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不動産投資で学生向けの賃貸物件を選ぶメリットと注意点!空室を抑えるコツを徹底解説!

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不動産投資で空室率を抑えるには、ターゲットを明確にして需要の見込める物件を選ぶことが1つの戦略になります。入居需要が掴みやすい物件の代表例として、大学生向けの賃貸マンションが挙げられます。

大学生・専門学生は多くの大人が実体験として経験しており、スクールカレンダーに沿って入学や卒業の時期が定められているため、入居者層や入退去の時期が予測しやすいターゲットとなります。

学生にターゲットを定めた物件には相応のメリットがある一方で、予期しない空室の発生や家賃下落のリスクといった注意点も存在します。そこでこの記事では、学生向け物件のメリットと注意点、空室を抑えるコツをご紹介します。入居者層のニーズと物件の理想形をより具体的に掴むためにも、ぜひご一読ください。

学生向けの賃貸物件に不動産投資をするメリット

学生向け物件のメリットには、エリアによる入居需要の分かりやすさ、入退去の時期の予測のしやすさ、家賃滞納の起こりづらさの3点があります。それぞれ見ていきましょう。

大学付近の物件は入居需要が見込める

学生向けの物件は、エリアによって入居需要が想定できる点が大きなメリットです。家賃が極端に高くなければ、大学に近く乗り換えが少ないエリアほど入居需要が高くなります。

学生が1人暮らしを始めるきっかけは、大学へのアクセスであることが大半です。地方から上京する学生や、実家からの通学に1時間以上かかる学生は、親元を離れて1人暮らしを始める傾向にあります。そうした学生にとって、電車通学の時間が少ないエリアの物件は魅力的に映ります。

入居と退去の時期が予測しやすい

学生は入学シーズンが4月、卒業シーズンが3月と定まっており、それぞれに合わせて入退去が発生します。そのため、入退去のタイミングをオーナー側が予測しやすい点がメリットになります。

大学に入学する準備期間、そして大学を卒業し社会人となる準備期間の3月に、入居者が一斉に入れ替わります。新規の入居者の獲得、退去後の清掃・修繕、入居手続きなどをスムーズに進められるよう、計画的に準備をしましょう。

家賃滞納のリスクを抑えられる

「収入の少ない学生は家賃を払えないこともあるのではないか」と思う方もいるかもしれませんが、学生の多くは親の仕送りや親の口座からの引き落としによって家賃を支払っています。

また、未成年者である学生の入居には、家賃保証会社への加入と保護者による連帯保証が標準的な条件となっています。そのため、学生がアルバイト等によって得た収入で家賃を支払う形で、万が一支払いが出来なかったとしても、家賃保証や連帯保証によって補填が可能です。

これらの点から、退職や転職により収入のない時期が生じ、家賃滞納が起こりうる社会人向けの物件よりも、学生向けの物件のほうが家賃滞納リスクは低いと言えます。

学生向けの賃貸物件に不動産投資をする注意点

学生向け物件の注意点としては、大学移転による空室の発生、入居者の早い入れ替わり、入居者層が学生で固まるリスク、競合物件の増加の4点が挙げられます。特に空室リスクと家賃の下落を避けるために、それぞれの項目を確実に押さえましょう。

大学の移転による空室リスクが大きい

大学生の入居に依存した物件は、大学の移転による影響を大きく受けることになります。

近年では、敷地を広く取れる郊外から都市部への移転が複数見られます。例えば中央大学は2023年に多摩キャンパスを目白に移転予定です。日本女子大は西生田から茗荷谷へ、東京理科大は野田から葛飾へとそれぞれ移転します。

都心へのアクセスが悪い郊外の物件は、新規の入居者を獲得しづらい傾向にあります。特定の大学の学部生に依存するエリアには、相応のリスクがあることを押さえておきましょう。

入居者の回転が他の物件と比べて早い

先述のように、大学生の入退去は基本的に入学から卒業までの4年サイクルで行われます。そのため、単身者の社会人向けのマンションのような、長期に渡る居住が見込めません。4年ごとに入居者募集を行う必要がある点は、広告の費用面も相まってデメリットと言えるでしょう。

また、大学によっては2年ごとにキャンパスを移る所もあります。例えば東京大学では、一部の学部を除き3年目で駒場から本郷にキャンパスが変わります。慶應大学や明治大学でもキャンパス移行の仕組みがあり、特に在学人数の多い都内や神奈川の大学にこうした傾向が見られます。

大学生をターゲットにした物件を経営する際は、入居者の学生が通う大学についての情報を事前にくまなくチェックするようにしましょう。

学生以外の入居者を獲得しづらい

学生向けの物件では、騒音によるトラブルが発生することがあります。騒音に悩まされた入居者は管理会社に連絡し、管理会社が直接または間接的に騒音被害の告知をすることでトラブル解消に努めます。

騒音問題の解決は管理会社のタスクとなるため、オーナー側の負担は大きくありません。ただし、学生向けのマンションであることから社会人など学生以外の入居希望者から敬遠される恐れがあります。特に大学に近すぎる物件は回避されがちであるため、学生依存の物件以外ではエリア選定を入念に行いましょう。

