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東京23区・駅近・低価格帯

2020年(令和2年)最新版 目安は何%?不動産投資の利回りの平均や相場について

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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利回りは、不動産投資における物件選びの重要な指標です。当然ながら高いほうがいいのですが、利回りの平均や、相場の数値を知っていますか?
一般的な数値を把握しておかないと、高い・低いの判断はできないですし、利回りの数値だけに振り回されて、投資対象としては不適切な物件を購入してしまうおそれもあります。

大切な指標である利回りを見て正しく判断できるよう、利回りの目安や平均といった相場感についてまとめます。

そもそも利回りとは?

まずは「利回り」がどのような意味を持つ数字なのかについて、正確に理解しましょう。これがなければ目安の数値を知っていても無意味です。

不動産会社の広告に掲載されている利回りは「表面利回り」(または想定利回り)です。表面利回りは、管理費や税金などの経費を考慮せずに計算した利回りです。そのため、購入後の実際の利回りは、この表面利回りを必ず下回ります

より実態に近づけるため、不動産投資にかかる経費を含めて計算した利回りは「実質利回り」です。計算式はそれぞれ以下のようになります。

【表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】
【実質利回り(%) =(年間家賃収入 - 諸経費)÷(物件価格 + 諸費用)× 100】

表面利回りの計算では、現在空室の物件だと年間家賃収入は確定されていません。その場合は相場家賃から想定した想定家賃収入をもとに計算し、その利回りを「想定利回り」と呼びます。

ここでは、投資用不動産の広告に掲載されているのは表面利回り(経費を含めていない)だということを覚えておいてください。

利回りの意味や計算方法についてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【参考記事:不動産投資における利回りとは?その意味と計算方法

投資用不動産の利回りの目安と相場

投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペック等によって大きく変わります。
都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り5.5%前後、築20年~35年であれば7%~8%を上回れば、購入を検討する価値のある物件といえます。

購入の判断基準をご自身で固めている投資家たちもいます。例えば以下のような基準です。

  • 築年数15年以内、実質利回り6%以上(この条件の物件数は少ない)
  • 固定資産税・都市計画税も考慮して実質利回り4%以上
  • 固定資産税・都市計画税、購入諸費用も考慮して実質利回り5.5%以上
  • 実質利回り4%以上

投資家たちは実質利回りを基準に見ていますが、諸経費や税金まで考えないといけないので、初心者のうちから実質利回りを基準に見るのはやや難度が高いです。そのため、ここでは不動産会社の広告に表示されている表面利回りをもとに、立地条件や物件スペックごとの平均利回りをまとめていきます。

区分マンションの平均利回り

投資用マンションを購入する際は、ワンルームマンションのような区分マンションを対象にすることが最も多いでしょう。

都心部の区分マンションの平均利回りは、以下です。

  1. 新築:3%後半~4%前後
  2. 中古(築20年くらいまで):4%~5%半ばくらい
  3. 中古(築20年~築35年):7%~10%

繰り返しになりますが、都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り5%前後、築20年~35年であれば7%~8%を上回れば、利回りは十分高いと言えます。

古い物件ほどその購入価格が低くなるので、表面利回りは高くなるのですが、築年数に比例して管理費や修繕費が高くなり、家賃収入も少なくなります。空室リスクも高くなるので、一概に利回りのみでの比較は難しいですが、上記数値を目安として覚えておいてください。

地方の投資用マンションは、利回りの平均を考えること自体がナンセンスです。というのは、空室のリスクが都心部よりも大きいので、満室を前提とした利回りのみを見ても参考にならないためです。都心よりも物件価格が安いので、利回りは当然ながら都心よりも高くなります。 横浜や川崎などの大規模な駅は、東京23区の都心部よりも物件価格が若干低いため、都心部の利回りにプラス1%されるくらいの感覚でいるとよいでしょう。

新築の利回りが低いのは、購入価格が割高になっているためです(新築プレミアム)。購入価格は利回りに直接影響を与えるので、当サイトでは投資用マンションは、新築ではなく中古をお勧めしています。興味のある方は以下の記事を参考にしてください。

【参考記事:新築・中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

一棟物件の平均利回り

都心部の木造一棟物件の平均利回りは以下です。

  1. 新築:5%~6%前後
  2. 中古:6%~8%

木造一棟物件は、中古で利回りが8%あれば十分高いと考えて差し支えありません。RCの一棟物件は地方が多く、総じて7%~8%位が平均ですが、個人投資家の投資対象となってからまだ日が浅いので、売却の事例はそれほど多くありません。

