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【2020年最新版】不動産投資が節税になる仕組みをわかりやすく解説

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

「不動産投資は節税になる」という話をよく耳にしますが、なぜ節税になるのか、その仕組みを知っていますか? 逆に、不動産投資は節税にならないという言葉も聞きます。一体どちらが本当なのでしょうか?

ここでは、不動産投資の節税の仕組みについて説明します。

不動産投資が節税になる仕組み

まずは結論ですが、不動産投資はたしかに節税効果があります。不動産投資が節税になる仕組みについて説明します。

例えば、給与所得者の場合は、不動産所得が赤字であれば、その赤字分を給与所得などの所得から差し引くことが可能です。これを「損益通算」と呼びます。結果的に課税所得が減額され、所得税や住民税の支払う金額を少なくすることができます。これが、不動産投資が節税になる仕組みです。

特に不動産物件購入の初年度は、様々な経費で赤字計上しやすいので、不動産投資を行うことで節税効果が見込めます。

不動産所得とは

「不動産所得」という言葉を使ってきましたが、これは土地や建物などの貸付けによって得た収入(不動産収入)から、必要経費を差し引いたものです。

必要経費として計上できるのは・・・

  • ・管理費
  • ・修繕費
  • ・租税公課(固定資産税、登録免許税、不動産取得税など)
  • ・減価償却費
  • ・損害保険
  • ・ローンの金利
  • ・保険料
  • ・税金
  • ・自動車関連の費用(車両購入費、自動車税、保険料、メンテナンス費用など)
  • ・旅費や交通費

などがあります。

不動産投資が節税になるための条件

不動産投資が節税になるための条件は、「不動産所得が帳簿上赤字になること」です。「帳簿上」としているのは、実際の現金の出入りが黒字だとしても、会計処理上で赤字であれば条件を満たすためです。

赤字と聞くと一般的な事業であれば経営難を意味する場合が多いですが、不動産投資においては問題のある悪い赤字と、節税効果のある良い赤字があり、必ずしも赤字が悪とは言い切れません。

例えば、不動産所得が赤字の場合、不動産収益から管理費や修繕費などを必要経費として計上することで課税所得額が減り、帳簿上赤字計上であれば税金はゼロになります。税金がゼロになった分、本来税金として納める分が手元に残りますので、キャッシュフローとしては黒字となります。これが不動産投資における節税効果のある良い赤字です。
また、ローン返済の持ち出し(費用が予算を越して、収支のマイナス分を自己負担すること)が少額であれば、問題のない赤字と考えても良いでしょう。
例えば、20年で2,500万円を貯蓄しようと思うと毎月10万円以上かかりますが、毎月1万円の持ち出しがあるとした場合、20年ローンで返済を続けて20年後に2,500万円の物件が資産として手に入ります。20年かけて総額240万円の投資で2,500万円の物件が手に入ると考えれば、赤字でも問題のない価値のある赤字と言えるでしょう。

反対に、不動産所得における悪い赤字とは、空室による家賃収入が減少し、管理費やローンの返済などの費用負担だけが大きくなりキャッシュフローを圧迫しているケース、あまりに持ち出し多額になる赤字は問題のある悪い赤字と言えます。
また、ローン返済額が家賃収入による利益を上回ったケースも節税効果を生まない悪い赤字です。不動産購入に伴いローンを組んだ場合、不動産投資の経費として計上できるのは「ローンの金利」です。利息が高いローンを組んでしまった、思ったよりも家賃収入が少なかった、などの理由からローン返済額が増えると、節税どころか現金が減ってしまいます。

そしてもう一つの条件は、「確定申告をすること」です。会社は年末調整によって給与に関する申告はしてくれますが、不動産投資の収入や赤字は含まれていません。確定申告をすることで、「不動産所得が赤字であったこと」が税務署に伝わり、他の所得との「損益通算」が行われて納税した所得税を還付してもらうことができ、その結果、節税になります。

