不動産投資で学生向けの賃貸物件を選ぶメリットと注意点！空室を抑えるコツを徹底解説！
- 更新：
- 2024/12/20
不動産投資で空室率を抑えるには、ターゲットを明確にして需要の見込める物件を選ぶことが１つの戦略になります。入居需要が掴みやすい物件の代表例が、大学生向けの賃貸マンションです。
大学生・専門学生は多くの大人が実体験として経験しており、スクールカレンダーに沿って入学や卒業の時期が定められているため、入居者層や入退去の時期が予測しやすいターゲットとなります。
学生にターゲットを定めた物件には相応のメリットがある一方で、予期しない空室の発生や家賃下落のリスクといった注意点も存在します。この記事では、学生向け物件のメリットと注意点、空室を抑えるコツをご紹介します。入居者層のニーズと物件の理想形をより具体的に掴むためにも、ぜひご一読ください。
- 目次
- 学生向けの賃貸物件に不動産投資をするメリット
- 学生向けの賃貸物件に不動産投資をする注意点
- 学生向けの賃貸物件の空室率を抑えるコツ
- 学生が賃貸物件を決めるポイントは？
- 学生向け賃貸物件での不動産投資に関するQ&A
- まとめ
学生向けの賃貸物件に不動産投資をするメリット
学生向け物件のメリットには以下の4つがあります。
それぞれ見ていきましょう。
大学付近の物件は入居需要が見込める
学生向けの物件は、エリアによって入居需要が想定できる点が大きなメリットです。家賃が極端に高くなければ、大学に近く乗り換えが少ないエリアほど入居需要が高くなります。
学生が１人暮らしを始めるきっかけは、大学へのアクセスであることが大半です。地方から上京する学生や、実家からの通学に１時間以上かかる学生は、親元を離れて１人暮らしを始める傾向にあります。そうした学生にとって、電車通学の時間が少ないエリアの物件は魅力的に映ります。
入居と退去の時期が予測しやすい
学生は入学シーズンが４月、卒業シーズンが３月と定まっており、それぞれに合わせて入退去が発生します。そのため、入退去のタイミングをオーナー側が予測しやすい点がメリットになります。
大学に入学する準備期間、そして大学を卒業し社会人となる準備期間の３月に、入居者が一斉に入れ替わります。新規の入居者の獲得、退去後の清掃・修繕、入居手続きなどをスムーズに進められるよう、計画的に準備をしましょう。
家賃滞納のリスクを抑えられる
「収入の少ない学生は家賃を払えないこともあるのではないか」と思う方もいるかもしれませんが、学生の多くは親の仕送りや親の口座からの引き落としによって家賃を支払っています。
また、未成年者である学生の入居には、家賃保証会社への加入と保護者による連帯保証が標準的な条件となっています。そのため、学生がアルバイト等によって得た収入で家賃を支払う形で、万が一支払いが出来なかったとしても、家賃保証や連帯保証によって補填が可能です。
参考不動産投資と家賃保証会社の関係は？最高裁「追い出し条項」判決まで解説
これらの点から、退職や転職により収入のない時期が生じ、家賃滞納が起こりうる社会人向けの物件よりも、学生向けの物件のほうが家賃滞納リスクは低いと言えます。
利回りの良いコンパクトな間取りの物件も需要が高い
ほぼすべての学生は、一人暮らしを前提として住まい探しをします。選ばれる物件はほとんどがワンルームや1Kのようなコンパクトな間取りの物件です。
こうしたコンパクトな間取りの物件はファミリー向けの物件と比較し、購入価格に対する家賃収入の割合、すなわち利回りが良くなる傾向があります。高利回りで安定的な収入を見込めるのが、学生向け物件の大きなメリットといえるでしょう。
学生向けの賃貸物件に不動産投資をする注意点
学生向け物件の注意点としては、以下の6点が挙げられます。
特に空室リスクと家賃の下落を避けるために、それぞれの項目を確実に押さえましょう。
大学の移転による空室リスクが大きい
大学生の入居に依存した物件は、大学の移転による影響を大きく受けることになります。
近年では、敷地を広く取れる郊外から都市部への移転が複数見られます。例えば中央大学は2023年に多摩キャンパスを目白に移転予定です。日本女子大は西生田から茗荷谷へ、東京理科大は野田から葛飾へとそれぞれ移転します。
都心へのアクセスが悪い郊外の物件は、新規の入居者を獲得しづらい傾向にあります。特定の大学の学部生に依存するエリアには、相応のリスクがあることを押さえておきましょう。
入居者の回転が他の物件と比べて早い
先述のように、大学生の入退去は基本的に入学から卒業までの４年サイクルで行われます。そのため、単身者の社会人向けのマンションのような、長期に渡る居住が見込めません。４年ごとに入居者募集を行う必要がある点は、広告の費用面も相まってデメリットと言えるでしょう。