戸建ての場合は購入してそのまま運用するのではなく、リフォーム・リノベーションを行って賃料を上げ、利回りを向上させるという手法が増えてきています。それなりの立地であれば、10%以上の利回りが確保できます。

利回りが高くなくても検討価値のある物件の条件

利回りはあくまでも購入検討のための基準のひとつにしか過ぎません。高いに越したことはないですが、利回りだけを基準に見ていると優良物件を見逃してしまうことがあります

以下のような条件に当てはまる物件は投資対象として価値が高いので、利回りや他の条件と合わせて総合的に検討してみることをお勧めします。

  • 立地条件が非常に良い
    例)港区(田町、白金、麻布、六本木)や目黒区(目黒、中目黒)などの駅徒歩5分以内
  • 上記立地条件で、築年数が比較的浅く、1Rでなく1Kタイプ、バス・トイレ別の物件
    例)広さが18㎡以上、バス・トイレ別とした場合、18㎡程度あると室内6帖、クローゼット等の一般的な間取りが期待できます。
  • 上記条件であり売買価格が相場か、相場以下の場合
  • 上層階や角部屋等、同物件において他居室と比較した付加価値がある場合

利回りが高くても避けるべき物件の条件

今度は逆に、利回りが高くても購入しないほうがよい投資物件として、以下6つの条件をあげます。

  1. 借地権物件
  2. 旧耐震基準で建てられた物件
  3. 管理状態の劣悪な物件
  4. 管理費・修繕積立金が高すぎる物件
  5. 地方物件、駅から遠い物件
  6. 出口(売却)がイメージ出来ない物件

これを読んでいただければ、不動産投資を行ううえで利回り至上主義になってはいけないことがお分かりいただけるかと思います。

1.借地権物件

借地権とは、地代を払って他人の土地を借りることのできる権利です。建物は購入して所有できますが、土地は借りるだけになります。借地権物件は地主がいるため、毎月土地代がかかります。また、土地賃貸借契約更新時に更新料がかかります

さらに、借地権物件は売却が一苦労です。まず売却時には地主から譲渡承諾を得る必要があり、名義変更料(譲渡承諾料)がかかります。そして借地権物件は融資がつかないので、購入希望者は自己資金で購入する必要があります。すると自己資金だけで購入できるくらいの売却価格にまで下げなければ購入者が見つからない場合があります。

但し、借地権物件にはデメリットだけではなく、不動産投資を行う上で強みとなる可能性がある点も併せて覚えておくと良いでしょう。

まず一つ目の理由は、そもそもの販売価格が安く抑えられているという点です。土地が所有権ではなく借地権である分、所有権の物件と比べて明らかに割安なので、「できるだけ割安な物件がほしい」と考えている方にとっては非常にメリットとなるのではないかと思います。

また、価格が抑えられることによって利回りが上がるという点もメリットとなることでしょう。借地権物件は金融機関との相性があまり良くなく、融資が引きにくいという短所はあるものの、現金購入を検討している方にとっては一考の価値があるかと思います。

そして2つ目の理由は、固定資産税・不動産取得税が抑えられるという点です。土地の所有権はあくまで地主にあり、オーナーはただ賃借しているだけなので、土地の固定資産税を支払う必要がありません。固定資産税は案外収支に大きく影響を及ぼすこともあるため、土地の固定資産税を支払う必要がないのはかなりメリットになるでしょう。

特に好立地の築古物件の場合には、本来の固定資産税のほとんどが土地分であるというケースもあるので、借地の場合は固定資産税の多くの部分を節約することが出来るわけです。

そして3つ目のメリットは、減価償却を大きく取れる可能性があるという点です。これはどういうことかというと、借地権の場合には販売価格における土地の比率が少なくなることが多い点に起因します。例えば、路線価図をご覧いただくと、借地権の土地の価値は、本来の所有権の60%~70%であることが分かります。

これはつまり、本来取引している所有権の土地と比べて、借地物件の場合には販売価格に占める割合が少ないことを表しています。

例として、本来の所有権であれば土地:建物=50:50の物件を考えてみることにしましょう。この物件の販売価格が1000万円の場合には、その半分の500万円が建物分として、減価償却の対象となります。

一方で、この物件が借地権となった場合にはどうなるでしょう。土地の価値が所有権時の60%となると仮定すると、土地:建物=50×0.6:50=30:50=37.5:62.5となるため、625万円が建物分として、減価償却の対象となるのです。

