特許取得
東京23区・駅近・低価格帯

当社は「長期的顧客主義」を実践するために投資家目線のアドバイスを行っています

中立的な相談相手がほしい方

無料相談のお申込み

東京オリンピック後の価格は!?区分マンションが安心な理由を解説!

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

この記事をご覧になっている読者の方々の中には、「今、不動産投資を始めるべきかどうか」でお悩みの方もいるのではないでしょうか?

私が営業マンとしてお客様と打ち合わせをしていく中でも、今不動産投資を始めるべきかどうかで深く悩まれている方が多いという印象があります。実際、世に出回っている書籍やインターネットの情報の中には、「今は不動産の価格が高騰しているから、東京オリンピックが終わるのを待った方が良い」という意見もあるようです。

しかし、その意見は本当に正しいのでしょうか?確かに、ここ数年不動産全体の価格が上昇してきているのは事実です。しかし、投資用の区分ワンルームマンションに関して言えば、この意見はあまり正しいとは言えないのではないかと思います。

ズバリ、投資用区分マンションは早い時期に始めた方が、アドバンテージになる可能性が高いと言えるでしょう。本記事では、投資用の区分ワンルームマンションをオリンピック後まで待つのではなく、なるべく早い時期から始めた方が良いと言える理由についてお伝えをしていきたいと思います。

そこでまずは、「オリンピック後に不動産価格が暴落する」という意見の根拠について、その正当性を一つずつ検証していきたいと思います。

東京オリンピック後の「2020年問題」とは?

東京オリンピック後に不動産価格が下がるのではないか、という意見が書籍やインターネットで度々言われています。これらの問題は、あわせて「2020年問題」とも呼ばれています。それでは、2020年問題が声高に叫ばれるのは、どのような理由によるものなのでしょうか?大きく分けて、以下の理由が挙げられます。

  1. 理由①:オリンピック後の景気減退によって、不動産の需要が下がる
  2. 理由②:海外の投資家が目を向けなくなる
  3. 理由③:オリンピック後に人口が減少する

以下で詳しく見て行きましょう。

理由①:オリンピック後の景気後退によって、不動産の需要が下がる

まず一つ目の理由は、オリンピック後に景気後退が起きるのではないか、という懸念に根ざしています。「オリンピックに向けて国がインフラの整備などを行う反動で、オリンピックが終わった後には景気が下がるばかりである」という考えを持つ方が非常に多いようです。

一方で、過去のオリンピックの歴史を振り返ってみると、オリンピック開催国の開催前後5年間のGDP(国内総生産)の平均値は、右肩上がりになっていることが分かっています。

以下のグラフは、オリンピック開催国のGDPを示したもので、開催年を1とした場合の指数の推移を示しています。

オリンピック開催国のGDP 開催年前後5年推移(開催年を1とした場合の指数推移)

(出典:じぶん銀行 東京オリンピックで景気はどうなる?過去開催国の傾向から考えてみた)

このグラフの表すように、1964年の東京オリンピックから2016年のリオデジャネイロオリンピックまでの統計を見る限り、2020年の東京オリンピック後の景気も右肩上がりになる可能性が高いのではないかと思います。少なくとも「オリンピック後に必ず景気が下がる」とは言い切れないのではないでしょうか。

以上の理由から、オリンピック後の景気減退説については、やや根拠が薄いことが分かって頂けるでしょう。

理由②:海外の投資家が目を向けなくなる

オリンピック後に価格が暴落すると言われる二つ目の理由は、これまでタワーマンションをキャピタルゲイン狙いで「爆買い」してきた外国人投資家が、オリンピック後に手放すのではないかという予想をもとに述べられています。

確かに、2013年ごろから不動産価格の値上がりを期待して外国人投資家が日本のマンションを購入していったのは事実です。実際に当時タワーマンションを購入した投資家の多くは、不動産価格の高騰によって大きな売却益が得られることでしょう。

一方で私は、この外国人投資家による売り傾向によって投資用ワンルームマンションが受ける影響は、それほど大きなものではないと予想しています。というのも、これまでの海外の夏季オリンピック開催国の住宅価格推移を見てみても、オリンピック後に価格が下落しているという傾向が読み取れないためです。

過去のオリンピック開催国の住宅価格

(出典:みずほ総合研究所 不動産市場は転換点にあるのか?)

