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【2022年最新版】何%が目安?不動産投資における利回りを徹底解説!

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不動産投資は、マンションやアパートなどの不動産を購入し、それを人に貸して家賃で収入を得るという投資手法です。毎月安定した家賃収入が得られてリスクが低く、中でもワンルームタイプのマンション投資であれば比較的少ない資金で始められることから、サラリーマンが無理なく始められる投資商品として注目を集めています。

昨今、老後の備えや、万が一の際に家族に残すため、不動産投資を始めてみたいという人は増え続けています。この社会情勢の中、不動産投資に成功するためには、良い物件を見つけて上手に経営することがなにより大切です。

良い物件を探す前に必ず知っておきたいのは、利回りに関する正しい知識や目安感です。それぞれのエリアで期待できる利回りはどのくらいなのかを抑えておくことで、より効率の良い投資物件選定が行えるようになるでしょう。

それではまず、利回りに関する基本的な知識についておさらいをしていきましょう。

不動産投資の3種類の利回りとその計算方法

不動産投資における利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類があります。

まずはこの違いを理解していなければ、目の前の数字の意味を勘違いしてしまいます。物件の良し悪しの判断どころではありません。それに、表面利回りや想定利回りの高さだけで投資物件を選ぶと失敗のもとになります。

これらの利回りの違いについて正しく理解しておきましょう。

1. 表面利回り(グロス利回り)

表面利回りは、管理費や税金など、不動産投資にかかる経費を含めずに計算した利回りのことです。グロス利回りとも言います。計算方法はもっとも単純です。

表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 ✕ 100

例)2,000万円の区分マンションを購入して、年間家賃収入が100万円だった場合、

100万 ÷ 2,000万 ✕ 100 = 5%
⇒ 表面利回り5%

不動産会社の広告に掲載されている利回りは、この表面利回りか想定利回り(後述)のいずれかです。経費を考慮しないぶん、実質的な利回りよりも高くなり、広告に向いていること、また計算がシンプルで説明しやすいことなどが理由でしょう。言い換えれば、購入後の実際の利回りはこの表面利回りをほぼ必ず下回るということです。

2. 想定利回り

想定利回りは、表面利回りと混同されやすい考え方です。表面利回りとの違いは、年間家賃収入が想定額で計算されていることです。

想定利回り(%) = 年間家賃収入(想定) ÷ 物件購入価格 ✕ 100

現在空室の物件や売主が住んでいる(賃貸に出していない)物件の場合、その家賃収入は相場家賃から想定します。その想定家賃収入をもとに計算した利回りが、想定利回りです。

想定利回りは不動産会社の物件広告にのみ記載されます。広告を見ていて「想定」と書かれている場合は「空室」であり、「現状の募集家賃で居住者が付いた場合」の利回りという意味だと理解してください。想定利回りは、利回りを高く見せるために実際の相場よりも高い家賃で計算されていることがあるので注意しましょう

3. 実質利回り

実質利回りは、不動産投資にかかる経費を含めて計算した利回りです。年間の家賃収入から、管理費や保険料、税金などを引いた実質的な家賃収入を、物件購入時にかかった諸経費を含めた金額で割ることで算出できます。

実質利回り(%) =
(年間家賃収入 - 諸経費)÷(物件価格 + 諸費用)✕ 100

例)1,000万円のマンションを購入するのに50万円の経費がかかり、70万円の利益と10万円の経費がかかった場合、

(70万 - 10万円)÷(1,000万円 + 50万円)= 5.7%
⇒ 実質利回り5.7%

実質利回りはこの3種類の利回りの中で、不動産投資の収益性を最も正確に表します。実際にかかる費用は物件によって大きく異なるため、表面利回りや想定利回りが同じでも、実質利回りを計算してみると大きく差が出るということもよくあります。

後になって、こんなはずではなかったと後悔することがないよう、事前に必ず実質利回りの計算をしましょう。

「利子」「利率」「キャッシュフロー」との違い

前章では、不動産投資における利回りには3つの種類があることをお伝えしました。一言で利回りといっても、実にたくさんの考え方があることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

もう一つ、利回りに関する正しい知識を得るために、押さえておきたいポイントがあります。それが「利子」「利率」「キャッシュフロー」との違いです。これらは不動産投資で頻繁に出てくる言葉ですが、何気なく使っていると意味を混合してしまうこともありますので、ここで整理しておきましょう。

「利子」とは借りたお金に上乗せで支払う料金

利子は、お金を借りた人がその見返りとして貸してくれた人に支払う料金です。
銀行に預金した場合や債権を購入した場合、あなたは貸している側です。なので、定期的に利子がもらえます。
逆に、住宅ローンなどでお金を借りた場合はあなたが利子を支払う必要があります。返済の時には元本と利子を合わせた金額を支払います。