また、大学によっては２年ごとにキャンパスを移る所もあります。例えば東京大学では、一部の学部を除き３年目で駒場から本郷にキャンパスが変わります。慶應大学や明治大学でもキャンパス移行の仕組みがあり、特に在学人数の多い都内や神奈川の大学がこうした傾向です。
大学生をターゲットにした物件を経営する際は、入居者の学生が通う大学についての情報を事前にくまなくチェックするようにしましょう。
学生以外の入居者を獲得しづらい
学生向けの物件では、騒音によるトラブルが発生することがあります。騒音に悩まされた入居者は管理会社に連絡し、管理会社が直接または間接的に騒音被害の告知をすることでトラブル解消に努めます。
騒音問題の解決は管理会社のタスクとなるため、オーナー側の負担は大きくありません。ただし、学生向けのマンションであることから社会人など学生以外の入居希望者から敬遠される恐れがあります。特に大学に近すぎる物件は回避されがちであるため、学生依存の物件以外ではエリア選定を入念に行いましょう。
近場の物件と競合しやすい
学生向けマンションでは入居者付けが比較的容易であるため、競合となる物件が近隣に多いケースがあります。物件購入時には競合物件が少なくブルーオーシャンに見えたとしても、数年のうちに相次いでマンションが建ちレッドオーシャン化することも珍しくありません。
競合物件が多いと入居者の獲得に難儀し、空室発生や家賃下落のリスクが生じます。また、人気の大学以外では学生自体の数が年々減少することも考えられるため、減少したパイの奪い合いが競合同士で発生する可能性もあります。
競合との競争に巻き込まれやすい点は、後発が参入しやすい学生向けマンションのデメリットと言えるでしょう。
入居中のトラブルが起きやすい
「学生以外の入居者を獲得しづらい」で騒音トラブルについて紹介しましたが、それ以外にも下記のようなトラブルが起きやすい傾向があります。
- ゴミの分別ルールを守らない
- いつの間にか恋人や友人と同居している
- 部屋を勝手にDIYされてしまう
極端な例では、部屋を全面ペンキで塗装してしまうようなケースも。学生は社会の一般的なルールを身に付けていないことが少なくありません。トラブルが起きたとき、どのように対処するか事前に決めておきましょう。契約書に禁止事項としてハッキリ記載しておくのも効果的です。
2～3月に入居者が決まらないと1年間空室になるリスクがある
ごく一部の転入などのケースを除き、ほとんどの学生は4月の入学を見越して2～3月に住む部屋を確定させます。先述したように、学生向けの物件は学生以外の入居者を獲得しづらいのが難点です。つまり、2～3月に入居者が決まらなかった場合には、そのまま1年間空室になってしまうリスクがあります。
このリスクを回避するには、なんとしてでも2～3月に入居者を確保できるような対策をするか、学生以外もターゲットにした戦略を立てるほかありません。この後解説する「空室率を抑えるコツ」をチェックして、空室リスクを回避するのが必須です。
学生向けの賃貸物件の空室率を抑えるコツ
学生向け物件の空室リスクを抑えるには、エリアの選定と入居者層のバランス調整、そしてターゲットのより具体的な絞り込みが有効です。下記7つのコツを押さえておけば、空室リスクを大幅に抑えられます。
- 移転が起こらないような大学付近を選ぶ
- 学生の入居者が過半数にならないような物件を選ぶ
- ターゲットを絞り込み物件の差別化を工夫する
- 複数の学校が近くにある物件を選ぶ
- 保護者からの印象の良さを重視する
- 大学生協に広告を掲載してもらう
- 外国人留学生向けの物件として運用する
それぞれ見ていきましょう。
移転が起こらないような大学付近を選ぶ
先述のように、大学の移転が学生向け物件の大きなリスクとなるため、移転の可能性が低い大学をターゲットにするのが有効です。例えば医学部があり、大学病院を近隣に備える大学は移転の可能性が低いと言えます。
大学病院は入院中の患者を一定数抱えているため、立地が変わることは極めてレアです。また、救急搬送の際に急患をどの病院に割り振るかはエリアによって優先度が定められるため、立地の変更が容易に出来ない事情があります。大学病院の移転が起こらないことで、その病院と紐付いている大学のキャンパスの移転も可能性が低いと言えます。
例外として、建物の老朽化が進み、且つ現地での建て替えが難しい場合は大学病院ごとキャンパスを移転する可能性があります。近畿大学の医学部と近畿大学病院は、立地の関係上その場での建て替えが困難と判断されたため、２０２５年に全面的な新築移転が計画されています。
