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【2022年】不動産投資で結果を出すための4つの心得とは?

不動産投資, 結果, 心得

本記事では、不動産投資でしっかりと結果を出すために覚えておくべき4つの心得について、不動産コンサルタントでもある筆者が実際にお会いしたお客様との経験も踏まえて、分かりやすくご紹介したいと思います。

まず結論から申し上げると、不動産投資で結果を出すための4つの心得は、以下の通りです。即ち、①利回りだけを追い求めない、②借り入れを恐れない、③こだわりを捨てる、④信頼できるコンサルタントを見つける、です。

それぞれの心得には、不動産投資で陥りやすい落とし穴と、それを回避して結果を出すための重要なヒントが込められています。1つずつ分かりやすく解説をしますので、是非最後までお付き合いいただければと思います。

第1の心得:利回りだけを追い求めない

それでは早速、心得の1つ目について見ていきましょう。この「利回りだけを見ない」というポイントは、数多くの本や有名大家から口酸っぱく言われているにも関わらず、なかなか克服することの難しい、根の深い問題です。

本記事をご覧になっている不動産投資経験者の方の中にも、「初心者の頃は利回りばかり見ていたなぁ」とお感じの方は多いのではないでしょうか。

確かに、ポータルサイトなどを見れば分かるように、期待できる収益が多ければ多いほど、又は物件価格が安いほど、高利回りに表示されます。当然、適正な賃料と安定した物件であるという前提のもとでの高利回り物件ならば、その物件は買ったほうが良いでしょう。

しかしながら、それでもやはり利回りだけを追い求めるのは、高い危険性を含んでいると言わざるを得ません。このことは、利回りという考え方を物件の売主目線で見ればよく分かります。

参考【2022年最新版】利回りの目安は何%?不動産投資の平均利回り相場や計算について

売主から見た利回りと物件価格

売主から見た利回りとは、一体どういうことなのでしょうか。それを理解するために、改めて利回りの計算式を振り返ってみましょう。

表面利回り(%)= 年間家賃収入 ÷ 物件価格

ここであなたが、とある物件のオーナーであるとしましょう。その物件には既に入居者がいて、毎月の家賃収入が10万円だと仮定します。すると、年間家賃収入は120万円ということになりますね。

それでは、物件のオーナーであるあなたは、この物件をいくらで売りに出そうと考えますか?

おそらくこれだけでは、なかなか適正な価格を決めるのは難しいのではないでしょうか。そこで登場するのが、利回りという考え方です。

例えば、周辺エリアでこの物件と同程度のグレードの物件が、利回り5.5%で成約していたとします。するとあなたは、価格を決めるための物差しを1つ獲得することに成功しました。

利回りが5.5%で成約した実績があるということは、あなたが所有する物件も5.5%の利回りで売却できるかもしれません。そうなると、物件価格をいくらに設定したら良いでしょうか?

答えは約2,180万円です。以下で計算式を見てみましょう。

先ほどの「表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格」という公式に、既に分かっている家賃収入120万円と、今回出したい表面利回りである5.5%を代入します。

5.5% = 120万円 ÷ 物件価格
↓ 両辺に物件価格をかける
5.5% ✕ 物件価格 = 120万円
↓ 両辺を5.5%で割る
物件価格 = 120万円 ÷ 5.5% = 2181.8181万円 ≒ 2,180万円

このようにして、物件価格を2,180万円であると求めることができました。

もし物件に問題が有ったら・・・?

ここまで、出したい表面利回りから逆算して、物件価格を導く方法について見てきました。それでは、もし仮にこの物件が、再建築不可や修繕積立金不足などの問題を抱えていると、どうなるでしょうか。

おそらく、表面利回り5.5%のままでは売却することは難しいでしょう。そうなると、「多少問題があっても利回りの高い物件が欲しい」と考える投資家のニーズに合わせるために、物件の利回りを高くする必要があります

そこで、早めに物件を売却するために、利回りを7%まで上げることにしました。もうここまでくれば、物件価格がいくらになるか求めることはできるかと思います。

結果は、約1,560万円です。
念のため、計算式を確認していきましょう。

7.7% = 120万円 ÷ 物件価格
↓ 両辺に物件価格をかける
7.7% × 物件価格 = 120万円
↓ 両辺を7.7%で割る
物件価格 = 120万円 ÷ 7.7% = 1558.44万円 ≒ 1,560万円