利子は貸し借りで発生する料金、利回りは投資金額に対して得られる利益です。

「利率」とは自己資金に対する利子の割合

利率は、自己資金に対して毎年発生する利子の割合を%で表したものです。
これに対し、利回りは、投資金額(自己資金 + 借入金)に対しての1年あたりの家賃収入(利子を含む)を%で表したものです。

利率(%)= 利子の金額 ÷ 自己資金 ✕ 100

例1)100万円の自己資金に、1年間で3万円の利子がついた場合

利子3万円 ÷ 元本100万円 ✕ 100 = 3%
⇒ 利率3%

例2)例1の利率3%の債券を購入し、満期まで5年間保有して15万円値上がりした場合、利子15万円(1年あたり3万円 ✕ 5年間)を合わせて、5年間で30万円利益が出たことになります。
そうすると、年間収益は6万円(30万円 ÷ 5年間)です。

1年あたりの収益6万円 ÷ 投資金額100万円 = 6%
⇒ 利回り6%

「キャッシュフロー」とは、実際のお金の出入りのこと

キャッシュフローは、現金の流れやお金の出入りのことを表した言葉です。簡単にいうと「手残り額」、つまり手元に残る額のことを指します。

年間の家賃収入から、ローンの返済や金利、経費、税金などの現金の動きを計算して、手元にお金が残った場合「キャッシュフローがプラスになった」といいます。一方で、不動産投資では収入があったのに経費がかかりすぎて赤字になることがあります。 手元にお金が残らなかった場合「キャッシュフローがマイナスになった」といいます。

不動産投資において最も重要なのは、キャッシュフロー(手残り額)をマイナスにしないことです。不動産投資に失敗しないためには、高い利回りを維持することや年間収入が多いことよりも、具体的なキャッシュフローをしっかりと見極めてコントロールすることが大切です。

投資用不動産の利回りの目安と相場を押さえよう

前章では、利回りに関する基本的な知識や、利子・利率・キャッシュフローなど、混同されがちな概念との違いを解説しました。次に本章では、利回りの目安や相場観についてご紹介したいと思います。

投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペック等によって大きく変わります。都心部の区分マンションを築年別で見た場合、以下の利回りなら購入検討価値があります。

築年数 表面利回り
2000年~現在 4~5%
1985年~2000年までの建築 5~8%

都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り4~5%前後、築20年~35年であれば5~8%を上回れば、購入を検討する価値のある物件といえます。

購入の判断基準をご自身で固めている投資家たちもいます。例えば以下のような基準です。

  • 築年数15年以内、実質利回り5%以上(この条件の物件数は少ない)
  • 固定資産税・都市計画税も考慮して実質利回り4%以上
  • 固定資産税・都市計画税、購入諸費用も考慮して実質利回り4.5%以上
  • 実質利回り4%以上

投資家たちは実質利回りを基準に見ていますが、諸経費や税金まで考えないといけないので、初心者のうちから実質利回りを基準に見るのはやや難度が高いです。そのため、ここでは不動産会社の広告に表示されている表面利回りをもとに、立地条件や物件スペックごとの平均利回りをまとめていきます。

ワンルームマンションの平均利回り

投資用マンションを購入する際は、ワンルームマンションのような区分マンションを対象にすることが最も多いでしょう。

都心部の投資用マンションの購入対象となる、ワンルームマンションの平均利回りは以下の通りです。

都心部のワンルームマンションの平均利回り

築年別 平均利回り ポイント
新築 3%後半 ~ 4%前後 利回りは低いが空室リスクも低い
中古(築20年くらいまで) 4% ~ 5%半ば 利回り・リスクともに先々注意が必要
中古(築20年 ~ 築35年) 7% ~ 10% 利回りは高いが空室リスクも高い

繰り返しになりますが、都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り4~5%前後、築20年~35年であれば5~8%を上回れば、利回りは十分高いと言えます。

古い物件ほどその購入価格が低くなるので、表面利回りは高くなるのですが、築年数に比例して管理費や修繕費が高くなり、家賃収入も少なくなります。空室リスクも高くなるので、一概に利回りのみでの比較は難しいですが、上記数値を目安として覚えておいてください。

一方で、地方の投資用マンションは、利回りの平均を考えること自体がナンセンスです。というのは、空室のリスクが都心部よりも大きいので、満室を前提とした利回りのみを見ても参考にならないためです。都心よりも物件価格が安いので、利回りは当然ながら都心よりも高くなります。 横浜や川崎などの大規模な駅は、東京23区の都心部よりも物件価格が若干低いため、都心部の利回りにプラス1%されるくらいの感覚でいるとよいでしょう。

新築の利回りが低いのは、購入価格が割高になっているためです(新築プレミアム)。購入価格は利回りに直接影響を与えるので、当サイトでは投資用マンションは、新築ではなく中古をお勧めしています。興味のある方は以下の記事を参考にしてください。

参考「不動産投資なら新築」はホント!?中古マンションとの違いを解説!