その他の例として、オペラハウスをキャンパス内に構えた音楽大学や、有名デザイナーが手掛けたキャンパスを抱える美術大学、近年移転したばかりの大学などでは移転が起こりづらいと考えられます。大学自体の歴史や設備をリサーチすることで、移転リスクを軽減して物件選びに臨みましょう。
学生の入居者が過半数にならないような物件を選ぶ
先述のように学生向けマンションは社会人に敬遠されがちですが、学生の入居者数を抑えることで、住民層を分散させることができます。住民層が多岐に渡ることで、キャンパス移転による一斉退去のような事態を回避できます。
基本的に、大学に近すぎず家賃相場が低すぎないエリアであれば、大学生の割合を過半数以下に調整できるでしょう。例外として、キャンパスに向かうバスの停留所が近い場合や、学生向けのリーズナブルな飲み屋や商店街が近い場合などが挙げられますが、事前に物件の近隣を歩いてみることで入居者層を想定できます。
ただし、入居者層が多岐に渡ることで入退去のサイクルが読みづらくなる点に注意です。また、ターゲットを明確にすることによる物件の差別化が困難になります。住民層の多角化とターゲットの特化は両立できないことを覚えておきましょう。
ターゲットを絞り込み物件の差別化を工夫する
先程の項目とは対照的に、ターゲットとなる入居者層をより具体的に絞り込むことで物件の差別化を図る戦略があります。例えば女性オンリーの学生向けマンションであれば、内装の清潔感やオートロックを充実させることで競合物件と差をつけることが可能です。
また、近年では新型コロナウイルスの影響によりオンライン授業がメインとなった時期があったため、学生の多くがインターネット環境の充実を求めるようになりました。巣ごもり需要に合わせてYouTubeなどの動画配信サイトやネットゲームのユーザーが増加したことで、速くて安定したインターネット回線は多くの学生に魅力的に映ります。
一方、学生にとって魅力的でない物件もトレンドによって変化します。例えばTikTokでは、垢抜けない雰囲気の動画投稿者が和室を背景に動画を撮っているケースが多いことから、「和室界隈」という言葉が浸透しました。TikTokユーザーには「和室＝ダサい」という認識があるため、学生向け物件で和のテイストを強く押しすぎるのは時代の潮流に合っていないと言えます。
特定の学生層をターゲットとして狙うのであれば、その層は住居に何を求めているのか、何に魅力を感じ何を「ダサい」と感じるのか、といった学生事情への理解が成功の秘訣です。流行のSNSのリサーチや大学生へのヒアリングにより、現代の学生像が明確になります。
多くの大人が大学生を実体験として経験していると先述しましたが、学生の感性は社会情勢や流行により大きく変化します。競合が気づいていない学生ニーズを発見できれば、競合物件を出し抜き安定した入居付けを行えるようになるでしょう。
複数の学校が近くにある物件を選ぶ
先述したように、1つの大学に依存した物件選びは、移転による大きなリスクを孕んでいます。この移転リスクを回避するために、はじめから複数の学校が近くにある物件を選ぶのも効果的です。
当然、学校がひとつ移転してしまうだけでも、そのエリアの賃貸需要は大きく下がってしまいます。しかし、1つの学校に依存している物件とは違い、周辺の物件と差別化できれば十分に勝機があります。複数の学校からのアクセス性が良い物件を選び、移転リスクの軽減を図りましょう。
保護者からの印象の良さを重視する
学生向けの賃貸物件に住むのはもちろん学生です。しかし、実際に部屋探しをしたり、最終的に住む部屋を決定したりする際には、たいてい保護者が関わってきます。つまり、学生本人に選ばれやすい部屋にすると同時に、保護者からの印象の良さを重視するのが、空室リスクの軽減に効果的です。
というのも、はじめて一人暮らしをする学生の保護者は、下記のような不安を抱えています。
- 犯罪に巻き込まれないかな……
- 災害が起きたとき大丈夫かな……
- 夜遊びに入り浸らないかな……
上記の不安を解決するには、防犯・防災の面をカバーしていて、かつ周辺に娯楽施設が多くない物件を選べばOKです。ただし、保護者の不安は上記だけではありません。保護者が不安に感じそうなポイントはないか、検討する物件の設備や周辺施設の状況から探してみましょう。
大学生協に広告を掲載してもらう
大学内で運営されている「大学生協（大学生活協同組合：ユニコープ）」で、入学する学生の部屋探しをサポートしている場合があります。大学生協または提携不動産会社に依頼すれば、賃貸物件の広告を出してもらうことが可能です。入居者が見つかる確率はグンと上がるでしょう。
