミドルリターン」と言われますが、その言葉の表す通り、リスクをなるべく抑えることが可能です。

低いリスクで、毎月CFを出しながら、数十年後に不労所得を得る、というのが不動産投資の最大の特徴であり、メリットなのです。

理由③:空室になるのが怖い

不動産投資に反対する人の中で、この空室リスクを懸念する方はかなり多いです。確かに、不動産投資を行っていくうえで最も分かりやすい失敗というのは「空室が埋まらない」ということにあるでしょう。

また、以前かぼちゃの馬車の事件が発覚した時も、「地方から出てきた若い女性をターゲットにして、シェアハウスを運営する」というコンセプトに基づいて作られた物件が、ふたを開けてみたらほとんど空室だった、というニュースが大きく報道されたこともありました。このように、物件や場所を間違えれば、全く入居者がつかないというリスクもあるかもしれません。

理由②でも書いた通り、やり方さえ間違えなければ不動産投資はそれほどリスクが高いわけではありません。目の前のCFに気を取られ、地方の駅からかなり外れた場所にある物件などを掴んでしまうと、やはり空室リスクに悩まされることとなるでしょう。

一方で、東京23区の駅近物件など、確固たる賃貸ニーズのあるエリアの物件であれば、ずっと空室が続くということはほとんどないと言っても過言ではないでしょう。実際弊社で管理している物件であっても、入居者が退去する前の事前募集の段階で、複数申し込みが入ることもよくあるほどです。

このように、不動産投資はエリアと、物さえ間違えなければ、空室リスクは恐れるに足らないということは理解してもらえればと思います。

理由④:営業マンへの不信感

不動産投資を怖いと感じる方の中には、営業マンへの漠然とした不安や不信感を抱いている方もいると思います。

ここ最近、ニュースなどで話題になりましたが、営業マンがお客さんの自宅に無理やり乗り込んで、契約をするまで帰らず、恫喝した、といったケースもありました。そこまで酷い営業では無いにせよ、まだまだ営業マンに対する不信感のようなものは、あるのかも知れません。

目の前の営業マンが信頼できるに足る存在であるか、については、やはり会話の中で見抜いていく必要があるでしょう。例えば、不動産に関する業界の話や、マンションの相場など、細かい質問をいくつかしてみて、真摯に向き合って答えようとする営業マンであれば、仕事にも責任を持って取り組んでくれることでしょう。

一方で、笑いでごまかしたり、めんどくさそうな素振りをする営業マンであれば、当然のことながら信頼性に欠けると言えるでしょう。

営業マンの選択は、その後の不動産投資生活にダイレクトに影響することは間違いありません。良い営業マンであれば、自身のニーズに合った納得のできる提案をしてくれるからです。

弊社では、投資用不動産を熟知した投資コンサルタントが、中立な立場から皆さんの不動産投資にアドバイスをさせて頂いております。不動産のことで相談できる人がいない、という方は、是非弊社にお問い合わせ下さい。

不動産投資をやめておいた方が良い人の特徴

前章では、不動産投資に関して「やめとけ」と言われる主な理由について見てきました。基本的には、借金をすることへの不安感であったり、空室リスクへの過度な恐怖などがその理由でしたが、一方で本当に「やめておいた方がいい」人がいるのも事実です。そこで本章では、不動産投資をやめるべき人の特徴について見ていきましょう。

やめた方が良い人の特徴①:属性情報が弱い

不動産投資を行うにあたって、その方の属性というのは非常に重要になってきます。属性というのは、例えば年収であったり、勤務先や勤続年数、自己資金や借入状況などがありますが、あまりにもこれらの属性情報が弱い場合には、銀行からの融資付けが難しく、結果として金利が高くなったり、融資期間が短くなったりといったリスクが出てきます。

特に盲点になりやすいのが勤続年数で、時々お客様の中にも「転職をして年収が上がったので、不動産投資を始めようと思った」という理由でお問い合わせくださる方々もいらっしゃるのですが、基本的に銀行は、最低でも1~2年程度の勤続年数がないと、融資承認を出してくれません

年収が上がる転職前であればすぐに融資を引くことができたのに、転職をしたために、今後数年間は不動産投資が始められなくなってしまった、という方は少なからずいらっしゃるのです。

ですから、勤続年数など、ご自身の属性情報をしっかりと顧みて頂き、あまりにも属性が弱い場合には「一旦やめておく」という選択をした方が賢い場合もあるのです。

やめた方が良い人の特徴②:不動産投資への理解が足りない

不動産投資自体の仕組みやメリットを理解できていないにも関わらず、営業マンからのプレッシャーによって購入を検討してしまっているような場合、ほぼ間違いなく「やめた方がいい」 ケースに該当するでしょう。