一棟物件の平均利回り

都心部の木造一棟物件の平均利回りは以下です。

新築 5%~6%前後
中古 6%~8%

木造一棟物件は、中古で利回りが8%あれば十分高いと考えて差し支えありません。RCの一棟物件は地方が多く、総じて7%~8%位が平均ですが、個人投資家の投資対象となってからまだ日が浅いので、売却の事例はそれほど多くありません。

戸建ての場合は購入してそのまま運用するのではなく、リフォーム・リノベーションを行って賃料を上げ、利回りを向上させるという手法が増えてきています。それなりの立地であれば、10%以上の利回りが確保できます。

【2022年最新】不動産投資家調査に見る利回りの目安

先述したように、利回りには「表面利回り」(または想定利回り)と「実質利回り」がありますが、別の視点からの指標として「期待利回り」が用いられることがあります。

期待利回りとは、「投資家が購入する不動産に対して何%の利回りを期待しているか」を指しており、投資家へのアンケート結果などから算出されます。購入価格や家賃から計算される数値的な利回りではなく、投資家の熱量を推し量るための判断材料となる点が大きな特徴です。

この期待利回りは「どれだけ低くても不動産投資をしたいと投資家が考えているか」の指標となりますので、期待利回りは低いほうがよい(低くても買いたいと思うぐらいに投資意欲がある)ことに注意しましょう。以下の項目では、2022年現在の不動産投資市場の勢いを見るために、賃貸住宅の期待利回りについてエリアごとにチェックしていきます。

エリア別の期待利回り

結論から書くと、都心部の期待利回りはここ十年ほど下落傾向にあり、「利回りが低くても物件を購入したい」と考える投資家が増えています。都心の人気エリアであれば、利回りが相場より低めの物件でも、よほど致命的な欠陥がない限りは買い手がつきやすいと考えてよいでしょう。以下で詳しく見ていきます。

日本不動産研究所による投資家向けのアンケート調査によると、ワンルームタイプ・ファミリータイプの一棟物件の期待利回りは以下のようになっています。

城南エリアとは港区・品川区・目黒区・大田区の4区(渋谷区・世田谷区を含むことも)を指し、富裕層向けの高級住宅が集中している地域です。城南エリアの期待利回りはワンルームタイプで4.0%となっており、先述の表面利回り相場の5.5%前後を下回ります。

繰り返しになりますが、期待利回りは「どれだけ低くても不動産投資をしたいと投資家が考えているか」の指標となります。城南エリアでは、空室リスクを抑えられる・物件価値や地価の値上がりが今後想定できるといった期待感から、4.0%の利回りでも購入したいと考えられていることが分かります。

また、横浜や大阪などの大都市では4.5%、その他主要都市では5%前後の期待利回りとなっており、都心の人気エリアよりも高い利回りを要求されていることが分かります。ただし、先述したように都心部から離れるほど物件価格が安くなるため、表面利回りの相場と連動する形で期待利回りも変化していると見てよいでしょう。

注目すべきエリアは、半年前の調査から0.2%マイナスの期待利回りとなっている福岡です。福岡市では「アイランドシティ」という人工島の開発や「天神ビッグバン」という天神地区の再開発計画が打ち出されており、Googleの日本法人の進出が見込まれるなど、オフィス需要・住宅需要ともに期待が高まっていることが考えられます。

また、城南エリアの期待利回りの推移は以下のようになっています。

同上

引用同上

投資市場全体が冷え込んだ2008年9月のリーマンショック前後には期待利回りが高くなりましたが、2010年以降は期待利回りが下落傾向にあることが分かります。2012年の「渋谷ヒカリエ」といった大規模商業施設の開業や、2013年の東急東横線と副都心線の直通運転開始といった交通網の拡充が、ここ10年の大きな変化として挙げられます。こうしたイベントから人口増が見込まれ、該当エリアの不動産への投資意欲が高まってきたことが読み取れます。

このように、期待利回りの変化を追うことで、地域ごとの勢い・トレンドを掴むことができます。期待利回りは低いほうがよい点、投資市場の熱量をみる指標である点に注意しつつ、半年~1年ほどのスパンでチェックするとよいでしょう。

利回りが高くなくても検討価値のある物件の条件

利回りはあくまでも購入検討のための基準のひとつにしか過ぎません。高いに越したことはないですが、利回りだけを判断基準に見ていると優良物件を見逃してしまうことがあります。

以下のような条件に当てはまる物件は投資対象として価値が高く、数値化されないポイントでもあるので、利回りや他の条件と合わせて総合的に検討してみることをお勧めします。

  • 立地条件が非常に良い
    例)港区(田町、白金、麻布、六本木)や目黒区(目黒、中目黒)などの駅徒歩5分以内
  • 上記立地条件で、築年数が比較的浅く、1Rでなく1Kタイプ、バス・トイレ別の物件
    例)広さが18㎡以上、バス・トイレ別とした場合、18㎡程度あると室内6帖、クローゼット等の一般的な間取りが期待できます。
  • 上記条件であり売買価格が相場か、相場以下の場合
  • 上層階や角部屋等、同物件において他居室と比較した付加価値がある場合