不動産投資の初年度は赤字になることが多いですが、その場合でも確定申告を行えば納め過ぎていた税金が還付されることもありますので、赤字であっても確定申告を必ず行いましょう。確定申告は様々な書類が必要となりますので、領収証などは日頃から整理をして収支を確認できる必要な書類を用意します。

赤字会計のポイントは減価償却費

節税効果のある赤字にならないといけない不動産投資の節税は、減価償却費がポイントです。

「減価償却」とは、高額かつ長期にわたって利用できるものを数年・数十年にわたって少しずつ経費計上する仕組みのことです。不動産投資では、物件購入費用が該当します。償却期間(分割して経費計上する期間)が20年の物件を1,200万円で購入した場合、毎年60万円(1,200万円 ÷ 20年)を減価償却費として計上できます。

減価償却の特徴は「実際にお金の支出がない、帳簿上の費用」であるという点です。

例えば、あなたが、ローンを利用せず一括で1,200万円を支払った場合、減価償却がなければ初年度は1,200万円を経費計上して大きな赤字になりますが、減価償却によって毎年60万円に分割計上できます。この場合、2年目以降はローンの支払いはないので、その60万円は経費には計上されますが現金の支出はありません。
手元に残ったお金と、帳簿上のお金の不一致が生まれ、お金の流れは黒字でも会計上は赤字になり、節税できるという状況になるわけです。

また、特に初年度は、大きな金額になりがちな登録免許税や不動産取得税が経費として計上できるため、節税効果のある赤字になりやすいと言えます。

所得税の節税目的に不動産投資は適さない

本来不動産投資の目的は、家賃収入や売却益によって利益を出すことです。当然不動産投資で家賃収入が多く見込まれるようになるとその分課税されて税金を支払うことになりますが、それが本来のあるべき姿なのです。

節税対策のためだけに不動産投資をはじめると、様々な要因から節税効果を得られないだけでなく、「節税するためにコストをかけたつもりが、逆に利益が増額して税金がかさんだ」という事態にもなりかねません。

そのため、赤字でなければ節税にならない不動産投資は、節税目的で行うのは不適切です。あくまで初年度の経費などの付帯効果で節税が可能という認識でいるべきだと言えます。

相続税の節税目的に不動産投資は最適

所得税の節税目的には不適切であった不動産投資ですが、相続税対策には適しています。実際に相続税対策として投資物件を購入する人はたくさんいます。

不動産投資が相続税対策になる理由は、土地と建物の相続税評価額が現金よりも低くなるためです。
現金資産や有価証券は、時価で評価されます。一方で、不動産は評価額が約70%になります。賃貸用の不動産であればこの評価額のさらに70%になるので、大きな節税効果を生むのです。

ですが、実は相続税は基礎控除が大きいため、納税対象者はそれほど多くありません。

基礎控除額 = 3,000万円 +(600万円 ✕ 法定相続人の数)

なので、少なくとも3,600万円以上の相続財産(評価額で)がある人以外は、相続税は気にしなくて良いです。

不動産投資で「節税」という場合、通常は所得税の節税のことを指します。

節税対策のためだけに不動産投資をしない方がいい理由

節税対策と、不動産投資は相性がいいと言われていますが、節税対策のためだけに不動産投資をすることはお勧めできません。結論から言えば、不動産投資は節税対策の効果はあります。しかしながら節税になる場合と、ならない場合があるのです。

不動産投資をすることで、節税の対象になるのは下記の方々です。簡単に言うと節税対策となる「所得税」「住民税」「相続税」のうち、相続税対策の必要がない人は、不動産投資による節税効果はほぼ無いといっていいでしょう。下記の場合も節税とはなりにくいため注意が必要です。

  • ・所得税と住民税の節税対策は収支が赤字の場合のみ
  • ・投資用不動産は利益が増額すると増税対象と、不動産投資によって「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」が増えるため、この税金が幾らになるのか計算すべし

このように様々な要因が関わるため、節税対策での不動産投資はお勧めできません。

サラリーマンの不動産投資と節税を考える

不動産投資に取り組む多くの人が、サラリーマンと兼業して取り組んでいます。では、実際にサラリーマンにとって不動産投資は節税対策となるのでしょうか。結論から言えば、不動産投資は節税対策や税金対策となります。では、その理由を見ていきましょう。