過去4度のオリンピックであるアトランタ五輪(1996年)、シドニー五輪(2000年)、アテネ五輪(2004年)、ロンドン五輪(2012年)では、グラフからも読み取れるように大会開催後に住宅価格が継続的に上昇しているのです。

もちろん、全ての諸条件が同じということはないので、上述の統計資料をもって「東京オリンピック後に不動産価格が絶対下がらない根拠だ」と断言することは出来ません。とはいえ、各大会でも、五輪前の景気上昇を狙って不動産を購入した海外投資家はいたはずです。にもかかわらず不動産価格が下落していないという事実は、2020年東京オリンピックにも通ずるものがあるのではないかと考えます。

理由③:オリンピック後に人口が減少する

2020年問題において不動産価格が暴落すると言われる理由の3つ目に、「オリンピック後に日本の人口が減少するから」という意見があります。確かに、日本全体でみると既に日本の人口は減少傾向にあることから、オリンピック後に人口が減少するというのはあながち間違いではありません。

しかし、東京に目を当てると状況は異なります。日本全体の人口が減少傾向にある中で、東京だけは人口の流入による増加が見込まれているのです。東京都によると、少なくとも2025年までは東京の総人口は増え続けることが予測されています。
さらに、都心3区の「千代田区」「港区」「中央区」については、なんと2040年まで人口の増加が続くと予測がされています。

(出典:マンションデータplus「人口予測が示唆する都心マンションが値下がらない理由」)

ここからも分かる通り、東京の都心3区を中心としたエリアは、オリンピック後も継続的に人口の増加が見込まれていることから、引き続き高い賃貸ニーズを維持し続けることでしょう。その為、オリンピックが終わることによって人口が減少し、空室率が上昇して不動産価格が暴落する、という意見は、都内の投資用ワンルームマンションについていえば当てはまらないと言えます。

融資が引けるうちに、購入を検討するべき

ここまで、東京オリンピックの終了に伴う不動産価格の下落を主張する意見の根拠について一つ一つ考察を行ってきました。そして上記の通り、23区内の投資用ワンルームであれば、そこまで価格に急激な変動がないだろうということが分かって頂けたと思います。

「それが分かったうえで、やはり東京オリンピックが終わるまで状況を静観したい」という方もいるかもしれません。確かに、上述した内容についてはあくまで予測に過ぎませんので、実際にどのような価格の変動をたどるのかを見極めたい、という気持ちは非常に大切であると思います。

一方で、投資用物件の購入を先延ばしにすることには、リスクも存在することは覚えておいてください。それは「物件を買えないリスク」です。いくら東京オリンピック後に価格の暴落が起こる可能性が低かったとしても、それを世論が懸念し始めた場合、金融機関が融資の貸し渋りをし始める可能性もゼロではありません

つまり、オリンピック後に景気が減退することを銀行が予期した場合には、ローンが通らず物件を買えなくなってしまうリスクがあるということです。

「状況を静観していたら、最終的に一軒も買えなかった」というのでは、全てが時間の無駄になってしまいます。逆になるべく早い時期に購入すればするほど、毎月の元本返済が進み、自身の資産形成を早期から行えるようになるのです。

そういった意味で、投資用不動産の購入時期を検討されている方がいらっしゃいましたら、「融資が付くうちに」なるべく早い段階で保有するのが良いでしょう。

まとめ

ここまで、不動産、特に投資用ワンルームマンションについて、東京オリンピックの影響がそこまで大きくは無いことを解説し、その上で「買えないリスク、持てないリスク」があるため、早い段階で物件購入を検討するのが良いであろう、ということをお伝えしました。

世の中には、東京オリンピック後の2020年問題を過剰に煽り立てるような文言が並んでいるため、不安になるのも無理はないと思います。一方で、しっかりとこれまでのオリンピック開催国の統計資料に目を通して行けば、喧伝されているほどのショックがなさそうであることが分かって頂けるでしょう。

今後の不動産業界の展望に関する質問や、物件検討時期についてご相談がございましたら、是非弊社までご相談下さい。

関連記事

不動産投資の「プロの目利き」を数値化! 無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATA(ミカタ)イズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。
今なら無料プレゼント!業界歴16年間の集大成、現役不動産営業が語る、『間違いだらけの不動産投資』電子書籍(PDF)を無料ダウンロードできます。 今なら電子書籍(PDF)を無料プレゼント!
詳しくはこちら

無料相談も受け付けています

不動産投資初心者の方、中立的な相談相手が欲しい方には、無料相談も受け付けています。経験豊富な不動産投資コンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、中立的な観点でアドバイスを行います。

※不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様の状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

休日・平日の朝や夜の時間帯でも可能です。
お申込みフォームへ

気になる物件等ございましたら、弊社でもご紹介可能です。
今後の運用方法にお悩み中の方、売却や相続もお気軽にご相談ください。

このエントリーをはてなブックマークに追加

「プロの目利き」を数値化!無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット
(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
  2. 非公開物件を閲覧できる
  3. 最新の物件情報を受け取れる
今なら電子書籍(PDF)を無料プレゼント! 詳しくはこちら

無料相談のお申込み

休日・平日の朝活時間帯・夜も開催中

投資家目線で課題をヒアリングし中立的な観点でアドバイスを行います。

お申込みフォームへ