こうした基準は物件を多く見て検討していったり、投資物件を実際に購入することでも見極められます。経験によって培われる価値判断ですが、初心者でも物件を見る時には押さえておきましょう。

利回りが高くても避けるべき物件の条件

今度は逆に、利回りが高くても購入しないほうがよい投資物件として、以下8つの条件をあげます。

  1. 借地権物件 → 売却に一苦労!
  2. 旧耐震基準で建てられた物件 → 融資を利用しにくい!
  3. 管理状態の劣悪な物件 → コストと労力を要する!
  4. 管理費・修繕積立金が高すぎる物件 → 「高利回り」のワナ!?
  5. 地方物件、駅から遠い物件 → 空室リスクは避けられない!
  6. 出口(売却)がイメージできない物件 → その物件に魅力はあるだろうか?
  7. 家賃が相場よりも高い物件 → 利回りが一気に下がる危険!?
  8. 想定利回りは高いものの、空室が続いている物件 → 実質利回りとの大きな落差!

これを読んでいただければ、不動産投資を行ううえで利回り至上主義になってはいけないことがお分かりいただけるかと思います。詳しく解説しましょう。

1.売却に一苦労!借地権物件

借地権とは、地代を払って他人の土地を借りることのできる権利です。建物は購入して所有できますが、土地は借りるだけになります。借地権物件は地主がいるため、毎月土地代がかかります。また、土地賃貸借契約更新時に更新料がかかります

さらに、借地権物件は売却が一苦労です。まず売却時には地主から譲渡承諾を得る必要があり、名義変更料(譲渡承諾料)がかかります。そして借地権物件は融資がつかないので、購入希望者は自己資金で購入する必要があります。すると自己資金だけで購入できるくらいの売却価格にまで下げなければ購入者が見つからない場合があります。

但し、借地権物件にはデメリットだけではなく、不動産投資を行う上で強みとなる可能性がある点も併せて覚えておくと良いでしょう。

まず1つ目の理由は、そもそもの販売価格が安く抑えられているという点です。土地が所有権ではなく借地権である分、所有権の物件と比べて明らかに割安なので、「できるだけ割安な物件がほしい」と考えている方にとっては非常にメリットとなるのではないかと思います。

また、価格が抑えられることによって利回りが上がるという点もメリットとなることでしょう。借地権物件は金融機関との相性があまり良くなく、融資が引きにくいという短所はあるものの、現金購入を検討している方にとっては一考の価値があるかと思います。

そして2つ目の理由は、固定資産税・不動産取得税が抑えられるという点です。土地の所有権はあくまで地主にあり、オーナーはただ賃借しているだけなので、土地の固定資産税を支払う必要がありません。固定資産税は案外収支に大きく影響を及ぼすこともあるため、土地の固定資産税を支払う必要がないのはかなりメリットになるでしょう。

特に好立地の築古物件の場合には、本来の固定資産税のほとんどが土地分であるというケースもあるので、借地の場合は固定資産税の多くの部分を節約することが出来るわけです。

そして3つ目のメリットは、減価償却を大きく取れる可能性があるという点です。これはどういうことかというと、借地権の場合には販売価格における土地の比率が少なくなることが多い点に起因します。例えば、路線価図をご覧いただくと、借地権の土地の価値は、本来の所有権の60%〜70%であることが分かります。

これはつまり、本来取引している所有権の土地と比べて、借地物件の場合には販売価格に占める割合が少ないことを表しています。

例として、本来の所有権であれば土地:建物=50:50の物件を考えてみることにしましょう。この物件の販売価格が1,000万円の場合には、その半分の500万円が建物分として、減価償却の対象となります。

一方で、この物件が借地権となった場合にはどうなるでしょう。土地の価値が所有権時の60%となると仮定すると、土地:建物 = 50 ✕ 0.6:50 = 30:50 = 37.5:62.5となるため、625万円が建物分として、減価償却の対象となるのです。

まとめ:借地権物件は土地代と更新料がかかり、売却に苦労する。一方で割安・固都税を押さえて購入ができ、減価償却の対象も大きい、というメリットもある。

以上が、借地権物件のメリットになります。投資用不動産を購入する際には注意すべきポイントがかなり多い借地権物件ですが、しっかりとリスクを理解し対処することで、それを上回るメリットを享受することもできるかも知れません。

2.融資を利用しにくい!旧耐震基準で建てられた物件

1981年6月に耐震基準の大幅な見直しが行われ、それ以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼びます。

旧耐震基準で建てられた物件も、売却時に融資がつきません。全くつかないというわけではありませんが、ついたとしてもかなり金利が高くなるため、購入者層が狭まります。

また旧耐震基準ということは1981年6月以前に建てられた築古の物件ですので、購入価格が低いために利回りも高いです。見た目上はよさそうに見えても耐震性・耐久性に不安はあります。売却以前に入居者がつくかどうかも心配です。