ただし、大学生協への広告掲載は手数料がかかります。また、仲介手数料をオーナー負担とする大学生協も多いです。メリットの大きい大学生協への広告掲載ですが、手数料負担がキャッシュフローを悪化させないように注意してください。
外国人留学生向けの物件として運用する
あえて「外国人留学生向け」の物件として、特化スタイルで運用するのも空室リスク軽減の効果が期待できます。というのも、コロナ禍で一時減少した外国人留学生の数が、2023年ごろから大きく回復傾向にあるためです。
コロナ以前の2019年の留学生は、過去最大の312,214人でした。その後、コロナの影響で一時は230,000人台まで減少したものの、2023年現在は279,274人まで増加。政府の移民推進の動きなども相まって、留学生の増加傾向もしばらく続くとみられています。
参考JASSO「2023（令和5）年度外国人留学生在籍状況調査結果」
「留学生だけ」をターゲットとした物件は少ないため、留学生向け物件として展開するのは効果的な差別化になり得ます。なお、国土交通省が「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を用意しているので、こちらを参考に環境を整えると良いでしょう。
参考国土交通省「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」
学生が賃貸物件を決めるポイントは？
空室リスクを回避するうえでもうひとつ押さえておきたいのが、「学生がどのようなポイントをチェックして住む部屋を決めているのか」という点です。学生のニーズをつかんだ物件なら、入居希望者が見つかる可能性は間違いなく上がります。ズバリ、学生が見ているポイントは下記の9つです。
- 家賃が予算内か
- 内覧できるか
- 駅・学校からの距離が近いか
- スーパーやドラッグストアからの距離が近いか
- 周辺のアルバイト求人の数が多いか
- 快適なインターネット環境があるか
- セキュリティ・防犯設備がしっかりしているか
- 周辺の治安が良いか
- 建物が災害に強いか
それぞれ詳しく見ていきましょう。
家賃が予算内か
学生が最初にチェックするのは家賃です。日本全国の学生500名を対象にとした株式会社ガロアのアンケートでは、住居に求める条件の最重要項目が「家賃」と分かっています。
引用PRTIMES
つまり相場よりも家賃が高すぎる物件は、よほどの差別化要素がない限りほとんど選ばれないと言っても過言ではありません。周辺物件の家賃相場は徹底的にリサーチしましょう。
内覧できるか
株式会社SHIBUYA109エンタテイメントが一人暮らしをする大学生・短大・専門学校生男女200名にアンケートを取ったところ、男性は34.0％が、女性は48.0％が不動産屋に行って物件の情報収集をしていたことが分かりました。
学生はオフラインで情報収集し、実際に物件を内覧して決めるパターンが多いということです。物件周辺の不動産屋とコネクションを作り、紹介・内覧につながる導線を引いておくことが重要になるでしょう。
駅・学校からの距離が近いか
学生は通学の利便性が高いのはもちろん、休日に大きなショッピング施設やアルバイト先に行きやすい立地の物件を求めています。すなわち、駅や学校からの距離が近いことが重要なポイントです。
郊外の物件に住む人は0ではないものの、ほとんどが家賃の安さを求めて探しています。好立地で高利回りな物件を見つけられるかが、空室リスクと収益性を左右するでしょう。
スーパーやドラッグストアからの距離が近いか
スーパーやドラックストアが自宅に近ければ、普段の生活の利便性が大きく高まります。学業やアルバイト、友人付き合いで忙しい学生は、すぐに買い物ができる立地の物件を探すことが多いです。スーパーやドラッグストアとの距離は、駅や学校からの距離に次いで重視すべきポイントといえます。
周辺のアルバイト求人の数が多いか
日本労働組合総連合会の2022年10月～11月に行った調査では、大学生の90.7％にアルバイト経験があることが分かりました。
さらに同調査における「アルバイト先を選んだ理由」の回答で、もっとも多かったのが「家や学校から近いなど交通の便が良い」ことでした。
つまり物件の近くにアルバイトの求人が多いのは、大きなアドバンテージになり得るということです。「物件を選ぶと同時に、アルバイト先に目星をつける」というケースも少なくありません。周辺のアルバイト求人数をチェックすれば、空室リスクの軽減効果が期待できるでしょう。
