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実際どうなの?不動産投資で1階の物件はアリなのか?

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投資の候補として見つけた物件が相場よりも割安だった場合、他の諸条件をクリアしていても「1階である」ことがネックとなるケースがあります。

1階の物件は賃貸を探す際に回避されがちであるため、空室リスクから購入をためらってしまう人も多いのではないでしょうか。実際のところ、以下の記事にお書きした通り、投資対象として良い物件とは「空室が出ない物件」を指します。

参考不動産投資の物件選び、何を基準に誰と組むべき?

空室リスクがある一方で、1階の物件は購入価格以外の面でも複数のメリットがあります。そこでこの記事では、1階の物件のメリット・デメリットおよび購入に適しているロケーションについて、様々な投資用不動産をご案内してきた投資コンサルタントの目線から解説いたします。当記事を通して価格面とリスク面を天秤に掛け、購入の判断材料にお役立てください。

1階のデメリット

まずは1階の物件のデメリットをご紹介します。セキュリティ・日当たり・眺望・害虫といった面で、1階の部屋は物件探し中の入居者候補から避けられがちです。それぞれ見ていきましょう。

デメリット①:セキュリティの面で懸念される

1階の物件は外から室内を見られる心配や、侵入されるおそれがどうしても付きまといます。遮光性の高いカーテンや防犯性の高いカードタイプの鍵、オートロックのマンションであれば対策は可能ですが、気持ちの面で落ち着かない人も一定数居るでしょう。

特に人通りや車通りの多い立地では、通行人の話し声や自動車による振動が気になる方も居ます。物件に「落ち着き」を求める人にとっては、1階であることはデメリットに繋がります。

デメリット②:日当たりが悪い場合がある

窓が向いている方角や周りの建物にもよりますが、1階の物件は高層と比べて日当たりが悪い傾向にあります。日当たりが悪いと湿気が溜まりやすくなり、カビの発生や家具・建材の劣化に繋がります。

また、日当たりだけでなく風通しも悪い物件では洗濯物が乾きにくいというデメリットもあります。乾燥機能付きの洗濯機のスペースを設けたり、浴室乾燥機を設置することで対応出来ますが、間取りや設備投資の面で制約を受ける点に注意しましょう。

デメリット③:眺望が良くない場合がある

1階の物件はどうしても眺めが悪くなりがちです。高層からの眺めを1階で再現することは不可能なため、眺望の良さを求める入居者はターゲットから外れると考えてよいでしょう。

ただし、高層階には眺めの良さやエレベーターの乗り降りから出不精になりやすいデメリットがあります。後述する外出のしやすさを考えれば、1階であることは「外出を促す」というメリットにも繋がります。

デメリット④:虫の被害が出る場合がある

特に若年層や女性の方にとっては、ゴキブリや蜘蛛などの不快害虫が大きなデメリットとなり得ます。

外装の工夫や共有部分の清掃により、清潔感をアピールすることで印象を良くすることは可能です。ただし、近年では入居者が書き込む口コミサイトが物件決めの判断材料として注目を集めています。一度害虫の発生が口コミとして書かれると、入居付けの難易度が上がる点はリスクとして押さえておきましょう。

1階のメリット

1階には上記のデメリットが挙げられますが、全ての1階の物件が空室となることはあり得ません。デメリットを打ち消す・裏返すようなメリットを全面に出して広告することで、1階の物件でも入居付けは可能になります。具体的なメリットを見ていきましょう。

メリット①:価格が安い

先述のデメリットから、基本的に家賃および購入価格が2階以上の部屋よりも安くなります。2階以上と1階では月数千円の家賃の違いが生じることも珍しくないため、入居者によっては契約の決め手になります。

また、物件の購入価格が安くなることから、投資家にとってもメリットがあります。購入費用を抑えることで借入れする不動産ローンの総額が減り、月々のローン返済額を減らすことができます。1階の物件は家賃収入自体も減額されますが、家賃収入がローン返済額を上回ることで良好なキャッシュフローを保てるため、安定した不動産経営が可能になります。

金銭的な効率や安定を測る指標として、「利回り」が挙げられます。利回りについては以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも併せてご一読ください。

参考不動産投資における利回りとは?その意味と計算方法

メリット②:下の階からの騒音がない

見落としがちなポイントではありますが、騒音は上や横の部屋だけではなく下の部屋からも響くことがあります。他の住民の生活音を避けたい人にとっては、隣接する部屋が減る1階の物件はメリットに繋がります。

また、入居者自身が下の階層への振動や騒音を気にしなくてよい点もメリットになります。新型ウイルス蔓延後は、運動不足の解消のため『リングフィットアドベンチャー』をはじめとする屋内でできるスポーツゲームが注目されました。しかし、足を上げ下げしなくて済む「サイレントモード」が実装されているとはいえ、どうしても下の階への騒音が気になるユーザーも現れました。