以上が、借地権物件のメリットになります。投資用不動産を購入する際には注意すべきポイントがかなり多い借地権物件ですが、しっかりとリスクを理解し対処することで、それを上回るメリットを享受することもできるかも知れません。

2.旧耐震基準で建てられた物件

1981年6月に耐震基準の大幅な見直しが行われ、それ以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼びます。

旧耐震基準で建てられた物件も、売却時に融資がつきません。全くつかないというわけではありませんが、ついたとしてもかなり金利が高くなるため、購入者層が狭まります。

また旧耐震基準ということは1981年6月以前に建てられた築古の物件ですので、購入価格が低いために利回りも高いです。見た目上はよさそうに見えても耐震性・耐久性に不安はあります。売却以前に入居者がつくかどうかも心配です。

上記のように、旧耐震物件には融資が付きにくく、耐震性・耐久性に不安が残るというデメリットもありますが、そのすべてが悪いわけではありません。

まず、旧耐震であっても管理状況がかなり良好な物件というのはかなり多くあります。例えば、ライオンズマンションシリーズなどもそのうちの一つで、耐震基準が旧型のものであったとしても、管理組合と管理会社がしっかりと機能しているため、修繕積立金も計画的に貯蓄され、長期にわたって高い資産価値を誇っています

このように、旧耐震であるからと言って全ての物件の資産価値が低いわけでは無い点は覚えておいて下さい。また、耐震性能についても同様なことが言えるでしょう。

旧耐震の物件の中には、耐震補強工事を行っているマンションも存在します。耐震補強工事とは、簡単にいうとマンション全体の耐震性能を向上させようとする工事のことを意味し、これによって新耐震物件と同等の耐震性能を保持するマンションもあります。この工事によって、価格も安価で、耐震性能も新耐震基準と比べて遜色のない物件が買える、という強みになるかもしれませんね。

3.管理状態の劣悪な物件

見た目がいかにも古びていて、ボロっとしている物件は入居付けに苦労します。そして入居対象者も低所得者層に限られてしまいがちです。

表面利回り(想定利回り)は物件価格と想定家賃収入から算出するので、物件の見た目や入居付けはその数値に反映されていません。ボロっとしている物件は、それ自体が修繕積立金などの管理が出来ていない事の確固たる証拠ですので、選ばないほうが無難です。

例えばこれが、戸建てやアパートであれば話は異なります。というのも、それらの物件たちはオーナーが全ての管理権限を持っているため、仮にボロっとした物件を購入したとしても、それを全て修繕し、その上で賃貸して売却益まで出す、という投資戦略もあるからです。

実際、不動産投資に関する書籍に目を通すと、そのような方法で急激に資産を拡大させた大家の体験談や、セミナーなども開かれているようですので、全くダメという訳では無いでしょう。

一方で、区分マンションの場合にはこのような戦略を取ることは大変難しくなります。というのも、区分マンションの場合、建物全体の管理や修繕は、基本的に全て管理組合や管理会社が行うので、オーナーが自身で修繕を行うことが出来ないからです。

確かに、管理組合の集会で理事長に選出されるなどして、マンション全体の運営に口を出せるようになれば、管理会社の変更も含めた、建物全体の資産価値の上昇はできないことではありません。但し、これを全て投資として捉えるのであれば、リターンに対して膨大なコストと時間がかかることでしょう。

こういった理由から、やはり区分マンションに関しては、最初から管理状況の良い物件を見つけることが重要であるということが出来ます。

4.管理費・修繕積立金が高すぎる物件

管理費と修繕積立金が高すぎる物件は、そのぶん売買価格を下げ、高利回りに見せていることがあるので、要注意です。

管理費・修繕積立金の適正金額については、全体の総戸数や広さから判断しますが、例えば、総戸数20戸・18㎡で管理費と修繕積立金の合計20,000円などは明らかに高すぎます。せいぜい高くても15,000円というところです。

管理費等が高いと売却時の価格を下げざるを得ませんので、選ばないほうが良いでしょう。

とはいえ、あまりにも修繕積立金が少ない物件というのも考えものです。積立金が足りてない状況になると、いつかは全体的に積立金の値上げをすることになります。そうなると、毎月の支払いが増えるだけでなく、売却がしづらくなる可能性もあります。