上記のように、旧耐震物件には融資が付きにくく、耐震性・耐久性に不安が残るというデメリットもありますが、そのすべてが悪いわけではありません。

まず、旧耐震であっても管理状況がかなり良好な物件というのはかなり多くあります。例えば、ライオンズマンションシリーズなどもそのうちの一つで、耐震基準が旧型のものであったとしても、管理組合と管理会社がしっかりと機能しているため、修繕積立金も計画的に貯蓄され、長期にわたって高い資産価値を誇っています

このように、旧耐震であるからと言って全ての物件の資産価値が低いわけでは無い点は覚えておいて下さい。また、耐震性能についても同様なことが言えるでしょう。

旧耐震の物件の中には、耐震補強工事を行っているマンションも存在します。耐震補強工事とは、簡単にいうとマンション全体の耐震性能を向上させようとする工事のことを意味し、これによって新耐震物件と同等の耐震性能を保持するマンションもあります。この工事によって、価格も安価で、耐震性能も新耐震基準と比べて遜色のない物件が買える、という強みになるかもしれませんね。

3.コストと労力を要する!管理状態の劣悪な物件

見た目がいかにも古びていている物件にはどんなイメージを抱きますか?入居者目線で見ても避けられることは想像に難くないですし、入居対象者も低所得者層に限られてしまいがちです。
見るからに古い物件は空室リスクに直結するので、選ばない方が無難です。管理状態の良し悪しは表面利回りのように数値で算出される情報には反映されません。しかし、その物件が修繕積立金などの管理が出来ていない確たる情報となります。物件選びの際「管理状態」の良し悪しは見落とさないようにしましょう。

例えばこれが、戸建てやアパートであれば話は異なります。というのも、それらの物件たちはオーナーが全ての管理権限を持っているため、仮にボロっとした物件を購入したとしても、それを全て修繕し、その上で賃貸して売却益まで出す、という投資戦略もあるからです。

実際、不動産投資に関する書籍に目を通すと、そのような方法で急激に資産を拡大させた大家の体験談や、セミナーなども開かれているようですので、全くダメという訳では無いでしょう。

一方で、区分マンションの場合にはこのような戦略を取ることは大変難しくなります。というのも、区分マンションの場合、建物全体の管理や修繕は、基本的に全て管理組合や管理会社が行うので、オーナーが自身で修繕を行うことが出来ないからです。

確かに、管理組合の集会で理事長に選出されるなどして、マンション全体の運営に口を出せるようになれば、管理会社の変更も含めた、建物全体の資産価値の上昇はできないことではありません。但し、これを全て投資として捉えるのであれば、リターンに対して膨大なコストと時間がかかることでしょう。

こういった理由から、やはり区分マンションに関しては、最初から管理状況の良い物件を見つけることが重要であるということが出来ます。

まとめ:区分マンションは管理状態の良い物件が重要

4.「高利回り」のワナ!?管理費・修繕積立金が高すぎる物件

管理費と修繕積立金が高すぎる物件は、そのぶん売買価格を下げ、高利回りに見せていることがあるので、要注意です。

管理費・修繕積立金の適正金額については、全体の総戸数や広さから判断しますが、例えば、総戸数20戸・18㎡で管理費と修繕積立金の合計20,000円などは明らかに高すぎます。せいぜい高くても15,000円というところです。

管理費等が高いと売却時の価格を下げざるを得ませんので、選ばないほうが良いでしょう。

とはいえ、あまりにも修繕積立金が少ない物件というのも考えものです。積立金が足りてない状況になると、いつかは全体的に積立金の値上げをすることになります。そうなると、毎月の支払いが増えるだけでなく、売却がしづらくなる可能性もあります。

特に新築の場合、当初の物件価格がどうしても割高となっていることもあり、最初の固定費である管理費と修繕積立金は少なめに取ることが多いです。この値上げが計画的に行われているならいいものの、あまりにも少なくなった場合、10年〜20年に一度行われるべき大規模修繕工事が実施できなくなるリスクもあります。そうなると、マンションの資産価値は大きく下落する恐れもあります。

まとめ:相場より管理費・修繕積立金が高すぎる物件は注意が必要

このため、マンションを選ぶにあたっては、管理費や修繕積立金が高すぎず、逆に安すぎず、バランスの取れた物件を選ぶようにしてください。

5.空室リスクは避けられない!地方物件、駅から遠い物件

地方の物件や駅から遠い物件は、物件価格が低くなるため、表面利回りが高いです。ですが、入居付けに不安があります。入居者がいなければ、どんなに表面利回りが高くても収入はゼロです。

もちろん、その場所をよく知っていて賃貸ニーズが高いことを知っているのであれば話は別です。ですがそのようなことは少ないでしょう。投資用マンションを購入する際には、賃貸ニーズの高い「都心、駅近」のほうが良いと言えるでしょう。