このように、利回りを7%まで上げようとすると、物件価格は先ほどの2,180万円から、約600万円も低い1,560万円にする必要があることが分かりました。

売主目線から分かる利回りの正体

さて、ここまで、出したい利回りから物件価格を導く方法について見てきました。不動産投資初心者の方の中には、物件価格を導き出すプロセスを目の当たりにして新鮮に感じられた方も多かったのではないでしょうか。

先ほどの利回りと物件価格の計算から分かること、それは「売主目線で考えると、出したい利回りから逆算して物件価格を決めることになる」という点です。したがって先ほどの例でも見たように、物件に何か問題があったり競争力が低い場合には、「周りよりも利回りを高くせざるを得ない」ということになります。

ここまでご覧になっていただければ、「利回りだけを重視して物件を選ぶこと」がどれだけハイリスクなのか、お分かりいただけたのではないでしょうか。

改めて整理すると、ほとんどの場合、利回りが高いのは「お買い得」なのではなく、「その利回りにしないと売れない物件」であるということなのです。

ですから、利回りだけに捉われるのではなく、家賃相場との比較や物件の状況などを考慮しながら、総合的に評価することが重要となるのです。

第2の心得:借り入れを恐れない

それでは次に、不動産投資で結果を出すための2つ目の心得である「借り入れを恐れない」について詳しく解説していきたいと思います。

筆者が不動産投資コンサルタントとしてお客様とお会いする中で常々感じていることは、不動産投資で成功している方ほど借り入れをうまく使いこなしているということです。

逆に初心者の方ほど、借り入れを過度に恐れるあまり、なるべくローンを引かずに済むような築古・超低価格帯の物件に手を出してしまいます。

非常に皮肉なことですが、こうした物件に手を出すことは、借り入れをすることよりもよっぽどハイリスクなのですが、なかなかそのことに気づかずに落とし穴にはまってしまう方が多いのが現状です。

ではそもそも、なぜ多くの初心者の方が、借り入れを恐いと感じてしまうのでしょうか。

なぜ借り入れを恐く感じてしまうのか?

初心者の方が不動産投資における借り入れを恐ろしく感じてしまう理由は、ギャンブルのためのハイリスクな借金と同一視してしまっているためです。

そもそも不動産投資における投資用ローンは、不動産を買うためにお金を借りるということです。例えば2,000万円の借り入れをして物件を購入したとすれば、相当悪徳な不動産会社から購入しない限り、自分の手元には2,000万円の価値のある不動産という名の資産が残ります。

その手元にある不動産が、毎月家賃収入を生み出し、当初に借入れた金額以上の価値を生み出すことになるという訳です。

これは、例えば競馬やパチンコのようなギャンブルのために借り入れるのとは全く性質が異なります。

不動産の場合には、手元にある物件を売却すれば概ね元本に近い金額を回収できる訳ですが、ギャンブルのために借りたローンは、それを元手に何か資産を購入するわけではないため、全くの無に帰す可能性だってあるのです。

このように、競馬やパチンコなど、ギャンブル目的での借り入れと、不動産投資のための借り入れは性質や安定性が全く異なります。不動産投資に慣れた方はこのことを十分に理解できているので、慎重にはなっても恐れることなく借り入れをすることができるのです。

このように、誤解からくる借り入れへの過度な恐れの感情は、不動産投資を成功に導くための妨げになりかねません。ある程度の緊張感は持ちつつも「借り入れを恐れない」という心得を大事にして頂きたいと思います。

参考マンションで不動産投資を始めるならローンで始めよう!現金一括とローンの差を徹底解説

第3の心得:こだわりを捨てる

それでは次に、3つ目の心得である「こだわりを捨てる」という点について解説していきたいと思います。

これは、全くの初心者というよりも、少し不動産投資の勉強をして知識がついてきた方が陥りやすい落とし穴です。

自分が住みたいか、というワナ

不動産投資の勉強をしていると、「自分が住んでも良いと思えるようなピカピカの物件が欲しい」と考えるようになる方が多いです。

もちろん、これは全く悪いことではありません。ご自身が所有する物件に住むことになる入居者の方に気持ちよく住んでほしい、という気持ちは大切ですし、そうしたホスピタリティはいつまでも忘れてはいけない重要な気持ちです。