特に新築の場合、当初の物件価格がどうしても割高となっていることもあり、最初の固定費である管理費と修繕積立金は少なめに取ることが多いです。この値上げが計画的に行われているならいいものの、あまりにも少なくなった場合、10年~20年に一度行われるべき大規模修繕工事が実施できなくなるリスクもあります。そうなると、マンションの資産価値は大きく下落する恐れもあります。

このため、マンションを選ぶにあたっては、管理費や修繕積立金が高すぎず、逆に安すぎず、バランスの取れた物件を選ぶようにしてください。

5.地方物件、駅から遠い物件

地方の物件や駅から遠い物件は、物件価格が低くなるため、表面利回りが高いです。ですが、入居付けに不安があります。入居者がいなければ、どんなに表面利回りが高くても収入はゼロです。

もちろん、その場所をよく知っていて賃貸ニーズが高いことを知っているのであれば話は別です。ですがそのようなことは少ないでしょう。投資用マンションを購入する際には、賃貸ニーズの高い「都心、駅近」のほうがよいです。

6.出口(売却)がイメージ出来ない物件

出口がイメージできない物件は、その利回りによらず、検討から外したほうが無難です。不動産経営は常にうまくいくわけではありません。お金を生まない不動産は、税金がかかるだけの負債です。売りたくても売れないのでは、負債を抱え続けることになります。

出口は常に意識しておくべきです。出口がイメージできない物件の例を2つあげます。

(1)その土地の利用価値が見出せない

公道に接していない土地など、再建築不可の物件は売却が非常に難しいです。

区分マンションではなく木造一棟物件に多いのですが、老朽化してくると物件を生かすのではなく「古アパート付き土地」として売却することになります。その場合、土地がメインとなるので、再建築不可の物件はなかなか買い手が見つかりません。業者であれば活用できることもありますが、個人投資家はほぼ売却対象から外れます。

旗竿地(入口が細い路地のようになっていて、奥に建物が建っている土地)も買い手をみつけにくい土地のひとつです。とはいえ、再建築不可の土地ほどではありません。

(2)RC一棟物件は売却事例が少ない

これは売却が難しいのではなく、まだ事例が少ないので今後が読みづらいというものです。 投資先としてRC一棟物件を紹介している会社は以前からありましたが、個人投資家に浸透し始めてからはまだ数年程度です。現時点で売り抜けたという方もいますが、RC一棟物件の扱いが今後どうなるかは全く読めません

RC一棟物件は通常、オーバーローン(借入金残高が物件の時価よりも高い状態)で購入するので、売却時に残債を下回ってしまう可能性が大きいです。これまで金融緩和がずっと続いており、かつ、RC一棟物件が新たな投資カテゴリとして注目され一気に広がったので、昨今は徐々に金融機関の融資条件も厳しくなりつつあります。融資が厳しくなるということは、買い手を見つけづらくなるということです。売却しようにもままならずデフォルト(債務不履行)してしまう方も多く出てくるのではないかと予測しています。

購入後に利回りを上げる方法

不動産投資を検討されている方の中には、「購入時の利回りは最も高い数値で、時が経つにつれて利回りは低下する」と考える方もいらっしゃるようです。もちろん、物件に一切手を加えなければ、築年数が経過するにつれて期待できる想定賃料も下がっていくでしょう。

理由はいたって簡単で、入居者からすれば、同じ家賃を払うのならなるべく築年数の浅い物件に住みたいと考えるのが一般的だからです。一方で、以下の方法によって物件を運用しながら利回りを改善することができるでしょう。それにより、購入時と同額かそれ以上の額で売却することもできるかもしれません。

  1. サブリース契約の解除
  2. 物件のリフォーム

(1)サブリース契約の解除

購入後に物件の運用利回りを向上させる一つ目の方法は、サブリース契約を解除することです。一般的にサブリース契約は、通常の賃料の85%~90%の金額をオーナーに支払うことが多いです。そのため、オーナーは実際にもらえる家賃よりも少ない額の収入で運用している訳です。 もちろん、その分空室リスクがない訳ですから賛否両論あるかもしれません。そこで、両者の違いを以下で比較してみましょう。

入居率95% 家賃8万円 サブリース保証賃料が85%の例

まず、サブリースの場合を見てみましょう。サブリース保証賃料は8万円の85%の68,000円です。たとえ空室になってもこの家賃が継続して払われる訳ですから、1年間で815,000円の収入になります。

一方で通常の賃貸借契約の場合には、家賃8万円×12ヶ月×95%=912,000円の収入です。つまり、たとえ空室率を考慮したとしても、通常の賃貸借契約の方が高い収益率で運用することができるのです。