まとめ:投資用マンションを購入する際には、賃貸ニーズの高い「都心、駅近」から選定しましょう。

6.その物件に魅力はあるだろうか?出口(売却)がイメージ出来ない物件

出口がイメージできない物件は、その利回りに関係なく、検討から外したほうが無難です。不動産経営は常にうまくいくわけではありません。お金を生まない不動産は、税金がかかるだけの負債です。売りたくても売れないのでは、負債を抱え続けることになります。

不動産は他の投資と比べ長期を費やしますが、投資である以上出口は常に意識しておくべきです。出口がイメージできない物件として「土地の利用価値がない物件」「RC一棟物件」が挙げられます。

(1)その土地の利用価値が見出せない

公道に接していない土地など、再建築不可の物件は売却が非常に難しいです。

区分マンションではなく木造一棟物件に多いのですが、老朽化してくると物件を生かすのではなく「古アパート付き土地」として売却することになります。その場合、土地がメインとなるので、再建築不可の物件はなかなか買い手が見つかりません。業者であれば活用できることもありますが、個人投資家はほぼ売却対象から外れます。

旗竿地(入口が細い路地のようになっていて、奥に建物が建っている土地)も再建築不可の土地ほどではありませんが、買い手をみつけにくい土地のひとつです。とはいえ、再建築不可の土地ほどではありません。

(2)RC一棟物件は売却事例が少ない

これは売却が難しいのではなく、まだ事例が少ないので今後が読みづらいというものです。 投資先としてRC一棟物件を紹介している会社は以前からありましたが、個人投資家に浸透し始めてからはまだ数年程度です。現時点で売り抜けたという方もいますが、RC一棟物件の扱いが今後どうなるかは全く読めません

RC一棟物件は通常、オーバーローン(借入金残高が物件の時価よりも高い状態)で購入するので、売却時に残債を下回ってしまう可能性が大きいです。これまで金融緩和がずっと続いており、かつ、RC一棟物件が新たな投資カテゴリとして注目され一気に広がったので、昨今は徐々に金融機関の融資条件も厳しくなりつつあります。融資が厳しくなるということは、買い手を見つけづらくなるということです。売却しようにもままならずデフォルト(債務不履行)してしまう方も多く出てくるのではないかと予測しています。

まとめ:出口を見据えられない物件は購入を避ける

7.家賃が相場よりも高い物件

特に初心者の方は、表面利回りを優先することで相場よりも高額な家賃の物件を選びがちです。Wi-Fi環境が整っていたり保育園が近いなど、特定のターゲット層の需要を満たしていれば、家賃が高くても入居付けは不可能ではありません。ただし、そうした物件の多くはその家賃のままでは空室が埋まらない物件であり、想定利回りを大きく下回る形で家賃を調整する必要があります。

こうした物件の落とし穴として、現在入居者が居たとしても、そのままの家賃では新規の入居付けができないケースが挙げられます。

例えば入居者が十数年にわたってその物件に住んでいる場合、その入居者が支払っているのは当時の物件価値から導き出された家賃です。新築物件は新築プレミアムにより販売価格が相場よりも上乗せされた値段となっており、家賃も周辺エリアより高くなる傾向にあります。そうした物件に高い家賃を払っていた入居者が引っ越すと、次の入居者は築十数年の物件に新たに入居することになります。その場合、新築当時と同様の家賃では入居付けできなくなるのは想像に難くないでしょう。「表面利回りのみでなく実質利回りも良好だ」という物件であっても、一度退去者が出ることで計算が破綻するリスクがある点は押さえておきましょう。

また、サクラと連携を取ってあたかも入居者がいるように見せかける悪質な不動産業者にも注意しましょう。サクラを雇い、空室のアパートに高い家賃で一時的に入居させることで、入居者のいる高利回りの物件として売り出されているというケースです。こうした物件を契約してしまうと、契約後まもなくサクラが退去し、入居付けが困難になります。利回りと空室率のみでなく、物件を扱う不動産会社が信頼できるかもチェック項目に入れるようにしましょう。

まとめ:家賃が相場より高い物件は、一度退去者が出ると新規入居付けが難しくなる

8.想定利回りは高いものの、空室が続いている物件

復習になりますが、表面利回りと実質利回りには経費の面で差が生じます。不動産投資において経費が0円になることはあり得ないため、実質利回りは表面利回りから確実に低下します。

一方で、想定利回りを「満室時の収入 ÷ 物件購入価格 ✕ 100」として計算している場合、空室率を考慮していないことから表面利回りとも差が生じます。つまり、「想定利回り>表面利回り>実質利回り」となります。この計算によって想定利回りを算出し、物件の閲覧サイトに掲載している場合、見かけ上の利回りと実質利回りに大きな差が生じることになります。

そのため、想定利回りが良好な部屋であっても、何らかの理由で空室が続いている場合は実際の収益が大きく異なります。先述のように家賃が相場よりも高く設定されている場合、想定利回りが良くても入居付けが困難で、実質利回りが大幅に低下するおそれがあります。想定利回りのみでなく、その物件が入居者の需要を満たす立地・設備・管理状況を備えているかをチェックするようにしましょう。

まとめ:想定利回りが高くても、空室続きの物件は実質利回りが下がるリスクが高い

ただし、後述の利回りを上げる方法により空室の発生を抑えることが出来れば、想定利回りから大きくかけ離れずに運用を行うことも可能になります。具体的な方法を見ていきましょう。

購入後に利回りを上げる方法とは?