但し、この気持ちに捉われすぎるあまり、「自分が住みたいと思う物件じゃないと購入したくない」という考えに変わってしまうのは危険です。

不動産投資はあくまでも「投資」です。しっかりと安定して資産を増やすことを第一の目的にすべきであり、利益を追求することは重要であるべきなのです。

考えてみてください。例えば、都心部の中古の単身者向けのマンションに投資をするにあたって、入居者の目線とあなたの目線は果たして同じでしょうか

入居者の方はおそらく、地方から東京に出てきて、社会人として働く20ー30代の会社員といったタイプでしょう。そういった方々が気にするのは、「駅から近いか」「周りにスーパーやコンビニはあるか」「会社まで通勤しやすいか」といった点であり、ある程度衛生環境が整っていれば、住みたいと思うハードルは十分超えていると言っても過言ではありません。

改めてお伝えすると、不動産投資もれっきとした投資である以上、コストパフォーマンスを考えることは大事な要素です。一般的な入居者が求めるであろう基準以上の物件を購入しようとすると、物件価格は高くなる一方であり、利益の水準もどんどん悪くなることでしょう。

したがって、不動産投資を成功に導くために「こだわりを捨てる」という点はしっかりと心得ておいて頂ければと思います。

第4の心得:信頼できるコンサルタントを見つける

それでは最後に、4つ目の心得について見ていきましょう。この「信頼できるコンサルタントを見つける」というポイントは、これまでにお伝えした3つの心得とはやや異なります。

これまでの3つの心得が「成功するために最低限必要なこと」であるとすると、この4つ目の心得は、あなたを成功に導いてくれる最後の一押しであるとも言えるでしょう。

コンサルタントの質が、あなたの不動産投資の成否を決める

不動産投資は、株式投資やFXなどとは違って、投資対象を決定する上で「他者が介在する」という特徴を有しています。これは分かりやすく言えば、株式投資では自分が「この企業に投資する」と思えば直ぐに投資できるのに対して、不動産投資では「この物件に投資しよう」と思ったとしても、不動産会社とのやり取りや売主とのコミュニケーションを経なければ、実際に投資に至ることはできません。

このように、投資をする前にコミュニケーションを挟む必要がある、という不動産投資ならではの特徴が、そのままコンサルタントの重要性に繋がっているわけです。

「この物件は実際良いのか、悪いのか」を知るうえで、やはり日ごろから多くの情報に触れているコンサルタントの意見は大きな助けになります。あなたが信頼できるコンサルタントを見つけることができれば、100冊の投資本よりも価値のある情報を得ることができるでしょう。

また、あなたがどれだけ良い物件を見つけたとしても、あなたの代わりに売主(又は売主側の不動産会社)と交渉するコンサルタントの実力が足りなければ、よい条件が引き出せないか、最悪の場合交渉自体が決裂してしまうケースもあります。

このように、不動産投資にあたっては信頼できるコンサルタントの存在が、最も重要な要素の一つであるといっても過言ではありません。信頼できるコンサルタントを早い段階で見つけることができれば、それだけであなたの不動産投資は、成功への大きな一歩を踏み出したと言えるでしょう。

まとめ

本記事では、不動産投資を行うにあたって覚えておきたい4つの心得について、不動産投資コンサルタントである筆者の経験も踏まえて解説をしました。

心得は①利回りだけを追い求めない、②借り入れを恐れない、③こだわりを捨てる、④信頼できるコンサルタントを見つける、の4つでした。特に最後の心得である優れたコンサルタントの存在は、あなたの不動産投資をグッと成功へと導いてくれることでしょう。

当社では、経験豊富なコンサルタントが、不動産投資の良い面だけでなく、気を付けるべきリスクやデメリットまで、包み隠さずお伝えするようにしています。

もし本記事をご覧になって「まだ信頼できるコンサルタントが見つかっていない」と思われた方は、是非お気軽にお問い合わせ頂ければと思います。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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