スポーツベンチやダンベル、ルームランナーを用いて運動する人や、育ち盛りの子供がいるファミリー層も同様の悩みを抱えがちです。こうした人にとっては、下の階に響くことを懸念する必要がない1階の物件は魅力に繋がるでしょう。

メリット③:エレベーターの乗り降りがない

高層階のデメリットとして、エレベーターの乗り降りに時間が掛かる点が挙げられます。対照的に、1階の部屋はエントランスまでの距離が近く、外出しやすい点がメリットとなります。

新型ウイルスの蔓延前は、都会生活の反動から森林浴や簡単なトレッキングといったアウトドアブームの兆候があり、必ずしも室内での過ごしやすさが優先されるわけではありませんでした。近年では新型ウイルスによる巣ごもり需要が続きますが、アフターコロナのアウトドアブームの再来を視野に入れると、外出のしやすさを考えて1階の物件を押さえることは戦略の1つになるでしょう。

メリット④:専用の設備付きの物件もある

1階の入居者向けに、専用の庭やテラスがある物件もあります。子供を庭で遊ばせたいファミリー層や、家庭菜園を楽しみたい入居者にとって、こうした要素は大きなメリットになります。

先述のように、1階であることは眺望の面でデメリットとなりますが、庭やテラスのある物件は屋内からの眺めを良くしてデメリットを解消することが可能になります。不動産投資家の目線として、室内の間取りや設備だけでなく、こうした専用スペースを確認する視点も持つようにするとよいでしょう。

1階の不動産投資に適しているロケーション

1階の物件のメリット・デメリットを確認したところで、不動産投資に適している1階の物件の立地やポイントをご紹介します。特定の入居者のニーズを満たす要素が重要となるため、「どのような入居者をターゲットとするか」を視野に入れながらチェックするのをオススメします。

南向きに窓がある物件

日当たりや眺望面での対策として、南向きに窓があることが挙げられます。採光性が高いことは湿気やカビの予防にも繋がるため、入居付けの際のアピールポイントになるでしょう。

Googleマップ等で周りに建物が密集していたとしても、南側に開けていて窓があれば採光性は高くなります。実際に内見することで実感できる要素でもあるため、気になった物件には実際に足を運ぶようにしましょう。

車通りの少ない閑静な住宅街

1階のデメリットとして挙げた通行人の話し声や車の走行音は、閑静な住宅街を立地とすることで対策が可能になります。閑静な住宅街は駅から離れていることが多く、駅近の物件を求める若年層にはニーズが合いませんが、落ち着いた生活をしたい高齢寄りのファミリー層には需要があります。

駅から離れた1階の物件は市場価格より大きく安くなるメリットがあるため、落ち着いた生活を求める層にターゲットを絞り、広告戦略を工夫しながら入居者を獲得することで高利回りの不動産運用が可能になります。例えば世田谷区・杉並区は人口も多く、該当する地域も多数見られるため、地域から絞り込みを掛けて物件を探すのも有効な施策となります。

駅近(多忙なサラリーマン向け)

閑静な住宅街を求める層とは対照的に、多忙なサラリーマンはドアtoドアの時間の短縮を求めており、駅までアクセスしやすい立地の1階の部屋は魅力に映ります。特に会社での滞在時間が長いサラリーマンであれば、室内からの眺望や日当たりへのこだわりを持たないことが多く、1階のデメリットを感じない人も少なくありません。

こうした層をターゲットとするのであれば、都心部にアクセスする交通網の整った地域にフォーカスして物件をリサーチするとよいでしょう。

RC造の築浅物件

騒音や害虫対策として、気密性の高いコンクリート造の物件が推奨されます。コンクリートを用いた建物はRC造とSRC造の2種類がありますが、低層の建物に適しているのはRC造となります。

RC造は鉄筋製の枠型にコンクリートを流し込んだ素材が特徴で、SRC造はRC造の構造を基本として鉄骨を支柱としているのが特徴です。SRC造は耐久性が高い一方でコストも高くなるため、家賃の高い高層マンションに適しています。1階の部屋を購入するのであれば、家賃や購入価格を抑えられるRC造の物件がオススメとなります。

コンクリートを用いないS造(鉄骨造)や木造の建物は、費用を抑えられますが遮音性が低く、1階の物件としては適さないと言えます。

同様に、耐久性・遮音性・気密性の面から、1階の部屋を購入するのであれば築年数の少ない物件がよいでしょう。物件の掲載サイトの画像や内見時の清潔感が契約の決め手に繋がるため、管理の行き届いた築浅物件を購入することを推奨します。

まとめ

今回の記事では、1階の物件の不動産投資について、メリットとデメリットおよび適したロケーションをご紹介しました。

今回ご紹介したポイントは1つの目安であり、エリアによって価格帯や環境が大きく変わります。該当する地域に知見のある不動産会社と連携することで、より良い物件にあたる可能性が高まります。都内の築浅の物件にご興味のある方は、当社の不動産コンサルタントによる個別面談をぜひご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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