このように言うと「不動産投資のことを知らないのに、投資を始めてしまう人なんているの?」と不思議に思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかしながら、不動産業界でお客様と接していると、過去にこのようなパターンで購入をしてしまい、後悔している不動産オーナーは驚くほど多くいるのです。ではそもそも、なぜ良くわからないのに購入をしてしまうのでしょうか。

その主な理由は、悪徳営業マンに起因するものがほとんどだと思います。彼らは、「みんな買っているから」「今日買わないと後悔します」といったワードを連発するとともに、「こんなに説明してもらったのに、買わないなんて気まずい」という顧客の罪悪感を巧みに刺激し、ほとんど騙すような形で無理やり購入させてしまう訳です。

もちろん一番悪質なのはこの不動産会社であるわけですが、不動産投資のことをよく知らないままに契約をしてしまう顧客にも、問題はあることは事実です。ですから、不動産投資のことをよく理解できていないまま購入を検討している方は、「やめておいたいい人」に当てはまると言えるでしょう。

参考言いなりのお客様にだけは、なるべからず

奥様から「やめとけ」と言われていた会社員Aさんの場合

奥様の反対の理由

前章では、実際に不動産投資をやめた方が良い方の特徴について見ていきましたが、これからご紹介する会社員のAさんも、当初奥様から不動産投資に強く反対されていました。

一部上場企業に勤務する30代前半の会社員であるAさんは、ある時から不動産投資に興味を持ち、将来の資産形成のために区分マンションの購入を検討していました。Aさんの属性であれば問題なく融資も引けそうである旨伝えると、彼は苦い顔をして「私は購入をしたいのですが、どうしても妻が首を縦に振ってくれないのです」と弱々しく仰っていました。

「なぜ奥様は、不動産投資に反対しているのですか?」とお聞きしたところ、Aさんは「子供が生まれたばかりで、今後お金もかかるのに、投資のために借金をするなんて考えられない」と言われたとのことでした。

Aさんの想い

本来、不動産投資というのは将来のための投資であり、Aさんのように家庭を持っている会社員には非常に大きなメリットがある訳です。実際、Aさん自身も将来自分の身に何かが起こったとしても、奥様とお子さんに家賃収入が入るようにとの想いで、不動産投資の検討をしていました。

そこで私は、Aさんがどのようにして奥さんに不動産投資の説明をしたのか、同じように順を追って話してもらうようにしたところ、非常に驚くべきことが分かりました。なんとAさんは、本来の目的であったはずの保険効果の話などは一切せずに、「不労所得を得るため」「キャピタルゲインを得られるかもしれない」といった話しかしていなかったのです。

そのため、私はAさんとともに、「どのように奥様に不動産投資の説明をするか」の打ち合わせをし、もしAさんに万が一のことがあったとしても、団体信用生命保険によって奥様とお子さんに資産を残せるようにするために不動産投資を検討していることを、Aさん自身の想いと共に分かりやすく説明してもらうように伝えました。

すると、なんと数日後には、奥様からOKがもらえたとの連絡が入ったのです。契約の際に奥様もいらっしゃったのですが、「当初主人から聞いていた不動産投資のイメージは、借金をして金儲けをしようというギャンブルのようでした。しかし、改めて保険効果のお話を聞いてみると、主人が私たちのために、早期に資産を作ろうとしているのだということが分かり、安心してOKすることにしました」と仰っていたのが、非常に強く印象に残っています。

このAさんのケースからも分かるように、身内や知人・友人から不動産投資を「やめとけ」と言われた場合、自身が考える不動産投資と、相手が考える不動産投資のイメージに大きな乖離があるかもしれません。ですから、何のために不動産投資をしようとしているのか、という点をしっかりと伝えてあげるようにするのが、大切であると思います。

まとめ

ここまで、不動産投資が怖いと考えられている理由について、一つずつ解説をしてきました。確かに、借入や空室リスクなど、一般的に不安なイメージを持たれていることは事実でしょう。

一方で、上述の通り、不動産投資は「やり方さえ間違えなければ」それほど怖い投資ではないのです。むしろ、長期的にコツコツと資産を形成していける、堅実な投資手法であるといっても良いくらいです。

もちろん、本記事で解説したように本当にやめておいた方がいいという人がいらっしゃるのも事実です。弊社においても、お客様と面談させて頂き、もし不動産投資に向いていないと感じた場合には、はっきりとその旨をお伝えさせて頂くようにしております

しかし、不動産投資に適性があるにもかかわらず、身内や知人の説得に苦労している場合には、本記事でお伝えしたAさんのように、自身と相手との間で、不動産投資に関するイメージに相違がないかどうか、改めて考えて頂ければと思います。

自分では理解できているが、うまく伝えられる自信がない」という場合には、弊社コンサルタントがどのようにお伝えすればよいか、丁寧にお教えいたしますので、是非ご相談頂ければと思います。

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