不動産投資を検討されている方の中には、「購入時の利回りは最も高い数値で、時が経つにつれて利回りは低下する」と考える方もいらっしゃるようです。もちろん、物件に一切手を加えなければ、築年数が経過するにつれて期待できる想定賃料も下がっていくでしょう。

理由はいたって簡単で、入居者からすれば、同じ家賃を払うのならなるべく築年数の浅い物件に住みたいと考えるのが一般的だからです。一方で、以下の方法によって物件を運用しながら利回りを改善することができるでしょう。それにより、購入時と同額かそれ以上の額で売却することもできるかもしれません。

  1. サブリース契約の解除
  2. 物件のリフォーム

(1)サブリース契約の解除

購入後に物件の運用利回りを向上させる一つ目の方法は、サブリース契約を解除することです。一般的にサブリース契約は、通常の賃料の85%~90%の金額をオーナーに支払うことが多いです。そのため、オーナーは実際にもらえる家賃よりも少ない額の収入で運用している訳です。 もちろん、その分空室リスクがない訳ですから賛否両論あるかもしれません。そこで、両者の違いを以下で比較してみましょう。

入居率95% 家賃8万円 サブリース保証賃料が85%の場合

1年間の収入 内訳
サブリース契約 815,000円 68,000円 =(8万円 ✕ 85%)✕ 12ヵ月
通常の賃貸借契約 912,000円 80,000円 ✕ 12ヵ月 ✕ 95%

※1年で97,000円の差額!

まず、サブリースの場合を見てみましょう。サブリース保証賃料は8万円の85%の68,000円です。たとえ空室になってもこの家賃が継続して払われる訳ですから、1年間で815,000円の収入になります。

一方で通常の賃貸借契約の場合には、家賃8万円 ✕ 12ヶ月 ✕ 95% = 912,000円の収入です。つまり、たとえ空室率を考慮したとしても、通常の賃貸借契約の方が高い収益率で運用することができるのです。

ちなみに、入居率を90%と仮定したとしても、家賃収入は8万 ✕ 12ヶ月 ✕ 90% = 864,000円で、サブリースよりも5万円近く高い収入を得ることができます。
入居率90%という数値は、一年間のうち36.5日空室があることを意味しています。つまり、1年間で1ヶ月以上空室が続くということになります。みなさんもご存知の通り、23区内の駅近好立地であれば1ヶ月以上空室が続くというのは稀なケースです。そこまで厳しいシミュレーションを行ったとしても、通常の賃貸借契約のほうが得であることが分かっていただけたと思います。

では、どのようにして解約をするかですが、サブリース会社によりいくつかのタイプがあるようです。例えば、契約書の条文の中に「契約期間満了の6ヵ月前までに通知をすることによって解除をすることができる」という規定がある契約もあれば、「サブリース賃料の半年分の違約金を支払うことによって即時解約をすることができる」といった規定など、実に様々です。

物件の販売図面には「サブリース解除不可」となっているものもありますので、契約内容や条件については購入時点でも注意が必要です。

仮にサブリース賃料半年分の違約金を支払ったとしても、2~3年でその分を取り戻すことができる訳ですから、長期を費やす投資だからこそ、ぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか?

参考サブリースは解約できない?これで完璧!メリットから問題点まで一挙解説

(2)物件のリフォーム

購入後に利回りを向上させる方法の二つ目は、物件のリフォームを行うことです。こちらは、特に築年数の古い物件ほど、高い効果を得ることができるでしょう。

なぜ築年数が古い物件の家賃が下がるのかというと、主に以下の理由があるからです。

  1. 物件の外観が古くなる
  2. 設備が流行から遅れる
  3. 築年数の新しい物件にしか住みたくない人がいる

以上の3つの理由のうち、③築年数の新しい物件にしか住みたくない人がいる、という点は正直どうすることもできません。ただし、賃貸物件に住む全人口の中で、このように考える人の割合はそこまで多くはないでしょう。逆に、理由の①と②をしっかりと対策することで、築年数が経った築古物件であったとしても、高い利回りを達成することができるでしょう。