近場の物件と競合しやすい

学生向けマンションでは入居者付けが比較的容易であるため、競合となる物件が近隣に多いケースがあります。物件購入時には競合物件が少なくブルーオーシャンに見えたとしても、数年のうちに相次いでマンションが建ちレッドオーシャン化することも珍しくありません。

競合物件が多いと入居者の獲得に難儀し、空室発生や家賃下落のリスクが生じます。また、人気の大学以外では学生自体の数が年々減少することも考えられるため、減少したパイの奪い合いが競合同士で発生する可能性もあります。

競合との競争に巻き込まれやすい点は、後発が参入しやすい学生向けマンションのデメリットと言えるでしょう。

学生向けの賃貸物件の空室率を抑えるコツ

学生向け物件の空室リスクを抑えるには、エリアの選定と入居者層のバランス調整、そしてターゲットのより具体的な絞り込みが有効です。それぞれ見ていきましょう。

移転が起こらないような大学付近を選ぶ

先述のように、大学の移転が学生向け物件の大きなリスクとなるため、移転の可能性が低い大学をターゲットにするのが有効です。例えば医学部があり、大学病院を近隣に備える大学は移転の可能性が低いと言えます。

大学病院は入院中の患者を一定数抱えているため、立地が変わることは極めてレアです。また、救急搬送の際に急患をどの病院に割り振るかはエリアによって優先度が定められるため、立地の変更が容易に出来ない事情があります。大学病院の移転が起こらないことで、その病院と紐付いている大学のキャンパスの移転も可能性が低いと言えます。

例外として、建物の老朽化が進み、且つ現地での建て替えが難しい場合は大学病院ごとキャンパスを移転する可能性があります。近畿大学の医学部と近畿大学病院は、立地の関係上その場での建て替えが困難と判断されたため、2025年に全面的な新築移転が計画されています。

その他の例として、オペラハウスをキャンパス内に構えた音楽大学や、有名デザイナーが手掛けたキャンパスを抱える美術大学、近年移転したばかりの大学などでは移転が起こりづらいと考えられます。大学自体の歴史や設備をリサーチすることで、移転リスクを軽減して物件選びに臨みましょう。

学生の入居者が過半数にならないような物件を選ぶ

先述のように学生向けマンションは社会人に敬遠されがちですが、学生の入居者数を抑えることで、住民層を分散させることができます。住民層が多岐に渡ることで、キャンパス移転による一斉退去のような事態を回避できます。

基本的に、大学に近すぎず家賃相場が低すぎないエリアであれば、大学生の割合を過半数以下に調整できます。例外として、キャンパスに向かうバスのバス停が近い場合や、学生向けのリーズナブルな飲み屋や商店街が近い場合などが挙げられますが、事前に物件の近隣を歩いてみることで入居者層を想定できます。

ただし、入居者層が多岐に渡ることで入退去のサイクルが読みづらくなる点に注意です。また、ターゲットを明確にすることによる物件の差別化が困難になります。住民層の多角化とターゲットの特化は両立できないことを覚えておきましょう。

ターゲットを絞り込み物件の差別化を工夫する

先程の項目とは対照的に、ターゲットとなる入居者層をより具体的に絞り込むことで物件の差別化を図る戦略があります。例えば女性オンリーの学生向けマンションであれば、内装の清潔感やオートロックを充実させることで競合物件と差をつけることが可能です。

また、近年では新型コロナウイルスの影響によりオンライン授業がメインとなった時期があったため、学生の多くがインターネット環境の充実を求めるようになりました。巣ごもり需要に合わせてYouTubeなどの動画配信サイトやネットゲームのユーザーが増加したことで、速くて安定したインターネット回線は多くの学生に魅力的に映ります。

一方、学生にとって魅力的でない物件もトレンドによって変化します。例えばTikTokでは、垢抜けない雰囲気の動画投稿者が和室を背景に動画を撮っているケースが多いことから、「和室界隈」という言葉が浸透しました。TikTokユーザーには「和室=ダサい」という認識があるため、学生向け物件で和のテイストを強く押しすぎるのは時代の潮流に合っていないと言えます。

特定の学生層をターゲットとして狙うのであれば、その層は住居に何を求めているのか、何に魅力を感じ何を「ダサい」と感じるのか、といった学生事情への理解が成功の秘訣です。流行のSNSのリサーチや大学生へのヒアリングにより、現代の学生像が明確になります。

多くの大人が大学生を実体験として経験していると先述しましたが、学生の感性は社会情勢や流行により大きく変化します。競合が気づいていない学生ニーズを発見できれば、競合物件を出し抜き安定した入居付けを行えるようになるでしょう。

まとめ

今回の記事では、学生向けマンションのメリットと注意点、空室を抑えるコツをご紹介しました。ターゲットとなる大学選び、大学へのアクセスを踏まえたエリア選び、学生事情の理解による物件の差別化が重要であることがお分かりいただけたと思います。

一方で、学生向けマンションが投資対象として理想か否かは、投資家の資金面や属性により異なります。収支計画を通して家賃収入を高く見込むほうがよいと判断されれば、ファミリー層をターゲットとしたマンションが優先的な投資先となります。

個々人によって最適な投資対象は異なりますので、不動産投資を始めようと検討されている方はぜひ当社の個別面談をご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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