まずは購入！？マンション経営のメリットデメリットと事前に知っておくべきリスク
- 更新：
- 2021/09/10
近年の老後不安に関連する各種報道や、企業による副業推進の動きによりマンションを購入して家賃収入を得る“マンション経営”に注目する人が増えてきました。弊社でも、問い合わせの数は年々増加傾向です。しかしマンション経営をするにあたって、どのようなメリット、デメリットがあるのか現実的な視点から理解している人は多くありません。そこでこの記事ではマンション経営をするにあたって、事前に知っておくべきメリット・デメリット、リスクについて解説していきます。
マンションを購入する前の心構え
大前提としてマンション経営をするからと言って「必ず成功する」「老後はこれで安泰だ」などの過度な期待はしないようにしてください。あくまでもマンション経営は、事業の１つです。物件を購入して終わりではなく、その後の管理や毎年かかる固定費もあります。
例えばマンションの管理を委託会社にお願いする場合は管理費用がかかりますし、ローンの返済金、毎年かかる固定資産税など、物件を購入して終わりではなく、物件購入することにより更に費用がかさむこともあります。「想像以上にお金がかかった」と嘆く人もいるため、そうならないためにも期待値を上げるのではなく現実的な利益計算をすべきです。そのために必要なものは、マンションオーナーとして豊富な知識と経験値です。そして経営者として経験値を積むことによって成功は見えてくるというもの。
不動産業者に丸投げの状態であったり、言われるがままに購入するなど、自身の知見を養わずに、“流れ”や“なんとなく”で購入してしまった人の末路は、哀しい結末の場合もあります。
マンション経営は所有物件の数を増やしていきながら、利益を増やしていく投資です。自身に知識と経験を養えば、利益が出る物件の見極めも可能となり、それだけではなく不動産業者と密な関係にもなりやすいといえます。また住居として必要不可欠な物件は無くならないため、安定した投資といえるでしょう。
これからマンション経営をしようと考えている人は、必ずマンションオーナーとして、経営者目線を持つことを大切にしましょう。
その位、大きな買い物であり人生を左右するといっても過言ではありません。まずはマンションオーナーとしての自覚と責任を持って購入するようにしましょう。
マンション経営で得られるメリット５個
次にマンション経営で得られるメリットについて見ていきましょう。
中長期での定期的な収入になる
マンション経営のメリットの一つとして、中～長期的に家賃収入を得られることが挙げられます。本業の他に、家賃収入という収入源が増えることはマンション経営の大きなメリットです。また、所有する物件が増えていくことで、利益を上げ本業として独立する人も少なくありません。
会社員をしながら独立を考えている人は、マンション経営を独立の選択肢にするのも一つの手です。
インフレの影響を受けにくい
不動産投資はインフレの影響を受けにくい投資といわれています。その理由は、不動産の収入である“家賃収入”の性質が、景気に左右されにくいものだからです。
例えば、２００８年９月のリーマン・ショックは、株価の暴落や、為替の変動により多くの業界が大打撃を受けました。しかし、この世界的な金融危機の中でも、不動産は「家賃が半額になる」といった例はありません。それに加えリーマン・ショック当時は住居用のマンションの需要が落ち、価格が下がるということはありましたが、投資用マンションは、大きな落ち込みはありませんでした。リーマン・ショックは「金融市場が停止」したため大幅に価格が下落しましたが、これは稀な事態です。しかし、このような世界に大きな衝撃を与えたリーマン・ショック時でも、投資用マンションの価格は下がりませんでした。
このように景気の影響を受けにくい不動産投資の性質は、安定した投資に繋がるといえるでしょう。
参考【2021年最新版】東京オリンピック後の価格は！？区分マンションが安心な理由を解説！
不労所得を得られる
不動産投資の収入は主に「家賃収入」「売却収入」の２つです。このうち、「家賃収入」はマンションオーナー自らが働くことなく得られる“不労所得”に分類されます。