家賃が下がる理由①:物件の外観が古くなる

築年数が古くなると、当然物件の外観も古くなり、家賃が下がる原因となります。
投資対象がアパートであれば、内装ももちろん外観の部分もコントロールすることができます。外壁を塗り直すだけでも、見た目は大きく変えられるでしょう。問題は、区分マンションへの投資を行うに際し、外観が古くなるという点をどのように対策すべきかということになります。
結論からいうと、管理状況の良い物件を選ぶことが一番の対策になるでしょう。やはり区分マンションのオーナーは共用部分の修繕やリフォームを管理することはできません。そうなると、将来的なマンションの資産性については、全て管理組合と管理会社に任されることになります。それを見越して、しっかりとした管理会社のついた物件を、投資する際に選定することが最も重要になるでしょう。

家賃が下がる理由②:設備が流行から遅れる

築年数が古い物件の家賃が下がる理由の2つ目は、室内設備が流行から外れてしまうという点です。特に築古の物件の中でも、家賃が低くなってしまう最も大きな原因は「三点ユニット」にあると言えるでしょう。三点ユニットとは、バス・トイレ・洗面台がすべて一つの部屋の中に収まっている間取りを言います。現在でいうと築25年以上の物件に比較的多く見られる傾向にあります。

三点ユニットが流行った当時は、風呂やトイレなどの水回りをなるべくコンパクトにまとめることで、居住スペースを広く使えるという考え方があったようです。しかし現在では、「三点ユニットだから」という理由で検討から外す方も多くなっています。

逆に言えば、多少古い物件であったとしても、バス・トイレ別の間取りに変更するだけでかなり大きな賃貸需要を取り込むことができます。さらに、最近は独立洗面台が人気ですから、そういった設備をつけるだけでも、家賃の上昇を見込むことができるでしょう。

注意点:むやみなリフォームをしない

リフォームは利回りを上げるための有効な手段となり得ますが、一方でむやみに改修をしてしまうのも考えものです

リフォームは、あくまでも現状が「空室」で「なかなか賃借人がつかない」場合にのみ検討すべきです。もちろんですが、リフォームをすれば必ず賃借人が付くというわけではないため、まずは賃料と相場観などを見直す必要があります。

例えば200万の投資で空室をリフォームしたとしても、賃料が3,000円上がるだけであれば工事自体をやらないほうがいいでしょう。常に費用対効果を考えた対策が必要不可欠となります。

<参考>他の金融商品における利回りの種類

ここまで、不動産投資における利回りの全貌を解説してきました。しかし、利回りは不動産投資に限らず、投資全般に関わる考え方です。同じ利回りという言葉でも、他の金融商品では使われ方が異なってきますので、参考としてご紹介します。

株式投資の「配当利回り」

株式投資における「配当利回り」は、株主が投資した金額に対してどのくらいお得に配当金が得られるかを%で表したものです。

企業は、株主に対して利益の中からあらかじめ決められた配当金を支払います。配当金は、中間決算と期末決算の時期に合わせて年に2回もらえるのが一般的です。

配当利回り(%)= 1株あたりの配当金 ÷ 現在の株価 ✕ 100

例)ある企業の株を1株10,000円で購入し、1年間で3,000円の配当金をもらった場合。

1年間の配当金3,000円 ÷ 1株の価格10,000円 × 100 = 3%
⇒ 配当利回り3%

国債の「国債利回り」

国債利回りは、利子を含めた額面差益の割合を1年あたりの割合として換算したものです。

国債は、政府が公共事業などの財源を確保するために発行している債権のことで、年間に支払われる利子と満期日があらかじめ決められていること、額面金額が戻ってくることが約束されているのが特徴です。

利子は半年に1回支払われ、元本は満期になったら戻ってきます。

国債利回り(%)=(1年あたりの利子 + 額面差益)÷ 国債の購入価格 ✕ 100

例) 額面100万円の国債を95万円で購入し、5年後の満期日に利子を6万円受け取った場合、

5年間で受け取った利子6万円 ÷ 5年間 = 1年あたりの利子12,000円
( 1年あたりの利子12,000円 + 額面差益5万円 )÷ 国債の購入金額95万円 ✕ 100 = 6.5%
⇒ 国債利回り6.5%

まとめ

今回は不動産投資における利回りについて、さまざまな観点から解説してきました。

利回りの基本的な知識から混同しやすい概念、エリア別の目安や購入後の上げ方まで、これまでご存じなかったという事項も多かったのではないでしょうか。

本記事をご覧いただければ分かる通り、利回りを考えるにあたっては実に多くの要素を並行して考えていく必要があります。ポータルサイトで表面利回りだけを追求してしまうと、落とし穴にはまってしまうケースも少なくありません。

少しでも物件選定に迷われた際は、信頼できる不動産のプロに相談されることをおすすめいたします。

尚、TOKYOリスタイルでは、経験豊富な不動産投資コンサルタントによる無料相談会を随時開催しております。利回りに関する基礎的な事項から投資収益のシミュレーションまで、なにかお困りごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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