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不動産投資初心者が失敗しやすい?ワンルームマンション投資の事例から成功の秘訣を学ぶ

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資によって不労所得を得たいと考える人は増えています。しかし、投資にはメリットとデメリットが存在します。正直、投資は全ての人がうまくいくわけではありません。上手くいかせるための努力をしている人が成功者に近づくのです。そのための一歩としてデメリットや失敗例をみることは大切です。今回は不動産投資の、よくある失敗例として「ワンルームマンション投資」について見ていきましょう。

特に初心者が陥りやすいのが「ワンルームマンション投資は手堅い」という考え方です。確かにワンルームマンション投資は始めやすいのは事実ですが、当然、失敗するリスクもあります。不動産投資の失敗例から、失敗しないためにどうするべきかを解説します。

ワンルームマンション投資が手堅いといわれる理由

なぜワンルームマンション投資は「手堅い」「初心者向け」と言われるのでしょうか。

単身者数の増加

理由の1つに、ワンルームマンションは都心部の需要が高いことが挙げられます。人口が集中している東京は、今や世界中から人が集まる都市。人口の一極集中は問題視されていますが、不動産投資の観点から言えば、需要が高いほど賃借が付きやすいので空室リスクが減ると言えるでしょう。また、晩婚化、未婚者の増加、高齢化も相まって単身者数が増加していることから、ワンルームマンションの需要は更に高まると予想されます。

ワンルームマンションは間取りの良し悪しよりも、家賃の安さを重視する人が多いため、多少立地が悪くても賃借人が付きやすいと言われています。こういった点も踏まえて、賃借人が付きやすいという観点からワンルームマンションは初心者が始めやすいと考えられます。

不動産の購入価格が安い

ワンルームマンションは他の不動産に比べると購入価格が低く、購入のハードルが低いと言われています。ワンルームマンションは室内面積が狭いため販売価格が低く、ローンの借入額も小さいため融資が受けやすくなります。また、面積が小さいと不動産所得税や固定資産税なども安いので、こう言った点も理由の1つでしょう。

不況の煽りを受けにくい

ワンルームマンションはファミリーマンションや一戸建てと比べても、物件価格が下がりにくいといわれています。リーマンショック時にも、ファミリータイプの物件価格は下がりましたが、ワンルームマンションの価格はほぼ下がりませんでした。これを踏まえ2020年問題と言われる、オリンピック後の不況や、新型コロナウイルス感染症における不況時にもワンルームマンションの価格は大きく下がらないだろうと予想しています。

株やFXの投資は経済不況によって価格が一気に変わってしまいますが、不動産投資は経済に大きく左右される投資と比べると、不況の影響は受けにくいと考えています。

参考東京オリンピック後の価格は!?区分マンションが安心な理由を解説!

ランニングコストが安い

ワンルームマンションは面積が狭いため「管理費」「修繕積立費」を抑えられます。また、「固定資産税」「都市計画税」に関しても、物件評価額に比例して決まるため、購入金額が安いワンルームマンションは税金も低くなります。同様に補修費用に関しても、補修範囲が狭くなるため比較的安価に出来るでしょう。

ワンルームマンション投資の失敗とは何を指すのか

ワンルームマンション投資の失敗とはどのようなことを言うのでしょうか。

損切りで短期売却してしまった場合

賃借人が付かずに利益がでないまま、損切りで売却してしまった場合も失敗の1つです。そもそもワンルームマンションは、一棟に比べるとキャッシュフローが小さいため、利回りが低く短期売買は利益が出づらい傾向にあります。しかし賃借人が付かずに損切りのため売却した事例もあります。

入居期間が短く、借り手が付きにくい

ファミリー向けの物件に比べて、入居期間が短く入れ替えを想定しなければなりません。また退去時にかかる修繕費用、リフォーム費用、設備費用も支出の1つとして計算します。経年劣化もオーナーの負担となるので、このような支出が出やすいことは想定しておくべきです。

ランニングコストと家賃の割合を考えていない失敗事例

ワンルームマンションは家賃も安価なため、家賃による利益と、ランニングコストが一致しない場合もあります。家賃に対してのランニングコストは必ず計算しておくべきです。家賃に対してランニングコストが割高の場合は収益性が悪いということです。ランニングコストが上がることで、利益が減るため、事前に計算しておき、家賃設定をしておくべきといえるでしょう。