購入した物件を賃貸として入居者に貸し出す際、下記の対応が求められます。
- 入居後の入居者対応
- 物件の管理
- 物件の修繕
- 家賃の改修
このいずれもオーナ自らが動く必要はありません。全て専門業者に委託することが可能です。これにより専門業者へ委託料を支払うことにはなりますが、手間を考えると契約した方がいいでしょう。物件を購入して各種業者と契約することで“不労所得”を得続けることも可能となります。これはマンション経営を始めるメリットといえるでしょう。
参考【2021年最新版】不動産投資で夢のアーリーリタイアを目指す前に目を通しておくべきこと
経営ノウハウを手にいれることができる
不動産投資は“不労所得”を得るための事業の１つです。マンション投資とは、つまり自身の事業経営といえます。しかしマンション経営を始めた、全ての人が順調に不労所得を得られるというわけではありません。
「起業した全ての人が成功するわけではない」という当たり前のことを、不動産投資となると忘れがちになる人が多いのですが、事業の一つとして考えれば当然だと理解できると思います。
事業を成功させるためには不動産投資家としての知識が必要です。税金対策や利益を出す方法など、成功している多くの不動産投資家は自らの知見と知識を深め経営ノウハウを学んでします。それに加え、セミナーや不動産屋に足繁く通いながら有益な情報を得るために働きかけています。
このように“経営ノウハウを得ること”が出来るのは大きなメリットです。培った経営ノウハウは不動産投資だけではなく、他の事業を始めることになっても役に立つことでしょう。
節税効果が見込める
マンション経営は節税効果も期待できます。これは大きなメリットといえるでしょう。節税するための条件は「不動産所得が赤字」であることです。マンション経営を始めると、必ず確定申告が必要となります。確定申告で不動産所得が赤字と申告することで、全体の収入も下がることになります。それにより、支払うべき税金も大きく変動します。
また相続税の節税対策にも有効です。なぜなら土地・建物の相続税評価額は、現金の評価額より低いからです。現金資産や有価証券は、時価表かですが、不動産は評価額が約７０％になります。賃貸用の不動産はこれより更に７０％となるため、大きな節税効果を期待できます。
参考【2021年最新版】不動産投資が節税になる仕組みをわかりやすく解説
参考税金を正しく理解しよう！サラリーマンは不動産投資で節税できるのか？
マンション経営で考えられるデメリット５個
次にマンション経営のデメリットを見ていきましょう。
空室の想定ができない
マンション経営のデメリットとして「空室リスク」が挙げられます。マンション経営の収入源は家賃です。そのため、購入した物件に入居者が入らず空室であれば家賃収入はゼロです。入居人が付かない期間もローンの支払いや、管理費用の負担はしなくてはなりません。そのためまずは空室リスクが少ない物件選びをする必要があります。しかし、残念ながら「確実に入居者が付く物件」というのはありません。空室リスクは常に抱えなくてはならない問題です。
思わぬ大規模修繕の発生
不動産を購入すると、管理費や積立修繕費を管理会社に毎月支払います。この費用は、大規模な修繕をする際に使用されますが、物件の老朽化と共に思わぬ修繕の必要性が出てくる場合も考えられます。
マンションオーナーには修繕義務があるため、問題の個所は修繕の必要があります。これは物件の老朽化が進につて頻繁に起こる場合もあります。
参考マンションの修繕積立金を完全理解！管理費との違いから値上げの仕組みまで
自然災害
地震・火災などの災害により物件に被害が出た場合、突発的な修繕費用が必要となります。最悪の場合、不動産事業の継続も不可能な場合もあるのです。こういった自然災害のリスクがあることも理解した上で物件購入をしましょう。
特に地震大国である日本は、新耐震基準で建設されたかどうかを基準にしましょう。新耐震基準とは、１９８１年６月１日に改正された耐震基準のことです。
新耐震基準は
- 震度５強程度の中規模地震ではほとんど損傷しない
- 震度６強から７に達する大規模地震では倒壊・崩壊しない
という基準が設定されているため、購入する基準の一つに設定することが重要です。