まずサラリーマンと実業の不動産投資の大きく違うことは、経費計上可能という点です。不動産投資を始める際、多額の費用をかけて物件購入を行います。また物件を購入した後も、ランニングコストがかかります。例えば月々の返済額である「ローン返済元金」や「ローン金利」であったり、物件の管理を委託している場合は「管理委託手数料」「管理費」などがかかります。

また物件をリフォームする際は「リフォーム費」「修繕費」なども経費として掛かります。これらを確定申告で申告することで、所得から引くことが出来るため、収入が減らせ税金が減ります。これは節税対策といえるでしょう。

また不動産所得が赤字の場合は、不動産投資の赤字分を給与所得から差し引くことができるため、所得税や住民税が一気に下がります。これらは節税対策として有効といえるでしょう。

それだけではありません。不動産投資が税金対策となる「損益通算」と「減価償却費」も見ていきましょう。

損益通算とは

損益通算は、不動産投資の赤字分を所得から引くことが出来る仕組みです。給与は源泉徴収がすでに引かれた状態で支給されています。しかし、不動産投資の収支がマイナスの場合は、損益通算を行えば給与から不動産投資の赤字分が引かれて税金が還付されるのです。これは節税策策としても有効といえるでしょう。しかし、損益通算を受けるためには確定申告が必要です。まずは忘れずに確定申告を行いましょう。

また、損益通算は初年度にオススメです。物件購入時は多額の経費と税金が掛かるため多くの人が赤字となりやすいといえます。この場合は、損益通算は有効な手段です。特に不動産投資初心者は、このような制度を上手く活用すべきといえます。

減価償却費で税金対策

「減価償却」という言葉を聞いたことはありませんか?これは物件の購入金額を、数年に分割して費用計上する仕組みです。購入金額を分割して申告できるため、毎年の経費が増えることで、確定申告をした際の所得税や住民税を減らすことが可能です。費用計上できる機関については財務省令で定められており、それに乗っ取って計上しましょう。これは法定耐用年数として定められています。

また、減価償却費は、既に支払ってしまった実際の手元には無い費用を申請します。そうすることで手元に残るキャッシュフローは増え、現金不測を防ぐことも出来るのです。様々な制度があるため、このような制度を上手く活用しながら節税対策に活かしてください。

不動産投資は高額な投資

ここまで節税対策に関して解説してきましたが、不動産投資を始める上で高額な金額が動いていることを忘れてはいけません。金融機関から多額の融資を借り、月々のキャッシュフローを考えながら利益を積み上げていくのです。そのためあくまでも「節税対策」という認識で不動産投資をするのであれば、リスクが大きいと言えます。

そうではなく、不動産投資を実業として捉え、自分の資産を増やすための手段として利益を積み上げた方が良いと考えます。

不動産投資で成功している多くの人は、自らを経営者として捉え一次情報を得ながら不動産投資の知見を深め、資産を増やしています。数百万円~数千万円が動く投資です。しっかりと理解を深めながら「資産を増やす」ことに焦点を当てて、不動産投資に取り組む方が結果も変わってくることでしょう。みなさんの不動産投資が、良い方向に行くよう不動産屋としても様々なアドバイスを続けていきます。

まとめ

不動産投資は不動産所得が赤字であれば、給与所得と損益通算し確定申告時に課税所得を減らして節税効果が得られます。
しかし、不動産投資本来の目的は家賃収入により長期安定の収益を得て「黒字化」を目指すことであるため、節税のため赤字を出すというのは、本来の目的と矛盾します。

不動産投資は節税効果が期待できる一方、リスクも存在します。そのため、不動産投資に伴う制度や仕組みについてもしっかり理解した上で長期的な計画のもとで行う、不動産投資の過程の中で、節税できるタイミングがあればその時に賢く節税するというスタンスが最適と言えるでしょう。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。