ワンルームマンションの失敗率が高い理由とは

ワンルームマンション投資の失敗が理由を見ていきましょう。

物件の周辺環境を見ていない

多くの失敗事例は「周辺環境を調べていない」ことが原因の1つです。周辺環境とは、例えばマンションの共用部であったり、ゴミ捨て場や駐輪場の状況から居住人の様子を伺ってみたり、駅から物件までの行き方やスーパーや生活用品を購入できる場所が近くにあるかなどを確認したりと、物件のスペック以外の情報を得ることです。物件の見取り図や築年数などスペックを見る人は多いのですが、周辺環境まで見ている人は多くいません。しかし、賃貸をする人にとっては、マンションの住人や周囲の生活環境は非常に重要です。

その駅にはどんな人が住んでいるのかを想像していない

不動産投資を成功するためには「賃借が付く」ことが重要です。そのために最寄り駅から「どんな人が住む場所(駅)なのか」を想像しましょう。例えば京成電鉄青砥駅徒歩5分の物件と、京王電鉄笹塚駅徒歩5分の物件は、同じ「駅から徒歩5分の物件」です。しかし住んでいる人は全く違います。勤務先や学校によって通いやすい駅も変わるため、その駅に「どんな人が住むのか」を想像してみましょう。

これだけの賃貸物件がある中でその物件を借りるということは、その物件が「自分にとって都合が良いから」です。不動産屋として、たとえ駅近の物件だからと言って、住む人の想像がつかない場所は紹介しません。どんな人に借りて欲しいのか、ターゲットを絞る意識も大切です。

ワンルームマンションの営業マンに気をつけるべき?

全ての営業マンに気を付けるべきとは言えません。しかし、気を付けた方が良い営業マンの条件があるので紹介します。

「購入させて終わり」という営業マン

営業マンの中には「物件購入がゴール」と考えている人もいます。このような営業マンはお客さんが物件を購入した後のサポートを行わない人がほとんどです。そもそも物件購入の際に、「返済計画」や「収益をプラスにするまでの計画」を一緒に立てているかどうかも注意深く見てみましょう不動産投資は物件購入がスタートです。購入後の計画を共に立てられない人は信用できるのか、一度考えてみてください。

知識がない営業マン

不動産投資は大金を扱うため、お客様の人生を左右します。大金を扱う仕事にも関わらず、知識がない不動産屋は論外といっても良いでしょう。
弊社へ相談に来たお客様の事例として「言われるがまま不動産を購入したが大損してしまった。」という方がいるのも事実です。先ほどの話と通ずるものがありますが、知識がない営業マンは「購入させて終わり」という人もいるようです。

不動産営業マンは知識と経験から、そのお客様に最適の提案をすることが仕事です。複数の提案の中から最適なものを一緒に選ぶこともあります。購入者は良い不動産を購入するためにも、営業マンの知識量や提案内容を冷静に確かめましょう。

参考初めてのワンルームマンション投資で失敗しないための基礎知識

ローンを組んでワンルームマンションを購入

ローンを組んでワンルームマンションを購入する人がほとんどです。ローンは主に「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の2種類があります。住宅ローンは居住目的で物件を購入する際に組むローン、不動産投資ローンは不動産目的の物件を購入する際に組むローンです。住宅ローンの方が金利が安いのですが、あくまでも居住目的の物件購入で組めるローンなので、不動産投資には活用できません。投資用物件は「不動産投資ローン」を組んで購入しましょう。

不動産投資ローンを組んだことで、住宅ローンが組めないわけではありません。投資用物件とマイホームをどちらも持ちたいという人もいるので、併用も可能です。

詳しくはこちらの記事でまとめているのでぜひ参考にしてください。

参考不動産投資ローンと住宅ローンを両立することはできるのか?

ワンルームマンション投資をするなら確認するべきこと

ワンルームマンション投資をする際の確認するポイントを解説します。

物件をちゃんと見に行く

当たり前のことですが、物件は必ず見に行きましょう。上述した「失敗例」と繋がる部分ですが、物件のスペックだけではなく周辺環境も見た上で、検討すべきです。

  • 共用部の使い方(ゴミ捨て場・駐輪場・共用部の廊下等)
  • マンション住人の民度
  • 駅から物件までの生活環境
  • 昼夜の変化
  • 最寄り駅の情報
  • 駅の乗降客数
  • 住んでいる人を想像する

これらから総合的に購入判断しましょう。東京リスタイルは、下記のページで乗降者数等の詳細情報を提供してます。乗降客数から駅の利用者数も分かるため、こちらも参考にしてください。