資金計画が甘いと失敗する
融資を得て順調なマンション経営をするには、余裕を持った資金計画が重要です。
物件を購入するために多くの人は、金融機関から融資を受けて購入します。これは金融機関から多額の借金をして、毎月のローン返済をしながら家賃収入を得る方法です。
マンション経営は、空室による家賃収入減、予期せぬ修繕費の負担など、想定の範囲外の出来事が起こる可能性があります。それによりローン返済が滞ってしまうことは、マンション経営の意味がありません。利益を得るためにマンション経営をするのであって、金融機関の返済に追われては元も子もありません。
そのため、マンションを購入する時点で余剰金を用意するなど資金計画は余裕を持って立てましょう。
出口戦略がないと失敗する
購入した物件の売却計画のことを「出口戦略」と呼びます。個人的には、不動産投資の成否は売却することで、初めて確定すると考えています。物件は所有期間が伸びることで老朽化します。それにより修繕費や固定費がよりかかることもあり、長期で所有することで逆に赤字になってしまった、といったことも実際にある事例です。そのため、マンション経営の効果を最大化するには、最適な時期に売却することが重要です。これが出口戦略なのですが、出口戦略が無いまま最適な時期を逃し、赤字のまま物件を所有しているマンションオーナーがいることも事実です。
マンション経営で安定収入を狙うには
マンション経営で安定収入を目指すためのポイントを解説します。
購入物件で失敗しないために物件選定を大切に
マンション経営は、まず物件選定を大切にしましょう。これからマンション経営を始めようとしている人の中には、「一棟買いをして大きく稼ごう」といった“一獲千金”を狙っている人もいるかもしれません。しかし、これは現実的ではありません。一棟買いをするためには、莫大な資金が必要となりますし、物件選びは特に慎重になるべきです。また利益が出る良い物件は、不動産業者と付き合いの深い「お得意様」に流れていく場合が多々あります。世に出る前にお得意様に流れるため、世に出回る物件には、高額な利益を狙える物件は少ないのが現状です。
マンション経営を軌道にのせるためには、所有物件を増やしていくことが重要です。初めて物件を購入する人は、一攫千金を狙うなどといった考えは捨て、購入できる物件の中でも、より安定した条件の物件を選ぶことを意識しましょう。
マンションオーナーとして、不動産屋と上手く付き合うために
先述した通り、利益が高い物件情報は「お得意様」に真っ先にいく流れがあります。そのため、不動産投資を成功させるためには不動産業者との密な関係も大切です。
先日、弊社のお客様の中でオンライン面談を重ねている方がいらっしゃいました。初めての購入する方でしたが何度も面談を重ねながら希望条件を聞き物件選定をしたのですが、面談をするにつれて「理解度の低さ」が露呈してしまったのです。危うく希望条件ではない物件を選ぶ所だったのです。
最終的には直接お会いして、知識や理解の擦り合わせをし、満足のいく物件購入をしていただきました。
この様に不動産投資の理解度が低い方は少なくありません。知識がない方に限って、物件の希望条件も“無理難題”なことがあります。
それはどういうことかと言うと、節税効果が目的であればそれに合う物件を購入する必要があります。利回りが高い物件で尚且つ安い物件を探している人は、築年数が古い物件はNGといった方もいらっしゃいます。安い物件で築年数が新しい物件は、ほぼありません。
購入者の理想の物件と候補物件の相違は、早目に解決する必要がありますし、そのためには購入者の知識も必要不可欠なのです。
まとめ
マンション経営のメリット・デメリットについて解説してきました。マンション経営をする前に覚えておいて欲しい心構えや、経営者として大切なことも解説しました。マンション経営の様々な情報が錯綜する中、どんな情報を取捨選択するかは自分次第です。不動産投資を事業として捉える必要があります。この記事を参考にしてマンション経営を成功させるための足掛かりの一つにしてください。
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