快適なインターネット環境があるか
昨今の大学は、インターネットを使ったオンライン授業やレポートのやり取りが当たり前です。すぐに使える快適なインターネット環境が整備されていない物件は、その時点で検討外となる可能性があります。
ただし、豊富な情報を容易に入手できるようになった現代では「自分でプロバイダや回線の契約先を決めて、最適な環境を作りたい」という学生のニーズも少なくありません。あえてインターネット環境を整備せず、自分で決められる自由度をアピールするのも一つの手です。
セキュリティ・防犯設備がしっかりしているか
はじめての一人暮らしで、多くの学生が気にするポイントがセキュリティや防犯設備の有無です。多くの学生は、休日も含め夜しか家に帰らない傾向があります。ほとんど家にいないため、空き巣が入りづらいオートロックやダブルロックなどの設備が重要視されがちです。
とくに一人暮らしの女性を狙った犯罪率が高く、多くの女学生はTVモニター付インターホンなどの設備の有無をチェックします。家賃に影響し過ぎない程度にセキュリティや防犯設備を強化することで、学生の検討対象に入る可能性が上がるでしょう。
周辺の治安が良いか
物件周辺の治安は学生本人はもちろん、はじめての子供の一人暮らしを不安に思う保護者が気にするポイントです。犯罪率や繁華街の有無などを確認しておきましょう。
ただし、物件選びで治安の良さばかりを重視するのはおすすめしません。たとえば東京23区をみると、犯罪率がもっとも低いのは文京区です。しかし文京区は家賃相場がほかの区よりも低めで、高利回りの運用が難しい傾向があります。極端に治安の悪いエリアは別ですが、ほかのポイントの方が優先度は高いです。
建物が災害に強いか
「首都直下型地震」や「南海トラフ地震」のような東日本大震災クラスの地震が、今後30年以内に70～80％程度の確率で起こるといわれています。関東～関西圏エリアに進学する学生の保護者は、これらの地震への不安から建物の災害への強さをチェックしがちです。
とくに費用をかけて対策しなくても、震度7の地震で倒壊しないことを示す「新耐震基準」に適合していることを賃貸広告でしっかりとアピールすれば、保護者へ安心感を与えられます。
学生向け賃貸物件での不動産投資に関するQ&A
最後に、学生向け賃貸物件での不動産投資に関するQ&Aを紹介します。
ぜひ、ここで疑問を解消しておきましょう。
学生向け賃貸物件の運用に向いている、大学が多い都道府県はどこ？
文部科学省の学校基本調査によれば、もっとも大学が多いのは東京都の145校、次いで多いのが大阪府の58校です。
参考e-Stat「学校基本調査（2024年8月28日公表）｜大学の都道府県別学校数及び学生数」
2024年8月28日時点で、全国の大学数の合計は813校。東京都と大阪府の2都府に、約4分の1の大学が集約されています。学生向けの賃貸物件を運用するなら、まず東京都か大阪府で検討するのが良いでしょう。
なお当社は、東京23区・大阪府といった大学が集中するエリアの物件情報を中心に取り扱っています。当サイトに無料会員登録いただければ、非公開の優良物件情報を閲覧することが可能です。過度な勧誘はございませんので、まずは良い条件の物件がないかチェックしてみてはいかがでしょうか。
学生マンションへの不動産投資は実際儲かるの？
学生マンションへの不動産投資は儲かる可能性があります。学生が好むコンパクトな間取りの物件は、家賃に対する販売価格が安く高利回りで運用しやすいためです。一度入居者が見つかれば大学在学中は基本的に退去されないのも、収益の安定性を高めています。
とはいえ、もちろん儲かるかどうかは物件次第です。当社でもさまざまな学生向けのマンションを取り扱っております。良い物件がないか気になる方は、当社の不動産投資コンサルタントへお気軽に無料でご相談ください。
まとめ
今回の記事では、学生向けマンションのメリットと注意点、空室を抑えるコツをご紹介しました。ターゲットとなる大学選び、大学へのアクセスを踏まえたエリア選び、学生事情の理解による物件の差別化が重要です。
一方で、学生向けマンションが投資対象として理想か否かは、投資家の資金面や属性により異なります。収支計画を通して家賃収入を高く見込むほうがよいと判断されれば、ファミリー層をターゲットとしたマンションが優先的な投資先となるでしょう。
個々人によって最適な投資対象は異なりますので、不動産投資を始めようと検討されている方はぜひ当社の個別面談をご活用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
ブログ等：はやてのブログ
この記事の監修：