参考駅の乗降者数(路線や区から対象の駅を選んでください)

Googleストリートビューを活用する

不動産の営業マンはGoogleストリートビューをかなり頻繁に活用しています。Googleストリートビューを使うと、事務所にいても対象物件の大体の様子が分かります。また、実際に物件を見に行く場合は、事前にGoogleストリートビューである程度の立地を確認しておくと良いでしょう。

  • 首都高速沿いや線路沿いかどうか
  • 窓の向き(窓を空けたときの景観、日照など)
  • 立地(高低差や道路の幅など)
  • バルコニーからの景色の抜け具合

線路沿いや高速道路沿いだと音がうるさいため、賃借が付きづらい場合もあります。そのため事前に確認しておけば、検討の段階で候補から外すことも出来ます。数値を見ることも大切ですが、こういった立地条件を最初に確認しておくと、早い段階である程度の精査が出来ます。

失敗パターン

不動産投資の失敗パターンの多くは「不動産会社に丸投げしている状態」に原因があります

弊社に相談に来た方の中に、定年後にローンが残っており売りに出せないと困っている方もいました。この方は年収が高く、いくつかの物件を所有し、おそらく3件目までは良い物件を紹介してもらったのですが、4件目に悪い条件で物件を購入なさっていました。恐らく嵌め込まれてしまったのだろうと思えてしまいます。この方は、まさに不動産会社に丸投げの状態。定年退職も購入時に返済シミュレーションを立てれば分かるはずですが、営業マンに任せっきりの状態で、返済計画を認識していなかったことは大きな問題です。失敗パターンを見ていると「経営者意識に欠ける人」が多く、実業として見ていない場合がほとんどです。そうならないためにも、経営者意識を持って不動産投資に取り組みましょう

参考不動産投資の「詐欺まがい商法」に騙されないために

購入者に不動産投資の知識がないので失敗する

不動産投資をはじめる初心者の多くが、安易な考えでワンルームマンション投資を「手堅い」と思い、知識がないままに購入してしまいます。それが失敗に繋がってしまうのです。どんな投資にもリスクはつきもの。手堅いとは言え、確実に成功する投資など存在しません。ワンルームマンション投資を失敗しないためにも、知識を養いながら投資家としての腕を磨いていきましょう。

成功パターン

ワンルームマンション投資の成功パターンを見てみましょう。
成功している不動産投資家の多くは、経営者意識を持って自ら進んで動いている人です。

  • 周辺環境や物件の状況を調べている
  • 不動産会社との信頼関係を築いて有益な情報をもらっている
  • 経営者として自分の経済状況を知っている
  • 積極的に自ら行動している

経営者意識を持っている人は不動産会社をパートナーとして、信頼関係を結ぼうと努力します。自ら動いて物件を見に行ったり、不動産の知識を得るために積極的に勉学に励んだり、このような人は不動産会社と対等に話すことで有益な情報を得られることもあります。不動産会社としても、このようなパートナー意識を持っている人と組む方が安全、安心ですので、良い物件はこのような人に購入してもらいたいとも思えてしまいます。

実際に、弊社で12部屋を購入していただいた方がいましたが、この方は元々40部屋程度を所有していました。この人は経営者意識が高く、購入から出口戦略まで共に立てたお客様です。

  • 自分で積極的に現地に行くなどの行動していた
  • 不動産の知識も豊富
  • 質問が多い

不動産投資を本気で取り組んでいるか姿勢が見えると、不動産会社としても信頼できます。この方には実際に弊社で仕入れ予定だった物件を紹介して格安で購入いただきました。そして購入から1-2年で100~150万円のキャピタルゲインを得ました。事実です。利益が見込める物件だからこそ信頼できる人に提案したのです。どんな仕事でも本気の人同士だからこそ信頼関係が生まれるのではないでしょうか。不動産投資も同じです。

まとめ

ワンルームマンション投資の失敗例や成功例を紹介しました。不動産投資において「成功する人」とそうでない人の差は、経営者意識の差と言っても過言ではありません。経営意識を持っている人は、不動産会社をパートナーとして考え信頼関係を結んで有益な情報を得ています。インターネット上には様々な情報が存在しますが、実際のところ、不動産投資に関しては現場の情報が一番信頼できるといえるでしょう。失敗しないためにも不動産会社と信頼関係を結ぶところを意識することが大切です。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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