ちなみに、入居率を90%と仮定したとしても、家賃収入は8万×12ヶ月×90%=864,000円で、サブリースよりも5万円近く高い収入を得ることができます。
入居率90%という数値は、一年間のうち36.5日空室があることを意味しています。つまり、1年間で1ヶ月以上空室が続くということになります。みなさんもご存知の通り、23区内の駅近好立地であれば1ヶ月以上空室が続くというのは稀なケースです。そこまで厳しいシミュレーションを行ったとしても、通常の賃貸借契約のほうが得であることが分かっていただけたと思います。
ではどのようにして解約をするかですが、サブリース会社によりいくつかのタイプがあるようです。例えば、契約書の条文の中に「契約期間満了の6ヵ月前までに通知をすることによって解除をすることができる」という規定がある契約もあれば、「サブリース賃料の半年分の違約金を支払うことによって即時解約をすることができる」といった規定など、実に様々です。

仮にサブリース賃料半年分の違約金を支払ったとしても、2~3年でその分を取り戻すことができる訳ですから、ぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか?

(2)物件のリフォーム

購入後に利回りを向上させる方法の二つ目は、物件のリフォームを行うことです。こちらは、特に築年数の古い物件ほど、高い効果を得ることができるでしょう。

なぜ築年数が古い物件の家賃が下がるのかというと、主に以下の理由があるからです。

  1. 物件の外観が古くなる
  2. 設備が流行から遅れる
  3. 築年数の新しい物件にしか住みたくない人がいる

以上の3つの理由のうち、③築年数の新しい物件にしか住みたくない人がいる、という点は正直どうすることもできません。ただし、賃貸物件に住む全人口の中で、このように考える人の割合はそこまで多くはないでしょう。逆に、理由の①と②をしっかりと対策することで、築年数が経った築古物件であったとしても、高い利回りを達成することができるでしょう。

①物件の外観が古くなる

築年数が古くなると、当然物件の外観も古くなり、家賃が下がる原因となります。
投資対象がアパートであれば、内装ももちろん外観の部分もコントロールすることができます。外壁を塗り直すだけでも、見た目は大きく変えられるでしょう。問題は、区分マンションへの投資を行うに際し、外観が古くなるという点をどのように対策すべきかということになります。
結論からいうと、管理状況の良い物件を選ぶことが一番の対策になるでしょう。やはり区分マンションのオーナーは共用部分の修繕やリフォームを管理することはできません。そうなると、将来的なマンションの資産性については、全て管理組合と管理会社に任されることになります。それを見越して、しっかりとした管理会社のついた物件を、投資する際に選定することが最も重要になるでしょう。

②設備が流行から遅れる

築年数が古い物件の家賃が下がる理由の2つ目は、室内設備が流行から外れてしまうという点です。特に築古の物件の中でも、家賃が低くなってしまう最も大きな原因は「三点ユニット」にあると言えるでしょう。三点ユニットとは、バス・トイレ・洗面台がすべて一つの部屋の中に収まっている間取りを言います。現在でいうと築25年以上の物件に比較的多く見られる傾向にあります。
三点ユニットが流行った当時は、風呂やトイレなどの水回りをなるべくコンパクトにまとめることで、居住スペースを広く使えるという考え方があったようです。しかし現在では、「三点ユニットだから」という理由で検討から外す方も多くなっています。

逆に言えば、多少古い物件であったとしても、バス・トイレ別の間取りに変更するだけでかなり大きな賃貸需要を取り込むことができます。さらに、最近は独立洗面台が人気ですから、そういった設備をつけるだけでも、家賃の上昇を見込むことができるでしょう。

まとめ

区分マンションや一棟物件の、新築や中古といった築年数ごとの利回りの平均値についてご理解いただけたでしょうか。利回りの平均や相場は、購入検討のための目安でしかありません。その他物件価値を高める条件もあれば、避けたほうがいい物件の条件もあります。

物件選びの際は多くの人が利回りばかりを気にしますが、購入後はキャッシュフローが非常に重要になります。利回りは数字で表現されていて指標として目がいきますが、それだけで判断することなく、多数の条件から選ぶ必要があります。複雑で大変ですが、長期間にわたり運用する投資用不動産を選ぶためには必要なことです。

当サイトでは不動産投資コンサルタントによる不動産投資に関する無料相談も受付けております。投資の目的と照らし合わせ、多くの条件からよりよい物件を選ぶための一助としていただければ幸いです。

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