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不動産投資が節税になる仕組みをわかりやすく解説

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

「不動産投資は節税になる」という話をよく耳にしますが、なぜ節税になるのか、その仕組みを知っていますか?
逆に、不動産投資は節税にならないという言葉も聞きます。一体どちらが本当なのでしょうか?

ここでは、不動産投資の節税の仕組みについて説明します。

不動産投資が節税になる仕組み

まずは結論ですが、不動産投資はたしかに節税効果があります。節税になる仕組みについて説明します。

例えば給与所得者の場合は、不動産所得が赤字であれば、その赤字分を給与所得などの所得から差し引くことが可能です(損益通算)。結果的に課税所得が減額され、所得税や住民税の支払う金額を少なくすることができます。これが、不動産投資が節税になる仕組みです。

特に不動産物件購入の初年度は、様々な経費で赤字計上しやすいので、節税効果が見込めます。

不動産所得とは

不動産所得という言葉を使ってきましたが、これは土地や建物などの貸付けによって得た収入(不動産収入)から、必要経費を差し引いたものです。必要経費として計上できるのは、管理費、修繕費、租税公課(固定資産税、登録免許税、不動産取得税など)、減価償却費、損害保険などがあります。

不動産投資が節税になるための条件

不動産投資が節税になるための条件は、不動産所得が帳簿上赤字になることです。「帳簿上」と書いたのは、実際の現金の出入りが黒字だとしても、会計処理上で赤字であれば条件を満たすためです。

そしてもう一つの条件は、確定申告をすることです。会社は年末調整によって給与に関する申告はしてくれますが、不動産投資の収入や赤字は含まれていません。確定申告をすることで、不動産所得が赤字であったことが税務署に伝わり、他の所得との損益通算が行われて節税になります。

【参考記事:不動産所得は赤字を損益通算できる

赤字会計のポイントは減価償却費

赤字にならないといけない不動産投資の節税は、減価償却費がポイントです。

減価償却とは、高額かつ長期にわたって利用できるものを数年・数十年にわたって少しずつ経費計上する仕組みのことです。不動産投資では、物件購入費用が該当します。償却期間(分割して経費計上する期間)が20年の物件を1200万円で購入した場合、毎年60万円(1200万円÷20年)を減価償却費として計上できます。

減価償却の特徴は「実際にお金の支出がない、帳簿上の費用」であるという点です。

例えばあなたが、ローンを利用せず一括で1200万円を支払った場合、減価償却がなければ初年度は1200万円を経費計上して大きな赤字になりますが、減価償却によって毎年60万円に分割計上できます。この場合、2年目以降はローンの支払いはないので、その60万円は経費には計上されますが現金の支出はありません。
手元に残ったお金と、帳簿上のお金の不一致が生まれ、お金の流れは黒字でも会計上は赤字になり、節税できるという状況になるわけです。

また、特に初年度は、大きな金額になりがちな登録免許税や不動産取得税が経費として計上できるため、赤字になりやすいと言えます。

所得税の節税目的に不動産投資は適さない

本来不動産投資の目的は、家賃収入や売却益によって利益を出すことです。当然不動産投資で家賃収入が多く見込まれるようになるとその分課税されて税金を支払うことになりますが、それが本来のあるべき姿なのです。

そのため、赤字でなければ節税にならない不動産投資は、節税目的で行うのは不適切です。あくまで初年度の経費などの付帯効果で節税が可能という認識でいるべきだと言えます。

相続税の節税目的に不動産投資は最適

所得税の節税目的には不適切であった不動産投資ですが、相続税対策には適しています。実際に相続税対策として投資物件を購入する人はたくさんいます。

不動産投資が相続税対策になる理由は、土地と建物の相続税評価額が現金よりも低くなるためです。
現金資産や有価証券は、時価で評価されます。一方で、不動産は評価額が約70%になります。賃貸用の不動産であればこの評価額のさらに70%になるので、大きな節税効果を生むのです。

ですが、実は相続税は基礎控除が大きいため、納税対象者はそれほど多くありません。【基礎控除額 = 3000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)】なので、少なくとも3600万円以上の相続財産(評価額で)がある人以外は、相続税は気にしなくて良いです。

不動産投資で「節税」という場合、通常は所得税の節税のことを指します。

まとめ

不動産投資は不動産所得が赤字であれば、給与所得と損益通算し確定申告時に課税所得を減らして節税効果が得られます。
しかし、不動産投資本来の目的は家賃収入により長期安定の収益を得て「黒字化」を目指すことであるため、節税のため赤字を出すというのは、本来の目的と矛盾します。
不動産投資の過程の中で、節税できるタイミングがあればその時に賢く節税するというスタンスが最適と言えるでしょう。

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